Según la Sección 1031 del Código de Rentas Internas de los Estados Unidos ( 26 USC § 1031), un contribuyente puede diferir el reconocimiento de las ganancias de capital y la obligación tributaria federal relacionada con el ingreso en el intercambio de ciertos tipos de propiedades, un proceso conocido como intercambio 1031. En 1979, los tribunales ampliaron este tratamiento para incluir la compra y venta no simultánea de bienes raíces, un proceso a veces llamado intercambio Starker .
Antes de 2018, una amplia gama de propiedades estaban cubiertas por las disposiciones de aplazamiento de la Sección 1031. La Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017 derogó la Sección 1031 para todos los tipos de propiedades, excepto los bienes inmuebles. [1]
Para calificar para la Sección 1031 del Código de Rentas Internas , las propiedades intercambiadas deben conservarse para uso productivo en un comercio o negocio, o para inversión. Antes de 2018, las acciones, bonos y otras propiedades se enumeraban como expresamente excluidas por la Sección 1031, aunque las propiedades titulizadas no estaban excluidas. Hoy, solo la propiedad inmobiliaria está incluida en la Sección 1031. Las propiedades intercambiadas deben ser de "tipo similar", es decir , de la misma naturaleza o carácter, incluso si difieren en grado o calidad (como un apartamento comercial a otro). Las propiedades personales de una clase similar eran propiedades similares según las disposiciones anteriores a 2018. La propiedad personal utilizada predominantemente en los Estados Unidos y la propiedad personal utilizada predominantemente en otros lugares no eran propiedades similares.
Los bienes inmuebles generalmente son del mismo tipo, independientemente de si se trata de propiedades mejoradas o no. [2] Sin embargo, un bien inmueble dentro de los Estados Unidos y un bien inmueble fuera de los Estados Unidos no serían bienes del mismo tipo. En general, "del mismo tipo" en términos de bienes inmuebles significa cualquier propiedad que se clasifique como bien inmueble en cualquiera de los 50 estados de los EE. UU. o Washington, DC y, en algunos casos, las Islas Vírgenes de los EE. UU.
Los contribuyentes que poseen bienes inmuebles como inventario o que compran bienes inmuebles para revenderlos se consideran "comerciantes". Estas propiedades no son elegibles para el tratamiento de la Sección 1031. Sin embargo, si un contribuyente es comerciante y también inversor, puede utilizar la Sección 1031 en propiedades similares que califiquen. Las propiedades de uso personal no calificarán para la Sección 1031.
Los contribuyentes pueden preguntarse si los artículos como el equipo utilizado en una propiedad están incluidos en la venta de suma global de la propiedad y si se puede diferir el reconocimiento de las ganancias relacionadas. Según la reglamentación del Tesoro §1.1031(k)-1(c)(5)(i), la propiedad que se transfiere junto con el artículo de mayor valor que no exceda el 15% del valor justo de mercado de la propiedad más grande no necesita ser identificada dentro del período de identificación de 45 días, pero aún así debe intercambiarse por una propiedad similar para diferir la ganancia.
El dinero en efectivo para igualar una transacción no puede diferirse según la Sección 1031 del Código porque el dinero en efectivo no es de la misma clase. Este dinero en efectivo se denomina "bono" y la ganancia, en la medida de la recepción de este dinero en efectivo, se grava a las tasas de impuesto a la renta ordinarias.
Si las obligaciones asumidas por el comprador exceden las del vendedor (contribuyente), se reconocerá la ganancia realizada del vendedor. Sin embargo, si el vendedor asume una obligación mayor que el comprador, la pérdida realizada no puede compensar ninguna ganancia realizada y reconocida por recibir el bien como dinero en efectivo u otros bienes personales considerados como bien.
