La propiedad fraccionada es un método en el que varias partes no relacionadas pueden compartir y mitigar el riesgo de la propiedad de un activo tangible de alto valor, generalmente un avión , un yate o un inmueble en un complejo turístico. Puede hacerse por razones estrictamente monetarias, pero por lo general implica cierto grado de acceso personal. Uno de los principales motivos para una compra fraccionada es la capacidad de compartir los costos de mantenimiento de un activo que no será utilizado a tiempo completo por un propietario.
Toda empresa fraccionaria requiere algún tipo de gestión, para administrar las normas y regulaciones (que se acuerdan antes de que se compre la fracción) y mantener el activo en la medida establecida en los documentos de propiedad. Por lo general, la administración supervisará el funcionamiento diario de más de una propiedad, aunque no es necesario. Un solo activo fraccionario puede ser administrado por una sola entidad. A cada propietario se le garantiza una cantidad prescrita de acceso al activo, que normalmente se puede utilizar u ofrecer al público como alquiler o chárter; los ingresos suelen dividirse entre la empresa de gestión y el propietario fraccionario, a menos que el propietario encuentre al inquilino por sí mismo. Además, cada propietario paga una parte de las tarifas anuales de gestión y mantenimiento, en relación con el porcentaje de propiedad.
En el ámbito empresarial , la propiedad fraccionada es una participación porcentual en un activo costoso . Las acciones se venden a propietarios individuales. Normalmente, una empresa gestiona el activo en nombre de los propietarios, que pagan tarifas mensuales o anuales por la gestión, más tarifas de uso variables (por ejemplo, por hora o por día). En el caso de los activos que se deprecian rápidamente, la empresa gestora puede vender el activo y distribuir las ganancias entre los propietarios, que pueden reclamar una pérdida de capital y, opcionalmente, comprar una fracción de un nuevo activo.
Si la propiedad fraccionada proporciona una ventaja financiera sobre el alquiler es un debate en curso, y algunos países y regiones tienen leyes fiscales que brindan beneficios adicionales a los propietarios, como asignaciones por pérdidas de capital, mientras que otros podrían penalizar la propiedad sobre el alquiler.
La propiedad fraccionada ofrece a una persona o empresa la opción de comprar una parte de una aeronave. Se pueden comprar acciones desde 1/16 de una aeronave, que ofrece aproximadamente 37,5 horas de vuelo al año, hasta 1/2 de una aeronave, según las necesidades del operador. Las cantidades compradas más comunes suelen oscilar entre 1/8 y 1/4 (75 a 150 horas de vuelo al año) de una aeronave. [1] Aunque el propietario adquiere la titularidad de la parte de su inversión, no se le asigna una aeronave dedicada para su uso. En cambio, se le da acceso a un grupo de aeronaves similares y, por lo tanto, teóricamente, un propietario nunca podría volar en su jet titularizado.
Los copropietarios (denominados "propietarios") de una aeronave de un programa fraccional deben pagar un porcentaje del precio de compra de la aeronave que sea proporcional al número de horas que deseen volar al año, durante la duración de su contrato, que normalmente es de cinco años. Además del precio, se cobran tarifas por todas las horas de vuelo ocupadas (que fluctúan con los cambios en los precios del combustible), así como tarifas mensuales fijas de gestión que cubren el mantenimiento y la administración del programa. A cambio, el cliente recibe una cantidad predeterminada de horas en la aeronave de su elección, en función de las necesidades del propietario y la cantidad que esté dispuesto a pagar. A los propietarios fraccionales se les garantiza que esta aeronave, u otra aeronave del mismo modelo o de un tipo de aeronave comparable, estará disponible las 24 horas del día, los 365 días del año, con tan solo cuatro horas de aviso. [1] Además, la empresa de gestión proporciona todos los servicios de programación, planificación de vuelos, dotación de personal, catering, mantenimiento, comunicaciones y seguros. Un propietario fraccional simplemente levanta el teléfono, llama a un despachador, solicita un vuelo y conduce hasta el aeropuerto.
El término propiedad fraccionada se hizo popular originalmente para los aviones comerciales . Richard Santulli de NetJets fue pionero en el concepto de permitir a las empresas comprar acciones en un avión para reducir costos. [ cita requerida ] Con un plan de jet fraccionado , los miembros normalmente volarán en cualquier avión disponible, no necesariamente en aquel en el que poseen acciones. La empresa de gestión reposicionará los aviones según sea necesario y proporcionará tripulaciones de vuelo. Las empresas con mayores necesidades compran acciones más grandes para tener acceso a más tiempo.
