La economía inmobiliaria es la aplicación de técnicas económicas a los mercados inmobiliarios . Su objetivo es describir y predecir los patrones económicos de oferta y demanda . El campo estrechamente relacionado de la economía de la vivienda tiene un alcance más limitado y se concentra en los mercados inmobiliarios residenciales, mientras que la investigación sobre las tendencias inmobiliarias se centra en los cambios comerciales y estructurales que afectan a la industria. Ambos se basan en el análisis de equilibrio parcial ( oferta y demanda ), la economía urbana , la economía espacial , la investigación básica y extensiva, las encuestas y las finanzas .
Los principales participantes en los mercados inmobiliarios son:
Las decisiones de los usuarios, propietarios e inquilinos forman el lado de la demanda del mercado, mientras que las decisiones de los propietarios, promotores y renovadores forman el lado de la oferta. Para aplicar un análisis simple de la oferta y la demanda a los mercados inmobiliarios, es necesario realizar una serie de modificaciones en los supuestos y procedimientos microeconómicos estándar . En particular, deben tenerse en cuenta las características únicas del mercado inmobiliario, entre ellas:
La industria de la vivienda es el desarrollo , la construcción y la venta de viviendas. Sus intereses están representados en los Estados Unidos por la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB). [2] En Australia, la asociación comercial que representa a la industria de la vivienda residencial es la Asociación de la Industria de la Vivienda . [3] También se refiere al mercado de la vivienda , que significa la oferta y la demanda de casas, generalmente en un país o región en particular. El mercado de la vivienda incluye características como la oferta de vivienda, la demanda de vivienda, los precios de la vivienda, el sector de alquiler y la intervención del gobierno en el mercado de la vivienda.
Los principales determinantes de la demanda de vivienda son demográficos , pero también influyen otros factores, como los ingresos, el precio de la vivienda, el coste y la disponibilidad del crédito , las preferencias de los consumidores y de los inversores, el precio de los sustitutos y el precio de los complementos .
Las variables demográficas fundamentales son el tamaño de la población y el crecimiento de la misma: cuanto más gente haya en la economía, mayor será la demanda de vivienda. Pero esto es una simplificación excesiva. Es necesario considerar el tamaño de la familia, la composición por edad de la familia, el número de primeros y segundos hijos, la migración neta ( inmigración menos emigración ), la formación de hogares no familiares, el número de hogares con dos familias, las tasas de mortalidad , las tasas de divorcio y los matrimonios. En la economía de la vivienda, la unidad elemental de análisis no es el individuo, como ocurre en los modelos estándar de equilibrio parcial , sino los hogares, que demandan servicios de vivienda: normalmente un hogar por casa. El tamaño y la composición demográfica de los hogares son variables y no totalmente exógenos. Son endógenos al mercado de la vivienda en el sentido de que, a medida que aumenta el precio de los servicios de vivienda, el tamaño del hogar también tenderá a aumentar. [ cita requerida ]
El ingreso también es un determinante importante. Las mediciones empíricas de la elasticidad de la demanda en relación con el ingreso en América del Norte varían entre 0,5 y 0,9 (De Leeuw 1971). Si se mide la elasticidad del ingreso permanente , los resultados son ligeramente más altos (Kain y Quigley 1975) porque el ingreso transitorio varía de un año a otro y entre individuos, por lo que el ingreso transitorio positivo tenderá a anular el ingreso transitorio negativo. Muchos economistas de la vivienda utilizan el ingreso permanente en lugar del ingreso anual debido al alto costo de comprar bienes raíces. Para muchas personas, los bienes raíces serán el artículo más costoso que comprarán en su vida.
El precio de la vivienda también es un factor importante. Polinsky y Ellwood (1979) estiman que la elasticidad precio de la demanda de servicios de vivienda en América del Norte es de -0,7, y Maisel, Burnham y Austin (1971) de -0,9.
La demanda de vivienda de un hogar individual se puede modelar con la teoría estándar de utilidad/elección. Se puede construir una función de utilidad , como , en la que la utilidad del hogar es una función de varios bienes y servicios ( ). Esto estará sujeto a una restricción presupuestaria como , donde es el ingreso disponible del hogar y son los precios de los diversos bienes y servicios. La igualdad indica que el dinero gastado en todos los bienes y servicios debe ser igual al ingreso disponible. Debido a que esto no es realista, el modelo debe ajustarse para permitir préstamos y ahorros. Se requiere una medida de riqueza, ingreso de por vida o ingreso permanente. El modelo también debe ajustarse para tener en cuenta la heterogeneidad de los bienes raíces. Esto se puede hacer deconstruyendo la función de utilidad. Si los servicios de vivienda ( ) se separan en sus componentes constituyentes ( ), la función de utilidad se puede reescribir como . Al variar el precio de los servicios de vivienda ( ) y resolver los puntos de utilidad óptima, se puede construir la tabla de demanda de servicios de vivienda del hogar. La demanda del mercado se calcula sumando todas las demandas de los hogares individuales.