Originalmente, los casos 1031 debían ser transferencias simultáneas de propiedad. Pero después de la emisión de la decisión en Starker v. United States [3] , un contrato para intercambiar propiedades en el futuro es prácticamente lo mismo que una transferencia simultánea. Este caso inventó el concepto de intercambio Starker . Es bajo este caso, decidido en 1979, que se originaron las reglas para la elección de un 1031 diferido. Para elegir el reconocimiento 1031, un contribuyente debe identificar la propiedad para el intercambio antes del cierre, identificar la propiedad de reemplazo dentro de los 45 días posteriores al cierre y adquirir la propiedad de reemplazo dentro de los 180 días posteriores al cierre. También se debe utilizar un Intermediario Calificado para facilitar la transacción, reteniendo todas las ganancias de la venta y luego desembolsando ese dinero en el cierre, o a veces para las tarifas asociadas con la adquisición de la nueva propiedad.
La Sección 1031(a) del Código de Rentas Internas ( 26 USC § 1031) establece las reglas de reconocimiento para las ganancias (o pérdidas) realizadas que surgen como resultado de un intercambio de bienes del mismo tipo que se mantienen para uso productivo en el comercio o negocio o para inversión. Establece que ninguna de las ganancias o pérdidas realizadas se reconocerá en el momento del intercambio.
También establece que el bien a intercambiar deberá ser identificado dentro de los 45 días y recibido dentro de los 180 días. [4]
El artículo 1031(b) establece cuándo se pueden recibir bienes del mismo tipo y el capital inicial. La ganancia se reconoce hasta el monto del capital inicial recibido.
El artículo 1031(c) cubre casos similares a los del artículo 1031(b), excepto cuando la transacción da como resultado una pérdida. La pérdida no se reconoce en el momento de la transacción, sino que debe trasladarse al futuro en forma de una base más alta sobre la propiedad recibida.
El artículo 1031(d) define el cálculo de la base para la propiedad adquirida durante un intercambio de bienes similares. Indica que la base de la nueva propiedad es la misma que la base de la propiedad entregada, menos cualquier dinero recibido por el contribuyente, más cualquier ganancia (o menos cualquier pérdida) reconocida en la transacción. Si la transacción se enmarca en el artículo 1031(b) o (c), la base se distribuirá entre las propiedades recibidas (que no sean dinero) y, para efectos de la distribución, se asignará a esa otra propiedad una cantidad equivalente a su valor justo de mercado en la fecha del intercambio.
El artículo 1031(e) estipula que el ganado de diferentes sexos no califica para el intercambio por especies del mismo tipo.
1031(h)(1) estipula que los bienes inmuebles fuera de los Estados Unidos y los bienes inmuebles ubicados en los Estados Unidos no son del mismo tipo.
La venta de la propiedad cedida y la adquisición de la propiedad de reemplazo no tienen por qué ser simultáneas. Un intercambio no simultáneo a veces se denomina intercambio con impuestos diferidos Starker , en honor a un inversor que ganó un caso contra el Servicio de Impuestos Internos (IRS). [3]
En el caso de un intercambio no simultáneo, el contribuyente debe utilizar un intermediario calificado , seguir las pautas del IRS y utilizar el producto de la venta para comprar una propiedad comercial o de inversión del mismo tipo que cumpla con los requisitos. La propiedad de reemplazo debe "identificarse" dentro de los 45 días posteriores a la venta de la propiedad anterior y la adquisición de la propiedad de reemplazo debe completarse dentro de los 180 días posteriores a la venta de la propiedad anterior.
A partir de 2018, la Sección 1031 solo se puede utilizar en relación con las ventas de bienes inmuebles. Antes de los cambios en la ley tributaria de 2018, los intercambios de bienes personales podían calificar según la Sección 1031. Los intercambios de acciones corporativas en diferentes empresas no calificaban. Tampoco calificaban los intercambios de participaciones sociales en diferentes sociedades y los intercambios de ganado de diferentes sexos. Sin embargo, a partir de una resolución del IRS de 2002 (consulte el intercambio 1031 de inquilinos en común ), se permiten los intercambios de inquilinos en común (TIC). Para los intercambios de bienes inmuebles según la Sección 1031, cualquier propiedad que se considere "bien inmueble" según la ley del estado donde se encuentra la propiedad se considerará "similar" siempre que tanto la propiedad antigua como la nueva estén en poder del propietario para inversión, o para uso activo en un comercio o negocio, o para la producción de ingresos.
