La Administración Federal de Vivienda ( FHA ), también conocida como Oficina de Vivienda dentro del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), es una agencia del gobierno de los Estados Unidos fundada por el presidente Franklin Delano Roosevelt , establecida en parte por la Ley Nacional de Vivienda de 1934. . Su función principal es brindar seguro para hipotecas originadas por prestamistas privados para diversos tipos de propiedades, incluidas viviendas unifamiliares, propiedades de alquiler multifamiliares, hospitales e instalaciones de atención residencial. El seguro hipotecario de la FHA sirve para proteger a estos prestamistas privados de pérdidas financieras. En el caso de que el propietario de una propiedad incumpla con su hipoteca, la FHA interviene para compensar al prestamista por el saldo de capital pendiente .
Según este acuerdo de seguro, los prestamistas asumen un nivel de riesgo reducido, lo que les permite ofrecer un mayor número de hipotecas. La misión principal de la Administración Federal de Vivienda (FHA) es facilitar el acceso a financiamiento hipotecario a precios razonables, con un enfoque particular en personas con ingresos bajos a moderados y aquellos que se embarcan en la compra de su primera vivienda. Además, la FHA brinda su apoyo a la construcción de propiedades de alquiler asequibles y a precios de mercado, junto con el establecimiento de hospitales e instalaciones de atención residencial, no solo en comunidades de todo Estados Unidos sino también en sus territorios .
Es importante distinguir la FHA de la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA), que supervisa las empresas patrocinadas por el gobierno . Actualmente, la FHA está bajo el liderazgo de la Subsecretaria de Vivienda y la Comisionada Federal de Vivienda, Julia Gordon. [1]
La Administración Federal de Vivienda (FHA) estuvo bajo el liderazgo del Comisionado Federal de Vivienda Raymond M. Foley de 1945 a 1947 [2] y Franklin D. Richards de 1947 a 1952. [3] En 1954, Norman P. Mason fue nombrado Comisionado Federal de Vivienda. [4]
En medio de la Gran Depresión , un período marcado por numerosas quiebras bancarias , hubo una disminución sustancial tanto en la disponibilidad de préstamos hipotecarios como en la tasa de propiedad de viviendas. Durante esta era, la mayoría de las hipotecas sobre viviendas se caracterizaban por duraciones a corto plazo, que normalmente oscilaban entre tres y cinco años. Estas hipotecas carecían de características de amortización y a menudo presentaban estructuras de pagos globales . Además, la relación préstamo-valor (LTV) de estas hipotecas generalmente se mantuvo por debajo del sesenta por ciento. [5] Esta situación planteó un obstáculo importante para muchas familias trabajadoras y de clase media, haciendo que ser propietario de una vivienda fuera financieramente inalcanzable. Durante la crisis bancaria de la década de 1930, todos los prestamistas se vieron obligados a cancelar sus hipotecas pendientes, sin dejar espacio para la refinanciación . En consecuencia, numerosos prestatarios, que ahora estaban desempleados y atravesaban dificultades financieras, se vieron incapaces de cumplir con sus obligaciones hipotecarias. Esta desafortunada circunstancia provocó que un número sustancial de viviendas fueran ejecutadas, lo que, a su vez, precipitó una fuerte caída en el mercado inmobiliario.
Los bancos, en el proceso de ejecución hipotecaria , adquirieron la garantía en forma de viviendas embargadas. Sin embargo, los deprimidos valores de las propiedades en ese momento significaban que estos activos tenían un valor limitado. En respuesta a estos desafíos, en 1934 se llevó a cabo una reestructuración integral del sistema bancario federal. Esta reforma culminó con la promulgación de la Ley Nacional de Vivienda de 1934 , que dio origen a la Administración Federal de Vivienda (FHA). La FHA se estableció con el objetivo específico de regular las tasas de interés y los términos asociados con las hipotecas aseguradas.