Los promotores producen la oferta de viviendas utilizando terrenos, mano de obra y diversos insumos, como electricidad y materiales de construcción. La cantidad de nueva oferta está determinada por el costo de estos insumos, el precio del parque de casas existente y la tecnología de producción. Para una vivienda unifamiliar típica en los suburbios de América del Norte, se pueden asignar porcentajes aproximados de costos de la siguiente manera: costos de adquisición, 10%; costos de mejora del sitio, 11%; costos de mano de obra, 26%; costos de materiales, 31%; costos financieros, 3%; costos administrativos, 15%; y costos de comercialización, 4%. Las viviendas residenciales multifamiliares generalmente se desglosan de la siguiente manera: costos de adquisición, 7%; costos de mejora del sitio, 8%; costos de mano de obra, 27%; costos de materiales, 33%; costos financieros, 3%; costos administrativos, 17%; y costos de comercialización, 5%. Los requisitos de subdivisión pública pueden aumentar los costos de desarrollo hasta en un 3%, según la jurisdicción. Las diferencias en los códigos de construcción explican una variación de aproximadamente el 2% en los costos de desarrollo. Sin embargo, estos costos de subdivisión y construcción generalmente aumentan el valor de mercado de los edificios al menos en la cantidad de sus desembolsos de costos. Se puede construir una función de producción como la que es la cantidad de casas producidas, es la cantidad de mano de obra empleada, es la cantidad de tierra utilizada y es la cantidad de otros materiales. Sin embargo, esta función de producción debe ajustarse para tener en cuenta la remodelación y ampliación de los edificios existentes. Para ello, se construye una segunda función de producción que incluye el stock de viviendas existentes y su antigüedad como determinantes. Las dos funciones se suman, lo que da como resultado la función de producción total. Alternativamente, se puede realizar una regresión de un modelo de precios hedónicos .
La elasticidad precio de la oferta a largo plazo es bastante alta. George Fallis (1985) la estima en 8,2, pero en el corto plazo, la oferta tiende a ser muy inelástica respecto del precio. La elasticidad precio-oferta depende de la elasticidad de sustitución y de las restricciones de la oferta. Existe una sustituibilidad significativa, tanto entre tierra y materiales como entre mano de obra y materiales. En lugares de alto valor, los promotores suelen construir edificios de hormigón de varios pisos para reducir la cantidad de tierra costosa utilizada. Como los costes laborales han aumentado desde la década de 1950, se han empleado nuevos materiales y técnicas intensivas en capital para reducir la cantidad de mano de obra utilizada. Sin embargo, las restricciones de la oferta pueden afectar significativamente a la sustituibilidad. En particular, la falta de oferta de mano de obra cualificada (y los requisitos de los sindicatos ) pueden limitar la sustitución del capital por la mano de obra. La disponibilidad de tierra también puede limitar la sustituibilidad si el área de interés está delimitada (es decir, cuanto mayor sea el área, más proveedores de tierra y más sustitución es posible). Los controles del uso de la tierra, como las ordenanzas de zonificación , también pueden reducir la sustituibilidad de la tierra.
El mecanismo de ajuste básico es un modelo stock/flujo para reflejar el hecho de que aproximadamente el 98% del mercado es stock existente y aproximadamente el 2% es flujo de nuevos edificios.
En el diagrama adyacente, el stock de oferta de viviendas se presenta en el panel izquierdo, mientras que el nuevo flujo está en el panel derecho. Hay cuatro pasos en el mecanismo básico de ajuste. Primero, el precio de equilibrio inicial ( Ro ) se determina por la intersección de la oferta de stock de viviendas existentes ( SH ) y la demanda de viviendas ( D ). Esta renta se traduce luego en valor ( Vo ) mediante el descuento de flujos de efectivo. El valor se calcula dividiendo las rentas del período actual por la tasa de descuento, es decir, como una perpetuidad. Luego, el valor se compara con los costos de construcción ( CC ) para determinar si existen oportunidades rentables para los desarrolladores. La intersección de los costos de construcción y el valor de los servicios de vivienda determinan el nivel máximo de nuevas viviendas iniciadas ( HSo ). Finalmente, la cantidad de viviendas iniciadas en el período actual se agrega al stock de viviendas disponibles en el siguiente período. En el siguiente período, la curva de oferta SH se desplazará hacia la derecha en una cantidad HSo .
El diagrama de la derecha muestra los efectos de la depreciación. Si la oferta de viviendas existentes se deteriora debido al desgaste, entonces el stock de viviendas se deprecia. Debido a esto, la oferta de viviendas ( SHo ) se desplazará hacia la izquierda (a SH1 ), lo que dará como resultado una nueva demanda de equilibrio de R1 (ya que el número de viviendas disminuyó, pero la demanda aún existe). El aumento de la demanda de Ro a R1 desplazará la función de valor hacia arriba (de Vo a V1 ). Como resultado, se pueden producir más casas de manera rentable y aumentarán los inicios de construcción de viviendas (de HSo a HS1 ). Luego, la oferta de viviendas volverá a su posición inicial ( de SH1 a SHo ).
El diagrama de la derecha muestra los efectos de un aumento de la demanda en el corto plazo. Si hay un aumento de la demanda de viviendas, como el cambio de Do a D1, se producirá un ajuste de precio o de cantidad, o ambos. Para que el precio se mantenga igual, la oferta de viviendas debe aumentar. Es decir, la oferta SHo debe aumentar en HS .
El diagrama de la derecha muestra los efectos de un aumento de los costos en el corto plazo. Si los costos de construcción aumentan (por ejemplo, de CCo a CC1 ), los desarrolladores encontrarán que su negocio es menos rentable y serán más selectivos en sus inversiones. Además, algunos desarrolladores pueden abandonar la industria. La cantidad de viviendas iniciadas disminuirá ( HSo a HS1 ). Esto eventualmente reducirá el nivel de oferta (de SHo a SH1 ) a medida que el stock existente de viviendas se deprecie. Los precios tenderán a aumentar (de Ro a R1 ).
