Una hipoteca con garantía hipotecaria es un préstamo hipotecario concertado sobre la base de intereses únicamente, en el que el capital se reembolsará mediante una o más pólizas de garantía hipotecaria (normalmente de bajo coste) . La frase "hipoteca con garantía hipotecaria" se utiliza principalmente en el Reino Unido por los prestamistas y los consumidores para referirse a este acuerdo y no es un término legal .
El prestatario tiene dos contratos separados: uno con el prestamista para la hipoteca y otro con la aseguradora para la póliza de seguro de vida . Los acuerdos son distintos y el prestatario puede cambiar cualquiera de ellos si lo desea. En el pasado, la póliza de seguro de vida solía ser considerada como una garantía adicional por el prestamista. Es decir, el prestamista aplicaba un mecanismo legal para garantizar que los ingresos de la póliza de seguro de vida se le pagaran a él en lugar de al prestatario; por lo general, la póliza se asigna al prestamista. Esta práctica es poco común en la actualidad.
El cliente paga únicamente los intereses del capital prestado, lo que reduce los pagos mensuales en comparación con un préstamo ordinario de amortización; el prestatario también paga primas en una póliza de seguro de vida con dotación. La intención es que el pago de la póliza con dotación cuando venza sea suficiente para pagar la hipoteca al final del plazo y, posiblemente, crear un excedente de efectivo.
Hasta 1984, los contratos de seguros que cumplían los requisitos (incluidas las pólizas de seguro de vida) recibían una desgravación fiscal sobre las primas, conocida como desgravación fiscal de la prima del seguro de vida (LAPR). Esto supuso una ventaja fiscal para las hipotecas de seguro de vida frente a las hipotecas de amortización, hasta que la desgravación fiscal se puso fin en el presupuesto de marzo de 1984. [1] El año anterior, la desgravación fiscal sobre los intereses hipotecarios también se había reducido mediante la introducción de MIRAS ( desgravación fiscal de los intereses hipotecarios en origen ), que limitaba a la tasa básica de impuestos la desgravación fiscal de los intereses, que hasta entonces era ilimitada. Antes de estos cambios, una hipoteca de seguro de vida de mayor cuantía podía resultar ventajosa, ya que, si la tasa de interés se mantenía constante, la desgravación fiscal sobre los intereses pagados por una hipoteca de amortización se reducía con el tiempo, mientras que los intereses sobre el importe total de la hipoteca de seguro de vida y, por tanto, la desgravación fiscal que atraía se mantenían constantes hasta el final del plazo.
Otra razón a favor de la creación de un fondo de dotación era que muchos prestamistas cobraban intereses sobre una base anual. Esto significaba que cualquier capital que se devolviera mensualmente no se deducía del préstamo pendiente hasta fin de año, lo que aumentaba la tasa de interés real cobrada. En tal situación, los pagos a un fondo de dotación podrían beneficiarse de cualquier crecimiento desde el momento en que se invirtiera. Sin embargo, esto se equilibraba con las tasas de interés más altas que los prestamistas generalmente cobraban por las hipotecas de dotación en comparación con las hipotecas de amortización. [2]
Las pólizas de seguro de segunda mano (SHEP, por sus siglas en inglés) o las pólizas de seguro de segunda mano (TEP, por sus siglas en inglés) son pólizas de seguro tradicionales con participación en los beneficios que se han vendido a un nuevo propietario a mitad de su período de vigencia. El mercado de TEP permite a los compradores (inversores) comprar pólizas de seguro no deseadas por un valor superior al valor de rescate ofrecido por la compañía de seguros. Los inversores pagarán más que el valor de rescate porque la póliza tiene mayor valor si se mantiene vigente que si se termina antes de tiempo. Cuando se vende una póliza, todos los derechos de beneficio sobre la póliza se transfieren al nuevo propietario. El nuevo propietario asume la responsabilidad de los pagos futuros de primas y cobra el valor de vencimiento cuando la póliza vence o el beneficio por fallecimiento cuando el asegurado original muere. Los asegurados que venden sus pólizas ya no se benefician de la cobertura de vida y deben considerar la posibilidad de contratar una cobertura alternativa. El mercado de TEP se ocupa exclusivamente de las pólizas tradicionales con participación en los beneficios. La forma más sencilla de determinar si una póliza de dotación se encuentra en esta categoría es comprobar si menciona unidades, lo que indica que es una póliza Unitised With Profits o Unit Linked. Si las bonificaciones están en libras esterlinas y no se mencionan las unidades, es probable que se trate de una póliza tradicional With Profits. Los otros tipos de pólizas, “Unit Linked” y “Unitised With Profits”, tienen un factor de rendimiento que depende directamente de las condiciones actuales del mercado de inversión. No son negociables, ya que las garantías de la póliza son mucho menores y no existe una diferencia entre el valor de rescate y el valor de mercado.
La premisa subyacente en el uso de pólizas de dotación para pagar una hipoteca es que las primas más el crecimiento de la inversión serán suficientes para pagar el préstamo cuando venza. Hacia fines de la década de 1980, cuando la venta de hipotecas de dotación estaba en su apogeo, la tasa de crecimiento prevista para las pólizas de dotación era alta (7-12% anual). A mediados de la década de 1990, el cambio en la economía hacia una inflación más baja hizo que las suposiciones de hace unos años parecieran optimistas.
Cabe destacar que las hipotecas dotadas continuaron creciendo en la década de 1980, incluso después de que se aboliera la exención de primas de seguros de vida en 1984. Además, su participación en el mercado hipotecario se mantuvo en la década de 1990 a pesar de que el Tesoro comenzó a reducir de manera constante el programa MIRAS ( alivio de intereses hipotecarios en origen ), lo que también funcionó a favor de las hipotecas de interés solamente, y a pesar de un período prolongado de inflación relativamente baja (algo que funcionó en contra de las hipotecas de interés solamente). El hecho de que más tarde se descubriera que las hipotecas dotadas se habían vendido sistemáticamente de manera fraudulenta probablemente explica esta disyuntiva. [3]
La regulación de los consejos de inversión y la creciente conciencia de la posibilidad de que se tomen medidas regulatorias contra las aseguradoras llevaron a una reducción de las tasas de crecimiento previstas hasta el 7,5% y, finalmente, hasta el 4% anual. En 2001, la venta de fondos de inversión para pagar una hipoteca se consideraba prácticamente un tabú. [ cita requerida ]
Las regulaciones financieras introdujeron cartas de reproyección obligatorias para mostrar a los titulares de fondos de dotación existentes cuál sería el valor de vencimiento probable de su fondo de dotación suponiendo tasas de crecimiento estándar.
Esto, a su vez, provocó un aumento dramático de las quejas por ventas engañosas y generó una industria secundaria que "gestiona" las quejas en nombre de los consumidores a cambio de un cargo, aunque ellos mismos pueden presentarlas de forma gratuita.
En muchos casos, debido a que las advertencias sobre los riesgos no se hicieron con tanta claridad como en el mercado de inversiones actual, los tribunales han fallado en contra de la aseguradora o el corredor responsable del asesoramiento original y les han exigido que restablezcan a sus clientes a la situación financiera en la que se habrían encontrado si hubieran contratado una hipoteca de amortización. Hasta julio de 2006, los bancos y proveedores de seguros del Reino Unido han pagado aproximadamente 2.200 millones de libras esterlinas en concepto de indemnización. [4]
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