La evaluación del estado de las instalaciones es un análisis del estado de las mismas en términos de antigüedad, diseño, métodos de construcción y materiales. [1] [2] Las personas que realizan la evaluación suelen ser arquitectos, ingenieros y técnicos especializados. Las opiniones profesionales de ingenieros y arquitectos sobre las condiciones observadas forman parte de la evaluación. Los diagnósticos de edificios van más allá de las evaluaciones del estado de las instalaciones para determinar soluciones a los problemas encontrados y predecir los resultados de las soluciones.
Este análisis se puede realizar mediante una inspección visual, un modelo matemático (consulte Modelo matemático) o una combinación de ambos. La forma más precisa de determinar la condición requiere una inspección visual para recopilar datos.
Este análisis se puede realizar en instalaciones gubernamentales/públicas, comerciales y privadas.
El término evaluación del estado de las instalaciones describe el trabajo realizado para agencias o entidades gubernamentales federales, estatales y locales, así como para instalaciones privadas.
Las empresas u organizaciones de arquitectura e ingeniería (A&E) han evaluado las instalaciones como parte de sus funciones desde que se concibieron y formalizaron esas profesiones; aunque el trabajo de ingeniería y arquitectura no forma parte de la evaluación y está excluido del alcance de la misma. El producto final era generalmente una narración extensa, complementada con dibujos y fotografías, sobre las condiciones observadas, con un presupuesto resumido para la corrección de todas las deficiencias.
En la década de 1970, se utilizaba con frecuencia el término "auditoría de instalaciones" [3] . Este término se fue eliminando gradualmente porque sugería una revisión de la forma en que un administrador de instalaciones gastaba dinero en las instalaciones; algo que podría realizar un "auditor". El trabajo moderno adquirió su forma actual en torno a la época de la fundación de la Asociación Internacional de Gestión de Instalaciones en 1980, aunque los dos no estaban relacionados.
Las evaluaciones del estado de las instalaciones se volvieron útiles debido a la drástica reducción del tamaño de las computadoras, junto con un rápido aumento de la velocidad y el almacenamiento. Esto ayudó a crear el producto conocido como sistema de gestión de mantenimiento computarizado .
La primera publicación que describió el uso de los datos de evaluación del estado de las instalaciones, el modelado financiero y el uso de la aplicación del sistema de gestión de mantenimiento computarizado fue "Managing the Facilities Portfolio", publicado por la Asociación Nacional de Oficiales de Negocios de Universidades Universitarias. El autor principal de ese libro fue Applied Management Engineering de Virginia Beach, Virginia . [4]
A medida que la tecnología ha avanzado, el modelado de evaluación del estado de las instalaciones ha ganado mayor reconocimiento en la industria de evaluación del estado. En 2007, Graphic Systems, a raíz de una investigación que había realizado para el gobierno federal de los Estados Unidos, publicó un informe técnico sobre índices de estado y planificación estratégica, en el que se demostraba el valor que el modelado de evaluación del estado estratégico y el índice de estado teórico pueden ofrecer a los programas tradicionales de evaluación visual del estado. [5]
Una vez que se han recopilado los datos del recorrido, se deben preparar las estimaciones adecuadas para corregir las deficiencias. Una vez hecho esto, el usuario se queda con miles de partidas que deben ordenarse, agruparse y presentarse en un formato útil. Es habitual que este formato se ajuste a las directrices establecidas por el Construction Specification Institute .
En este punto, la asistencia informática hace que el producto sea utilizable y cambia la naturaleza de la evaluación del estado de las instalaciones, de pura ingeniería y gestión a una amalgama de ingeniería, gestión y tecnología. Muchas empresas utilizan software creado especialmente para hacer más eficiente el proceso de recopilación y presentación de datos, mejorar el análisis y la visualización de datos y permitir a los usuarios desarrollar proyectos y estrategias de planificación de capital en función de las deficiencias y los costos identificados en la evaluación. Estos productos de software suelen integrarse fácilmente con sistemas informáticos de gestión de mantenimiento, sistemas de información geográfica y otros sistemas de información de gestión. [6]
La mayoría de las organizaciones que hacen un uso intensivo de las instalaciones, como bases militares, escuelas, [7] colegios y universidades, y gobiernos municipales [8] y estatales, necesitan desarrollar un presupuesto que asigne dinero para mantenimiento y reparación. La información de las evaluaciones del estado de las instalaciones es utilizada por personas u organizaciones (por ejemplo, juntas directivas, comisionados, fideicomisarios, etc.) que deben tomar estas decisiones sobre cómo distribuir los recursos financieros para las instalaciones junto con otras necesidades de la organización. Con frecuencia, estas personas u organizaciones dependen de las métricas de las instalaciones o los edificios para realizar comparaciones interanuales.
Un buen ejemplo de una métrica de instalaciones que se puede generar mediante la evaluación del estado de las instalaciones es el índice de estado de las instalaciones . Existen muchos sistemas de software de evaluación del estado de las instalaciones desarrollados por organizaciones para ayudar a los propietarios de empresas a tener todo en un solo lugar. El índice de estado de las instalaciones se puede utilizar además en el desarrollo y uso del modelado de información de construcción para edificios existentes. El Servicio de Parques Nacionales de los Estados Unidos lo utilizó junto con otras métricas para gestionar mejor sus activos y establecer objetivos realistas. [9]