La zonificación puntual es la aplicación de la zonificación a una parcela o parcelas específicas de tierra dentro de un área zonificada más grande cuando la rezonificación generalmente está en desacuerdo con el plan maestro de una ciudad y las restricciones de zonificación actuales. La zonificación puntual puede ser declarada inválida por ser un "tratamiento arbitrario, caprichoso e irrazonable" de una parcela de tierra limitada por una ordenanza de zonificación local. [1] Mientras que la zonificación regula el uso de la tierra en distritos enteros, la zonificación puntual hace excepciones injustificadas para una parcela o parcelas dentro de un distrito. [2]
El tamaño reducido de la parcela no es la única característica que define una zona específica. Más bien, la característica que la define es la estrechez y la naturaleza injustificada del beneficio para el propietario de la propiedad en particular, en detrimento de un plan general de uso de la tierra o de objetivos públicos. La rezonificación puede proporcionar un tratamiento especial injustificado que beneficia a un propietario en particular, al tiempo que socava los derechos y usos preexistentes de los propietarios de propiedades adyacentes. Esto se llamaría un caso de zonificación específica. Por otro lado, un cambio en la zonificación de una superficie de tierra pequeña puede no ser una zona específica, si es coherente con el plan general de la zona y promueve sus propósitos.
Por ejemplo, una zona pequeña que permita usos comerciales limitados, como una tienda de barrio dentro de una zona residencial, puede no ser una zona de usos puntuales, pero una zona reservada para un uso industrial o un club nocturno podría considerarse un caso de zonificación de usos puntuales. En el primer caso, los diferentes usos del suelo son compatibles y se apoyan mutuamente. En el segundo caso, la naturaleza residencial de la zona se vería perjudicada por un uso del suelo conflictivo.
Cuando el cambio de zonificación no promueve un propósito público general en el uso de la tierra, los tribunales pueden declarar ilegales ciertos casos de zonificación puntual. La Ley de Habilitación de Zonificación Estatal Estándar establece que "todas esas regulaciones serán uniformes para cada clase o tipo de edificio en todos los distritos". [3] También puede ser un ejercicio inválido de autoridad, si la zonificación puntual no es un derecho conferido al organismo por la ley de zonificación estatal, porque se desvía del plan establecido por la ley de zonificación. [1]
Sin embargo, el tratamiento de zonificación especial puede tener un uso legítimo, como cuando una comunidad desea tener un mayor control local del uso de la tierra . Esto puede ocurrir en un condado rural que no tiene zonificación en absoluto, donde una aldea o caserío puede desear mantener su ambiente característico y atractivo histórico (a menudo para proteger el turismo ), sin agregar otra capa de gobierno local e impuestos mediante la creación de un municipio . El condado designa los límites (a menudo los de un lugar ya designado por el censo ) y mantiene las regulaciones a través de la comisión del condado en lugar de un consejo municipal separado .
En general, la zonificación es un ejercicio constitucional del poder policial de un estado [4] para proteger la salud, la seguridad y el bienestar públicos. Por lo tanto, la zonificación puntual (o cualquier ley de zonificación) sería inconstitucional en la medida en que contradiga o no promueva un propósito público legítimo, como la promoción del bienestar comunitario o la protección de otras propiedades.
La zonificación puntual sería un ejercicio constitucional del poder de zonificación por parte de una autoridad local si la ley estatal que habilita la zonificación lo permite. Por el contrario, la zonificación puntual puede ser un ejercicio inválido del poder de zonificación de una autoridad local si la ley estatal que habilita la zonificación lo prohíbe.
Una exención es una licencia para desviarse de las restricciones de uso de la tierra impuestas por la ordenanza de zonificación. Una exención generalmente requiere que el propietario sufra una dificultad sustancial que solo la concesión de una exención puede remediar. Si una autoridad de zonificación local decide conceder una exención a un propietario que no sufre dificultades sustanciales, su legalidad (en relación con la protección igualitaria ) puede ponerse en duda.
Un permiso de uso especial se produce cuando una normativa de zonificación permite alguna excepción específica a sus normas, siempre que el propietario de un terreno reciba un permiso de uso especial de la autoridad de zonificación local. Un ejemplo de una excepción específica incluye una iglesia en un barrio residencial. Si el permiso de uso especial se desvía de la ordenanza de zonificación o del estatuto habilitante, surge un caso de zonificación puntual.
Una autoridad de zonificación local, como una ciudad, puede intentar modificar su ordenanza de zonificación . Si modifica su ordenanza de zonificación, pero solo para una parcela dentro de un distrito y la parcela tiene una caracterización de uso de la tierra diferente a la del distrito circundante, entonces surge un caso de zonificación puntual.
La zonificación por contrato se produce cuando una autoridad local de zonificación se adapta a un interés privado rezonificando un distrito o una parcela de tierra dentro de ese distrito. Luego, se puede permitir que el interés privado desarrolle la tierra donde antes las regulaciones de zonificación prohibían tal uso de la tierra. La zonificación por contrato suele ser ilegal, [ dudosa – discutir ] en contraste con la zonificación de uso condicional permisible (también conocida como uso especial).