Los mercados inmobiliarios mundiales experimentaron una caída del 15% en la asequibilidad de la vivienda debido a las alzas de tasas de los bancos centrales en 2024. [4]
Existen diferentes formas de financiación inmobiliaria: fuentes e instituciones gubernamentales y comerciales. Un comprador o constructor de vivienda puede obtener ayuda financiera de asociaciones de ahorro y préstamo, bancos comerciales, cajas de ahorro, banqueros y corredores hipotecarios , compañías de seguros de vida , cooperativas de crédito , agencias federales, inversores individuales y constructores.
En la última década, los precios de las viviendas aumentaron cada año en promedio dos dígitos en Beijing o Shanghai. Sin embargo, muchos observadores e investigadores sostienen que los fundamentos del sector de la vivienda, tanto específicos del sector como macroeconómicos, pueden haber sido la fuerza impulsora de la volatilidad de los precios de la vivienda. [5]
El objetivo más importante de estas instituciones es conceder préstamos hipotecarios sobre propiedades residenciales. Estas organizaciones, que también se conocen como asociaciones de ahorro , asociaciones de construcción y préstamos , bancos cooperativos (en Nueva Inglaterra ) o asociaciones de propietarios de viviendas (en Luisiana ), son la principal fuente de asistencia financiera para un gran segmento de propietarios de viviendas estadounidenses. [6] Como instituciones de financiación de viviendas, prestan atención principalmente a las residencias unifamiliares y están equipadas para conceder préstamos en esta área.
Algunas de las características más importantes de una asociación de ahorro y préstamo son: [6]
Debido a los cambios en las leyes y políticas bancarias, los bancos comerciales están cada vez más activos en la financiación de viviendas. Para adquirir hipotecas sobre bienes inmuebles, estas instituciones siguen dos prácticas principales: [6]
Además, las empresas de servicios para concesionarios, que en un principio se utilizaban para obtener préstamos para automóviles para prestamistas permanentes como los bancos comerciales, querían ampliar su actividad más allá de su área local. Sin embargo, en los últimos años, dichas empresas se han concentrado en adquirir préstamos para casas móviles en grandes cantidades tanto para bancos comerciales como para asociaciones de ahorro y préstamo. Las empresas de servicios obtienen estos préstamos de los concesionarios minoristas, generalmente sin recurso. Casi todos los contratos con bancos o empresas de servicios contienen una póliza de seguro de crédito que protege al prestamista en caso de impago del consumidor. [6]
Estas instituciones financieras depositarias están autorizadas a nivel federal, aceptan principalmente depósitos de consumidores y otorgan préstamos hipotecarios para viviendas. [6]
Los banqueros hipotecarios son empresas o individuos que originan préstamos hipotecarios, los venden a otros inversores, atienden los pagos mensuales y pueden actuar como agentes para distribuir fondos para impuestos y seguros.
Los corredores hipotecarios ofrecen préstamos a los compradores de viviendas de una variedad de fuentes de préstamos. Sus ingresos provienen del prestamista que otorga el préstamo, al igual que cualquier otro banco. Debido a que pueden recurrir a una variedad de prestamistas, pueden buscar en nombre del prestatario y lograr las mejores condiciones disponibles. A pesar de la legislación que podría favorecer a los principales bancos, los banqueros y corredores hipotecarios mantienen el mercado competitivo, por lo que los prestamistas más grandes deben seguir compitiendo en precio y servicio. Según Don Burnette de Brightgreen Homeloans en Port Orange, Florida, "El conducto de los banqueros y corredores hipotecarios es vital para mantener el equilibrio competitivo en la industria hipotecaria. Sin él, los prestamistas más grandes podrían influir indebidamente en las tasas y los precios, lo que podría perjudicar al consumidor. La competencia impulsa a todas las organizaciones de esta industria a mejorar constantemente su desempeño, y el consumidor es el ganador en este escenario". [6]
Las compañías de seguros de vida son otra fuente de asistencia financiera. Estas compañías otorgan préstamos sobre bienes raíces como una forma de inversión y ajustan sus carteras de vez en cuando para reflejar las condiciones económicas cambiantes. Las personas que buscan un préstamo de una compañía de seguros pueden tratar directamente con una sucursal local o con un corredor de bienes raíces local que actúe como corresponsal de préstamos para una o más compañías de seguros. [6]
Estas instituciones financieras cooperativas están organizadas por personas que comparten un vínculo común, por ejemplo, empleados de una empresa, un sindicato o un grupo religioso. Algunas cooperativas de crédito ofrecen préstamos para la vivienda además de otros servicios financieros. [6]
En determinadas condiciones y con limitaciones de fondos, la Administración de Veteranos (VA) otorga préstamos directos a veteranos solventes en áreas con escasez de crédito para vivienda designadas por el administrador de la VA. Dichas áreas son generalmente rurales y pequeñas ciudades y pueblos que no están cerca de las áreas metropolitanas o de cercanías de las grandes ciudades, áreas donde los préstamos para veteranos de instituciones privadas no están disponibles.
Las agencias apoyadas por el gobierno federal a las que se hace referencia aquí no incluyen a los llamados prestamistas de segunda capa que entran en escena después de que se acuerda la hipoteca entre la institución crediticia y el comprador de vivienda individual. [6]
Existen fideicomisos de inversión inmobiliaria ( REIT ), que comenzaron cuando la Ley de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria entró en vigencia el 1 de enero de 1961. Los REIT, al igual que las asociaciones de ahorro y préstamo, están comprometidos con el préstamo inmobiliario y pueden servir y sirven al mercado inmobiliario nacional, aunque se ha producido cierta especialización en sus actividades. [6]
En los Estados Unidos , los REIT generalmente pagan poco o ningún impuesto a la renta federal , pero están sujetos a una serie de requisitos especiales establecidos en el Código de Rentas Internas , uno de los cuales es el requisito de distribuir anualmente al menos el 90% de sus ingresos imponibles en forma de dividendos a los accionistas.
