En Inglaterra y Gales , la Ley de Reforma de Arrendamiento y Propiedad Común de 2002 otorga a los arrendatarios el derecho de cambiar la designación de la administración de su edificio a otro proveedor, mediante la creación de una empresa especial que asuma los derechos de designación de la administración del edificio que le corresponden al propietario absoluto. [1] Este derecho de administración ( RTM ) permite a algunos propietarios de propiedades en arrendamiento hacerse cargo de la administración del edificio, incluso sin el consentimiento del propietario . Para utilizar el derecho, los arrendatarios deben crear una empresa RTM y seguir ciertos procedimientos. La empresa RTM puede administrar el edificio directamente o pagar a un agente de administración para que lo haga. Una empresa RTM es una forma de abordar el problema de los propietarios ausentes. [1]
En el caso de marzo de 2015 Triplerose Ltd v 90 Broomfield Road RTM Co Ltd , [ cita requerida ] el Tribunal de Apelación falló a favor de Triplerose Ltd (propietario) contra 90 Broomfield Road (residentes/arrendatarios) en lo que fue un caso histórico. El tribunal dictaminó:
Una sociedad RTM sólo puede adquirir un edificio. Si se permitiera a una sociedad RTM adquirir la gestión de más de un edificio, se podrían llegar a situaciones absurdas, como que la sociedad RTM gestionara distintos bloques en distintas urbanizaciones de distintas partes del país. Además, en una sociedad RTM formada por miembros de dos bloques de distinto tamaño, los miembros del bloque más grande siempre podrían superar en votos al bloque más pequeño y actuar en contra de sus intereses (por ejemplo, consintiendo en un subarrendamiento aunque el bloque más pequeño no lo deseara).
El resultado de esta sentencia es que ninguna empresa con derecho a gestión puede solicitar gestionar varios bloques en una finca.
El derecho se refiere a un edificio, por lo que, en un conjunto de bloques separados, cada bloque debería calificar por separado y se debería notificar individualmente a la RTM. En el caso de un conjunto de apartamentos bajo la misma administración, sería sensato hacerse cargo de la administración de todo el conjunto, pero esto debería hacerse mediante una solicitud con respecto a cada bloque por separado.
La obligación legal del propietario o de la empresa gestora anterior es transferir los fondos no gastados. En la práctica, si son inferiores a 2.000 libras, puede que no resulte económico reclamarlos a través de los tribunales, pero la determinación final puede ser hecha por un tribunal de valoración de arrendamientos . [2]
Inmediatamente después de que la empresa RTM se haga cargo de la propiedad en la fecha de adquisición, el propietario (propietario) adquiere derecho a ser miembro de la empresa, con pleno derecho a voto como miembro de la misma (si desea hacerlo). Los votos del propietario se determinan, en primera instancia, en función de las unidades que posee en el edificio, pisos o partes no residenciales. En los casos en que no posee unidades y, por lo tanto, no tiene derecho a voto, se le asigna un voto como propietario.
Como el derecho a administrar no se basa en una disposición predeterminada, no hay razón para que el propietario, que conserva un interés en el edificio, no pueda participar en los aspectos prácticos de su administración. La situación es diferente cuando el administrador ha sido designado por un tribunal para reemplazar a un administrador deficiente o incompetente: en ese caso, el propietario es destituido por completo como consecuencia de su mala administración. Con el derecho a administrar, se supone que el propietario no tiene necesariamente la culpa y, por lo tanto, no hay justificación para su exclusión del proceso de administración. [3]