En la ley de los Estados Unidos , una litispendencia (del latín "demanda pendiente" [1] ) es una notificación escrita de que se ha presentado una demanda relativa a bienes raíces , que involucra el título de la propiedad o un derecho de propiedad reclamado sobre la misma. El aviso generalmente se presenta en la oficina de registros de tierras del condado. El registro de una litispendencia contra una propiedad alerta a un posible comprador o prestamista de que el título de la propiedad está en duda, lo que hace que la propiedad sea menos atractiva para un comprador o prestamista. Una vez que se presenta el aviso, el título legal de cualquier persona que compre el terreno o propiedad descrita en el aviso está sujeto al resultado de la demanda. [2]
La litispendencia puede referirse a cualquier proceso pendiente o a una situación específica con un aviso público de litigio que haya sido registrado en el mismo lugar dondese haya inscrito el título de propiedad inmueble . Este aviso garantiza elreclamo del demandante sobre la propiedad de modo que una venta, hipoteca o gravamen de la propiedad no disminuirá los derechos del demandante sobre la propiedad, en caso de que el demandante prevalezca en su caso. En algunas jurisdicciones, cuando la notificación se registra adecuadamente, la litispendencia se considera notificación implícita a otros litigantes u otros acreedores prendarios subordinados o no registrados . [3]
La oficina de registro registrará una litispendencia a petición de cualquier persona que afirme tener derecho a hacerlo (por ejemplo, porque la persona ha presentado una demanda). Si alguien más con un interés en la propiedad (como el propietario) cree que la litispendencia no es adecuada, entonces puede presentar una demanda para que se borre. [4]
Algunos estados tienen leyes de litispendencia que exigen que quien presenta la notificación, en caso de impugnación de la notificación, establezca que tiene causa probable o una probabilidad razonable de éxito sobre el fondo de su caso en la demanda subyacente. Otros estados no tienen tal requisito. [5]
Según el derecho consuetudinario, la mera existencia de una demanda que potencialmente afectara el título de propiedad inmueble tenía el efecto legal de poner al mundo entero en conocimiento implícito de la demanda; [6] cualquiera que adquiriera un interés en un bien inmueble que fuera objeto de una demanda pendiente tomó ese interés sujeto a los derechos de los litigantes tal como pudieran eventualmente determinarse, sin importar cuánto tiempo después. [7] En efecto, nada relativo a la propiedad del objeto de la demanda podría cambiarse definitivamente mientras la demanda estuviera pendiente. [8] Sin la publicación de la existencia de una demanda, los compradores inocentes podrían descubrir la existencia de una demanda demasiado tarde.
El duro efecto de esta regla, y su efecto sobre compradores inocentes, llevó a muchas jurisdicciones a promulgar leyes de litispendencia que requieren una notificación por escrito, generalmente registrada en los registros de propiedad donde se encuentra el inmueble, para que las disposiciones de notificación de la regla sean efectivas. . Por lo general, la ley exige un instrumento registrado por separado si la demanda en cuestión afecta el título de propiedad inmueble. [9] Si se cumplen los requisitos legales, el mundo recibe un "aviso implícito" de la existencia de la demanda, y cualquier persona que adquiera un interés posteriormente lo hace sujeto al resultado de la demanda.
La litispendencia se toma como notificación constructiva de la demanda pendiente, [10] y enturbia el título de la propiedad en cuestión hasta que se resuelva la demanda y se libere la notificación ose borre la litispendencia . Los compradores cuidadosos no estarán dispuestos a comprar terrenos sujetos a litispendencia o sólo comprarán el terreno con un descuento, los prestamistas prudentes no prestarán dinero contra la seguridad del terreno y las compañías de seguros de títulos no asegurarán el título de dicho terreno. El título se adquiere sujeto al resultado de la demanda. Debido a que gran parte de los bienes inmuebles se compran con dinero prestado, esto generalmente impide que el propietario venda la propiedad. También puede impedir que el propietario pida prestado dinero garantizado por la propiedad (como para pagar los costos de defensa de la demanda).
Es importante señalar que la presencia de litispendencia no impide ni necesariamente invalida una transferencia de la propiedad, [11] aunque sujeta dicha transferencia al resultado del litigio. Por lo tanto, no se impide al propietario vender la tierra por dinero en efectivo (no prestado), pignorarla como garantía para un préstamo especulativo o regalarla, todo ello sujeto al resultado de la demanda. Sin embargo, una vez registrada la litispendencia , se considerará que el destinatario (un "comprador" o "beneficiario pendente lite ") [12] tiene conocimiento del litigio y podría perder su título de propiedad si prevalece la demanda del demandante.
Si bien generalmente se la considera en relación con bienes inmuebles (terrenos, edificios y similares), la doctrina de la litispendencia también se aplica a la propiedad personal. Con frecuencia, los estatutos de litispendencia sólo se aplican a bienes inmuebles, por lo que la doctrina del common law probablemente todavía se aplica a los bienes personales.
