Un prestador de servicios hipotecarios es una empresa a la que algunos prestatarios pagan sus cuotas de préstamos hipotecarios y que realiza otros servicios relacionados con hipotecas y títulos respaldados por hipotecas. El prestador de servicios hipotecarios puede ser la entidad que originó la hipoteca o puede haber comprado los derechos de administración de la hipoteca al prestamista hipotecario original. [1] Las obligaciones de un prestador de servicios hipotecarios varían, pero por lo general incluyen la aceptación y el registro de los pagos de la hipoteca; el cálculo de las tasas de interés variables en los préstamos de tasa ajustable; el pago de impuestos y seguros desde las cuentas de depósito en garantía del prestatario ; las negociaciones de reestructuraciones y modificaciones de la hipoteca en caso de incumplimiento; y la conducción o supervisión del proceso de ejecución hipotecaria cuando sea necesario. [2]
Muchos prestatarios confunden a su administrador hipotecario con su prestamista. Un administrador hipotecario puede ser el prestamista de un prestatario, pero a menudo los derechos beneficiosos para el pago del capital e intereses de las hipotecas se venden a inversores como Fannie Mae , Freddie Mac , Ginnie Mae , FHA e inversores privados en transacciones de titulización hipotecaria . Las organizaciones bancarias a menudo realizan el servicio hipotecario no solo para las hipotecas que originan sino también para otras para las que han comprado los derechos de servicio. [3]
En julio de 2009, la industria de servicios hipotecarios recibió críticas por la aparente falta de voluntad de muchos de ellos para modificar las hipotecas de tasa ajustable que tenían los propietarios de viviendas al borde de la ejecución hipotecaria en los Estados Unidos . A pesar de la presión de la administración del presidente Barack Obama sobre los proveedores de servicios hipotecarios para que modificaran permanentemente miles de préstamos para hacerlos más asequibles y evitar ejecuciones hipotecarias, surgieron acusaciones de que los proveedores tenían un aparente conflicto de intereses que los llevó a detener o ralentizar el proceso de modificación en muchos casos. Los expertos en el sector y los expertos legales citaron las lucrativas tarifas que los proveedores de servicios hipotecarios cobran a los propietarios morosos como la principal razón detrás del lento y difícil proceso de modificación de una hipoteca. [4]
En octubre de 2010, muchos de los principales proveedores de servicios hipotecarios de Estados Unidos fueron objeto de un intenso escrutinio por parte de los medios de comunicación y el gobierno por su presunta mala gestión de la gran cantidad de ejecuciones hipotecarias que se tramitaban en el sistema judicial. Las acusaciones incluían ejecuciones hipotecarias tramitadas con documentación faltante o cuestionable (incluida la documentación que demostraba la cadena de títulos correcta por parte del banco de inversión), falsificación de fechas y otra información en los documentos de ejecución hipotecaria y " firma robotizada ", la práctica de pagar a personal no cualificado para que firme cientos o miles de documentos de ejecución hipotecaria al día, a menudo sin revisar adecuadamente los documentos. [5]
Los supuestos problemas relacionados con el fraude en las ejecuciones hipotecarias fueron tan generalizados y popularizados por los medios de comunicación que la congresista estadounidense Maxine Waters anunció que el subcomité de asuntos de vivienda de la Cámara de Representantes de los Estados Unidos celebrará una audiencia el 18 de noviembre de 2010 para examinar los problemas que están surgiendo en la industria de servicios hipotecarios. [6]
La Ley de Ayuda Civil para Miembros de las Fuerzas Armadas (SCRA, por sus siglas en inglés) de 2003 protege a los militares en servicio activo de los Estados Unidos de procedimientos judiciales civiles (como la ejecución hipotecaria) mientras prestan servicio a su país. La SCRA también limita la tasa de interés que se puede cobrar a un militar en servicio activo por cualquier deuda pendiente (garantizada antes de su despliegue) al 6% (seis puntos porcentuales). A pesar de estas protecciones especiales otorgadas a los militares en servicio activo, aparecieron noticias en las que se decía que grandes empresas de servicios hipotecarios y bancos de inversión cobraban ilegalmente de más a las familias militares con miembros en servicio activo en sus hipotecas. [7]
En enero de 2011, JP Morgan Chase , el segundo banco más grande de los Estados Unidos en términos de participación de mercado, admitió que había cobrado de más ilegalmente a unos 4.000 miembros del servicio militar en sus hipotecas y que había ejecutado accidentalmente la hipoteca de hasta 14 familias. Ante la presión de una demanda de un infante de marina de los Estados Unidos por las violaciones, Chase anunció que trabajaría para revertir las ejecuciones hipotecarias ilegales y que estaba enviando por correo 2 millones de dólares a las 4.000 familias militares como compensación, lo que implica que el banco hipotecario cobró de más a cada familia un promedio de 500 dólares en su hipoteca. Las demandas relacionadas con los cobros excesivos todavía están pendientes a enero de 2011. [8]
El fiscal general de Delaware, Beau Biden, envió una carta a varias instituciones crediticias importantes exigiéndoles que revisaran sus operaciones para proteger a los miembros militares en servicio activo de los sobrecargos hipotecarios ilegales y las ejecuciones hipotecarias fraudulentas. Entre esas instituciones se encontraban Citigroup, Inc. , Bank of America Corp. , Wells Fargo & Co. , PNC Financial Services Group Inc. , Ally Financial Inc. y Litton Loans de Goldman Sachs Group Inc. [9] .
La controversia sobre los errores en el servicio de las hipotecas no se limita a los Estados Unidos. Más de 18.000 propietarios británicos que tenían hipotecas de tipo variable con Yorkshire Bank y Clydesdale Bank descubrieron en julio de 2010 que sus tipos de interés variables mensuales habían sido mal calculados debido a un error de software. El calendario de amortización corregido resultante para su hipoteca dio lugar a pagos mayores en un promedio de varios cientos de libras al año. [10]
En Irlanda, 436 titulares de hipotecas del Allied Irish Bank se enteraron en 2009 de que se les había cobrado un sobrecargo de una media de 900 euros. En un comunicado, el banco afirmó que "el error se produjo cuando a los clientes se les cobró un tipo de interés que no coincidía con la relación préstamo-valor de su cuenta". [11]
En 2010, un empresario australiano que poseía tres bloques de propiedades junto con varios socios comerciales ganó una sentencia contra el National Australia Bank , en la que el Tribunal Supremo de Nueva Gales del Sur determinó que el banco había cobrado incorrectamente intereses excesivos sobre las hipotecas relacionadas en dos ocasiones distintas. Durante un período de tiempo, el tipo de interés de la hipoteca debía fijarse en el 5,65%, pero el NAB cobró incorrectamente el 5,85%. En otro momento durante el servicio de la hipoteca, el National Australia Bank cobró incorrectamente un tipo de interés "predeterminado" del 20%, cuando debería haber cobrado menos del 6%, ya que el préstamo no estaba en mora . Incluso si el banco australiano hubiera tenido una razón legítima para cobrar un tipo de interés predeterminado de ese tipo, ese tipo debería haber sido solo un 4% adicional, no un 14% según la sentencia del juez Stephen Rothman. El proceso completo duró seis años. [12]