Como documento legal, la escritura de propiedad en forma amplia divide una propiedad en derechos de superficie y derechos minerales . Esto permite que otras personas u organizaciones distintas de los propietarios de la tierra compren derechos sobre los recursos que se encuentran debajo de la superficie. Estas partes también reciben el uso de los recursos de la superficie, como la madera o el agua, para facilitar la recolección de los recursos que se encuentran debajo de la tierra. [1] Basada en la teoría legal inglesa pero una creación estadounidense de principios del siglo XX, la escritura de propiedad en forma amplia fue utilizada por las compañías de tierras y carbón en muchos estados de la región de los Apalaches .
La escritura de propiedad en forma amplia, una creación estadounidense, no solo transfirió el título de todos los derechos minerales junto con los derechos de minería. [1] También se le otorgaron al titular derechos para hacer lo que considerara necesario para localizar minerales, crear cualquier infraestructura necesaria para acumular y reubicar los minerales, utilizar cualquier recurso en la tierra para fines mineros (como árboles o agua) y se le permitió al titular no ser considerado responsable por ningún daño o condición de la tierra y el agua durante o después de la minería. [1] Las visiones de la propiedad de la tierra en ese momento generalmente consideraban que el propietario poseía desde el centro de la Tierra hasta el cielo. [2] La escritura de propiedad en forma amplia alteró esta visión legalmente, lo que plantea la pregunta de qué precedente legal estaba en vigor que permitió que ocurriera esta separación. [2]
La escritura de forma amplia se basa en la premisa de separar los derechos de superficie y minerales de la propiedad. El precedente de esta idea proviene de la teoría legal inglesa. [2] En esta teoría, el Rey conservaba los derechos sobre varios minerales en las propiedades de los terratenientes con el fin de mantener las operaciones del país y, como tal, el Rey tenía autoridad para extraer esos minerales. [2] Este precedente se remonta al menos a 1567, cuando el conde de Northumberland impugnó el derecho de la Reina de Inglaterra a los minerales de su propiedad. [2] Muchas cartas para las colonias estadounidenses incluían cláusulas que dedicaban cantidades específicas de metales preciosos a la corona. [2] Después de la Revolución estadounidense, los estados buscaron el control de los derechos minerales, sin embargo, las leyes sobre el control y la propiedad de los derechos minerales cambiaron con el tiempo. [2] La presión por los materiales para impulsar la revolución industrial resultó en el desarrollo de nuevas aplicaciones de separación de propiedades basadas en los conceptos anteriores; [2] esto incluía la escritura de forma amplia.
La venta de derechos mineros comenzó antes de la creación de la escritura de propiedad en forma amplia. A fines de la década de 1880, en el este de Tennessee, se informó que la gente que vivía en las montañas era hospitalaria y abierta con los compradores de minerales y los viajeros. [3] Esto se transformó en hostilidad en 1900, ya que consideraban que algunos métodos de las empresas para adquirir tierras eran engañosos. [3] Un ejemplo de prácticas que distanciaron a los lugareños fue la de obtener la tierra al obligarla a venderla en una subasta pública. [3] Lo hicieron comprando derechos sobre la tierra a uno de varios herederos y, cuando los otros herederos se negaron a vender, recurrieron al sistema judicial para obligar a que se vendiera la tierra. [3]
Como maestro de escuela en una zona rural del este de Kentucky, John CC Mayo logró acumular una gran cantidad de riqueza mediante la compra de derechos mineros. [4] Comenzó por asociarse con otros dos hombres en 1892 después de combinar fondos. [4] Utilizando los libros de escrituras y el conocimiento adquirido en la biblioteca del Kentucky Wesleyan College, Mayo pudo determinar quiénes tenían propiedad sobre los depósitos minerales más prometedores y comenzó a hacer tratos. [4] Estas opciones o "acuerdos de compra" dependían de que él obtuviera el capital para completar las compras dentro del plazo especificado. [4] A lo largo de los años tuvo éxito adquiriendo tierras y trabajó con muchas empresas de carbón y acero para llevar los ferrocarriles a la zona para que la minería pudiera ser rentable. [4] Después de enfrentar la controversia en Virginia sobre cómo se adquirían las tierras, Mayo redactó la escritura en forma amplia para que las empresas para las que trabajaba tuvieran más seguros los derechos para extraer los minerales. [4]
A medida que la tecnología progresó durante la década de 1950, la escritura de forma amplia se convirtió en un tema controvertido, especialmente en Kentucky y Tennessee; las máquinas se volvieron más avanzadas y podían extraer grandes porciones de tierra. [5] Durante las siguientes décadas, las quejas sobre la escritura de forma amplia inspiraron a los legisladores estatales a realizar cambios para proteger a los propietarios de tierras superficiales de Kentucky. En el caso de 1956 de Buchanan v. Watson, la Corte Suprema de Kentucky estableció que los daños causados por las técnicas de minería modernas no se evaluarían y concedió la extracción de todos los minerales de las fincas. [6]
La controversia sobre la escritura de forma amplia continuó hasta la década de 1960, cuando los ambientalistas y los propietarios de tierras siguieron protestando contra la escritura. En el caso de 1968 Martin v. Kentucky Oak Mining Co., se confirmó la decisión de Buchanan de 1956, ya que el tribunal decidió que “el propietario de los minerales compró y pagó por el derecho a destruir la superficie... para extraer los minerales”. [7] En la opinión disidente del juez Edward Hill, afirmó que “estoy conmocionado y horrorizado de que el tribunal de última instancia en el hermoso estado de Kentucky... preste su aprobación y aliento a la devastación y destrucción diabólica de una gran parte de la superficie... 'sin compensación a los propietarios de la misma'”. [7]
Casi 18 años después de la decisión de Buchanan de 1956 , el desacuerdo entre los propietarios de las fincas divididas continuó. Los ambientalistas y activistas siguieron presionando para que se aprobara una legislación fuerte y se aboliera la escritura de forma amplia. Los legisladores estatales aún no habían cambiado o abolido la escritura hasta el caso Watson v. Kenlick Coal Co. de 1974. Este caso dictaminó que si los propietarios de minerales querían explotar la mina en la finca dividida, primero debían solicitar permiso a los propietarios de la superficie. [8] Sin embargo, solo meses después de la decisión de Kenlick , en el caso Department for Natural Resources and Environment v. No. 8 Ltd se decidió que la decisión de Kenlick era inconstitucional. [9] Los legisladores encontraron que los poderes de la policía para invadir el hogar privado de un ciudadano no se extendían a menos que la situación amenazara el bienestar y la salud del propietario de la tierra. [9]
En 1976, el gobierno federal estaba trabajando en una legislación que impondría restricciones a la minería a cielo abierto. Después de décadas de desacuerdo, el gobierno federal firmó la Ley de Control y Recuperación de la Minería a Cielo Abierto (SMCRA, por sus siglas en inglés) en 1977, que impuso restricciones a la minería de carbón y la minería a cielo abierto en los Estados Unidos. En respuesta a la SMCRA , Tennessee promulgó la Ley de Protección del Propietario de la Minería a Cielo Abierto de Tennessee en 1977. [5] Esta ley establecía que el método utilizado para la extracción de minerales debía ser el mismo que se utilizaba comúnmente en el momento de la escritura de forma amplia. [5]
En 1981, un desacuerdo entre una empresa minera y los residentes locales del condado de White, Tennessee, fue llevado a la Corte Suprema de Tennessee. Este caso, Doochin v. Rackley, fue el resultado del esfuerzo de una empresa minera por despojar a sus habitantes de tierras locales. El tribunal falló a favor de los demandados porque la minería a cielo abierto no estaba específicamente permitida en los hechos. A diferencia de la decisión tomada en el caso No. 8 LTD (1975), la Corte Suprema de los Estados Unidos determinó que la minería a cielo abierto era perjudicial para el medio ambiente y, por lo tanto, representaba una amenaza para la vida humana. [10]
Casi una década después de que se revocara la decisión de Kenlick, la Asamblea General de Kentucky respondió creando la Ley de Escrituras Minerales de 1984. Esta ley establecía que el propietario de los minerales solo podía operar una mina dentro de los métodos que se habían establecido en el momento en que el propietario de los minerales y de la finca firmó originalmente la escritura; ese período de tiempo se conoce como separación de minerales. [11] Sin embargo, más tarde en 1987, la Ley de Escrituras Minerales fue revocada por el caso Akers v. Baldwin . En Akers v. Baldwin se dictaminó que la Ley de Escrituras Minerales era inconstitucional porque violaba la separación de poderes y "alteraba la decisión Buchanan". En opinión de los tribunales, puede haber habido un "propósito público legítimo que motivó la aprobación de esta legislación". [12] Un año después de que se revocara la Ley de Escrituras Minerales , los ciudadanos de Kentucky votaron a favor de una enmienda de escritura de forma amplia. La enmienda se aprobó con un margen de 4 a 1 y restringió a las empresas de carbón la minería a cielo abierto en la división sin el permiso del propietario de la superficie. [13]
