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Propiedad del heredero

La propiedad de los herederos , o propiedad de los herederos , se refiere a la propiedad que se transmite entre generaciones de miembros de la familia sin la participación de los tribunales sucesorios locales, sin un testamento o una estrategia patrimonial formal . [1] La propiedad de los herederos se considera comúnmente como una forma inestable de propiedad, ya que los copropietarios a menudo tienen derechos limitados sobre la propiedad. [2]

Fondo

Los herederos de la propiedad se producen cuando los herederos o beneficiarios del testamento de una persona fallecida se convierten en propietarios de la propiedad (también conocida como propiedad inmobiliaria) como inquilinos en común. [3] Cuando una propiedad se somete a un proceso de legalización testamentaria, la persona fallecida tiene un testamento y la propiedad se transmite al beneficiario designado, o una persona fallecida muere intestada, sin testamento, y la propiedad podría dividirse entre varios herederos que se convierten en copropietarios. [4] Si el tribunal de sucesiones dicta una orden de distribución, o si el administrador de la herencia firma una escritura, la propiedad se transmite formalmente. Los casos de propiedad de los herederos suelen ocurrir porque una persona muere sin testamento y los miembros de la familia no involucran a los tribunales de sucesiones, lo que hace que la propiedad sea parte del patrimonio intestado que se distribuirá de acuerdo con las pautas estatales. [5] Con el tiempo, la cantidad de herederos puede aumentar, lo que dificulta la venta o división de la propiedad en el futuro. [5]

Uno de los mayores problemas que enfrentan los herederos propietarios de propiedades es cómo se comparte la propiedad entre los herederos y cómo se dividirá o venderá en el futuro. La tenencia en común, un método de propiedad, permite que cada persona designada como copropietario posea un interés indiviso en toda la propiedad, sin límite en cuanto a cuántos copropietarios también pueden tener un interés en toda la propiedad en cuestión. [6] Las propiedades que pasan a los herederos que se convierten en copropietarios pueden devaluarse con el tiempo debido a la forma en que puede dividirse la propiedad, lo que puede afectar a las futuras generaciones de propietarios herederos. [4] Otros problemas que pueden surgir bajo la tenencia en común incluyen el derecho de cada copropietario a vender su parte sin el permiso de otros copropietarios y el derecho de cualquier copropietario a presentar una demanda solicitando que la propiedad se divida por venta y se venda por la fuerza. [ 3] La partición por venta es un recurso judicial utilizado cuando una parcela de tierra no se puede dividir físicamente y las ganancias de la venta se distribuyen proporcionalmente entre los copropietarios. [7] Los copropietarios pueden solicitar otro remedio, la partición en especie, que dividiría la propiedad en parcelas proporcionales a las acciones que tiene cada copropietario. [3] La partición por venta es más común que la partición en especie debido al beneficio económico que representan para los copropietarios. [3]

Otro problema al que se enfrentan quienes tienen acciones en la propiedad de sus herederos es el hecho de que el título de propiedad rara vez está "limpio". [5] Esto significa que la escritura de la propiedad puede no contener todos los copropietarios, o incluso puede incluir al propietario fallecido. [8] Esto puede representar una dificultad para que los copropietarios accedan a recursos como préstamos, asistencia de FEMA en caso de desastre natural u otros programas estatales y federales. [5]

Historia

A partir de la década de 1950, los tribunales estatales comenzaron a dejar de lado la preferencia declarada por la partición en especie y a favorecer en su lugar la partición por venta. Aunque era más conveniente para los tribunales, esto tuvo el efecto de permitir que un propietario fraccional, a menudo un familiar lejano sin conexión con la tierra, forzara una venta en contra de los deseos de todos los demás propietarios. Esto ha llevado a una pérdida de la propiedad de la tierra, una forma clave de generar riqueza familiar, especialmente afectando a las comunidades pobres y de color. [9]