Para obtener el beneficio completo, la propiedad de reemplazo debe ser de igual o mayor valor, y todos los ingresos de la propiedad cedida deben usarse para adquirir la propiedad de reemplazo. El contribuyente no puede recibir los ingresos de la venta de la propiedad anterior; al hacerlo, descalificará el intercambio para la parte de los ingresos de la venta que recibió el contribuyente. Por esta razón, los intercambios (en particular los cambios no simultáneos) generalmente se estructuran de modo que el interés del contribuyente en la propiedad cedida se asigne a un Intermediario Calificado antes del cierre de la venta. De esta manera, el contribuyente no tiene acceso ni control sobre los fondos cuando se cierra la venta de la propiedad anterior.
Al cierre de la venta de la propiedad cedida, el agente de cierre (normalmente una compañía de títulos, una compañía de depósito en garantía o un abogado de cierre) envía las ganancias al intermediario calificado, que conserva los fondos hasta que la transacción para la adquisición de la propiedad de reemplazo esté lista para cerrarse. Luego, el intermediario calificado deposita las ganancias de la venta de la propiedad cedida para comprar la propiedad de reemplazo. Una vez que se cierra la adquisición de la propiedad de reemplazo, el intermediario calificado entrega la propiedad al contribuyente, todo ello sin que el contribuyente haya recibido en ningún momento una "recepción implícita" de los fondos.
La idea predominante detrás del intercambio 1031 es que, dado que el contribuyente simplemente está intercambiando una propiedad por otra u otras propiedades del mismo tipo, no recibe nada que pueda utilizarse para pagar impuestos. Además, el contribuyente tiene una continuidad de inversión al reemplazar la propiedad anterior. Toda ganancia sigue estando bloqueada en la propiedad intercambiada y, por lo tanto, no se "reconoce" ni reclama ninguna ganancia o pérdida a los efectos del impuesto a las ganancias.
Aunque no se utiliza en el Código de Rentas Internas, el término " boot " se utiliza comúnmente al hablar de las implicaciones fiscales de un intercambio 1031. Boot es un término inglés antiguo que significa "algo dado además de". "Boot received" es el dinero o el valor justo de mercado de "otra propiedad" recibida por el contribuyente en un intercambio. El dinero incluye todos los equivalentes de efectivo, deudas, pasivos o hipotecas del contribuyente asumidos por la otra parte, o pasivos a los que está sujeta la propiedad intercambiada por el contribuyente. "Otra propiedad" es propiedad que no es del mismo tipo, como propiedad personal, un pagaré del comprador, una promesa de realizar trabajos en la propiedad, un negocio, etc.
Existen muchas maneras en las que un contribuyente puede recibir una compensación, incluso sin darse cuenta. Es importante que el contribuyente comprenda qué puede resultar en una compensación si desea evitar ingresos tributables.
Las fuentes de arranque más comunes incluyen las siguientes:
Existe y ha habido mucha confusión en torno al uso de la Sección 1031 y las segundas residencias. Aunque la mayoría de los contribuyentes compran segundas residencias con la expectativa de una revalorización, el Servicio ha dictaminado que las propiedades que se compran para uso personal NO son propiedades de inversión y, por lo tanto, no califican para el tratamiento de la Sección 1031.
