El enfoque de costos es un método de valoración de bienes raíces que se utiliza para fijar el precio de una propiedad individual. [1] Es uno de los tres métodos, los otros son el enfoque de mercado, o enfoque de comparación de ventas , y el enfoque de ingresos . La premisa fundamental del enfoque de costos es que un usuario potencial de un inmueble no pagará, o no debería pagar, más por una propiedad de lo que costaría construir una equivalente. Por lo tanto, el costo de construcción menos la depreciación, más el terreno, es un límite, o al menos una métrica, del valor de mercado.
El enfoque se basa en algunas suposiciones bastante importantes. Una de las básicas es que existe una oferta suficiente de terrenos edificables, de modo que la construcción es una alternativa viable a la compra de una propiedad existente. En algunas partes del mundo, incluidos los Estados Unidos, hay zonas que están tan desarrolladas o que las aprobaciones de planificación son tan restrictivas que la construcción nueva no es una opción debido a la escasez de terrenos. Una pregunta relacionada es si el edificio en cuestión es algo que realmente se volvería a construir en ese mercado. Si la tendencia de desarrollo favorece, por ejemplo, el almacenamiento de gran volumen, ¿alguien consideraría construir una planta de fabricación de varios pisos? Si la tendencia es hacia edificios de condominios de alta densidad, ¿alguien consideraría construir una casa unifamiliar? El costo de construir un edificio obsoleto no se considera relevante para el valor de mercado.
Existen otras cuestiones metodológicas que pueden resultar problemáticas. ¿Cómo se calcula el coste? ¿Se basa en la reproducción de una réplica exacta o en algo que se considere funcionalmente equivalente? ¿Se puede estimar el coste con mucha exactitud? Cuando se saca a licitación un proyecto, ¿no suele haber una gama de precios ofrecidos para los mismos planos y especificaciones? ¿El coste final de un proyecto es igual a la oferta original? ¿Cómo se debe tratar el beneficio? Algunos sostienen que el enfoque del coste normalmente será el más alto de los tres enfoques. Al mismo tiempo, es una verdad de Perogrullo que un proyecto sólo es factible si su coste proyectado es inferior a su valor final.
Entre lo nuevo y lo totalmente obsoleto se acumulan diversos elementos negativos relacionados con la edad, la moda y el cambio (depreciación). Estos se agrupan en físicos (desgaste y deterioro), funcionales (aspecto, sensación, forma y estilo) y relacionados con la ubicación (la influencia de factores externos a la propiedad en sí).
En general, se considera que el método del costo da la mejor indicación del valor de mercado cuando la propiedad en cuestión es nueva y su uso es apropiado (el más alto y mejor).