En el derecho consuetudinario y el derecho estatutario , un patrimonio vitalicio (o arrendamiento vitalicio) es la propiedad de bienes inmuebles durante toda la vida de una persona. En términos jurídicos, es una herencia sobre un bien inmueble que termina con la muerte, cuando los derechos de propiedad pueden revertir al propietario original o a otra persona. El propietario de un patrimonio vitalicio se denomina "inquilino vitalicio". Se dice que la persona que asumirá los derechos en caso de muerte tiene un interés "restante" y se la conoce como "remanente".
La propiedad de un patrimonio vitalicio tiene una duración limitada porque finaliza con la muerte de una persona. Su propietario es el inquilino vitalicio (típicamente también el 'medidor de vida') y conlleva el derecho a disfrutar de ciertos beneficios de propiedad de la propiedad, principalmente ingresos derivados del alquiler u otros usos de la propiedad y el derecho de ocupación, durante su o su posesión. Debido a que un patrimonio vitalicio deja de existir al fallecer la persona que mide la vida, el inquilino vitalicio, un propietario temporal, puede alquilar a corto plazo pero no puede vender, dar o legar la propiedad indefinidamente (incluso suponiendo que podría pasar a los herederos ( intestado ). ) o crear un supuesto documento dejándolo en manos de los destinatarios ( testado ).
Un patrimonio vitalicio pur autre vie ( Ley francesa , "por la vida de otro") se mantiene por el resto de la vida de una persona que no posee el patrimonio, conocido como cestui que vie (Ley francesa, "la persona que vidas"). Esta forma de patrimonio vitalicio surge cuando un inquilino vitalicio ha dispuesto de la propiedad, suponiendo que dicha disposición no genere ninguna confiscación especial en virtud del instrumento de interés vitalicio. También surge cuando el otorgante opta por hacer que la vida medida sea la de alguien distinto de la vida del arrendatario vitalicio. Un patrimonio vitalicio pur autre vie se crea más comúnmente en una de dos circunstancias.
Debe hacerse una distinción clara con un patrimonio por (a) plazo de años , interpretado como arrendamiento o licencia.
Al momento de la muerte, suponiendo que no haya habido malos tratos con ciertos compradores inocentes, la propiedad involucrada en un patrimonio vitalicio pasa a ser propiedad del resto ( pl. resto ) o revierte a su otorgante (todo lo cual, de manera confusa, puede denominarse 'reversiones' y ' reversionadores'). Existe un pequeño mercado de reversiones en bienes raíces, lo que requiere que el comprador lleve a cabo controles físicos y una debida diligencia documental mejorada. [1]
El propietario de una finca no puede dar un "interés mayor" en la finca del que posee. Es decir, el propietario de un patrimonio vitalicio no puede ceder la propiedad completa e indefinida ( cuota simple ) a otra persona porque la propiedad del inquilino vitalicio sobre la propiedad finaliza cuando muere la persona que mide la vida. Por ejemplo, si Ashley traspasa a Bob por la vida de Bob, y Bob traspasa un patrimonio vitalicio a otra persona, Charlie, por la vida de Charlie [un patrimonio vitalicio integrado], entonces el interés del patrimonio vitalicio de Charlie duraría sólo hasta que Charlie o Bob mueran. El interés vitalicio de Charlie o interés pur autre vie (interés por la vida de otra persona, lo que haya correspondido) y, en la mayoría de los casos, los derechos de propiedad restantes sobre la propiedad (el 'interés reversivo') recaen en las personas según los términos del testamento/reglas. de intestado/declaración de fideicomiso/escritura de fideicomiso (Reino Unido) o testamento/reglas de intestado/'concesión o escritura de interés vitalicio' (o similar) (EE. UU.) en el resto o revertir al cesionario original, dependiendo de los términos de Ashley. Dicho patrimonio vitalicio en los EE. UU. también se puede transmitir durante la vida del otorgante, como "A transmite X a B hasta que A muere" y en el Reino Unido mediante transferencia de fideicomiso sobre fideicomiso o cesión en lugar de transmisión de X.
Si un inquilino vitalicio pretende transferir el interés de "reversión" subyacente, que un inquilino vitalicio nunca tiene, esto constituye un abuso de confianza procesable por daños y perjuicios y puede constituir fraude criminal ; sin embargo, puede no dar derecho al reversionador final (o a los beneficiarios sustituidos) a poder obtener una declaración judicial de que la propiedad es suya si esa propiedad está en manos de un comprador inocente por su valor sin previo aviso ( comprador de buena fe ).
La responsabilidad financiera y física recae en el inquilino vitalicio bajo la doctrina legal del despilfarro , que prohíbe a los inquilinos vitalicios dañar o devaluar el bien. En resumen, como la propiedad del inquilino vitalicio es temporal, la falta de mantenimiento o protección razonable del activo que resulte en su disminución de valor, o incluso su destrucción, constituye una causa de acción para el reversionador.