Hasta 2008, muchas personas intercambiaban entre sí sus segundas residencias, ya que no existían muchas normas sobre qué se consideraba una propiedad para inversión y qué no. Por último, en el Procedimiento de Rentas Internas 2008-16, el IRS ha definido claramente qué es aceptable. Este procedimiento de rentas crea un puerto seguro para los contribuyentes que deseen utilizar la Sección 1031 con propiedades que cumplan un conjunto simple de reglas:
Durante un mínimo de dos años antes y después del intercambio:
El intercambio §1031 comienza en la primera de las siguientes fechas:
y finaliza en el primero de los siguientes:
El período de identificación es de los primeros 45 días del período de intercambio. El período de intercambio es de un máximo de 180 días. Si el Intercambiador tiene varias propiedades en cesión, los plazos comienzan a correr en la fecha de transferencia de la primera propiedad. Estos plazos no pueden extenderse por ningún motivo, excepto por la declaración de desastre declarado por el Presidente.
No se permite prórroga de una fecha límite que caiga en un fin de semana o día feriado. Por ejemplo, si su declaración de impuestos vence el 15 de abril, pero esa fecha cae en sábado, entonces la fecha de vencimiento de su declaración de impuestos se adelanta al primer día hábil siguiente al 15 de abril, o al lunes 17 de abril. Sin embargo, si una fecha límite cae en domingo, los requisitos para el cambio deben cumplirse a más tardar el último día hábil anterior a la fecha límite, es decir, el viernes anterior.
La propiedad de reemplazo identificada que sea destruida por un incendio, una inundación, un huracán, etc. después de que expire el Período de Identificación de 45 días no le da derecho al Intercambiador a identificar una nueva propiedad. Sin embargo, el intercambio puede terminarse por este evento siempre que (a) se especifique por escrito (como una contingencia en el contrato de venta); (b) esté fuera del control del intercambiador o de cualquier parte del intercambio; y (c) sea la única o última propiedad que el intercambiador tiene derecho a comprar según las reglas del intercambio.
La identificación errónea del condominio A, cuando en realidad se pretendía identificar el condominio B, no permite un cambio de identificación una vez que vence el período de identificación de 45 días. El incumplimiento de estos plazos puede dar como resultado un intercambio fallido.
Las normas del IRS controlan el tiempo que debe conservarse la propiedad de reemplazo antes de que pueda venderse o usarse para participar en un nuevo intercambio con impuestos diferidos. En mercados con una alta apreciación, las personas pueden aprovechar la oportunidad de vender su residencia personal (en la que no se debe ninguna ganancia de capital por debajo de $250,000 para una persona soltera o $500,000 para una pareja casada; consulte la Ley de Alivio al Contribuyente de 1997 ) y mudarse a una antigua propiedad alquilada durante un período de tiempo específico para convertirla en su nueva residencia personal. Sin embargo, con la legislación reciente, los impuestos sobre las ganancias de capital en una transacción de este tipo ya no se evitan por completo. El contribuyente ahora deberá una cantidad decreciente de impuestos sobre las ganancias de capital en la conversión de la propiedad de alquiler a residencia personal una vez que se produzca la disposición final de la propiedad.
Para calificar para este intercambio se deben seguir ciertas reglas:
Con frecuencia, el componente más difícil de un intercambio 1031 es identificar una propiedad de reemplazo dentro de los primeros 45 días posteriores a la venta de la propiedad cedida. El IRS es estricto al no permitir extensiones.
Un intercambio 1031 es similar a un plan de jubilación IRA o 401(k) tradicional . Cuando alguien vende activos en planes de jubilación con impuestos diferidos , las ganancias de capital que de otro modo estarían sujetas a impuestos se difieren hasta que el titular comience a cobrar el dinero del plan de jubilación. El mismo principio se aplica a los intercambios con impuestos diferidos o las inversiones inmobiliarias. Mientras el dinero continúe reinvirtiéndose en otros bienes inmuebles, los impuestos a las ganancias de capital se pueden diferir. A diferencia de las cuentas de jubilación antes mencionadas, los ingresos por alquiler de las inversiones inmobiliarias seguirán estando sujetos a impuestos a medida que se obtengan los ingresos netos.