Antes del establecimiento de la FHA, el panorama hipotecario predominante presentaba predominantemente hipotecas globales, que requerían pagos globales sustanciales al concluir plazos hipotecarios relativamente cortos, que generalmente abarcaban de 5 a 10 años. Además, los posibles compradores de viviendas debían realizar pagos iniciales sustanciales, que a menudo oscilaban entre el 30% y el 50% del valor de la propiedad. Con la llegada de los préstamos asegurados por la FHA, el requisito de pago inicial se redujo significativamente, y los prestatarios ahora solo necesitan proporcionar tan solo un 10% de pago inicial. Además, se amplió el plazo de amortización de las hipotecas, pasando de 20 a 30 años.
En 1934, tras su creación, la FHA contó con la experiencia de Homer Hoyt como economista jefe de tierras. Su papel fue fundamental en la formulación de los criterios de suscripción iniciales para las hipotecas aseguradas por la FHA, un proceso que finalmente condujo al desarrollo de la política Redlining. [6]
Criterios de valoración y discriminación racial
Es importante señalar que estas prácticas crediticias innovadoras estaban, en algunas regiones, disponibles exclusivamente para los estadounidenses blancos. Estas prácticas ampliaron efectivamente el grupo de estadounidenses blancos que podían gestionar tanto el pago inicial de una casa como los pagos mensuales de la hipoteca en curso. En consecuencia, esta expansión amplió significativamente el mercado de viviendas unifamiliares. [7] La FHA empleó una metodología específica para evaluar el valor de tasación de las propiedades, basándose en ocho criterios distintos. Instruyó a sus agentes, conocidos como "tasadores", a asignar más fondos a proyectos con valores de tasación más altos, hasta un límite máximo predeterminado. Entre estos criterios, los dos más fundamentales fueron la "estabilidad económica relativa", que representa el 40% del valor de tasación, y la "protección contra influencias adversas", que aporta un 20% adicional.
En 1935, la FHA proporcionó a sus tasadores un Manual de suscripción que incluía la siguiente directiva: "Si un vecindario debe conservar la estabilidad, es necesario que las propiedades sigan siendo ocupadas por las mismas clases sociales y raciales. Un cambio en la situación social o racial La ocupación racial generalmente conduce a la inestabilidad y a la reducción de los valores." Además, se ordenó a los tasadores que asignaran calificaciones superiores de propiedad y zonificación en áreas que se considerara que tenían "protección contra algunas influencias adversas". El manual caracterizó estas influencias adversas como "infiltración de grupos raciales o nacionalistas inarmónicos". [8] Debido a los criterios de evaluación de la FHA, que estipulaban un requisito de ocupación sólo para blancos, la segregación racial se convirtió en un componente integral del programa federal de seguro hipotecario. Esto ocurrió porque la FHA a menudo clasificaba propiedades en vecindarios racialmente mixtos o aquellos en las proximidades de vecindarios negros como de alto riesgo, respaldando y haciendo cumplir efectivamente la segregación racial como un requisito oficial. [9]
En 1938, el Congreso estableció la Asociación Hipotecaria Nacional Federal, comúnmente conocida como Fannie Mae . Esta creación jugó un papel fundamental en el establecimiento de un mercado hipotecario secundario, que permitió a los bancos e inversores comprar y vender préstamos hipotecarios existentes. Tras la promulgación de la Ley de Reajuste de Soldados, conocida popularmente como GI Bill , en 1944, la FHA orquestó un sistema de hipotecas a largo plazo para facilitar la construcción y venta de viviendas privadas.
Bajo el GI Bill, la Administración de Veteranos introdujo un programa de garantía de préstamos hipotecarios que permitía a los veteranos hacer un pago inicial de sólo un dólar, haciendo que la propiedad de vivienda fuera más accesible para ellos. Estos cambios transformadores contribuyeron significativamente a un aumento en la propiedad de viviendas en los Estados Unidos, y el porcentaje de familias que residen en viviendas ocupadas por sus propietarios aumentó del 44% al 63% entre 1934 y 1972. [6]
En 1935, Colonial Village en el condado de Arlington, Virginia , fue el primer proyecto de viviendas de alquiler a gran escala construido en los Estados Unidos asegurado por la Administración Federal de Vivienda. [10] Durante la Segunda Guerra Mundial, la FHA financió varios proyectos de viviendas para trabajadores, incluido el complejo de apartamentos Kensington Gardens en Buffalo, Nueva York . [11] Durante la Gran Depresión, las ciudades de Ohio utilizaron fondos del gobierno federal para construir proyectos de vivienda y los dos primeros de esos proyectos completados en los Estados Unidos fueron en Cincinnati y Cleveland. [12]
En 1965, la Administración Federal de Vivienda se integró en el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano tras la promulgación de la Ley del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de 1965. [13] Con la integración de la FHA en HUD, se transformó en una entidad distinta dentro del marco más amplio de HUD. Según este acuerdo, la FHA sería supervisada por un Comisionado Federal de Vivienda que al mismo tiempo ocuparía el cargo de Subsecretario. Este Comisionado sería responsable tanto de las funciones específicas de la FHA como de la administración de otros programas del HUD relacionados con el mercado hipotecario privado.
Si bien la FHA y el HUD comparten algunos puntos en común, también presentan diferencias en sus funciones y responsabilidades. El Comisionado designado asumiría autoridad sobre todos los programas departamentales relacionados con el mercado hipotecario privado, además de sus funciones duales como Subsecretario y jefe de la FHA. [14] La FHA y el HUD ayudan a los prestatarios con mal crédito y pago inicial insuficiente para poder comprar o reparar una casa. [15]
A finales de la década de 1990, surgió una nueva categoría de productos hipotecarios conocidos como hipotecas de alto riesgo y comenzó a competir con las hipotecas tradicionales financiadas por la FHA. Estos productos de alto riesgo a menudo estaban mal respaldados, si es que lo estaban, y ofrecían mayores ganancias a los prestamistas. En consecuencia, los prestamistas tenían un fuerte incentivo para orientar a los prestatarios hacia estos productos de alto riesgo, incluso cuando estos prestatarios calificaban para préstamos de la FHA, que se consideraban más seguros.
A medida que el mercado de hipotecas de alto riesgo experimentó un crecimiento significativo, la participación de la FHA en el mercado hipotecario disminuyó. Por ejemplo, en 2001, los préstamos asegurados por la FHA representaron el 14% de las hipotecas para compra de vivienda. Sin embargo, en 2005, este porcentaje había caído a menos del 3%. El aumento de estos préstamos de alto riesgo no regulados contribuyó a inflar la burbuja inmobiliaria de Estados Unidos , que finalmente condujo a la crisis de las hipotecas de alto riesgo y casi provocó el colapso del mercado inmobiliario. [16] Tras la crisis de las hipotecas de alto riesgo , la FHA, junto con Fannie Mae y Freddie Mac , surgió como un importante proveedor de financiación hipotecaria en los Estados Unidos. En particular, la proporción de compras de viviendas financiadas a través de hipotecas de la FHA experimentó un aumento sustancial, pasando de apenas un 2 por ciento a más de un tercio de todas las hipotecas en Estados Unidos. Este crecimiento fue en respuesta a una contracción de los préstamos hipotecarios convencionales durante un período de crisis crediticia . Para el año 2011, la FHA era responsable de respaldar aproximadamente el 40% de todos los préstamos para compra de vivienda en Estados Unidos. Desde el año 2008, la FHA ha respaldado más de 4 millones de préstamos y ha facilitado la refinanciación de hipotecas para 2,6 millones de familias, lo que ha resultado en pagos mensuales reducidos. [16] Con el mercado privado de alto riesgo, muchos de los compradores más riesgosos pidieron prestado a la FHA, exponiendo a la FHA a pérdidas potenciales sustanciales. En ese momento, estas posibles pérdidas se estimaron en hasta 100 mil millones de dólares. [17] [18] Los préstamos problemáticos pesaron mucho sobre el fondo de reserva de capital de la FHA, que a principios de 2012 había caído por debajo del mínimo exigido por el Congreso del 2%, en contraste con más del 6% dos años antes. En noviembre de 2012, la FHA estaba prácticamente en quiebra. [19] [20] [21]
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Desde su creación en 1934, la FHA y el HUD han proporcionado en conjunto seguros para casi 50 millones de hipotecas de viviendas. Actualmente, la FHA posee una cartera que incluye aproximadamente 8,5 millones de hipotecas unifamiliares aseguradas, así como más de 11.000 hipotecas multifamiliares aseguradas. Además, abarca más de 3.900 hipotecas dedicadas a hospitales e instalaciones de atención residencial. [22]
Un prestatario tiene varias opciones para obtener su pago inicial . El requisito del 3,5% se puede cumplir utilizando los fondos personales del prestatario o recibiendo una donación calificada de un miembro de la familia u otra fuente elegible. [23]
Los pagos del seguro de la FHA constan de dos componentes: la prima del seguro hipotecario inicial (UFMIP) y la prima anual, que se paga mensualmente y se conoce como seguro hipotecario mutuo (MMI). [24] La UFMIP es un pago obligatorio que puede pagarse en efectivo al momento del cierre o incluirse en el monto del préstamo. [23] La prima anual del seguro hipotecario (MIP) para las hipotecas aseguradas por la FHA varía según factores como el monto base del préstamo, la relación préstamo-valor (LTV) y el plazo del préstamo. Para una hipoteca típica a 30 años, la tasa MIP anual oscila entre el 0,80% y el 1,05%. Los compradores de vivienda que optan por una hipoteca a 15 años experimentan tasas MIP más bajas, que van del 0,45% al 0,95%. Para préstamos con números de caso de la FHA asignados a partir del 3 de junio de 2013, la duración de los pagos MIP está determinada por factores que incluyen el plazo del préstamo, el índice LTV y el historial de pagos previo. La prima inicial del seguro hipotecario (UFMIP) es un 1,75% fijo del monto base del préstamo y es obligatoria, pagadera en efectivo al cierre o financiada con cargo al préstamo. Estos pagos MIP son un componente fundamental del seguro hipotecario de la FHA y sirven para proteger a los prestamistas de posibles pérdidas. [24]
En la actualidad, aproximadamente el 46% de los compradores de vivienda por primera vez en los Estados Unidos utilizan préstamos de la FHA para la compra de su vivienda. En particular, 1 de cada 16 prestatarios de préstamos de la FHA mantiene un puntaje crediticio inferior a 600, mientras que el puntaje crediticio promedio entre los prestatarios de préstamos de la FHA por primera vez es de 677. Estos compradores de vivienda por primera vez representan el 82% de todos los préstamos de compra de la FHA. Además, el 23% de todos los compradores de vivienda optan por un préstamo de la FHA, y el 28% de los de 37 años o menos eligen esta opción de financiación. Entre los desafíos que enfrentan los compradores de vivienda, el 13% de todos los compradores y el 24% de los menores de 37 años consideran que el requisito del pago inicial es la tarea más desalentadora. En promedio, el monto del pago inicial es de $6,624. Los prestatarios de la FHA tienen una relación deuda-ingresos promedio del 40,34% y el monto típico del préstamo de la FHA es de $191,650. Vale la pena señalar que se requiere un puntaje crediticio mínimo de 500 para un préstamo de la FHA con un pago inicial del 10 por ciento. [25]
El establecimiento de la Administración Federal de Vivienda (FHA) tuvo un impacto significativo en el mercado inmobiliario de los Estados Unidos. Las tasas de propiedad de vivienda experimentaron un aumento notable, pasando del 40% en la década de 1930 al 61% y 65% en 1995. El pico de propiedad de vivienda fue casi el 69% en 2005, coincidiendo con el apogeo de la burbuja inmobiliaria de Estados Unidos. En apenas cuatro años desde la creación de la FHA en 1934, los posibles propietarios podían conseguir una casa con un pago inicial de apenas el diez por ciento, y el noventa por ciento restante se financiaba mediante un préstamo hipotecario autoamortizable y asegurado por la FHA a 25 años.
Después de la Segunda Guerra Mundial , la FHA desempeñó un papel fundamental en la financiación de viviendas para los veteranos blancos que regresaban y las familias de los soldados blancos. Su asistencia se extendió a la compra de viviendas unifamiliares y multifamiliares. Durante las décadas de 1950, 1960 y 1970, la FHA desempeñó un papel crucial al catalizar la construcción de millones de apartamentos privados diseñados para estadounidenses mayores, discapacitados y de bajos ingresos. En la década de 1970, en medio de una inflación vertiginosa y costos de energía que amenazaban la viabilidad de numerosos edificios de departamentos privados, el financiamiento de emergencia de la FHA brindó un apoyo esencial a las propiedades con dificultades financieras. Además, durante la década de 1980, cuando las condiciones económicas no favorecían el aumento de la propiedad de viviendas, la FHA ayudó a estabilizar la caída de los precios de las propiedades, permitiendo a los posibles propietarios obtener financiación, especialmente en regiones donde las aseguradoras hipotecarias privadas se habían retirado debido a desafíos económicos, como los estados productores de petróleo. . [22] [ verificación fallida ] La Administración Federal de Vivienda (FHA) ha tenido su impacto más pronunciado en las poblaciones minoritarias y las áreas urbanas. En particular, casi la mitad del negocio de la FHA en áreas metropolitanas se concentra en ciudades centrales, una proporción significativamente mayor que la observada con los préstamos convencionales. [26] La FHA también ha otorgado préstamos a una mayor proporción de afroamericanos , hispanoamericanos , así como a prestatarios más jóvenes con crédito limitado, desempeñando un papel en el crecimiento de la propiedad de vivienda dentro de estos grupos demográficos. Sin embargo, a medida que los mercados de capitales de Estados Unidos evolucionaron a lo largo de varias décadas, la influencia de la FHA disminuyó. En 2006, los préstamos de la FHA constituían menos del 3% de todos los préstamos originados en Estados Unidos. [27] En el año fiscal 2019, las hipotecas aseguradas por la FHA representaron el 11,41% del volumen total en dólares para las originaciones de hipotecas residenciales unifamiliares. En particular, el 82,84% de estas hipotecas de transacciones de compra a plazo unifamiliares aseguradas por la FHA en el año fiscal 2019 fueron aprovechadas por compradores de vivienda por primera vez. Además, las minorías representaron el 36,24% de los prestatarios de hipotecas de compra de la FHA en el año calendario 2018, un contraste significativo con el 19,94% observado a través de los canales de préstamos convencionales. [28]
La Administración Federal de Vivienda (FHA) implementó estándares de suscripción de hipotecas que tuvieron un impacto discriminatorio en los vecindarios minoritarios. Esta práctica discriminatoria es evidente en el hecho de que entre 1945 y 1959, los afroamericanos recibieron menos del 2 por ciento de todos los préstamos hipotecarios asegurados por el gobierno federal. [29] [30] A medida que el seguro hipotecario subsidiado se volvió cada vez más importante en el mercado inmobiliario, los valores de las propiedades en los barrios minoritarios del centro de las ciudades experimentaron una fuerte caída. Además, las tasas de aprobación de préstamos hipotecarios entre los solicitantes de minorías se mantuvieron extremadamente bajas. A partir de 1935, la FHA instituyó directrices diseñadas para disuadir a los inversores hipotecarios privados de conceder préstamos a propiedades en zonas minoritarias. Esta práctica, conocida como línea roja , fue declarada ilegal por la Ley de Vivienda Justa de 1968 . [31] La línea roja ha tenido efectos duraderos en las comunidades minoritarias. [32] [33] El legado de la línea roja continúa ejerciendo su influencia hoy en día en ciertas regiones de los Estados Unidos. La línea roja ha tenido un impacto perjudicial en la brecha de riqueza contemporánea entre afroamericanos y blancos. [34]
