La Ley de Vivienda para Personas Mayores de 1995 (HOPA) ( Pub. L. 104–76 (texto) (PDF), 109 Stat. 787, promulgada el 28 de diciembre de 1995 ) modifica el Título VIII de la Ley de Derechos Civiles de 1968 (Ley de Vivienda Justa). La Ley consolidada es administrada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD). La ley fue firmada por el presidente de los Estados Unidos Bill Clinton el 28 de diciembre de 1995. [1]
HOPA modifica la Ley de Equidad en la Vivienda de la siguiente manera: [2]
La Ley “modifica la Ley de Equidad en la Vivienda para modificar la exención de ciertas prohibiciones de discriminación por situación familiar otorgadas a las viviendas para personas mayores”. [3] El título abreviado es “Ley de Vivienda para Personas Mayores de 1995” . [4]
La Sección 2, que define "vivienda para personas mayores", modifica la Sección 807(b)(2)(C) de la Ley de Equidad en la Vivienda, [5] de la siguiente manera:
destinados y operados para ser ocupados por personas de 55 años de edad o más, y--
(i) al menos el 80 por ciento de las unidades ocupadas están ocupadas por al menos una persona que tenga 55 años de edad o más
(ii) la instalación o comunidad de vivienda publica y se adhiere a políticas y procedimientos que demuestran la intención requerida bajo este subpárrafo; y
(iii) la instalación o comunidad de vivienda cumple con las normas emitidas por el Secretario para la verificación de ocupación, las cuales deberán:
(I) prever la verificación mediante encuestas y declaraciones juradas fiables; y
(II) incluir ejemplos de los tipos de políticas y procedimientos pertinentes para determinar el cumplimiento del requisito de la cláusula (ii). Dichas inspecciones y declaraciones juradas serán admisibles en procedimientos administrativos y judiciales a los efectos de dicha verificación.
— Ley de Vivienda para Personas Mayores § 2.
Un intento de buena fe de cumplir con la Ley es una defensa contra daños monetarios civiles ; la Sección 807(b) de la Ley de Equidad en la Vivienda [6] se modifica agregando:
(5)(A) Una persona no será considerada personalmente responsable por daños monetarios por una violación de este título si dicha persona confió razonablemente, de buena fe, en la aplicación de la exención bajo esta subsección relacionada con la vivienda para personas mayores.
(B) Para los efectos de este párrafo, una persona sólo puede demostrar confianza de buena fe en la aplicación de la exención demostrando que:
(i) dicha persona no tiene conocimiento real de que la instalación o la comunidad no es, o no será, elegible para dicha exención; y
(ii) la instalación o comunidad ha declarado formalmente, por escrito, que cumple con los requisitos para dicha exención.
— Ley de Vivienda para Personas Mayores § 3.
Fue aprobada el 28 de diciembre de 1995 y firmada como ley por el presidente Bill Clinton .
Esta ley establece que es legal que las comunidades se promocionen como "55+" o "con restricción de edad" siempre que mantengan que el 80 por ciento de las unidades ocupadas están ocupadas por al menos una persona de 55 años o más. Sin embargo, si la cantidad de personas de 55 años o más en una comunidad determinada cae por debajo del umbral del 80 por ciento, la comunidad podría perder su condición de "con restricción de edad" (y la pérdida de dicha condición sería permanente).
La mayoría de las comunidades para adultos activos con restricciones de edad de más de 55 años imponen una edad mínima a los residentes. En la mayoría de las comunidades para adultos activos, ninguna persona menor de 19 años puede residir en la comunidad a menos que se le conceda una exención (o, si la comunidad ha designado "unidades familiares", resida dentro de esas áreas). Sin embargo, a discreción de la comunidad, la edad mínima puede ser mayor o menor. Además, la mayoría de las comunidades estipulan que si alguien menor de 55 años reside en su comunidad, debe vivir en un hogar donde al menos un ocupante tenga 55 años o más. Casi todas las comunidades para adultos activos y con restricciones de edad permiten que personas menores de la edad mínima, como los nietos, visiten y se queden de forma limitada. La mayoría de las comunidades con restricciones de edad tienen convenios que permiten que las personas menores de la edad mínima residan temporalmente en la comunidad durante un período de tiempo que varía de dos semanas a 90 días por año (varía según la comunidad). [7]