Muchos inversores acreditados considerarán la posibilidad de crear un fideicomiso estatutario de Delaware para completar su intercambio 1031. [5] Una alternativa a un intercambio 1031 para alguien que desea diferir el impuesto a las ganancias de capital, pero que no quiere seguir teniendo una propiedad, es una venta estructurada . Este método ofrece muchos beneficios tanto al comprador como al vendedor y se considera una excelente posibilidad para quienes buscan retirarse o salir del mercado inmobiliario o comercial. Sin embargo, el impuesto a las ganancias de capital se evaluará a medida que el vendedor reciba los pagos, a diferencia de un intercambio 1031, por el cual el impuesto a las ganancias de capital se puede diferir indefinidamente para la persona que realiza el intercambio.
La siguiente secuencia representa el orden de los pasos en un intercambio 1031 típico:
Paso 1. Contrate los servicios de un intermediario calificado , generalmente un agente registrado con licencia federal (EA), un asesor fiscal con licencia estatal o un contador público certificado (CPA).
Paso 2. Venda la propiedad, incluida la cláusula de cooperación en el contrato de venta. "El comprador es consciente de que la intención del vendedor es completar un intercambio 1031 a través de esta transacción y por la presente acepta cooperar con el vendedor para lograrlo, sin costo ni responsabilidad adicional para el comprador". Asegúrese de que su agente de depósito en garantía o agente de cierre se comunique con el intermediario calificado para solicitar los documentos del intercambio.
Paso 3. Celebrar un acuerdo de intercambio 1031 con el intermediario calificado, en el que se lo designe como principal en la venta de la propiedad cedida y la posterior compra de la propiedad de reemplazo. El acuerdo de intercambio 1031 debe cumplir con los requisitos de la ley tributaria federal, especialmente en lo que respecta a las ganancias. Junto con el documento del acuerdo básico, se firma una enmienda al documento de depósito en garantía que designa al intermediario calificado como vendedor. Normalmente, se prepara la escritura para que el contribuyente la registre al verdadero comprador. Esto se denomina escritura directa. No es necesario tener identificada la propiedad de reemplazo en este momento.
Paso 4. Se cierra el depósito en garantía de la propiedad cedida y la declaración de cierre refleja que el intermediario calificado fue el vendedor y las ganancias se destinan al intermediario calificado. Los fondos deben colocarse en una cuenta de mercado monetario separada y completamente segregada para garantizar la liquidez y la seguridad. La fecha de cierre del depósito en garantía de la propiedad cedida es el día cero del intercambio y es cuando comienza a correr el reloj del intercambio. Se debe enviar una identificación por escrito de la dirección de la propiedad de reemplazo dentro de los 45 días y el contribuyente debe adquirir la propiedad de reemplazo identificada dentro de los 180 días.
Paso 5. El contribuyente envía una identificación escrita de la dirección o descripción legal de la propiedad de reemplazo al Intermediario Calificado, el día 45 del intercambio o antes. El documento debe estar firmado por todos los que firmaron el acuerdo de intercambio. Puede enviarse por fax, entregarse en mano o enviarse por correo al Intermediario Calificado, al vendedor de la propiedad de reemplazo o a su agente, o a un abogado totalmente ajeno, preferiblemente por correo certificado con acuse de recibo.
Paso 6. El contribuyente celebra un acuerdo para comprar la propiedad de reemplazo, que nuevamente incluye la cláusula de cooperación. "El vendedor es consciente de que la intención del comprador es completar un intercambio 1031 a través de esta transacción y por la presente acepta cooperar con el comprador para lograrlo, sin costo ni responsabilidad adicional para el vendedor". Se firma una enmienda que nombra al intermediario calificado como comprador, pero nuevamente la escritura es del verdadero vendedor al contribuyente.
Paso 7. Cuando se cumplen las condiciones y el depósito en garantía está preparado para cerrarse, y ciertamente antes del día 180, según el Acuerdo de Intercambio 1031, el Intermediario Calificado envía los fondos del intercambio y los ingresos brutos al depósito en garantía, y el estado de cierre refleja al Intermediario Calificado como comprador. El Intermediario Calificado envía una contabilidad final al contribuyente, que muestra los fondos que ingresan de un depósito en garantía y que salen del otro, todo sin recibo implícito por parte del contribuyente.
Paso 8. El contribuyente presenta el formulario 8824 ante el IRS cuando presenta los impuestos, y cualquier documento similar que requiera su estado particular.
En la mayoría de los casos, un intercambio 1031 se lleva a cabo como se describe anteriormente, donde primero se vende la propiedad cedida y luego se compra la propiedad de reemplazo. El IRS también ha determinado que la secuencia inversa también evitará los impuestos sobre las ganancias de capital, siempre que se cumplan ciertos requisitos. Esto se denomina "1031 inverso" o "Starker inverso". En un intercambio 1031 inverso, el contribuyente primero compra la propiedad de reemplazo. El contribuyente tiene 45 días (después de obtener el título de la propiedad de reemplazo) para identificar la propiedad cedida que se venderá. La venta de la propiedad cedida debe cerrarse dentro de los 180 días a partir de la compra de la propiedad de reemplazo.
El contribuyente no puede tener el título directo de ambas propiedades durante el proceso de intercambio inverso 1031. Tanto la propiedad cedida como la propiedad de reemplazo deben tener su título en poder de un intermediario calificado durante todo el proceso de intercambio.
La primera opción es que el contribuyente transfiera el título de la propiedad cedida a un intermediario calificado al comienzo del proceso; el intermediario conserva el título de la propiedad de reemplazo durante todo el proceso, hasta que se venda. El contribuyente puede tomar posesión de la propiedad de reemplazo inmediatamente después de la compra.
Alternativamente, cuando se compra la propiedad de reemplazo, el título pasa inmediatamente a manos del intermediario calificado, que conserva el título durante todo el proceso. Después de que el contribuyente vende la propiedad cedida, el intermediario transferirá el título de la propiedad de reemplazo al contribuyente.
Un inversor compra un centro comercial (una propiedad comercial ) por 200.000 dólares (su base de costo). Después de seis años, podría vender la propiedad por 250.000 dólares. Esto daría como resultado una ganancia de 50.000 dólares, sobre la que el inversor normalmente tendría que pagar tres tipos de impuestos: un impuesto federal sobre las ganancias de capital, un impuesto estatal sobre las ganancias de capital y un impuesto de recuperación de la depreciación basado en la depreciación que ha sufrido sobre la propiedad desde que la compró. Si el inversor invierte las ganancias de la venta de 250.000 dólares en otra propiedad o propiedades (sin tocar las ganancias y utilizando un intermediario calificado), entonces no tendría que pagar ningún impuesto sobre la ganancia en ese momento.
El propietario de una casa unifamiliar de 12.000 m2 es trasladado a otro estado por su empleador. En lugar de vender la casa, que ya no será su residencia personal, decide alquilarla durante un tiempo. Después de diez años, decide que quiere venderla, pero al mismo tiempo tiene un hijo adulto que irá a la universidad en otro estado. Decide que quiere comprar un edificio de apartamentos en la ciudad universitaria para que el hijo y otros estudiantes lo alquilen mientras están en la escuela. Su casa se ha revalorizado de 200.000 a 300.000 dólares. Por lo tanto, organiza un intercambio de la sección 1031 y compra la nueva propiedad, evitando así el impuesto a las ganancias de capital en ese momento.
En el ejemplo mencionado anteriormente, el inversor tendría que justificar su intención de inversión ante el IRS mostrando un contrato de arrendamiento en condiciones de igualdad con el hijo y otros estudiantes. El inversor debería declarar los ingresos y las deducciones por depreciación relacionadas.
Además de la venta de bienes inmuebles, la venta de una participación en un bien inmueble también puede calificar para un intercambio 1031. Un ejemplo de esto sería la venta de una servidumbre.