Los inversores individuales constituyen una fuente de dinero bastante importante, aunque algo en declive, para los préstamos hipotecarios de vivienda. Los observadores experimentados afirman que estos prestamistas prefieren obligaciones a corto plazo y, por lo general, limitan sus préstamos a menos de dos tercios del valor de la propiedad residencial. Asimismo, los contratistas de construcción a veces aceptan segundas hipotecas como pago parcial del precio de construcción de una vivienda si el comprador no puede reunir el monto total del pago inicial por encima del dinero ofrecido para la primera hipoteca. [6]
Además, los compradores de viviendas o constructores pueden ahorrar dinero utilizando FSBO para no pagar tarifas adicionales.
Un estudio de 2022 publicado por tres profesores de la Universidad de California concluyó que la gente en Estados Unidos no entiende en general el papel que desempeña la oferta para contrarrestar el precio de la vivienda. Aunque la mayoría de los inquilinos y propietarios de viviendas pudieron predecir el efecto del aumento de la oferta en el mercado de otros bienes, los investigadores descubrieron que solo entre el 30 y el 40 por ciento de ambos grupos pudieron predecir correctamente el efecto de la nueva oferta cuando se aplicó al mercado de viviendas. Se descubrió que la mayoría de los inquilinos y propietarios de viviendas preferían precios de alquiler y vivienda más bajos para su ciudad, pero tenían dificultades para conectar este resultado político preferido con las soluciones del lado de la oferta defendidas por los economistas. Se descubrió que el "escepticismo de la oferta", como se denominó este fenómeno en el estudio, predecía la oposición a la construcción de nuevas viviendas , así como la oposición a las políticas a nivel estatal que reducen las barreras locales, como la zonificación excluyente . [7] [8] [9]
El sector inmobiliario ofrece perspectivas para comprender algunos de los factores de la movilidad social y la toma de decisiones económicas, tanto a nivel macro como micro. Ha tenido un profundo impacto no sólo en las políticas gubernamentales, sino también en los debates y las opciones significativas de las personas que buscan convertirse en propietarios de una vivienda. En los últimos años, la liberalización de los mercados hipotecarios y las complejas operaciones financieras que utilizan hipotecas como garantía (véase Títulos respaldados por hipotecas ) han llevado a la expansión de la economía mundial. (Véase Financiarización )
Aunque la cultura popular tiende a vincular la propiedad de la vivienda con el voto de derecha , los estudios realizados en toda Europa tienden a mostrar resultados mixtos. En Suecia , los propietarios de viviendas de clases sociales de izquierda tienen más probabilidades de declararse de derechas. [10] En Francia , los votantes de clase media tenían tres veces más probabilidades de votar por Nicolas Sarkozy en las elecciones presidenciales francesas de 2012 , pero los resultados mostraron pocas variaciones entre propietarios e inquilinos entre los votantes de clase baja y alta. [11] En Alemania , los propietarios de viviendas tenían más probabilidades de votar por partidos conservadores cuando los precios de las viviendas estaban aumentando. [12] En el Reino Unido , los estudios sobre la Ley de Vivienda de 1980 y las elecciones generales del Reino Unido de 1983 tienden a mostrar que, si bien la compra de viviendas sociales estaba vinculada a una menor probabilidad de votar por el Partido Laborista (Reino Unido) , es principalmente la Alianza (centroizquierda) la que ganó esos votantes desertores. [13] Los estudios en el Reino Unido y Alemania también han destacado los vínculos entre la propiedad de la vivienda y la redirección de los patrones de votación hacia los partidos de centroizquierda. En consonancia con los resultados de las elecciones generales de 1983, un estudio más reciente ha sostenido que, como parte de un proceso más amplio de "gentrificación" de los intereses electorales del Partido Laborista, los propietarios de viviendas del Reino Unido tienden a desviarse del Partido Conservador (Reino Unido) hacia un partido que concilie los intereses económicos y los ideales de izquierda. [14] En Alemania, un estudio también ha señalado un efecto de "aburguesamiento" similar del voto del SPD . [12]
En cuanto a las preferencias por las propuestas de políticas, algunos estudios del Reino Unido tienden a demostrar que, como las casas son activos fijos , los propietarios de derechas que han visto un aumento en el valor de sus propiedades tienden a ser menos favorables a las políticas redistributivas y los programas de seguro social. A medida que aumenta el valor de sus propiedades, los votantes conservadores tienden a considerar, en mayor medida, las casas, una forma de seguro autosuministrado, lo que desincentiva el apoyo a tales programas. Es probable que esas preferencias políticas estén presentes en mayor medida cuando se trata de seguros sociales a largo plazo y programas redistributivos como las pensiones debido a la naturaleza fija de las casas. [15] (Véase más abajo “La disyuntiva entre las políticas sociales y la propiedad de la vivienda”)
Recientemente, varios estudios realizados en varios países europeos intentaron determinar la influencia de la vivienda en los resultados electorales de los populistas de derecha. Si bien los espectros políticos y los mercados inmobiliarios difieren según los países, los estudios destacan algunas tendencias transnacionales.
