La vivienda para trabajadores es un término que utilizan cada vez más los planificadores , el gobierno y las organizaciones interesadas en la política o la defensa de la vivienda. Está ganando prestigio entre los agentes inmobiliarios, los desarrolladores y los prestamistas. La vivienda para trabajadores puede referirse a cualquier forma de vivienda, incluida la propiedad de viviendas unifamiliares o multifamiliares, así como la ocupación de unidades de alquiler. Por vivienda para trabajadores se entiende generalmente una vivienda asequible para hogares con ingresos laborales que no son suficientes para conseguir una vivienda de calidad en una proximidad razonable al lugar de trabajo.
La consideración de la vivienda para los trabajadores incluye estos cuatro factores principales: [1]
El término "fuerza laboral" se refiere a aquellas personas que tienen un empleo remunerado , un grupo de personas que normalmente no se consideran el objetivo de los programas de vivienda asequible. La vivienda para trabajadores, entonces, implica una comprensión alterada o ampliada de la vivienda asequible. La vivienda para trabajadores generalmente está dirigida a los "trabajadores esenciales" en una comunidad, es decir, oficiales de policía, bomberos, maestros, enfermeras, personal médico. Algunas comunidades definen "esencial" de manera más amplia para incluir a los trabajadores de servicios, como en el caso de las comunidades turísticas donde se encuentran altos costos inmobiliarios y una gran cantidad de trabajos de servicios mal pagados esenciales para la economía local. La vivienda para trabajadores puede estar dirigida de manera más general a ciertos niveles de ingresos independientemente del tipo de empleo, con definiciones que van del 50% al 120% del ingreso medio del área (AMI).
Los prestamistas hipotecarios suelen imponer un límite del 28% al 36% de los ingresos familiares permitidos para capital, intereses, impuestos y seguros (PITI). Los cálculos de precios destinados a los inquilinos, que representan aproximadamente un tercio de los hogares estadounidenses, definen un costo deseable de vivienda para trabajadores como igual o inferior al 30% de los ingresos familiares. La asequibilidad es una función de la relación entre los ingresos de una persona y los costos de vivienda de la zona, lo que lleva a una variación en el porcentaje de AMI que puede usarse para describir a las personas que podrían necesitar vivienda para trabajadores. [2]
Lo más apropiado es que las "viviendas para trabajadores" estén ubicadas en los centros de empleo o cerca de ellos. La creciente distancia entre el empleo remunerado y la vivienda que se hace asequible gracias a los ingresos que proporciona ha hecho que la gente busque viviendas en la periferia de las zonas pobladas. Esto se cita como un factor que contribuye a la expansión urbana , que se ejemplifica por la congestión del tráfico, los largos desplazamientos, las tiendas de conveniencia y los centros comerciales al por menor, y el rápido consumo de espacio abierto debido a la construcción de nuevas viviendas que se lleva a cabo en los límites exteriores de las áreas metropolitanas, donde la tierra suele ser más barata. Si bien son frecuentes en las áreas metropolitanas de los EE. UU., los problemas de vivienda para trabajadores pueden surgir en cualquier lugar donde los valores de la tierra u otras restricciones a la creación o disponibilidad de unidades de vivienda asequibles de calidad estén limitadas por la zonificación, las fuerzas del mercado o los límites físicos.
En las últimas décadas, los programas federales se han centrado en proporcionar subsidios o vales de vivienda, o en construir y mantener proyectos de vivienda pública para hogares de bajos ingresos. La asequibilidad de la vivienda para todos los demás se ha apoyado principalmente mediante programas para compradores de viviendas, especialmente mediante financiación hipotecaria. Ya sea que se busque alquilar o comprar, en las zonas que enfrentan una escasez identificada de viviendas para la fuerza laboral, las unidades que se pueden encontrar cerca de los lugares de trabajo suelen ser de mala calidad. [3] Las nuevas viviendas construidas durante el auge económico han incluido un bajo número de unidades asequibles, las unidades asequibles a menudo se someten a una prueba de medios para excluir a todos los residentes excepto a los más pobres, y las viviendas menos costosas tienden a construirse a una distancia donde la tierra es más barata. La proximidad al trabajo a menudo significa una compensación en la calidad del parque de viviendas, la calidad de la escuela y la seguridad personal. En términos reales, vivir en viviendas de baja calidad o en barrios marginales es una compensación entre el acceso a los ingresos y el acceso a recursos como el aumento del valor de la vivienda o una educación de calidad.