Ley uniforme sobre la partición de los bienes de los herederos

En 2010, la Comisión de Derecho Uniforme redactó un modelo de Ley Uniforme de Partición de la Propiedad de los Herederos. A partir de 2024, la Ley Uniforme de Partición de la Propiedad de los Herederos se ha promulgado en 23 estados y territorios y se ha introducido en otros 6 estados. [10] Entre otras cosas, exige procedimientos mejorados para notificar a los herederos y determinar el valor justo de mercado si los copropietarios de la propiedad no pueden llegar a un acuerdo. [11] El propósito de la Ley es evitar la partición por venta en la mayor medida posible mientras haya algunos copropietarios que aún deseen vivir en la tierra mientras que otros copropietarios pueden desear vender la propiedad. [3] La UPHPA describe tres reformas a la ley de ventas por partición para abordar el proceso de estas ventas en la práctica: [1]

  1. Si un copropietario presenta una acción de partición ante el tribunal, el tribunal debe brindar una oportunidad para que los demás copropietarios compren la parte del copropietario que presentó la acción.
  2. Si no hay compra, entonces la ley establece una preferencia para que el tribunal ordene una partición en especie y divida la propiedad, en lugar de ordenar una venta.
  3. Si no se ordena una partición en especie, la UPHPA requiere que el tribunal venda la propiedad en una venta de mercado, no en una subasta, y especifica un proceso para que la propiedad sea evaluada y vendida por su valor justo de mercado. [12]

Como se establece en la UPHPA, la propiedad de los herederos se define como:

Los valores del 20% no son valores establecidos, sino que probablemente fueron elegidos por los redactores de la UPHPA en un intento de definir parámetros para la propiedad de los herederos a los efectos de la Ley. [13]

Ley Agrícola de 2018

La Ley de Mejora Agrícola de 2018 (también conocida como la Ley Agrícola de 2018) se convirtió en ley el 20 de diciembre de 2018. [43] Este proyecto de ley requería que la Agencia de Servicios Agrícolas del USDA desarrollara reglas que permitieran a los propietarios de propiedades de los herederos obtener un número de finca y parcela, incluso con un título de propiedad turbio. [1] El § 12615 de la Ley de Mejora Agrícola de 2018 delinea los requisitos de elegibilidad para que los operadores de tierras de propiedad de los herederos obtengan un número de finca en los estados donde se promulgó la Ley de Partición Uniforme de la Propiedad de los Herederos. [44] Estos requisitos incluyen:

Se asignarán números de finca siempre que el operador de la finca presente cualquiera de los documentos anteriores para demostrar su control de la tierra como finca. [44] Al establecer un número de finca, los propietarios de los herederos serán elegibles para varios programas y disposiciones establecidos por el USDA, incluidos: financiamiento específico a través de préstamos agrícolas, beneficios de seguro de cosechas y beneficios de programas de conservación. [45]

Además, la Ley Agrícola estableció el Programa de Reventa de Propiedades a los Herederos con el propósito de resolver problemas de propiedad y sucesión de tierras en tierras agrícolas. [46] El proceso para participar en el programa es el siguiente:

  1. El USDA proporcionará préstamos a prestamistas elegibles, como cooperativas, uniones de crédito y organizaciones sin fines de lucro.
  2. Los herederos solicitarán directamente a los prestamistas y, al recibir el préstamo, lo reembolsarán a las tasas de interés establecidas por los prestamistas.
  3. Los herederos pueden utilizar los préstamos para resolver cualquier problema pendiente sobre el título de la propiedad mediante la financiación o la consolidación de la propiedad.
  4. Los herederos obtienen un título legal claro después de resolver los problemas pendientes relacionados con el título, lo que luego les permite solicitar programas del USDA, así como otros recursos del gobierno de EE. UU., como la asistencia de FEMA. [46]

Agencia Federal para el Manejo de Emergencias

En septiembre de 2021, FEMA desarrolló pautas para que sus agentes acepten la documentación de propiedad de los herederos para calificar para la ayuda por desastre. [47] Tradicionalmente, FEMA acepta escrituras o títulos de propiedad, folletos de pago de hipotecas, recibos de impuestos a la propiedad, facturas de impuestos a la propiedad o seguro de estructura de propiedad inmobiliaria. [48] Ahora, FEMA también aceptará un testamento o declaración jurada de herencia junto con el certificado de defunción del descendiente, que nombra a la persona que busca asistencia como heredero de la propiedad. [49] La documentación puede estar fechada hasta un año antes del desastre o dentro de los 18 meses posteriores a la asistencia después de un desastre. [48] Si un heredero tiene que autocertificar su reclamo sobre una propiedad porque la propiedad se considera propiedad de los herederos, la declaración debe incluir la siguiente información:

  1. La dirección de la propiedad afectada por un desastre.
  2. Cuánto tiempo ha vivido el reclamante en la casa (ahora dañada) como residencia principal antes de la declaración de desastre natural por parte del Presidente
  3. El nombre y la firma del reclamante y/o co-solicitante
  4. Una copia del certificado de defunción del difunto.
  5. Los elementos de las siguientes declaraciones y explicaciones, reproducidos íntegramente a continuación desde el sitio web de FEMA:
    1. "He hecho un esfuerzo de buena fe, en coordinación con FEMA, para obtener y proporcionar una copia de la documentación de propiedad aceptable. No pude obtener esta documentación porque [proporcione una explicación de las circunstancias que impiden la verificación estándar de propiedad]".
    2. "Como pariente más cercano del fallecido en la línea de sucesión, mi titularidad incluye todos los derechos y obligaciones del fallecido. El nombre del fallecido es ________________ y ​​falleció el ________________. Entiendo que debo presentar el certificado de defunción junto con esta declaración. Por la presente declaro bajo pena de perjurio que lo anterior es verdadero y correcto". [49]

Este cambio en la política de FEMA beneficiará a las familias que están en posesión de propiedades de sus herederos, especialmente en el Sur. [50] En los condados de mayoría negra afectados por desastres naturales, las investigaciones han demostrado que más de un tercio de los solicitantes han sido rechazados debido a que tienen problemas con los títulos de propiedad de los herederos que han heredado. [50]

El impacto de la herencia de bienes en las comunidades afroamericanas

Históricamente, los afroamericanos han dejado con mayor frecuencia que la tierra se convierta en propiedad de los herederos, debido a una combinación de factores, incluida la falta de acceso a los servicios gubernamentales y la desconfianza en el sistema legal provocada por la discriminación sistémica. [51] Los costos legales involucrados en la preparación de un plan patrimonial también pueden disuadir a algunas familias de crear uno. [52] Según el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos , desde 1910, el sistema de propiedad de los herederos ha sido responsable de que los terratenientes afroamericanos pierdan el 80% de las tierras agrícolas propiedad de generaciones anteriores. [53] [54] En 1910, 16 millones de acres eran operados por agricultores afroamericanos, o el 14% de las granjas. En 2023, menos de 3 millones de acres son operados por agricultores afroamericanos y el 1,5% de las granjas. [1] Las comunidades adicionales afectadas por los problemas de propiedad de los herederos incluyen las comunidades nativas americanas y las comunidades rurales de bajos ingresos en los Apalaches.

[13]

Sin embargo, la prevalencia de la propiedad de los herederos en algunas comunidades también puede reflejar una preferencia personal por la gestión informal y comunal de la tierra. En las comunidades afroamericanas del sur, los conflictos resultantes de desacuerdos entre herederos pueden surgir con frecuencia cuando uno o más herederos no viven en la propiedad. Para las personas que aún viven en la propiedad y se rigen colectivamente por reglas informales de gestión de la propiedad, la propiedad de los herederos puede presentar menos riesgos. [55]

En el sur de los Estados Unidos , aproximadamente un tercio de la tierra propiedad de los afroamericanos, que asciende a unos 3,5 millones de acres, se encuentra en el sistema de propiedad de los herederos. [51] Arkansas , Mississippi , Alabama , Georgia , Carolina del Sur , Texas , Carolina del Norte , Virginia , Florida y Luisiana son los estados más afectados por la confusión de la propiedad de los herederos. [53]

En Georgia, un estudio de 2017 realizado por el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) y el Instituto de Gobierno Carl Vinson determinó que entre el 11 y el 25 % de las parcelas de cada condado de Georgia son propiedad de los herederos probables. El valor total de la propiedad de los herederos probables en Georgia, tasado en impuestos, es de más de 34 000 millones de dólares. Los impactos negativos de la propiedad de los herederos afectan a las familias y a todos los aspectos de la comunidad, incluido el funcionamiento del gobierno local, los sistemas judiciales, los departamentos estatales, los bancos, las empresas y las organizaciones sin fines de lucro. [56]

Referencias

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