Una línea de crédito de almacén es una línea de crédito utilizada por los banqueros hipotecarios . Es una línea de crédito renovable a corto plazo otorgada por una institución financiera a un originador de préstamos hipotecarios para la financiación de préstamos hipotecarios.
El ciclo comienza cuando el banquero hipotecario recibe una solicitud de préstamo del comprador de la propiedad. Luego, el originador del préstamo consigue un inversor (a menudo un gran banco institucional) a quien se venderá el préstamo, ya sea directamente o mediante una titulización. Esta decisión generalmente se basa en las tasas publicadas por un inversionista institucional para varios tipos de préstamos hipotecarios, mientras que la selección de un prestamista de almacén para un préstamo en particular puede variar según los tipos de productos crediticios permitidos por el proveedor de almacén o los inversionistas en el préstamo aprobado por el prestamista del almacén estará en la línea de crédito.
Una vez seleccionado un inversor, el banquero hipotecario recurre a la línea de crédito del almacén para financiar una hipoteca y envía la documentación del préstamo a la institución proveedora de crédito del almacén para que actúe como garantía de la línea de crédito. El prestamista del almacén, en esta etapa, perfecciona una garantía real sobre la nota hipotecaria para que sirva como garantía. Cuando el préstamo finalmente se vende a un inversionista permanente, la línea de crédito se cancela mediante transferencias de fondos de este inversionista permanente al almacén y el ciclo comienza de nuevo para el siguiente préstamo.
Los períodos típicos en que los préstamos se mantienen en la línea de almacén, llamados tiempo de permanencia, varían según la velocidad a la que los inversores revisan los préstamos hipotecarios para su compra después de su presentación por parte de los bancos hipotecarios. En la práctica, este plazo suele oscilar entre 10 y 20 días. Las instalaciones de almacén suelen limitar el tiempo de permanencia de un préstamo en la línea de almacén. Para los préstamos que se exceden, los banqueros hipotecarios a menudo se ven obligados a comprar estos pagarés con su propio efectivo en previsión de un posible problema con el pagaré.
La Corporación Financiera Internacional ha establecido líneas de crédito de almacén en todo el mundo y ha desarrollado una guía sobre cómo funcionan. [1]
Las líneas de crédito de almacén desempeñan un papel importante a la hora de hacer que el mercado de préstamos hipotecarios sea más accesible para los compradores de propiedades, ya que muchos banqueros hipotecarios no podrían atraer por sí mismos la cantidad suficiente de depósitos necesarios para financiar los préstamos hipotecarios. Por lo tanto, la financiación de almacén permite a los originadores de préstamos ofrecer hipotecas a tasas más competitivas. [2] A diferencia de otros tipos de préstamos, los originadores de préstamos obtienen más ganancias de las tarifas de originación que del diferencial de tasas de interés, ya que el préstamo hipotecario cerrado se vende rápidamente a un inversionista.
La institución proveedora de financiación de almacenes acepta varios tipos de garantía hipotecaria , incluidos préstamos de alto riesgo y de capital , residenciales o comerciales, incluidos tipos de propiedades especiales. En la mayoría de los casos, los prestamistas de almacenes conceden el préstamo por un período de quince a sesenta días. [3] Las líneas de crédito de almacén generalmente tienen un precio LIBOR a 1 mes más un diferencial. [4] Además, los prestamistas de almacenes suelen aplicar un 'recorte' a los anticipos de líneas de crédito, lo que significa que sólo 98% - 99% del monto nominal de los préstamos están siendo financiados por ellos; los prestamistas originales deben aportar el resto con su propio capital. [4]
Las razones para utilizar una línea de crédito de almacén incluyen:
Además, el proveedor de crédito para almacenes puede gestionar su exposición al mercado de préstamos hipotecarios sin necesidad de crear una red de sucursales propia.
Los préstamos para almacenes se pueden diferenciar entre "financiación húmeda" y "financiación seca". [5] La diferencia está relacionada con el momento en que el originador del préstamo obtiene sus fondos con respecto al momento en que se realiza la transacción inmobiliaria. Durante la 'financiación húmeda', el proveedor del préstamo hipotecario recibe los fondos al mismo tiempo que se cierra el préstamo, es decir, antes de que se envíe la documentación del préstamo al proveedor del crédito de almacén. La 'financiación seca' se produce cuando el proveedor de crédito de almacén obtiene la documentación del préstamo para su revisión antes de enviar los fondos.
Una función importante de gestión de riesgos de los préstamos para almacenes es la detección y disuasión del fraude. Los principales riesgos de fraude incluyen la colusión entre banqueros hipotecarios, compañías de títulos, agentes inmobiliarios y los propios clientes, así como información falsificada en la solicitud de préstamo (especialmente tasaciones), firmas falsificadas en documentos de préstamo y documentos de título falsos que en conjunto crean bienes invendibles. y/o préstamos fraudulentos pignorados como garantía de almacén. [6] Los préstamos de "financiación húmeda" son más riesgosos en términos de posible fraude porque el proveedor de crédito no será consciente de los posibles problemas de garantía hasta que los fondos se envíen al agente de cierre del préstamo. Las medidas que el prestamista del almacén puede tomar para limitar el fraude pueden ser un proceso de selección sólido para las compañías de banca hipotecaria, asegurándose de que el propio originador del préstamo tenga un proceso de selección interno sólido, limitando el monto disponible para 'financiamiento húmedo' y exigiendo que todos los ingresos del pago provengan primero del comprador final a través del prestamista de depósito. el préstamo hipotecario destinado a la reventa. [5]