El concepto de vivienda para trabajadores tiene sus raíces en las ciudades de esquí de Telluride y Aspen, Colorado. En 1974, en respuesta a que los habitantes locales no podían comprar viviendas debido a la disparidad entre los salarios y el costo de las viviendas y la tierra, que aumentaba drásticamente debido a los compradores de Nueva York y Hollywood, se organizó una conferencia en el Instituto Aspen. [4] En Aspen se desarrolló un plan para crear un mercado de vivienda secundario e independiente para "trabajadores locales" que se basara en los salarios locales y la asequibilidad. Una herramienta estándar inventada para crear viviendas a precios asequibles para los trabajadores locales que siguieran siendo asequibles para las generaciones futuras fue una restricción de escritura, que en su forma más simple establece que para calificar para comprar una vivienda, el solicitante debe vivir en la comunidad, no ser propietario de otra vivienda en la comunidad, debe trabajar esencialmente a tiempo completo y debe haber vivido en la comunidad durante un período mínimo de tiempo. Además, el propietario solo puede vender la vivienda a alguien que cumpla los mismos criterios. Entre las disposiciones que se agregaron posteriormente durante años de "prueba y error" se encuentran restricciones de ingresos para calificar y tasas máximas sobre la cantidad de ganancias que un propietario puede obtener para garantizar que la vivienda seguirá siendo asequible para siempre. El tres por ciento anual ha sido una cifra justificable a lo largo de los años.
El problema de la vivienda para los trabajadores parecía ser una anomalía en las estaciones de esquí, agravada por la escasez de terrenos para el desarrollo debido a las montañas y a los terrenos de propiedad federal, lo que hacía que la "expansión" fuera poco realista. En cambio, parece haber sido un precursor de los problemas que ahora enfrentan las comunidades de vacaciones y las áreas metropolitanas en todo el país y el mundo. A principios de la década de 2000, las tasas de interés hipotecarias en mínimos históricos estimularon un aumento nacional de la demanda de viviendas. La construcción de viviendas y los precios récord de las viviendas en muchas comunidades hicieron subir los costos del terreno. Los materiales de construcción y los costos de la mano de obra, impulsados por los desastrosos huracanes de 2004 y 2005 que dañaron o destruyeron cientos de miles de viviendas en Florida y en la Costa del Golfo, amplificaron el problema y crearon un dilema crítico: en muchas comunidades, los hogares de ingresos medios no pueden permitirse una vivienda de precio medio. [5] Durante un tiempo, las bajas tasas de interés y la disponibilidad de opciones de financiamiento creativas permitieron salvar la brecha entre los costos de la vivienda y los ingresos de algunos hogares, lo que les permitió obtener hipotecas que consumían más del 30% de sus ingresos o utilizar el valor líquido de sus viviendas para compensar la brecha de asequibilidad. La crisis de las hipotecas de alto riesgo y la actual recesión económica plantean interrogantes sobre la capacidad de las herramientas de financiamiento y los promotores privados para resolver eficazmente la escasez actual o futura de viviendas asequibles.
La vivienda ha desempeñado un papel importante en el avance económico y el crecimiento de la clase media estadounidense. En el pasado, la política federal de vivienda ha creado programas para ayudar a la población que actualmente necesita viviendas para trabajadores. Por ejemplo, después de la Segunda Guerra Mundial, las necesidades de los veteranos que regresaban y el baby boom llevaron a la Ley GI , que incluía disposiciones para condiciones hipotecarias favorables e impulsó el desarrollo suburbano , creando oportunidades de propiedad de viviendas asequibles para una generación de estadounidenses. Los proyectos de vivienda pública también proporcionaron viviendas de alquiler a muchas familias urbanas. En décadas posteriores, las pruebas de medios, la huida de los blancos y la mala administración cambiarían la naturaleza y la percepción de la vivienda pública, pero en los Estados Unidos de mediados de siglo todavía proporcionaban viviendas asequibles y de calidad a miles de familias trabajadoras y de clase media.
Los sistemas como el plan original de Aspen no han proliferado. Sin embargo, la cuestión de la vivienda para los trabajadores sigue afectando a las comunidades no metropolitanas, en particular a las comunidades turísticas, donde se encuentran los efectos agudos del triple impacto de los altos valores de la tierra, la limitación de la tierra por características geográficas (es decir, la costa o las montañas) y la prevalencia de empleos peor remunerados en el sector de servicios. En la actualidad, la mayor parte de la actividad de promoción y formulación de políticas se centra en las áreas metropolitanas con costos de vivienda superiores a la media nacional.