Los estudios sobre la relación entre la variación de los precios de la vivienda y los resultados electorales populistas han descubierto que los votantes que viven en zonas donde los precios de la vivienda aumentaron menos eran más propensos a votar por partidos populistas de derecha. Una explicación puede estar en el hecho de que, a medida que el mapa de la vivienda creó ganadores (aquellos que poseen en áreas dinámicas) y perdedores (aquellos que poseen en áreas menos prósperas), aquellos que experimentaron una disminución relativa en el valor de sus viviendas tendieron a sentirse excluidos de un componente significativo de la formación de riqueza de los hogares y, por lo tanto, se inclinaron a favorecer a los partidos políticos populistas que desafiaron un status quo que no los beneficiaba. [16] En el Reino Unido, algunos han destacado una correlación entre la deflación relativa de los precios de la vivienda y una mayor probabilidad de votar a favor del Brexit . La investigación en Francia muestra que aquellos que vieron aumentar los precios de sus viviendas tendieron a votar por candidatos distintos de Marine Le Pen en las elecciones presidenciales francesas de 2017. [ 16] En los países nórdicos, los estudios tienden a llegar a conclusiones similares, con datos que muestran una relación inversa entre los aumentos de los precios de la vivienda y el apoyo a los partidos populistas de derecha. Los que viven en áreas "abandonadas" (donde los precios de las viviendas han disminuido un 15%) tendieron a votar un 10% más por el Partido Popular Danés que en áreas "en auge" (donde los precios de las viviendas han aumentado un 100% [17] En Alemania, los estudios muestran que las puntuaciones de AfD son más altas en áreas donde los precios de las viviendas no han aumentado tanto como la tasa promedio. [12] Un trabajo reciente de Julia Cagé y Thomas Piketty parece corroborar la existencia de determinantes de prosperidad de las áreas en el voto por partidos populistas de derecha. Al describir el voto de Rassemblement National como "un voto de acceso pequeño-medio a la propiedad de la vivienda", argumentan que la propiedad de la vivienda es dos veces más frecuente en pueblos y aldeas que en ciudades [18] (las primeras generalmente se consideran áreas menos prósperas), representan para algunos un signo de movilidad social ascendente hacia una clase que no es ni adinerada ni desfavorecida y que no se sienten representados por los partidos políticos tradicionales de derecha, que consideran que representan a una población más favorita, o por partidos políticos de izquierda, que consideran que representan menos clase merecedora y no apoyar sus esfuerzos. [19]Este análisis, combinado con presentaciones anteriores sobre las variaciones de los precios de la vivienda, apuntan a que los resultados electorales populistas de derecha están, al menos en parte, impulsados por factores geosociales, ya que las personas de clase media baja que viven en áreas menos pobladas no se sienten apoyadas por los partidos políticos tradicionales y tienen miedo de sufrir una degradación social. [20]
En toda Europa, los debates en torno a las desigualdades generacionales han sido objeto de varios medios de comunicación. En cuanto a la desigualdad de propiedad en Europa, los datos apuntan a una relación positiva entre la edad y la propiedad de la vivienda. En Inglaterra , los mayores de 65 años poseían el 35,8% de todas las casas en 2022, mientras que solo representaban el 18,6% de la población en 2021. [21] En Alemania, el 50,4% de las personas de entre 60 y 69 años eran propietarios de sus viviendas, mientras que solo lo eran el 18,4% de las personas de entre 20 y 29 años. [22] Como las personas mayores tienden a tener más tiempo para acumular riqueza, los académicos destacan que estas desigualdades son más amplias que hace décadas. Las investigaciones muestran que dichas desigualdades existen debido a un aumento significativo de los precios de la vivienda en relación con los ingresos anuales, también conocido como ratio riqueza-ingresos. (Véase más abajo la relación riqueza-ingreso) Los datos recogidos por el Banco de Inglaterra muestran que, en 1982, una casa costaba, en promedio, sólo 4,16 veces el ingreso anual medio de un británico, pero ahora ha subido a 8,68 veces el ingreso anual en 2023. [23] Varios países europeos promulgaron en la década de 1990 diferentes políticas públicas destinadas a promover la propiedad de la vivienda. En el Reino Unido, durante la década de 1980, la primera ministra Thatcher aprobó el "derecho a comprar", que vio vender 3 millones de viviendas sociales a un precio entre un 30% y un 70% por debajo de los precios del mercado. [24] En Francia, las políticas liberales de vivienda ganaron terreno en la década de 1970, lo que permitió el surgimiento de suburbios residenciales. [25] No obstante, algunos también han matizado el grado en que los países han incentivado uniformemente la propiedad de la vivienda durante ese período. Estudios sobre los países nórdicos han resaltado la diferencia en los modelos de vivienda promovidos por las políticas públicas, argumentando que mientras Noruega ha estado promoviendo la propiedad cooperativa y privada, no ha sido tanto el caso de Dinamarca , que, por ejemplo, ha institucionalizado el alquiler sin fines de lucro. [26]
Los académicos también han señalado que la presión sobre la acumulación de capital que resultó de la Segunda Guerra Mundial y las políticas intervencionistas y redistribucionistas de la era de posguerra han ayudado a los trabajadores, es decir, aquellos que ganan una gran parte de sus ingresos a través del trabajo, a ganar una mayor parte del ingreso nacional, [27] traduciéndose en una mayor capacidad para convertirse en propietarios de viviendas. Tales teorías tenderían a favorecer la idea de que las desigualdades intergeneracionales en la propiedad de la vivienda son más un producto de las desigualdades basadas en la clase que de las desigualdades intergeneracionales como tales, ya que los jóvenes luchan en mayor medida no porque las personas mayores hayan "acaparado" el mercado de la vivienda, sino porque la clase del capital, que no se constituye a través de la edad sino más bien por las transferencias intrafamiliares y la acumulación de riqueza, ha explotado a la clase trabajadora en mayor medida desde fines de la década de 1970. [28] En línea con este argumento, algunos destacan la importancia de considerar las desigualdades intrageneracionales de la riqueza en materia de vivienda; Los estudios realizados en el Reino Unido han demostrado que estas desigualdades en la riqueza inmobiliaria de los hogares son las más importantes dentro de la generación de los baby boomers, lo que sugiere límites a las teorías de la brecha intergeneracional. [29]
Aunque varios medios de comunicación han enmarcado un creciente conflicto generacional en torno a la propiedad de la vivienda, algunos estudios han sostenido que si, desde una perspectiva objetiva, los millennials reconocían que los baby boomers estaban en mejor situación, un análisis relacional demostraba que no estaban resentidos con la generación anterior por su situación, sino más bien con el gobierno por sus políticas desfasadas. En cuanto a los baby boomers, tendían a resentirse por la simpatía hacia las generaciones más jóvenes, reconociendo que se enfrentaban a barreras más significativas para la propiedad de la vivienda. [30] De manera similar, la investigación sostiene que si la probabilidad de que la vivienda sea un problema personal disminuye significativamente con la edad, la tendencia a considerarla un problema de todo el país, es decir, una cuestión de política pública, sigue siendo similar entre generaciones, lo que tendería a afirmar la prominencia de la solidaridad intergeneracional en lugar del conflicto intergeneracional.
