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El desarrollo de conservación , también conocido como diseño de conservación , es un desarrollo de uso de la tierra de crecimiento controlado que adopta el principio de permitir un desarrollo sostenible limitado mientras se protegen las características ambientales naturales del área a perpetuidad, incluida la preservación del paisaje y la vista de los espacios abiertos , la protección de las tierras de cultivo o los hábitats naturales para la vida silvestre y el mantenimiento del carácter de las comunidades rurales. [1] Un desarrollo de conservación generalmente se define como un proyecto que dedica un mínimo del 50 por ciento de la parcela de desarrollo total como espacio abierto . La gestión y la propiedad de la tierra a menudo se forman mediante la asociación entre propietarios de tierras privadas, organizaciones de conservación del uso de la tierra y el gobierno local . Es una tendencia creciente en muchas partes del país, particularmente en el oeste de los Estados Unidos . En el este de los Estados Unidos , el diseño de conservación ha sido promovido por algunos gobiernos estatales y locales como una técnica para ayudar a preservar la calidad del agua . [2]
Este tipo de planificación ha adquirido mayor relevancia ya que " la conversión de tierras para el desarrollo de viviendas es una de las principales causas de pérdida y fragmentación del hábitat ". [3] Con la pérdida o fragmentación del hábitat de una especie, se pone en peligro a la especie y la empuja hacia una extinción prematura . [4] La conversión de tierras también contribuye a la reducción de las tierras agrícolas productivas, [5] que ya se están reduciendo debido al cambio climático .
El desarrollo de conservación difiere de otros enfoques de protección de la tierra en que apunta a proteger la tierra y los recursos ambientales en parcelas programadas para el desarrollo inmediato, para proteger la tierra aquí y ahora. En contraste, un enfoque de cinturón verde generalmente apunta a proteger la tierra del desarrollo futuro, y en una región más allá de las áreas actualmente programadas para el desarrollo. Busca ofrecer un gradiente entre las regiones urbanas y el campo abierto , más allá de lo que una línea en un mapa, típicamente una carretera , proporciona actualmente. Este enfoque busca evitar la dicotomía del urbanismo económico en un lado de esa calle mientras que en el otro se encuentran bosques y campos agrícolas completamente protegidos, desprovistos de inclusión en esa economía. Al abordar la ilusión teórica de que la humanidad amurallada está mejor, el desarrollo de conservación reconoce que el diseño de cómo vivimos es mucho más importante de lo que le asignamos crédito; que en lugar de amurallar un problema, necesitamos enfrentarlo y reducir drásticamente nuestro impacto en los sitios donde vivimos, y de hecho aumentar el desempeño de nuestras comunidades hacia un nivel en el que esos muros ya no se consideren requisitos de primera respuesta.
El desarrollo de conservación fue formulado a principios de los años 1980 por el planificador formado en Gran Bretaña Randall Arendt, quien reunió varios conceptos de los años 1960 y combinó la idea del diseño de espacios abiertos y agrupados con la filosofía de "diseño con la naturaleza" de Ian McHarg. [6]
El desarrollo de conservación busca proteger una variedad de recursos y servicios ecológicos, como la biodiversidad , las tierras agrícolas productivas, los servicios ecosistémicos , los paisajes escénicos y los recursos históricos y culturales. [5] Esto se logra identificando las áreas ecológicamente sensibles y valiosas. Las tierras protegidas pueden estar bajo una servidumbre para evitar el desarrollo en ellas. Luego se construyen viviendas alrededor de las áreas protegidas. La densidad, los tamaños de los lotes, los tipos de vivienda y la cantidad de área protegida dependen del tipo de desarrollo de conservación.
Si bien no es un tipo de desarrollo predominante, se estima que el desarrollo de conservación representa entre el 2,5% y el 10% del desarrollo inmobiliario total de EE. UU . [5] El desarrollo de conservación generalmente se aplica a subdivisiones residenciales rurales, exurbanas o suburbanas, aunque tiene algunas aplicaciones urbanas (Doyle 4).
Si bien existen varios tipos de desarrollos de conservación, todos tienen varias características en común. [5] Todos los desarrollos tienen tierras de conservación reservadas, ya sea en poder de una organización de conservación o protegidas por una servidumbre de conservación. Estos desarrollos deben tener una administración continua de la parte protegida de la parcela. [3] En segundo lugar, el desarrollo financia el área protegida. En tercer lugar, cada desarrollo comienza inspeccionando las características y los recursos ecológicos de la tierra. Luego se puede tomar una decisión sobre dónde construir y qué áreas necesitan ser protegidas. Por último, estos desarrollos también utilizan una variedad de características de diseño para reducir algunos de los impactos negativos inherentes al desarrollo. Los ejemplos incluyen sistemas de gestión de aguas pluviales de bajo impacto y diseño paisajístico.
Milder cita cuatro técnicas principales de desarrollo de la conservación que se encuentran en los Estados Unidos. [5] Las dos primeras las agrupa como aquellas que tienen una filosofía de "conservación con desarrollo". La conservación es el objetivo principal y el desarrollo es un medio para alcanzar ese fin. Las dos últimas se enmarcan en la filosofía del "desarrollo con conservación". Estos dos tipos de proyectos son realizados por promotores privados cuyo objetivo es obtener ganancias al final del día, pero de una manera "favorable a la conservación". [5] La Tabla 1 ofrece un excelente resumen de las diferentes técnicas de desarrollo de la conservación.
En esta situación, un fideicomiso de tierras compra la propiedad y coloca las áreas ecológicamente importantes bajo una servidumbre de conservación. Luego, la tierra se revende, incluida la servidumbre, a un comprador de conservación. El comprador no puede construir en la servidumbre, pero puede hacerlo en la parte restante, que no está protegida. Esta técnica generalmente da como resultado la construcción de unas pocas casas en el terreno, lo que da como resultado un desarrollo de baja densidad. [5] Según un estudio realizado por Milder & Clark, el 98,4% del total de la tierra recibe protección, el porcentaje más alto entre los cuatro tipos de desarrollo de conservación. [7]
Los proyectos de conservación y desarrollo limitado (CLDP, por sus siglas en inglés) son un tipo de desarrollo que suelen llevar a cabo fideicomisos de tierras y, ocasionalmente, desarrolladores o propietarios de tierras con mentalidad conservacionista. Los bienes raíces se desarrollan para su venta en un mercado abierto y las ganancias se utilizan para financiar la conservación de las tierras cercanas. Milder y Clark descubrieron que el 93,5 % de la superficie total de tierra está protegida bajo este tipo de desarrollo. [7] Estudios recientes realizados sobre la eficacia de los CLDP en la protección, restauración y gestión de recursos amenazados revelan que son significativamente más eficaces en este sentido, en comparación con las subdivisiones de conservación y el desarrollo convencional.
Las subdivisiones de conservación son un tipo de desarrollo que "reserva una parte importante del sitio como tierra de conservación" y agrupa viviendas en la parte restante. [5] Las casas se construyen en lotes más pequeños de lo habitual, lo que significa que la densidad del desarrollo se acerca al máximo permitido por la zonificación. A diferencia de los proyectos de conservación y desarrollo limitado, una asociación de propietarios administra la tierra protegida. Estas asociaciones pueden carecer de conocimiento y tener diferentes objetivos con respecto a la gestión de las tierras, lo que puede dar como resultado una conservación gestionada de manera poco ideal. Como resultado de este y otros factores, un estudio encontró que, en promedio, solo el 57,1% de la superficie total de la tierra está protegida del desarrollo. [7]
Los proyectos de desarrollo planificado orientados a la conservación son proyectos de desarrollo a gran escala que se encuentran en áreas suburbanas y exurbanas. La escala de los proyectos significa que se pueden proteger grandes extensiones de tierra. Por lo general, tienen densidades cercanas al máximo zonificado y presentan una combinación de tipos de viviendas y usos de la tierra. El porcentaje resultante de tierra protegida es del 71,3 %. [7]
Una comunidad de conservación (o desarrollo de conservación ) es un modelo híbrido de desarrollo de tierras que combina bienes raíces y conservación , que consiste tanto en áreas protegidas como en asentamientos humanos , con el objetivo principal de salvar grandes parcelas de tierra de la degradación ecológica. [8] Esta tierra puede ser tierra forestal , tierra agrícola , tierra de rancho o cualquier otro tipo de tierra que necesite protección contra el desarrollo de alto impacto. Este modelo se contrasta con otros modelos de áreas protegidas al integrar comunidades humanas dentro de la naturaleza, en lugar de reubicarlas fuera, y como tal se incluye en la designación de área protegida de Categoría V de la UICN .
El modelo representa un equilibrio integral entre las personas y la naturaleza y puede sustentar actividades con fines de lucro como comunidades residenciales, clubes privados o actividad industrial en pequeña escala en condiciones que aseguren la protección continua o la restauración ecológica de un área. [9]
Las comunidades de conservación son modelos de desarrollo comunitario sostenible que ofrecen una alternativa a las formas convencionales de desarrollo. [10] Se adaptan a las necesidades de las diferentes regiones y utilizan el desarrollo residencial a pequeña escala para financiar la conservación , eliminando la necesidad de depender únicamente de la financiación de donantes privados o gobiernos , aunque a veces reciben subsidios adicionales de dichas inversiones. Este modelo de desarrollo territorial es importante para los objetivos de desarrollo sostenible , infraestructura verde, seguridad alimentaria local y gestión responsable de los recursos naturales.
Algunas de las herramientas que se utilizan para crear comunidades de conservación son los pactos de conservación, los pactos de ecoforestería y otras formas de pactos registrados en el título de propiedad de la tierra. Los pactos son un contrato legal que se utiliza para proteger la integridad del ecosistema, la salud ecológica de las cuencas hidrográficas (que se ven dañadas por el aumento del desarrollo), [11] mantener el acceso a largo plazo a los recursos naturales y las oportunidades asociadas de valor agregado , proteger las especies vegetales y animales nativas y mitigar los impactos del cambio climático .
En un esfuerzo por evitar el lavado de imagen y con el fin de aumentar la rendición de cuentas y la transparencia pública, algunas comunidades conservacionistas establecen organizaciones benéficas independientes registradas a nivel federal o fideicomisos de tierras sin fines de lucro 501(c)(3) , que son propietarios de la tierra en propiedad y extienden servidumbres de conservación a los desarrolladores y propietarios privados. De esta manera, la estructura de incentivos garantiza que los desarrolladores inmobiliarios se mantengan fieles a la misión de conservación, y el fideicomiso de tierras tiene la autoridad de investigar, informar y penalizar las infracciones.
Las comunidades de conservación se desarrollan no solo para minimizar su huella ecológica , sino también para mejorar el rendimiento del sistema ecológico existente. La etapa de planificación de la comunidad residencial se centra en mantener y mejorar la integridad ecológica del terreno. Por lo tanto, la comunidad se asienta en la parte menos sensible del terreno desde un punto de vista ecológico y, a menudo, se construye utilizando infraestructura de bajo impacto, como soluciones basadas en la naturaleza para la ingeniería civil y viviendas con certificación LEED . Para reducir aún más el impacto ambiental más amplio, muchas comunidades de conservación (ya sea en su totalidad o en parte) generan su propia energía, bombean su propia agua y cultivan alimentos en el lugar.
Además del uso residencial, las comunidades conservacionistas pueden complementar su financiación mediante otros usos ecocompatibles, como la extracción sostenible de recursos, las oportunidades de fabricación con valor añadido, la horticultura orgánica , las empresas de vivienda y trabajo , el ecoturismo y las oportunidades de educación ecológica y recreativa. Mediante estas medidas adicionales, la protección a largo plazo de la tierra se sustenta en el valor económico creado a través de negocios moderados y con conciencia ecológica.
Además, las comunidades de conservación pueden crear oportunidades de empleo sostenible para quienes viven en ellas y en la región circundante. El ecoturismo promueve la protección del medio ambiente y el apoyo al bienestar de los miembros de la comunidad local al atraer visitantes a la comunidad de conservación con fines educativos y recreativos. [12]
Como enfoque novedoso e intencional para el asentamiento humano, las comunidades de conservación pueden diseñarse para fortalecer la interconexión entre los miembros de la comunidad, así como con la comunidad local en general. Doug Makaroff, fundador de Elkington Forest (recientemente rebautizado como Malahat Forest Estates), señaló que "al construir comunidades sostenibles y relacionales, nuestras vidas son más ricas". [13]
La mayor ventaja del desarrollo de conservación es que puede proteger especies y ecosistemas, evitando una mayor fragmentación y pérdida de hábitat. Al inspeccionar el terreno e identificar las áreas de conservación primarias donde los ecosistemas corren mayor riesgo, se crean comunidades sin causar grandes perturbaciones al medio ambiente. [3] [6] El desarrollo de conservación también prevé áreas de conservación secundarias, que proporcionan corredores para que los animales puedan cazar, aparearse y viajar. [1]
Sin embargo, cualquier desarrollo tendrá algún impacto en el terreno, pero al estudiarlo, existen formas de mitigarlo. Un desarrollador puede plantar vegetación nativa. Se pueden introducir especies nativas amigables con la vida silvestre, [5] mientras se monitorean y controlan las especies invasoras. [3] Los sistemas de gestión de aguas pluviales también se utilizan para "promover patrones de flujo natural e infiltración", considerado un factor muy importante para minimizar el impacto de un desarrollo. [5]
Desde un punto de vista económico, existen varios beneficios. El desarrollo de conservación permite a los desarrolladores diferenciarse en un mercado inmobiliario competitivo. [3] Un desarrollador puede utilizar una estrategia de marketing orientada al medio ambiente, destacando los beneficios del desarrollo a posibles compradores con una mano verde. [1] Una ventaja final del desarrollo de conservación es que las casas en estos desarrollos tienden a revalorizarse más rápido que sus contrapartes convencionales. [1] [6]
Pejchar et al. y Arendt citan una serie de beneficios económicos que se acumulan para los municipios a través del desarrollo de la conservación. Entre ellos se incluyen menores costos públicos en mantenimiento e infraestructura, protección de espacios abiertos sin perder ingresos fiscales y prevención de la pérdida de servicios ecológicos como la estabilización del paisaje, el control de inundaciones y el agua potable. [3] [1] Un municipio también experimenta una menor demanda de espacios verdes públicos, ya que el desarrollo los ha proporcionado de forma gratuita. [1]
Por último, el desarrollo de la conservación tiene algunas ventajas sociales y recreativas. [1] Con los lotes más pequeños que acompañan a estas casas, es probable que los propietarios se muden a espacios verdes públicos y se relacionen con sus vecinos. Los eventos comunitarios, como picnics o fiestas, son más comunes. El espacio verde protegido también ofrece excelentes actividades recreativas, como caminatas, trotar o simplemente observar la naturaleza. Es de esperar que con esta experiencia, las personas puedan reconectarse con la naturaleza y desarrollar una ética de la tierra. [6]
El desarrollo de conservación presenta varios inconvenientes. El primer problema con el que se encuentra es el riesgo percibido tanto por los promotores como por los compradores de viviendas. [3] Al proteger áreas sensibles, los promotores y los propietarios de viviendas ven un riesgo en la posible eliminación de sitios deseados para construir viviendas. Este podría ser un riesgo lo suficientemente grande como para desanimar a los promotores. Este podría ser un lugar para la intervención del gobierno, que podría proporcionar exenciones fiscales a los promotores que construyan un desarrollo de esta manera.
Las subdivisiones de conservación y los proyectos de desarrollo planificado orientados a la conservación han sido "criticados por proteger la tierra en una escala demasiado pequeña para proporcionar beneficios de conservación significativos, al mismo tiempo que promueven un desarrollo de "salto de rana"". [5] Esto aleja la expansión de la ciudad y contribuye a una zona rural más fragmentada.
Este tipo de planificación ha cobrado mayor relevancia ya que " la conversión de tierras para el desarrollo de viviendas es una de las principales causas de pérdida y fragmentación del hábitat ". [3] Con la pérdida o fragmentación del hábitat de una especie, se pone en peligro a la especie y la empuja hacia la extinción prematura. [4] Sin biodiversidad , perdemos los muchos beneficios que obtenemos de ella, incluidos los servicios económicos y ecológicos , la información genética y el placer recreativo, por nombrar solo algunos. [4] La conversión de tierras también contribuye a la reducción de las tierras agrícolas productivas , [5] que ya se están reduciendo debido al cambio climático .
Un marco de definición de desarrollo de la conservación y cuatro estudios de caso.