En 1993, el presidente Clinton firmó una enmienda a la Ley de Propiedad Rural Ganadera , que trataba sobre la división de propiedades y que requería que las empresas hicieran cuatro cosas: notificar a los propietarios de las tierras con una carta escrita de intención antes de comenzar la minería, crear un plan que incluyera daños mínimos a la tierra, obtener una carta de consentimiento del propietario de la superficie y dar a los propietarios de las tierras una carta prometiendo una recuperación completa y una compensación. [14]
Muchos casos judiciales entre propietarios de la superficie y de los minerales han dado lugar a cambios en las normas sobre división de los terrenos. Por ejemplo, en el caso judicial de 1997 Gerrity Oil & Gas Corp. vs. Magness, se dictaminó que los propietarios de la superficie y de los minerales deben cumplir con el uso requerido de la tierra de cada uno de ellos cuando utilicen el terreno en cuestión, lo que a menudo exige que el propietario de los derechos minerales cambie sus planes de uso de la superficie para "adaptarse al propietario del terreno de la superficie". [15]
La escritura de forma amplia ya no se utiliza hoy en día, pero se crearon y se crean muchos acuerdos similares para separar los derechos minerales y de superficie. Hoy en día, una propiedad dividida ocurre cuando una persona o grupo posee los derechos de superficie y otra persona o grupo posee los derechos minerales. A menudo, en estas situaciones, el derecho de acceso a los minerales tiene precedencia sobre los derechos del propietario de la superficie. [16] La Oficina de Gestión de Tierras del Departamento del Interior de los EE. UU. tiene políticas para propiedades divididas, que se aplican solo si los derechos de superficie son de propiedad privada y si los derechos minerales son de propiedad pública y están regulados por el Gobierno Federal. [16] Si los derechos minerales no son administrados por el Gobierno Federal, se organiza un acuerdo de arrendamiento entre los propietarios de la tierra y los minerales y, a veces, también se crea un acuerdo de uso de la superficie. [17]
Los recursos, incluidos el petróleo y el gas de esquisto, se extraen con frecuencia, pero, según la tecnología utilizada, conllevan un alto riesgo de contaminar la tierra del propietario de la superficie. [18] Los pozos de petróleo y gas más antiguos eran menos complicados que los métodos modernos de minería y fracturación hidráulica, utilizaban menos agua y no eran tan dañinos para el medio ambiente debido a que producían menos desechos. [18] Sin embargo, las técnicas de fracturación hidráulica de gas de esquisto producen aguas residuales [18] que pueden ser peores para la tierra que se encuentra sobre ellas. Las aguas residuales producidas por la fracturación hidráulica a menudo contienen sal, productos químicos industriales, hidrocarburos y material radiactivo. [19] Las principales preocupaciones por los desechos producidos por la fracturación hidráulica de gas de esquisto son la calidad del agua, la salud humana y la calidad de vida en general. [14]
Los desechos producidos por el fracking han afectado a la tierra y al agua en la superficie. En 2009, se encontraron diecisiete cabezas de ganado muertas cerca de un sitio de fracking en Luisiana, lo que resultó en una multa a la empresa. [18] La conclusión de este caso afirmó que los desechos se habían filtrado del pozo minero y habían contaminado el pasto. [18] Ha habido más casos de derrames de fluido de fracking en 2009 en Hopewell Township y Dunkard Creek, Pensilvania, ambos con el resultado de la muerte de muchos peces y anfibios, por nombrar algunos. [18] A partir de 2011, se había descubierto algo de gas de esquisto en áreas altamente pobladas, lo que crea una mayor probabilidad de contaminación del suministro de agua. [18]
La eliminación segura de grandes cantidades de aguas residuales provenientes de la producción de gas natural y petróleo suele ser difícil porque suelen contener cantidades significativas de "salinidad, metales tóxicos y salinidad". [20] En un estudio de la División de Ciencias de la Tierra y los Océanos publicado en 2013, se analizó la calidad del agua de las aguas superficiales cercanas a una planta de tratamiento de aguas residuales en Pensilvania. La planta, junto con otras, a veces trataba las aguas residuales de petróleo y gas en instalaciones de tratamiento de salmuera y las vertía en arroyos cercanos. Se demostró que el agua analizada contenía altos niveles de "composiciones isotópicas de cloruro y bromuro, estroncio, radio, oxígeno e hidrógeno". [20]