En la ley de propiedad de los Estados Unidos , una nube en el título o defecto de título es cualquier irregularidad en la cadena de título de una propiedad (generalmente un inmueble ) que haría que una persona razonable dudara antes de aceptar una transferencia de título. Según Investopedia , una nube se puede definir como: "Cualquier documento, reclamo, gravamen o gravamen no liberado que pueda invalidar o perjudicar el título de una propiedad inmobiliaria o hacer que el título sea dudoso. Las nubes en el título generalmente se descubren durante una búsqueda de título ". [1] Por lo tanto, un título nublado se puede contrastar con un título claro , que indica que una propiedad no tiene gravámenes.
Una sombra en el título puede reducir el valor y la comercialización de una propiedad porque cualquier comprador potencial que esté al tanto de la sombra sabrá que está asumiendo el riesgo de que el otorgante no pueda transmitir un buen título. A menudo, el descubrimiento de una sombra en el título le dará al cesionario una razón para rescindir un contrato de venta de bienes inmuebles. [ cita requerida ] Algunos documentos que afectan el título pueden considerarse sombras, pero no obstante es poco probable que afecten la comercialización o la reventa, como los convenios, condiciones y restricciones en una asociación de propietarios o una subdivisión . [2]
Algunos ejemplos de opacidad en el título incluyen una dirección de propiedad mal escrita en una escritura de transferencia de título, un gravamen hipotecario cuyo pago no se ha registrado oficialmente, una escritura que se ha firmado pero no se ha registrado correctamente, una servidumbre que no se ha registrado correctamente, impuestos a la propiedad impagos, la falta de transferencia de derechos de propiedad (como derechos minerales ) a un antiguo propietario de la propiedad y una demanda pendiente ante un tribunal de justicia sobre la propiedad. El remedio habitual para una opacidad en el título es presentar una acción civil para anular el título que resuelva la opacidad pendiente o no resuelta. [3]
Un título confuso puede causar demoras o denegaciones en la recepción de ciertas formas de ayuda para la recuperación de desastres, especialmente asistencia para la reconstrucción a largo plazo. Esto puede ser un problema más grave para las familias de bajos ingresos que con el tiempo podrían no haber podido pagar los honorarios de los abogados y los honorarios legales para la sucesión , y que pueden enfrentar problemas financieros aún peores a raíz de un desastre. Esto ha llevado a algunos estados a ofrecer mecanismos de bajo costo para transferir el título. [4]
Una nube en el título puede ser causada por la ejecución hipotecaria de una propiedad. [5] Por ejemplo, si el actual titular del título de una propiedad no paga la hipoteca de esa propiedad, se produciría una ejecución hipotecaria. [5] Cuando una propiedad entra en ejecución hipotecaria, la compañía hipotecaria se convierte en el propietario de la propiedad, lo que hace que sea difícil para el residente actual vender la propiedad. [5] Para eliminar la nube en el título causada por la ejecución hipotecaria, el residente simplemente tendría que pagar lo que se debe en su hipoteca. [5] Esto eliminaría la nube en el título. [5]
La sucesión es un proceso que se lleva a cabo cuando un tribunal supervisa la distribución de los bienes de una persona fallecida. [6] La sucesión a veces puede generar dudas sobre el título de propiedad si no se especifica un heredero. [5] Para eliminar las dudas sobre el título en esta situación, el tribunal llevará a cabo un proceso de notificación a los beneficiarios de la persona fallecida y tomará una decisión sobre quién se convertirá en el albacea del patrimonio. Esta persona será entonces responsable de tasar y catalogar la propiedad. [7] [5]
Un error administrativo en los documentos legales puede generar una sombra sobre el título. [5] Un ejemplo sería un error ortográfico en un documento o un documento que no se haya presentado correctamente. [5] Este tipo de errores se pueden resolver generalmente mediante la presentación de una escritura de renuncia de derechos. Las escrituras de renuncia de derechos solo se deben utilizar para problemas menores que generen una sombra sobre el título debido a sus garantías limitadas. [5]
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