El concepto de propiedad fraccionada se ha extendido desde entonces a aeronaves más pequeñas y ahora se ha vuelto común para aeronaves monomotor de pistón como el Cirrus SR22 , que están fuera del alcance financiero de muchos pilotos privados. Se aplican los mismos conceptos, excepto que la empresa de gestión no puede proporcionar tripulaciones de vuelo ni reposicionar la aeronave.
Muchos pilotos se reúnen para comprar aviones ligeros en una sociedad de propiedad fraccionada, adquirida y gestionada de forma privada; esto suele conocerse como vuelo en grupo.
La propiedad fraccionada ha desempeñado un papel importante en la revitalización de la industria manufacturera de aviación general desde fines de la década de 1990, y la mayoría de los fabricantes apoyan activamente los programas de propiedad fraccionada.
La propiedad fraccionada simplemente significa la división de cualquier activo en porciones o acciones. Si el "activo" es una propiedad, el título o la escritura se pueden dividir legalmente en acciones. En ciertos casos, esto se hace creando una "estructura mezzanine", es decir, creando una empresa que sea dueña de la propiedad y luego permitiendo que varios propietarios o inversores sean dueños de acciones en la empresa. Esas acciones pueden ser compradas y poseídas por más de una persona. Las razones para una "estructura mezzanine" pueden variar. Dos razones comunes son permitir la transferencia de acciones sin la necesidad de reflejar cambios en el título o la escritura de la propiedad y por beneficios fiscales.
Otro tipo de propiedad fraccionada, que no forma parte de un plan de negocios titulizado, es la tenencia en común, que se basa en las leyes de propiedad inmobiliaria de la mayoría de los estados, si no de todos. La principal diferencia es que no existe un derecho de supervivencia para el patrocinador u otros propietarios si uno o más de los propietarios falleciera. Si bien existen similitudes con la distribución equitativa de los gastos operativos, los ingresos por alquiler y el acceso, la diferencia notable es la libre transferibilidad de la participación del propietario en la propiedad sin tener en cuenta a los demás propietarios de la misma.
La propiedad compartida de la propiedad y su escritura también dará derecho a los accionistas a ciertos derechos de uso, generalmente en forma de semanas. Conceptualmente, la propiedad fraccionada no es lo mismo que el tiempo compartido . La propiedad fraccionada ofrece gran parte de la libertad y los beneficios de uso que ofrece el tiempo compartido; sin embargo, la diferencia fundamental con la propiedad fraccionada es que el comprador posee parte del título (a diferencia de las unidades de "tiempo"). Por lo tanto, si la propiedad se aprecia (o se deprecia) en valor, también lo hacen las acciones. Al igual que con la propiedad total, los propietarios fraccionarios pueden vender cuando lo consideren necesario o prudente, liberando el crecimiento de capital de su inversión en " ladrillos y cemento " .
La práctica de unirse con familiares y amigos para compartir la propiedad de una propiedad vacacional existe desde hace muchos años. Pero la industria de la propiedad fraccionada comenzó en los EE. UU. en los centros de esquí de las Montañas Rocosas a principios de la década de 1990. Estos primeros desarrollos fraccionarios reconocieron que la gente no quería comprar casas enteras, que usarían solo durante unas pocas semanas al año en las montañas. Según la firma de investigación Ragatz Associates, hubo más de 312 desarrollos fraccionarios en América del Norte en 2017. [2] La región montañosa de EE. UU. tiene la mayoría de las propiedades fraccionadas activas disponibles, seguida por la región del Pacífico de EE. UU. La actividad de ocio predominante para los propietarios de propiedades fraccionadas en la región montañosa de EE. UU. es el esquí. En 2018, el tamaño fraccionario más común disponible para la compra en América del Norte es una propiedad de un cuarto, lo que les da a los propietarios tres meses de uso total de visitas anuales. [3]
Fuera de los EE. UU., existe desde hace varias décadas una forma no comercial de propiedad fraccionada. En esta forma, individuos que no tienen ninguna relación entre sí (en lugar de familiares o amigos) forman sindicatos privados para comprar, por ejemplo, propiedades vacacionales o barcos. Estos sindicatos funcionan como grupos de miembros privados con un número reducido de miembros sin fines de lucro, generalmente compartiendo solo los gastos y el uso. Estos grupos pueden involucrar activos que van desde modestos apartamentos o propiedades tipo condominio hasta propiedades multimillonarias en euros o dólares, y aprovechan su capacidad para realizar compras colectivas de activos adicionales, como barcos o vehículos, como instalaciones adicionales, mientras que conservan el control completamente dentro de los miembros del grupo. [ cita requerida ]
