La confusión ocurre cuando un vendedor (especialmente de propiedad) acepta una oferta verbal (una promesa de compra) sobre la propiedad de un comprador potencial, pero luego acepta una oferta más alta de otra persona. También puede referirse a que el vendedor aumenta el precio de venta o pide más dinero en el último minuto, después de haber acordado previamente verbalmente un precio más bajo. En cualquier caso, el comprador original queda en una mala situación y tiene que ofrecer un precio más alto o perder la compra. [1] El término gazumping se utiliza más comúnmente en el Reino Unido e Irlanda, aunque se pueden encontrar prácticas similares en algunas otras jurisdicciones.
Con los boyantes precios inmobiliarios en el mercado inmobiliario residencial británico a finales de los años 1980, el gazumping se convirtió en algo común en Inglaterra y Gales , porque la oferta de un comprador no es legalmente vinculante incluso después de la aceptación de la oferta por parte del vendedor. Un contrato para la venta de un terreno debe realizarse por escrito, un requisito de la ley inglesa que se remonta al Estatuto de Fraudes de 1677 y está reformulado por el artículo 2 de la Ley de Propiedad (Disposiciones Diversas) de 1989 . Este requisito originalmente tenía como objetivo promover la buena fe y la certeza en las transacciones de tierras y prevenir la deshonestidad .
Cuando el propietario acepta la oferta sobre una propiedad, el comprador normalmente aún no habrá encargado un estudio del edificio ni habrá tenido la oportunidad de realizar las comprobaciones legales recomendadas. La oferta de compra se hace "sujeta a contrato" y, por lo tanto, hasta que se intercambien contratos escritos , cualquiera de las partes puede retirarse en cualquier momento. Los trámites pueden tardar entre 10 y 12 semanas en completarse, y si el vendedor se ve tentado por una oferta más alta durante este período, deja al comprador decepcionado y con gastos de bolsillo. El precio de venta no influye en si una propiedad será "desaprovechada", pero sí la ubicación: es más común en Londres y el noreste. [2] Aceptar cualquier oferta sobre una oferta anterior se conoce como gazumping.
Cuando los precios de las propiedades están bajando, la práctica del gazumping se vuelve rara. El término " gazundering " se ha acuñado para la práctica opuesta, en la que el comprador espera hasta que todos estén dispuestos a intercambiar contratos antes de reducir la oferta sobre la propiedad, amenazando con el colapso de toda una cadena de ventas de casas que esperan que se cierre el trato. ' Gazanging ' describe una situación similar, en la que un vendedor se retira por completo de una venta, esperando obtener un mejor precio u oferta una vez que el mercado mejore.
El término puede derivarse de la palabra yiddish 'gezumph', [3] que significa cobrar de más o hacer trampa.
La ley y la práctica escocesas hacen que el problema del gazumping sea una rareza en Escocia. En el sistema escocés de traspaso , los compradores obtienen una encuesta antes de hacer una oferta al abogado del vendedor o hacen una oferta "sujeta a encuesta". Los vendedores normalmente fijan una fecha límite para las ofertas escritas y luego aceptan por escrito la oferta elegida. El acuerdo se vuelve vinculante cuando el abogado del vendedor entrega una aceptación por escrito firmada de la oferta del comprador. Si el vendedor intenta aceptar una oferta más alta después de que los contratos hayan sido legalmente finalizados mediante una oferta y aceptación por escrito, su abogado se negará a actuar en su nombre, ya que esto, según el código de práctica de la Law Society of Scotland , sería una mala conducta profesional. . Como en Inglaterra, todos los contratos de compraventa de terrenos deben constar por escrito, firmados por o en nombre de cada parte. En Escocia, los abogados de las partes firman en su nombre, a diferencia de Inglaterra, donde tanto el comprador como el vendedor firman un contrato que se ha presentado por duplicado, y luego los duplicados se intercambian para efectuar un contrato vinculante. A menudo se afirma erróneamente que el gazumping es una rareza en Escocia porque se dice que un acuerdo oral sobre un negocio inmobiliario es jurídicamente vinculante; Si bien la ley sobre contratos difiere de la ley de Inglaterra, la rareza se debe al diferente sistema de transmisión.
En Escocia, sin embargo, un agente inmobiliario, que actúa en nombre del vendedor, puede iniciar casos de otra forma de gazumping. Una vez que se ha llegado a una fecha límite para las ofertas escritas y un agente inmobiliario ha aceptado verbalmente la oferta elegida, el agente inmobiliario puede intentar inducir una guerra de ofertas entre el comprador ganador y un rival, que puede ser ficticio, en un Intentar incrementar la oferta hecha por cada parte. En tales circunstancias, hay pocos recursos para un comprador exitoso que, a pesar de haber sido informado oralmente de que su oferta ha sido aceptada, luego se le informa oralmente que su oferta ha sido rechazada en favor de una oferta más alta. Estas situaciones sólo ocurren en una etapa temprana del proceso de transmisión, antes de que el abogado del vendedor acepte por escrito una oferta. A menudo resultan del requisito legal por parte de los agentes inmobiliarios de informar al vendedor sobre cualquier oferta más alta recibida antes de la confirmación por escrito de una oferta aceptada oralmente, incluidas las recibidas después de una fecha de cierre.
En Escocia, el gazundering es posible cuando el comprador no tiene activos suficientes para que valga la pena demandar, pero no es común.
El término gazumping no se utiliza en los Estados Unidos. Cada estado tiene diferentes leyes y tradiciones, pero los compradores generalmente hacen una oferta por escrito que, cuando es aceptada (firmada) por el vendedor, en la mayoría de las localidades es vinculante para el vendedor. Esto se conoce como contrato de “compraventa”, el cual puede tener condiciones. Los contratos de compra residencial en EE. UU. suelen contener una cláusula de inspección, un breve período durante el cual el comprador puede inspeccionar la propiedad y rescindir el contrato con la devolución total del dinero de la garantía, si la propiedad no pasa las inspecciones del comprador. Sin embargo, el vendedor no puede, excepto en algunos estados, retractarse durante el período de inspección. Nueva Jersey es un estado donde el vendedor tiene un período de "revisión legal", durante el cual puede rescindir un contrato aceptado.
"Gazundering" es cuando un posible comprador (especialmente de una propiedad) ofrece comprar la propiedad a un precio acordado pero posteriormente amenaza con retirar la oferta a menos que el vendedor acepte un precio más bajo. Hay dos circunstancias en las que esto sucede: