La Ley de Pactos Ambientales Uniformes ( UECA , por sus siglas en inglés) es una de las leyes uniformes redactadas por la Conferencia Nacional de Comisionados de Leyes Estatales Uniformes , una asociación estadounidense sin fines de lucro. La ley tiene por objeto proporcionar reglas claras para los intereses inmobiliarios perpetuos (un pacto ambiental) para regular el uso de terrenos industriales abandonados cuando los bienes inmuebles se transfieren de un propietario a otro. Los Comisionados de Leyes Uniformes completaron la ley propuesta en 2003. Varios estados han adoptado la ley.
Cuando se remedian propiedades contaminadas y antiguos sitios industriales bajo la supervisión de una agencia gubernamental , ocasionalmente surgen problemas que requieren un Control de Uso de Tierras (LUC) o una Limitación de Uso de Actividades (AUL) a largo plazo que los funcionarios reguladores buscan que se registren en el título o escritura de la propiedad antes de autorizarla para su reutilización. Estos LUC o AUL pueden incluir prohibiciones sobre usos futuros (es decir, no se permiten viviendas residenciales ni instalaciones de cuidado infantil), requisitos para el monitoreo y la remediación continuos (es decir, pozos de monitoreo y extracción de vapor) o indicar estructuras de protección y controles de ingeniería.
Según la NCCUSL, la UECA no especifica cuáles deberían ser los controles en una propiedad en particular, qué nivel de limpieza es apropiado o si una parte responsable debe ser eximida de la responsabilidad de limpieza. El propósito de la UECA es más bien asegurar que los futuros LUC que se hayan creado para un sitio en particular no sean invalidados por conflictos o malentendidos con otras regulaciones locales, estatales o federales. [1] La UECA busca asegurarse de que los convenios ambientales se preserven y se puedan hacer cumplir a muy largo plazo contra los propietarios sucesivos mediante la aplicación de la ley inmobiliaria tradicional. Parte de la filosofía es que si todas las partes del convenio confían en que se harán cumplir las limitaciones de uso y actividad apropiadas para el sitio en el convenio, es más probable que los reguladores ambientales y los propietarios de bienes inmuebles contaminados permitan que se desarrollen esas propiedades, en lugar de continuar siendo áreas abandonadas y peligrosas. Se espera que la reurbanización de la propiedad, particularmente en los centros urbanos de Estados Unidos, ayude a revitalizar esas ciudades y sirva a los intereses económicos y sociales de sus residentes.
A continuación se presenta un breve resumen de cada sección de la UECA propuesta por la NCCUSL. Para conocer el significado exacto de una sección, consulte el borrador original del texto. [2] Los comentarios sobre el significado y el propósito aparecen al final de cada sección.
SECCIÓN 1. TÍTULO BREVE
Debe citarse como Ley de Pactos Ambientales Uniformes
SECCIÓN 2. DEFINICIONES
SECCIÓN 3. NATURALEZA DE LOS DERECHOS; SUBORDINACIÓN DE INTERESES
SECCIÓN 4. CONTENIDO DEL PACTO AMBIENTAL
Un pacto ambiental DEBE contener:
(1) Una declaración de que el instrumento es un pacto ambiental ejecutado de conformidad con la Ley Uniforme de Pacto Ambiental [nombre del estado] [y referencia legal]
(2) Una descripción legalmente suficiente de la propiedad inmobiliaria sujeta al pacto
(3) Una descripción de las limitaciones de actividad y uso de la propiedad inmobiliaria
(4) Identificación de cada titular (es decir, propietarios actuales, partes con responsabilidad continua, agencias reguladoras y/o organismos gubernamentales locales)
(5) Una firma de la agencia, cada titular y, a menos que la agencia lo exima, cada propietario del dominio absoluto de la propiedad inmobiliaria sujeta al pacto
(6) El nombre y la ubicación de cualquier registro administrativo para el proyecto de respuesta ambiental reflejado en el pacto ambiental
Un pacto ambiental PUEDE (opcionalmente) contener:
(1) Requisitos para la notificación posterior a la transferencia de un interés específico en, o en relación con los cambios propuestos en el uso de, solicitudes de permisos de construcción para, o propuestas para cualquier trabajo en el sitio que afecte la contaminación en, la propiedad sujeta al pacto
(2) Requisitos para la presentación de informes periódicos que describan el cumplimiento del pacto
(3) Derechos de acceso a la propiedad otorgados en relación con la implementación o el cumplimiento del pacto
(4) Una breve descripción narrativa de la contaminación y el remedio, incluidos los contaminantes en cuestión, las vías de exposición, los límites de exposición y la ubicación y el alcance de la contaminación
(5) Limitación a la modificación o terminación del pacto además de las contenidas en las Secciones 9 y 10
(6) Derechos del titular además de su derecho a hacer cumplir el pacto de conformidad con la Sección 11
SECCIÓN 5. VALIDEZ; EFECTO SOBRE OTROS INSTRUMENTOS
Un pacto se aplica a la tierra y es exigible incluso en una serie de circunstancias enumeradas. Los instrumentos de propiedad registrados antes de la aprobación de la UECA no quedan invalidados por la ley si son exigibles de otra manera.
SECCIÓN 6. RELACIÓN CON OTRAS LEYES DE USO DE LA TIERRA
La ley puede prohibir usos de la tierra que de otro modo estarían permitidos por la zonificación local en el área circundante, pero no puede usarse para permitir usos de la propiedad que de otro modo estarían prohibidos por la zonificación u ordenanzas locales similares.
SECCIÓN 7. AVISO
Se debe proporcionar una copia del pacto a todos los propietarios, agencias o entidades que tengan interés en la propiedad.
SECCIÓN 8. REGISTRO
El pacto y cualquier modificación al mismo deben registrarse en todos los condados en los que se encuentra ubicada la propiedad a la que afecta.
ARTÍCULO 9. DURACIÓN; MODIFICACIÓN POR ACCIÓN JUDICIAL
Los convenios ambientales son perpetuos, excepto en ciertas circunstancias prescritas.
ARTÍCULO 10. MODIFICACIÓN O TERMINACIÓN POR CONSENTIMIENTO
Los convenios ambientales podrán modificarse o terminarse mediante ciertos métodos prescritos.
ARTÍCULO 11. CUMPLIMIENTO DE LOS PACTOS AMBIENTALES
Ciertas partes prescritas pueden iniciar acciones civiles para hacer cumplir aspectos de los pactos ambientales.
SECCIÓN 12. REGISTRO; AVISO SUSTITUTIVO
Esta sección tiene por objeto nombrar la agencia gubernamental que mantendrá un registro maestro de todos los convenios ambientales como registro público. El registro debe incluir las modificaciones y la terminación de esos convenios. Se enumeran los requisitos de información para el registro.
SECCIÓN 13. UNIFORMIDAD DE APLICACIÓN E INTERPRETACIÓN
Establece que la uniformidad de leyes similares de otros estados es una consideración.
SECCIÓN 14. RELACIÓN CON LAS FIRMAS ELECTRÓNICAS EN LA LEY DE COMERCIO GLOBAL Y NACIONAL
ARTÍCULO 15. DIVISIBILIDAD
Si una parte de la ley se considera inaplicable, otras partes podrán seguir siendo ejecutables.
La lista actualizada también se encuentra en la página web de NCCUSL sobre temas de UECA.
2005
Delaware, Iowa, Kentucky, Maine, Maryland, Nebraska, Nevada, Ohio, Dakota del Sur, Virginia Occidental
2006
Distrito de Columbia, Hawái, Idaho, Oklahoma, Islas Vírgenes de los Estados Unidos, Utah
2007
Alabama, Minnesota, Misuri, Pensilvania, Washington
2008
Georgia, Illinois, Misisipi
Virginia 2010
2018
Alaska
Presentado pero aún no promulgado (a partir de 2019)
Nuevo México: Presentado como HB 471, acción pospuesta indefinidamente
Planeado para 2020
No promulgado/sin información sobre su introducción
Arizona, Arkansas, California, Colorado, Connecticut, Florida, Indiana, Kansas, Luisiana, Massachusetts, Michigan, Montana, New Hampshire, Nueva Jersey, Nueva York, Carolina del Norte, Dakota del Norte, Oregón, Puerto Rico, Rhode Island, Carolina del Sur, Tennessee, Texas, Vermont, Wisconsin, Wyoming