La popularidad del término propiedad fraccionada ha provocado un gran cambio de imagen en otras industrias donde conceptos similares, como los tiempos compartidos inmobiliarios , ya estaban bien establecidos. La principal distinción entre tiempo compartido y propiedad fraccionada es que con un tiempo compartido compras el derecho a usar una propiedad, pero con la propiedad fraccionada estás comprando bienes raíces. Obtienes una propiedad inmobiliaria escriturada, pero no la parcela completa. [4]
La propiedad fraccionada divide una propiedad en segmentos más asequibles para las personas y también hace coincidir el tiempo de propiedad de una persona con su tiempo de uso real. Una participación fraccionada otorga a los propietarios ciertos privilegios, como un número de días o semanas en los que pueden usar la propiedad. Ocasionalmente, la propiedad se vende después de un tiempo predeterminado, distribuyendo las ganancias relativas nuevamente entre los propietarios. Algunos grupos de propietarios privados han desarrollado esquemas de asignación de uso altamente sofisticados y otras características basadas en el principio de intentar acercarse lo más posible a la flexibilidad de la propiedad individual y solo comprometerla en la medida mínima necesaria para dar cabida a múltiples propietarios. En tales esquemas, el acuerdo básico es entre los propios miembros, mientras que en la mayoría de los esquemas de propiedad fraccionada comerciales, la relación principal del propietario es con el desarrollador inmobiliario y/o promotor del esquema.
Los clubes de residencias privadas son el segmento de lujo y de gama alta del mercado de propiedades fraccionadas. La firma de investigación Ragatz Associates define un club de residencias privadas como una propiedad fraccionada que se vende a un precio de US$1000 por pie cuadrado o más. [2] Los clubes de residencias privadas brindan los servicios y comodidades de los hoteles de cinco estrellas, y algunos de los grupos de hoteles de lujo administran sus propios clubes. Ocasionalmente, la membresía en un club de residencias privadas otorga a su miembro solo el derecho de uso de las propiedades y servicios del club, sin derechos de propiedad sobre las propiedades en sí. Tenga en cuenta que un club de residencias privadas es diferente de un club de destino , aunque a veces los términos se usan indistintamente.
Además de los clubes residenciales privados de lujo, las casas de vacaciones y los condominios independientes pueden convertirse en propiedad fraccionada. Este proceso de conversión de vivienda fraccionada puede ser realizado por cualquier vendedor con experiencia o a través de una empresa de consultoría de vivienda fraccionada. El beneficio de la conversión de vivienda fraccionada incluye la capacidad del propietario de conservar una parte de la propiedad para sí mismo, pagar deudas y reducir gastos.
Un aspecto clave para cualquier propietario de una propiedad fraccionada es comprender sus derechos de uso y los planes de reserva. Estos varían de una propiedad a otra. Algunas ofrecen períodos de ocupación fijos en los que el propietario utiliza el mismo tiempo cada año. Algunas ofrecen períodos "flotantes", en los que los tiempos de ocupación rotan a lo largo del año, y algunas ofrecen una combinación de estos, con algunos tiempos fijos y otros flotantes.
Otra variante del modelo de negocio son los denominados "resorts de destino". Se trata, por lo general, de propiedades, ya sean habitaciones de hotel, suites o villas independientes, ubicadas en terrenos propiedad de un promotor hotelero y gestionados por él, y que ofrecen las comodidades que normalmente se esperan de un hotel o resort de alta categoría. Algunos hoteles también se desarrollan como condominios , en los que las habitaciones individuales se venden a propietarios individuales. [5]
La propiedad fraccionada también está empezando a aparecer para artículos de lujo como pequeños yates y megayates , aviones a reacción (especialmente jets ejecutivos ) y autocaravanas de alta gama.
La propiedad fraccionada de yates o embarcaciones ofrece a los entusiastas de la navegación la propiedad de acciones en yates de todos los tamaños y usos. Algunos programas venden acciones reales en la embarcación y otros venden "membresías", en las que las cuotas de los miembros proporcionan acceso a las embarcaciones, pero no la propiedad. Las empresas de yates fraccionados venden acciones o membresías en pequeñas embarcaciones a motor, veleros, yates de gama media y megayates para uso diario, contratos de varios años o acuerdos similares a los de alquiler. [5]