Una limitación adicional es la regla contra las perpetuidades en muchos estados y países que prohíbe las sucesiones de arrendamientos vitalicios de larga duración al estilo anterior al siglo XIX y puede resultar en la terminación prematura y con derecho a compensación de dichos intereses vitalicios sucesivos. En Inglaterra y Gales, esto se fija en una vida, o en 80 años, lo que sea más largo.
Vender propiedades manteniendo un patrimonio vitalicio se conoce comúnmente en Francia como " viager " [2] , donde se utiliza con más frecuencia que en otros lugares, siendo el más famoso el caso de Jeanne Calment , el ser humano más longevo jamás registrado.
En la jurisdicción combinada de Inglaterra y Gales desde 1925, un patrimonio de plena propiedad destinado a ser "mantenido" como un interés vitalicio sólo tiene efecto como un interés disfrutado en el patrimonio, específicamente como un interés en un fideicomiso de posesión . El otro tipo de propiedad de la tierra es el arrendamiento y, aunque la mayoría de los arrendamientos a largo plazo son por un período de entre 99 y 999 años, los "arrendamientos de por vida" se interpretarán de manera a menudo impredecible como una licencia o un arrendamiento.
En los Estados Unidos, un patrimonio vitalicio se utiliza normalmente como herramienta de planificación patrimonial. Un patrimonio vitalicio puede evitar la sucesión y garantizar que el heredero previsto reciba el título de propiedad inmueble. Por ejemplo, Al es dueño de una casa y desea que Bill la herede después de la muerte de Al. Al puede hacer realidad ese deseo transfiriendo el título de la casa a Bill y reteniendo un patrimonio vitalicio en la casa. Al mantiene un patrimonio vitalicio y Bill recibe un remanente de derechos adquiridos simples. Tan pronto como Al muere, el interés vitalicio se fusiona con el resto de Bill, y Bill tiene un título de dominio simple. Una ventaja de dicha transferencia es que hace innecesario el uso de un testamento y elimina la necesidad de legalizar el activo. Una desventaja es el pequeño riesgo de fraude por parte del beneficiario Bill, si pudiera mostrar fácilmente en una jurisdicción particular un fee simple sin restricciones, podría vender la propiedad prematuramente a un comprador inocente , como cuando Al está de vacaciones. Una segunda desventaja para el otorgante es que la provisión para cualquier hombre (u hombres) restante (parte C) es irrevocable sin el consentimiento del resto. En algunos estados se han creado por ley "escrituras de beneficiario" para abordar esta cuestión.
Las leyes de sucesión intestada de ciertos estados americanos, como Arkansas, Delaware y Rhode Island, limitan los derechos del cónyuge supérstite (herencia) sobre los bienes inmuebles del cónyuge fallecido a un patrimonio vitalicio. Luisiana , al aplicar el derecho civil , tiene una disposición predeterminada similar en sucesiones intestadas llamada usufructo , que se aplica solo a los bienes comunitarios y finaliza con la muerte o el nuevo matrimonio, lo que ocurra primero.
Algunos estados americanos permiten una escritura de propiedad vitalicia mejorada, en la que el otorgante conserva la capacidad de transferir la propiedad a un tercero sin el consentimiento del resto. [3] Si el titular vitalicio mejorado todavía es propietario de la propiedad en el momento de su muerte, y los restantes sobreviven al titular vitalicio, la propiedad pasa automáticamente a los restantes fuera del proceso testamentario. [4] Las escrituras de patrimonio vitalicio mejoradas también se denominan a veces escrituras Lady Bird.
Las leyes de intestado de Inglaterra y Gales desde el 1 de octubre de 2014 prevén £250 000 (o todo el patrimonio no conjunto si es menos) y el 50% de cualquier exceso para el cónyuge y el resto para los hijos adultos. Esto abolió el 50% restante que se disfrutaba como interés vitalicio que se había aplicado desde la década de 1920. [5]
El cónyuge sobreviviente (y rara vez otros) se benefician de la supervivencia de cualquier propiedad conjunta.
El acuerdo del primer párrafo se interpretaría en el Reino Unido como un fideicomiso de interés en posesión y generalmente se evita, ya que el impuesto a la herencia se considera una "reserva de beneficio" que requiere sumas totalmente retroactivas del impuesto sobre la renta anual sobre cualquier alquiler de mercado que debería haberse pagado. al propietario legal, en Inglaterra y Gales, para el disfrute continuo del activo. [6]
Una valoración generalmente se deriva del valor presente del beneficio neto derivado de la vida (o vidas) durante el plazo residual del interés. Cuando estas valoraciones se basen en una sola vida, se puede hacer referencia a tablas como los factores de inquilinos vitalicios por sexo y edad. Estos factores se preparan teniendo en cuenta las expectativas de vida y las tasas de interés vigentes para una jurisdicción o propósito específico. Un ejemplo es una tabla de factores de arrendamiento vitalicio que se utiliza para determinar la proporción de una propiedad atribuible a un inquilino vitalicio en particular respecto de cualquier impuesto de timbre pagadero en el momento de su transferencia. Ejemplos más complicados pueden implicar vidas deterioradas o conjuntas y normalmente se requiere asesoramiento especializado, como el que proporciona un actuario .