Muchas políticas gubernamentales en los estados de bienestar social consideran las viviendas como activos, una forma de que las familias cubran sus riesgos ante una futura jubilación y tengan una alternativa segura de ahorro a otras pensiones. Desde los años 1980, estos gobiernos se han centrado a menudo en hacer más líquido el mercado inmobiliario ampliando el acceso a la financiación de las viviendas. [31] Bohle y Seabrooke sostienen que hay tres paradigmas de la vivienda: [32]
Hay ejemplos claros en los que estos tres paradigmas sirvieron como base para cambios estructurales en los que las políticas de vivienda de los estados evolucionaron en función de los cambios económicos. En Irlanda , el mercado inmobiliario de la década de 1980 reflejó un mercado inmobiliario basado en el patrimonio, pero desde entonces, las políticas neoliberales han llevado a recortar los programas de vivienda social y aumentar las construcciones de viviendas privadas. La financiación de la vivienda se fortaleció aún más con la adhesión a la UE, y los bancos comenzaron a otorgar préstamos basados en activos. Para 2016, los hogares irlandeses eran los cuartos más endeudados de la UE, un quinto con deudas hipotecarias residenciales.: [35] Después de la Gran Recesión , Irlanda sufrió la Troika , lo que resultó en que las leyes internas irlandesas socavaran las políticas sociales en favor de su salud financiera. El Proyecto de Ley de Reforma de la Ley de Tierras y Transferencia de Propiedad de 2013 hizo posible que los prestamistas recuperaran las viviendas de los prestatarios, una acción destinada a proteger al sector financiero en lugar de tener una política de vivienda coherente. La tasa de vacancia de viviendas en Irlanda aumentó al 12,8%, dejando atrás ciudades fantasmas. En última instancia, los hogares más ricos de Irlanda transmiten sus casas a sus hijos, mientras que las familias con ingresos más bajos quedan excluidas de la posibilidad de poseer propiedades, lo que permite observar cómo el paradigma de Irlanda pasa del activo al patrimonio. [36]
En Dinamarca , la persistencia de las exenciones fiscales para la deuda hipotecaria llevó a que los consumidores daneses se convirtieran en una de las personas más endeudadas del mundo, con un promedio de 250% de deuda per cápita en relación con el ingreso personal. Dinamarca utilizó un sistema de bonos garantizados basado en hipotecas como su forma de "política monetaria privatizada", en 1986, la burbuja inmobiliaria estalló, lo que llevó al gobierno de coalición a reducir la deducibilidad de los intereses hipotecarios de los impuestos. Después de la reforma de 1989 del sistema de financiamiento hipotecario (en línea con la Segunda Directiva Bancaria de la UE) y las políticas de productos hipotecarios liberalizadas del gobierno socialdemócrata de 1990, el mercado crediticio y el crédito disponible para la vivienda experimentaron un auge. En la década de 2000, comenzaron a aparecer grietas entre las élites y las masas: las reformas de 2007 permitieron a los bancos daneses ingresar al mercado hipotecario de manera más agresiva, mientras que los intereses de la inversión extranjera en los mercados de bonos hipotecarios daneses aumentaron. (Aumento de la financiarización, el camino continuo hacia las políticas de vivienda como activo). La continua mercantilización de la vivienda llevó a que algunos apartamentos en Copenhague triplicaran su precio en cinco años. [37]
En Hungría , el capital extranjero empezó a fluir durante la era de su adhesión a la UE, y se alentó a los bancos húngaros a aumentar su acceso al crédito y reducir los costos de endeudamiento, lo que creó un mercado inmobiliario riesgoso. Cuando la burbuja inmobiliaria estalló en 2008, la administración socialista de Gordon Bajnai (2009-2010) se concentró en reducir la deuda pública y el déficit en lugar del sector privado (población sobreendeudada). El gobierno de Orban dio un giro a estas políticas: dirigió sus ataques contra los bancos y prestamistas extranjeros como los depredadores de la causa de la caída económica de Hungría; el gobierno impuso impuestos especiales a los bancos, las compañías de seguros y los sectores financieros. Trató de aliviar las cargas de los préstamos en moneda extranjera de los hogares permitiendo a los prestatarios pagar en florines húngaros (moneda) a una tasa preferencial si podían pagar sus préstamos en una suma global. Los prestamistas se vieron obligados a compensar a los prestatarios por las discrepancias entre el tipo de cambio que utilizaban para el reembolso de los préstamos y el tipo de cambio del mercado. Sin embargo, esto empujó a la parte de la sociedad con menores ingresos aún más hacia abajo; la reducción de los subsidios a la vivienda para estos grupos convirtió la falta de vivienda en un delito. Las políticas ultraconservadoras hicieron que el costo de la vivienda recaiga sobre los bancos en lugar de sobre los contribuyentes, mientras que los problemas de privación de vivienda y los problemas de humedad, podredumbre, falta de instalaciones sanitarias y hacinamiento en Hungría se encuentran entre los peores de Europa central y oriental. [38]
El discurso académico popular en torno a la financiarización del sector inmobiliario sostiene que la liquidez y la ampliación del crédito estimulan el crecimiento económico. La desregulación y la liberalización son formas que los reguladores financieros pretendían que los mercados crecieran, mediante el uso creciente de los bienes inmuebles como garantía para otros productos financieros. [39] Esas decisiones han llevado a la creación de transacciones financieras complejas que, en última instancia, llevaron a las políticas neoliberales del gobierno de abrir los mercados inmobiliarios a la financiarización.