El término "viviendas para trabajadores" está apareciendo en los debates sobre políticas a nivel nacional y estatal. Si bien suele definirse en términos locales (ingreso medio de la zona, alquiler justo de mercado y base de empleo de la región en particular), sin la capacidad de financiar iniciativas o crear incentivos o mandatos suficientes, es difícil tener algún impacto en la vivienda asequible. Como ocurre con todas las iniciativas de vivienda asequible, los gobiernos locales pueden utilizar herramientas existentes como la zonificación inclusiva, la rezonificación y las bonificaciones por densidad para crear los resultados deseados. Los incentivos pueden incluir la exención de tasas como las tasas de permisos de construcción, agua y alcantarillado. Los impuestos sobre la transferencia de bienes raíces y los impuestos sobre las ventas minoristas pueden proporcionar financiación en los estados donde los gobiernos locales tienen el poder de recaudar ingresos de esta manera. En Missouri, algunos ejemplos de recomendaciones de políticas para cambios a nivel estatal que podrían acelerar la creación de viviendas para trabajadores incluyen la emisión de bonos para financiar proyectos y la inclusión obligatoria de viviendas para trabajadores en los planes integrales requeridos para los municipios más grandes del estado. [6]
Las métricas para definir y abordar el problema de la vivienda para trabajadores están evolucionando. Muchas organizaciones citan el informe de la Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Ingresos "Out Of Reach" [7] que incluye mapas de datos para ilustrar el desajuste entre la vivienda y los ingresos en todo el país. Un informe de 2010 del Urban Land Institute, una organización sin fines de lucro con sede en Washington, DC , titulado "Priced Out" es un ejemplo de estudio en profundidad para un área específica. Proporciona una descripción general de los problemas de vivienda para trabajadores en la Región Metropolitana de Boston. [8] ULI concluye que el área de Boston está 25.000 unidades por debajo de la cantidad necesaria para albergar a la fuerza laboral actual, y enfrentará una escasez de 11.000 unidades adicionales para 2020. Si bien este ejemplo se extrae de una de las áreas más gravemente afectadas del país, ilustra la utilidad de definir el alcance y la escala del problema como un precursor necesario para resolverlo. El informe también incluye ejemplos de algunas familias típicas de la región de Boston para ilustrar que la fuerza laboral se aplica a las personas que generalmente se perciben como de clase media, como profesores universitarios adjuntos e ingenieros civiles. Muchos defensores de la vivienda para trabajadores esperan que pueda encontrar un apoyo más amplio que las iniciativas de vivienda asequible anteriores, porque está dirigida a miembros esenciales de la comunidad y a personas que se perciben como trabajadoras, buenos vecinos que no afectarán negativamente los valores inmobiliarios y más merecedoras que aquellos que son verdaderamente pobres.
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios , la asociación comercial más grande del país para profesionales del sector inmobiliario, ahora ofrece una Certificación de Vivienda para Trabajadores y apoyo para proyectos relacionados a través de la Subvención de Vivienda para Trabajadores Ira Gribin. [9]
En 2013 se terminó de construir Teachers Village en Newark, Nueva Jersey. [10] Este complejo de desarrollo de uso mixto incluye escuelas autónomas, tiendas minoristas en la planta baja y unidades de alquiler para 200 maestros de Newark. Si bien se habían agregado cantidades significativas de unidades de vivienda de lujo a Newark durante la década de 2000, Teachers Village es una de las primeras incorporaciones significativas de viviendas para hogares de ingresos moderados o medios.
En el Área de la Bahía de California, la vivienda asequible para la fuerza laboral se ha convertido en un objetivo para retener a los maestros cuando se descubrió que los altos costos de la vivienda eran una de las principales razones de la alta rotación. Un desarrollador recibió una bonificación por densidad, es decir, el derecho a construir más unidades de las que permitía la zonificación actual, a cambio de proporcionar unidades destinadas a personas que ganan entre el 80 y el 120 % del ingreso medio anual. [11] El condado de Sonoma, California, está imponiendo tasas de impacto para financiar la vivienda para la fuerza laboral. [12]
Florida ha experimentado un crecimiento récord durante la mayor parte de su historia, incluso durante el reciente auge económico. La Coalición de Vivienda de Florida ha sido durante casi 20 años uno de los principales innovadores de Estados Unidos en la defensa de la vivienda y ayudó a crear la Ley de Vivienda Asequible Sadowski en 1991. [13] La Iniciativa de Vivienda para la Fuerza Laboral del Sur de Florida ha compilado una lista completa de enfoques para promover el desarrollo de viviendas para la fuerza laboral, que abarcan desde la adquisición de tierras y las opciones de financiación hasta recomendaciones e incentivos de zonificación. [14]
En 2008, New Hampshire aprobó una ley sobre viviendas para trabajadores [15] y en 2010 se aprobaron los planes para el primer proyecto que se construiría bajo esta legislación. [16]
En 2008, Nueva York [17] promulgó la Ley de Vivienda para Trabajadores de Long Island, que recibió apoyo en parte porque los residentes de larga data están viendo a sus hijos adultos jóvenes mudarse debido a los costos de la vivienda. [18]