La agrimensura catastral es el subcampo del catastro y la agrimensura que se especializa en el establecimiento y restablecimiento de los límites de la propiedad inmobiliaria . Implica la delineación física de los límites de la propiedad y la determinación de las dimensiones, áreas y ciertos derechos asociados a las propiedades. Esto es así independientemente de si se encuentran en tierra, agua o definidas por características naturales o artificiales. [1] Es un componente importante de la creación legal de propiedades. Un agrimensor catastral debe aplicar tanto los principios de medición espacial de la agrimensura general como los principios legales, como el respeto a los títulos de propiedad vecinos.
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Una de las funciones principales del agrimensor es determinar el límite de la propiedad inmobiliaria sobre el terreno. Ese límite ya ha sido establecido y descrito en documentos legales y planos y mapas oficiales preparados por abogados, ingenieros y otros agrimensores. Las esquinas de la propiedad habrán sido señalizadas por un agrimensor anterior o por el agrimensor contratado para realizar un estudio de un nuevo límite acordado por los propietarios de las tierras adyacentes.
Un uso común de un estudio topográfico es determinar el límite legal de una propiedad existente. La primera etapa de un estudio topográfico de este tipo, conocido como reestudio topográfico, es obtener copias de la descripción de la escritura y todos los demás documentos disponibles. La descripción de la escritura se obtiene de una escritura y no de una declaración de impuestos u otro documento incompleto. El agrimensor también obtendría copias de las descripciones de las escrituras y mapas de las propiedades adyacentes, cualquier registro del municipio o condado, mapas de servicios públicos y cualquier registro de estudios topográficos. Dependiendo de la región en la que se encuentre el estudio topográfico, los registros pueden estar incompletos o ser difíciles de encontrar. Es importante realizar una búsqueda exhaustiva para que no se pase por alto ningún registro. Las copias de las escrituras suelen estar en la oficina del registrador del gobierno, y los mapas o planos normalmente se pueden encontrar en la oficina del registrador o del agrimensor. Estos acuerdos variarán de un estado a otro y de un sistema de estudios topográficos a otro, por lo que es importante estar familiarizado con la zona.
Cuando se reúnen todos los registros, el topógrafo examina los documentos en busca de errores, como errores de cierre. Cuando se trata de una descripción de linderos , se debe determinar la antigüedad de las escrituras. El resumen del título puede proporcionar el orden de antigüedad de las escrituras relacionadas con el terreno que se está inspeccionando. Una vez que se recopilan y analizan estos datos, puede comenzar la inspección de campo. Las operaciones iniciales de inspección se concentran en la ubicación de los monumentos. Las esquinas de la propiedad se pueden marcar con clavijas de hierro, marcadores de inspección de metal, tuberías de hierro y otras características que posiblemente establezcan una línea de posesión. Cuando se han ubicado las posiciones aproximadas de los límites de la propiedad, se realiza una travesía alrededor de la propiedad. Mientras se realiza la travesía de control, se medirán los vínculos y se adquirirán todos los detalles relevantes a los límites. Esto incluye, entre otros, la ubicación de las esquinas de la propiedad, los monumentos, las cercas, los setos, los muros, los caminos y los edificios en el lote. Luego, el topógrafo toma estos datos recopilados y los compara con los registros que se recibieron. Cuando se llega a una solución, se coordinan las esquinas de la propiedad elegida (las que mejor se ajustan a todos los datos) y se calculan los vínculos por dirección y distancia desde el punto transversal más cercano. Una vez que se ha establecido esto, se pueden dibujar las características del lote, se pueden mostrar las dimensiones desde estas características hasta la línea divisoria y se prepara un mapa o plano para el cliente. [2]
Los monumentos catastrales pueden ser naturales o artificiales. Los monumentos naturales son cosas como árboles, piedras grandes y otros objetos importantes que aparecen de forma natural y que estaban en su lugar antes de que se hiciera el estudio y que es muy poco probable que se muevan. Un monumento artificial es cualquier cosa que (dentro de las normas locales de agrimensura) sirva para marcar el límite de una propiedad, y que haya sido colocada por propietarios, agrimensores, ingenieros u otros. Entre ellos se incluyen (aunque no se limitan necesariamente a) clavijas o tubos de hierro, estacas y monumentos de hormigón. Los tribunales estadounidenses han sostenido que los monumentos naturales tienen prioridad sobre los monumentos artificiales, porque su identificación es más segura y es menos probable que se alteren. [3]
Con el tiempo, la construcción y el mantenimiento de caminos y muchos otros actos humanos, junto con actos de la naturaleza como terremotos, movimiento de agua y cambios tectónicos , pueden borrar o dañar las ubicaciones monumentales de los límites de las tierras. El agrimensor a menudo se ve obligado a considerar otras pruebas, como las ubicaciones de las cercas, las líneas de madera, los monumentos en las propiedades vecinas y los recuerdos de las personas. Estas otras formas de evidencia se conocen como evidencia extrínseca y se usan con bastante frecuencia. La evidencia extrínseca se define como evidencia fuera de los escritos, en este caso, evidencia fuera de la escritura. Se ha sostenido que la evidencia extrínseca tiene el mismo valor que la evidencia de otra fuente. [4]
Un agrimensor coloca hitos en puntos físicos reales sobre el terreno que definen los puntos angulares de las líneas divisorias que dividen las parcelas de tierra vecinas. Estos hitos pueden ser varillas de refuerzo de hierro o tubos, pero varían según las regulaciones locales. Las varillas o tubos pueden tener una tapa de plástico fijada en la parte superior con el nombre y el número de licencia del agrimensor responsable. Pueden existir hitos más antiguos, como tuberías viejas, cañones de armas, ejes, montículos de piedra, botellas de whisky o incluso estacas de madera. Además de varillas y tubos, los agrimensores pueden usar postes de hormigón de 4 pulgadas × 4 pulgadas en las esquinas de parcelas grandes o en cualquier lugar que requiera mayor estabilidad (por ejemplo, arena de playa). [ cita requerida ]