El debate académico en torno a las causas del aumento de los niveles de deuda hipotecaria se centra en el lado de la oferta o de la demanda del mercado inmobiliario. Los estudiosos recientes que se centran en el lado de la demanda explican que los consumidores que compran y poseen casas buscan préstamos hipotecarios para completar sus compras, lo que en última instancia aumenta los precios de las viviendas. Schwartz afirma que la desregulación de los mercados hipotecarios en la década de 1980 aumentó el crédito potencial, lo que resultó en una mayor demanda de bienes raíces y un aumento de los precios. [39] Además, Johnston y Regan demostraron que el aumento de los salarios llevó a que los hogares tuvieran más liquidez para financiar propiedades inmobiliarias, lo que llevó a una mayor demanda de casas y, por lo tanto, a un mayor crédito hipotecario. [40] Este lado del debate académico presenta un argumento que busca utilizar la mayor demanda de vivienda a lo largo de los años como la razón principal del aumento de los niveles de deuda hipotecaria en todo el mundo.
Por otra parte, Anderson y Kurzer argumentaron que los impulsores de la oferta de vivienda llevaron a un nivel creciente de hipotecas y endeudamiento de los hogares, al mismo tiempo que interactuaban con los niveles de demanda de vivienda. Estudiaron los Países Bajos , Dinamarca y Suecia , tres países con los niveles más altos de deudas hipotecarias pendientes en comparación con su ingreso disponible y los niveles más altos de deudas hipotecarias como parte de su PIB . [41] En resumen, el estudio presentó que los tres países se subieron a las olas de políticas políticas que se formaron en torno al deseo de los gobiernos de derecha / centro-derecha en la década de 1990 de estimular la propiedad de vivienda y reducir los gastos de vivienda social y construir una sociedad de propietarios de viviendas autosuficientes. [42] Sin embargo, cuando los gobiernos más de izquierda llegaron al poder, no revirtieron estas políticas. En cambio, introdujeron una mayor desregulación de los mercados hipotecarios para permitir que más consumidores de la clase trabajadora se convirtieran en propietarios de viviendas.
Como resultado, las políticas neoliberales continuas en torno a los mercados hipotecarios en estos tres países llevaron al crecimiento del poder bancario. Los bancos daneses vieron sus tasas anuales de crecimiento en préstamos superar el 50% entre 2003 y 2007, mientras que en los Países Bajos, el mercado holandés de activos titulizados (en este caso, títulos respaldados por hipotecas) se convirtió en el segundo más grande de Europa después del Reino Unido en 2008. En Suecia, los bonos cubiertos suecos (títulos, generalmente respaldados por hipotecas) representaron el 55% del PIB en 2014 y más del doble de los bonos del gobierno sueco. [43] En resumen, los académicos sostienen que los mercados hipotecarios de los Países Bajos, Dinamarca y Suecia se liberalizaron para alentar la innovación financiera y promover la propiedad de viviendas. Aun así, la construcción residencial permaneció estancada, lo que llevó a una oferta de viviendas inelástica. Los funcionarios gubernamentales y los reguladores liberalizaron el mercado hipotecario utilizando productos crediticios y financieros como paquetes hipotecarios especiales e incentivos fiscales al consumidor para evitar este problema. Como los tres países tienen tasas impositivas muy altas, el alivio fiscal que ofrecen los incentivos fiscales por tener hipotecas parecía aún más lucrativo, lo que aumentó la demanda. Al mismo tiempo, la oferta de viviendas siguió siendo inelástica. Anderson y Kurzer concluyen que esto llevó al colapso de los mercados inmobiliarios bajo el peso de los complejos productos financieros respaldados por hipotecas. [44]
En definitiva, el debate en torno a los crecientes niveles de deuda hipotecaria en todo el mundo se centra en la financiarización y la agenda política de la propiedad de la vivienda. Hay fuertes vínculos con los programas gubernamentales que reflejan las ideologías políticas de la propiedad de la vivienda y las herramientas económicas para lograr esos medios. En el caso de los Países Bajos, Suecia y Dinamarca, Anderson y Kurzer demostraron que los gobiernos de centroderecha comenzaron a aumentar la propiedad de la vivienda para reducir los costos de la vivienda social y la dependencia de la política social. El gobierno de centroizquierda que siguió posteriormente también utilizó herramientas similares de políticas de vivienda neoliberales para facilitar la propiedad de la vivienda a los ciudadanos de la clase trabajadora.
