La zonificación agrícola es una herramienta de gestión de tierras que se refiere a designaciones de zonificación locales realizadas por jurisdicciones locales que tienen como objetivo proteger las tierras y las actividades agrícolas de usos incompatibles de la tierra . [1] La zonificación agrícola puede especificar muchos factores, como los usos permitidos, el tamaño mínimo del lote, el número de viviendas no agrícolas permitidas o el tamaño de una zona de amortiguamiento que separa las propiedades agrícolas y no agrícolas. [2] Algunas jurisdicciones subdividen aún más las zonas agrícolas para distinguir la agricultura industrial de usos como granjas residenciales rurales y granjas de retiro en lotes grandes. [3]
Un ejemplo de dicha zonificación es la Reserva Agrícola en el condado de Montgomery, Maryland . La reserva se estableció en 1980 para preservar las tierras de cultivo y el espacio rural. [4] Esta reserva única contiene granjas que produjeron productos de la granja a la mesa para la comunidad local, reduciendo la carga de las presiones externas del costo de vida. [5]
La Zonificación Agrícola Exclusiva (EAZ) se adaptó para controlar el volumen de desarrollo no agrícola en las zonas agrícolas y su ubicación. EAZ requiere la aprobación del condado y del municipio, que llega rápidamente cuando la aprueban los gobiernos locales dominados principalmente por agricultores. En 1989, EAZ cubría 6,3 millones de acres de tierra en partes de 43 estados en áreas agrícolas y densamente pobladas. [6] El conflicto entre viviendas y usos agrícolas se minimiza a través de la EAZ, pero las regulaciones mantenidas por la EAZ hacen que los usos no agrícolas sean más restrictivos y la validez de los usos dependa del propósito público.
Si bien la EAZ es estricta con sus usos no agrícolas, la no EAZ se convierte en un método alternativo ya que no prohíbe el uso no agrícola, sino que desalienta las actividades no agrícolas. No EAZ permite que el uso de viviendas esté a cargo de equipos no agrícolas, pero limita el número de viviendas creadas. [7] El requisito para que los no EAZ tengan una gran cantidad de tamaños de lotes permite a los propietarios confirmados construir viviendas dentro de estas zonas. [8] Las viviendas no agrícolas en estas zonas deben cumplir con los criterios especificados establecidos por el gobierno local que sean compatibles con los usos agrícolas locales dentro de la zona.
Los grupos activistas fueron hostiles a las prácticas de EAZ a partir de la década de 1960 y querían limitar el papel de la zonificación general en el impacto del mantenimiento de la segregación económica y racial en las ciudades urbanas. Tras el movimiento por los derechos civiles y la guerra contra la pobreza, grupos de activistas acudieron a los Tribunales Supremos estatales con la esperanza de revocar la zonificación agrícola que inhibía el crecimiento de los proyectos de vivienda. La Corte Suprema desestimó el caso y optó por respaldar las prerrogativas locales para la zonificación agrícola. No fue hasta 1978 cuando los Tribunales Supremos estatales de Nueva York, Nueva Jersey y Pensilvania anularon la zonificación en municipios que restringían las oportunidades de vivienda metropolitana. [9]
Los antiguos proyectos de zonificación de la década de 1970, también conocidos como esfuerzos de "control del crecimiento", contaron con el apoyo de los gobiernos locales donde se implementaron. La oposición vino de la gente cuando los antiguos proyectos de zonificación pasaron a ser calificados como parte de movimientos que trabajaban para proteger el medio ambiente. [9] Las críticas al movimiento aumentaron porque algunos grupos de zonificación agrícola estaban usando una retórica ambiental que no era veraz para el movimiento. Con el propósito de la zonificación agrícola para proteger el futuro suministro de alimentos, la protección de zonas y tierras de cultivo en áreas urbanas demostró ser difícil cuando los gobiernos locales se alejan del propósito original del movimiento y se acercan a la prosperidad económica. [9]
Si bien algunos agricultores acogieron con agrado la zonificación agrícola y la vieron como una oportunidad de desarrollo agrícola para su beneficio, hubo cierta hostilidad hacia los proyectos de zonificación, ya que redujeron los precios de la tierra y disminuyeron su bienestar general. Había una animosidad creciente entre los urbanistas y los agricultores que deseaban vender sus tierras porque la zonificación agrícola se había convertido en una forma común de control del uso de la tierra. No fue hasta la década de 1970 cuando los agricultores comenzaron a revertir su hostilidad a favor de difundir el movimiento de zonificación agrícola después de darse cuenta de que la alternativa a la zonificación agrícola exigiría la rápida desaparición de la industria agrícola. [10]
Con la adopción generalizada de la zonificación agrícola en todo el país, se desarrolló un nuevo sistema de derechos de propiedad sobre las tierras agrícolas. Se implementaron dos tipos de derechos de propiedad: individual y colectivo. Los derechos individuales pertenecían al uso agrícola de la tierra y al mantenimiento de las residencias agrícolas, mientras que los colectivos tenían el derecho de convertir tierras agrícolas en desarrollo residencial. Esta conversión debía realizarse dentro de una cierta proximidad a las ciudades metropolitanas que mantienen actividades agrícolas existentes que serían una amenaza de intrusión residencial. [9] Fuera de las áreas metropolitanas, hubo un impulso para adoptar la zonificación agrícola para las tierras de cultivo en las zonas rurales. Para ser incluidas en iniciativas de 'reservas agrícolas', las zonas agrícolas con lotes mínimos de 40 acres o más eran favorables para el tratamiento fiscal y el apoyo especial específicamente para la agricultura. [11] Esto fue favorable para las zonas rurales que estaban sufriendo desde el punto de vista agrícola y buscaban apoyo gubernamental para un resurgimiento de la industria de suministro de alimentos.
Se estableció una ley en Nueva York que estableció con éxito la zonificación agrícola en la segregación de usos agrícolas y conformes. Inicialmente, antes del establecimiento de zonas agrícolas, existía una designación formal de distritos agrícolas especiales en todo el estado. Tras la ley actualizada, los gobiernos locales de todo el estado no tendrían control sobre la zonificación, lo que permitiría facilitar la coexistencia entre usos agrícolas y no agrícolas. [9] Esto llevó a la reducción de los impuestos a la propiedad, creando un incentivo para que los propietarios de tierras adaptaran las prácticas de EAZ para reducir sus impuestos mientras participaban. Esto permitió proteger los altos impuestos a la propiedad y al mismo tiempo aumentar las inversiones en técnicas y equipos agrícolas. [9]
El Límite de Crecimiento Urbano (UGB) se utiliza para el desarrollo urbano y para establecer la preservación del terreno circundante. Oregón decidió integrar a la UGB en su movimiento agrícola, con el objetivo de preservar los espacios verdes en las áreas urbanas y las tierras agrícolas circundantes. [9] Fuera de UBG, hay áreas designadas que requieren uso agrícola exclusivo (EFU). Todos los terrenos fuera de UBG están clasificados como EFU, por lo que se requiere zonificación para establecer la diferencia de áreas. EFU protege las tierras agrícolas exigiendo la interferencia del gobierno. El impulso para la adopción de regulaciones de zonificación local para la zonificación agrícola se volvió difícil con el tiempo, ya que los gobiernos locales no implementaron los planes de zonificación agrocultural de manera adecuada o no los implementaron en absoluto. [8]