Los bienes vitalicios se miden por la vida del destinatario de la propiedad ( pur sa vie ) o por la vida de alguna otra persona ( pur autre vie ).
Los patrimonios vitalicios en el sector inmobiliario todavía se crean hoy en día. El patrimonio vitalicio se utiliza más comúnmente en instrumentos fiduciarios , generalmente en un intento de minimizar el efecto del impuesto a la herencia u otros impuestos sobre las transferencias de riqueza. A menudo se produce una posible reducción del impuesto para el creador ("fideicomitente") si el fideicomitente se ha desprendido de todos los intereses actuales y futuros . Sin embargo, muchos códigos tributarios transfieren la carga de los impuestos sobre el patrimonio al titular del derecho de posesión (inquilino vitalicio) y pueden tratar a esa persona o al resto como propietarios de una segunda propiedad o excedente. [6]
Formalmente, cuando un sistema se deriva del derecho inglés, el derecho se divide en derecho consuetudinario y derecho equitativo. Un reclamo bajo la ley equitativa generalmente no puede derrotar un reclamo de título de un comprador de buena fe por valor sin previo aviso, ya que dicha persona ha investigado razonablemente la posición de propiedad basándose en la posición del título legal (derecho consuetudinario). El propietario de un bien jurídico puede crear a partir de un patrimonio vitalicio otros intereses jurídicos incorporados o compatibles con la forma de propiedad.
En consecuencia, debido a su posible versatilidad y complejidad en los EE. UU., el derecho consuetudinario rara vez reconoce un patrimonio vitalicio sobre propiedad personal (artículos tangibles y ganado distintos de la tierra, incluidos los edificios), pero dichos intereses se reconocen en equidad cuando tienen la forma adecuada: los estatutos y regulaciones imponen Trámites sobre la constitución de intereses vitalicios sobre bienes personales.
Desde 1925, los títulos registrados en Inglaterra y Gales preferiblemente deberían revelar, aunque en la mayoría de los casos no lo hacen, un "interés vitalicio", un "patrimonio vitalicio" o un "arrendamiento vitalicio" en forma de una restricción en el registro. En cambio, el propietario legal registrado puede tener diversos grados de derecho de arrendamiento o de dominio absoluto, pero generalmente un interés absoluto. Esto proporciona un "espejo de título" fiable que sólo puede estar sujeto a unos pocos intereses primordiales . Una máxima de la equidad es: "Donde las acciones son iguales, prevalecerá la ley". El patrimonio se remite a la posición legal de un comprador de buena fe por el valor sin previo aviso (incluido cualquier inquilino o acreedor hipotecario), y como 'el patrimonio no sufrirá un daño que le quede sin remedio', [7] cuando exista tal, será limitado a recursos personales contra el fideicomitente o inquilino vitalicio cuando confirme que los bienes vitalicios, en fideicomiso, han sido creados válidamente:
Los inquilinos vitalicios nunca se inscriben como propietarios en el Registro de la Propiedad , ya que son propietarios temporales y equitativos y no tienen derecho a que se realice la transferencia de la tierra. Si el propietario ha fallecido, los albaceas del testamento, los administradores o los beneficiarios tienen derecho a solicitar la restricción del formulario A estándar y las directrices oficiales los alientan a hacerlo. [8]
Si un contrato de arrendamiento es por más de siete años, el contrato de arrendamiento debe registrarse. [8] La mayoría de los arrendamientos a largo plazo son por un período de entre 99 y 999 años , y los 'arrendamientos de por vida' se interpretarán como una licencia o un arrendamiento. [9]
En la mayoría de las jurisdicciones de Título Torrens , un inquilino vitalicio tiene, como en el Reino Unido y EE. UU ., el derecho a la posesión y disfrute de la propiedad , pero una vez que el inquilino muere, la propiedad volverá al resto . [10] La principal diferencia es que el patrimonio vitalicio será registrado por el Registrador general de esa jurisdicción y aparecerá en el título registrado. Esto tiene el efecto de convertirlos [11] en uno de los 9 tipos de interés reconocidos sobre la tierra, y uno de los cuatro que confirman la posesión. El proceso de registro en los sistemas de títulos Torrens generalmente confiere inviabilidad al patrimonio vitalicio. [12] [13]
Un poseedor de un patrimonio vitalicio puede enajenar sus derechos, pero aún así expirarán a su muerte, independientemente de a quién se los enajene. En ese momento, ese comprador tendrá que perder el terreno.
Cada vez es más popular entre los inversores privados invertir fondos en una inversión de arrendamiento vitalicio. Este tipo de inversión se ofrece como una alternativa a la tradicional compra para alquilar y se está volviendo cada vez más popular en el Reino Unido, con más de £30 millones en arrendamientos vitalicios entregados en 2018. [14]