Los debates académicos giran en torno a la naturaleza de la disyuntiva entre el bienestar social y la propiedad de la vivienda. En la década de 1980, Jim Kemeney planteó que la propiedad de la vivienda y las políticas de bienestar social tienen una relación inversa. En primer lugar, Kemeney sostuvo que los ciudadanos que viven en un país con pensiones de jubilación exiguas y/o sin apoyo gubernamental a las políticas de bienestar público tenderían a hacer contribuciones privadas en sus primeras fases de vida hacia la jubilación , a menudo en forma de vivienda. Los propietarios de viviendas sentirían que su casa es un activo valioso que los protegería de los riesgos de la jubilación y el envejecimiento eventuales. Por lo tanto, se sentirían menos inclinados a confiar en las políticas de bienestar público del gobierno o a apoyarlas. Las políticas de bienestar social del gobierno socavarían aún más el valor de las casas porque el apoyo público al mantenimiento de las viviendas sociales en última instancia haría que el valor de las viviendas bajara. Kemeney mostró estos hallazgos a partir de su análisis de ocho países de la OCDE , incluidos Suecia, los Países Bajos, el Reino Unido, los EE. UU., Canadá, Australia y otros. Unos veinte años después, Frank Castles, profesor de ciencias políticas de la Universidad Nacional de Australia, realizó una investigación más profunda sobre la tesis de Kemeney y confirmó firmemente su argumento. Castles ajustó la tesis de Kemeney para demostrar que la “traición realmente importante” era entre la propiedad de la vivienda y las pensiones, en lugar del estado de bienestar. [45]
El argumento principal de Kemeney se presenta en su obra:
“Mi argumento general era que las altas tasas de propiedad de la vivienda afectaban a la sociedad a través de diversas formas de privatización, influyendo en la forma urbana, el transporte público, los estilos de vida, los roles de género, los sistemas de bienestar y seguridad social, así como otras dimensiones de la estructura social. Argumenté que un énfasis abrumador en la propiedad de la vivienda creó un estilo de vida basado en viviendas unifamiliares, transporte urbano privatizado y su consecuente propiedad de automóviles por parte de una sola familia (y cada vez más por parte de una sola persona), una división tradicional del trabajo basada en el género basada en el trabajo de las mujeres como ama de casa y el trabajo de tiempo completo de los hombres, y una fuerte resistencia al gasto público que requirió los altos impuestos necesarios para financiar una provisión de bienestar universal de calidad.” [46]
En 2020, Gunten y Kohl retoman la tesis de Kemeny. Presentaron un lado diferente de la investigación académica, presentando en un estudio actualizado que esta relación inversa entre el bienestar social y la propiedad de la vivienda converge hacia arriba a lo que denominaron el "efecto de doble trinquete". Huber y Stephens argumentaron que los costos políticos de detener las políticas sociales podrían ser perjudiciales y, por lo tanto, las políticas sociales son más resistentes a su oposición. [47] Gunten y Kohl reciprocan este argumento a favor de la propiedad de la vivienda (la propiedad de la vivienda también se utiliza para obtener apoyo político debido a su popularidad entre los ciudadanos) y, por lo tanto, los costos políticos dañinos de retirar los beneficios de tener políticas públicas que favorezcan la propiedad de la vivienda (por ejemplo, en forma de exenciones fiscales , subsidios , etc.) conducen a una resiliencia contra su oposición. Esta inelasticidad tanto de las políticas sociales como de la propiedad de la vivienda resultó en el hecho de que los altos costos asociados con la disminución de cualquiera de las políticas hicieron que fueran más sensibles a los impulsores al alza en lugar de los efectos a la baja. [48] Los gobiernos evitaron la cuestión de descargar los problemas de las políticas sociales sobre los propietarios de viviendas recurriendo a los mercados de crédito, recurriendo a la inflación en los años 70, a la deuda pública en los 80 y a la deuda privada en los 2000. Gunten y Kohl denominaron a esto la hipótesis de la compra de tiempo y la respaldarán aún más con su hipótesis de la oferta de capital, según la cual la cantidad de capital disponible aumentará debido a la desregulación del mercado financiero internacional desde los años 70 y al crecimiento de los activos de los fondos de pensiones privados, lo que conduce a una abundancia de capital disponible. En conclusión, Gunten y Kohl presentan un caso en el que la relación inversa entre la propiedad de la vivienda y las políticas sociales existía en los años 80, pero ha cambiado hacia el doble efecto de convergencia ascendente simultánea. Además, afirman que si la disyuntiva a largo plazo sigue vigente, los costos de corrección de la propiedad de la vivienda y las pensiones terminarán corrigiéndose a largo plazo cuando la cantidad de capital comience a disminuir y el mercado de crédito se agote. [49]
{{cite journal}}: Requiere citar revista |journal=( ayuda )[E]sta colección no incluye las voces de los "escépticos de la oferta" que sostienen que el aumento de la oferta hará poco para mejorar, e incluso puede perjudicar, la asequibilidad general de la vivienda (Been, Ellen y O'Regan, 2019). Estas perspectivas siguen siendo bastante populares entre el público en general y entre un número pequeño y decreciente de académicos (Nall, Elmendorf y Oklobdzija, 2022). Sin embargo, este "escepticismo de la oferta" no está respaldado por el peso de la evidencia.