Una hipoteca inversa es un préstamo hipotecario , generalmente garantizado por una propiedad residencial, que permite al prestatario acceder al valor libre de cargas de la propiedad. Los préstamos suelen promocionarse entre los propietarios de viviendas de mayor edad y, por lo general, no requieren pagos hipotecarios mensuales. Los prestatarios siguen siendo responsables de los impuestos sobre la propiedad o el seguro de propietario . Las hipotecas inversas permiten a las personas mayores acceder de inmediato al valor neto que han acumulado en sus viviendas y aplazar el pago del préstamo hasta que mueran, vendan o se muden de la casa. Debido a que no hay pagos hipotecarios obligatorios en una hipoteca inversa, el interés se agrega al saldo del préstamo cada mes. El saldo creciente del préstamo puede eventualmente exceder el valor de la vivienda, particularmente en épocas de disminución de los valores de las viviendas o si el prestatario continúa viviendo en la casa durante muchos años. Sin embargo, el prestatario (o el patrimonio del prestatario ) generalmente no está obligado a reembolsar ningún saldo adicional del préstamo que exceda el valor de la vivienda. [1]
Los reguladores y académicos han hecho comentarios contradictorios sobre el mercado de hipotecas inversas. Algunos economistas sostienen que las hipotecas inversas pueden beneficiar a las personas mayores al suavizar sus patrones de ingresos y consumo a lo largo del tiempo. [2] [3] Sin embargo, las autoridades reguladoras, como la Oficina de Protección Financiera del Consumidor , sostienen que las hipotecas inversas son "productos complejos y difíciles de entender para los consumidores", especialmente a la luz de la "publicidad engañosa", el asesoramiento de baja calidad y el "riesgo de fraude y otras estafas". [1] Además, la Oficina afirma que muchos consumidores no utilizan las hipotecas inversas para los fines positivos de suavización del consumo propuestos por los economistas. [1] En Canadá, el prestatario debe buscar asesoramiento legal independiente antes de que se le apruebe una hipoteca inversa. En los Estados Unidos, los prestatarios de hipotecas inversas, al igual que otros prestatarios hipotecarios, pueden enfrentar la ejecución hipotecaria si no mantienen sus casas o se mantienen al día con el seguro de la vivienda y los impuestos sobre la propiedad. [4]
En Australia existen hipotecas inversas. En virtud de las leyes de préstamos responsables, la Ley Nacional de Protección del Crédito al Consumidor se modificó en 2012 para incorporar un alto nivel de regulación para las hipotecas inversas. Las hipotecas inversas también están reguladas por la Comisión Australiana de Valores e Inversiones (ASIC), que exige un alto nivel de cumplimiento y divulgación por parte de los prestamistas y asesores a todos los prestatarios. [5]
Los prestatarios deben buscar asesoramiento crediticio de un especialista acreditado en hipotecas inversas antes de solicitar una hipoteca inversa. Cualquier persona que desee participar en actividades crediticias (incluidos prestamistas, arrendadores y corredores) debe tener licencia de ASIC o ser representante de alguien que tenga licencia (es decir, debe tener su propia licencia o estar bajo el paraguas de otro licenciatario como representante o empleado de crédito autorizado) (ASIC) [6]
Los requisitos de elegibilidad varían según el prestamista. Para calificar para una hipoteca inversa en Australia,
En Australia, las hipotecas inversas pueden llegar a representar hasta el 50 % [7] del valor de la propiedad. La cantidad exacta de dinero disponible (el monto del préstamo) está determinada por varios factores:
El costo de obtener una hipoteca inversa depende del programa de hipoteca inversa particular que adquiera el prestatario. Estos costos con frecuencia se incluyen en el préstamo mismo y, por lo tanto, se acumulan con el capital. [7] Los costos típicos de la hipoteca inversa incluyen:
La tasa de interés de la hipoteca inversa varía. Algunos programas solían ofrecer préstamos a tasa fija , [7] mientras que otros ofrecen préstamos a tasa variable. [10] Desde la actualización de la Ley Nacional de Protección del Crédito al Consumidor en septiembre de 2012, los nuevos préstamos hipotecarios inversos no pueden tener tasas fijas.
Además, puede haber costos durante la vigencia de la hipoteca inversa. Se puede aplicar un cargo por servicio mensual al saldo del préstamo (por ejemplo, $12 por mes [8] ), que se capitaliza con el capital. [7] Los mejores productos no tienen cargos mensuales.
El dinero de una hipoteca inversa se puede distribuir de varias maneras diferentes: [7]
El prestatario sigue siendo totalmente responsable de la propiedad, lo que incluye el mantenimiento físico. [7] Además, algunos programas exigen reevaluaciones periódicas del valor de la propiedad. [7] [11]
Los ingresos provenientes de una hipoteca inversa establecida como una anualidad o como una línea de crédito no deberían afectar los derechos a la Asistencia Gubernamental a la Renta . [7] [12] Sin embargo, los ingresos provenientes de una hipoteca inversa establecida como una suma global podrían considerarse una inversión financiera y, por lo tanto, se considerarían conforme a la Prueba de Ingresos; esta categoría incluye todas las sumas superiores a $40,000 y las sumas inferiores a $40,000 que no se gasten dentro de los 90 días. [12]
La mayoría de las hipotecas inversas deben ser reembolsadas (incluidos todos los intereses y cargos pendientes de pago) cuando la persona abandona la vivienda de forma permanente. Esto incluye cuando vende la vivienda o fallece. Sin embargo, la mayoría de las hipotecas inversas son préstamos exclusivos para propietarios ocupantes, por lo que el prestatario no puede alquilar la propiedad a un inquilino a largo plazo y luego mudarse. El prestatario debe comprobar esto si cree que desea alquilar su propiedad y mudarse a otro lugar.
Un error muy común es creer que cuando el prestatario muere o abandona la vivienda (por ejemplo, si va a un centro de atención para ancianos o se muda a otro lugar), la casa debe venderse. Esto no es así; el préstamo debe ser devuelto. Por lo tanto, los beneficiarios del patrimonio pueden decidir devolver la hipoteca inversa con otras fuentes, vender otros activos o incluso refinanciar con una hipoteca normal o, si cumplen los requisitos, con otra hipoteca inversa.
El pago anticipado de un préstamo (cuando el prestatario paga el préstamo antes de que llegue el plazo) puede generar penalizaciones, según el préstamo. [7] [10] También se podría imponer una tarifa adicional en caso de un refinanciamiento. [10] Según el Código Nacional de Crédito, las penalizaciones por pago anticipado son ilegales para los préstamos nuevos desde septiembre de 2012; sin embargo, un banco puede cobrar una tarifa administrativa razonable por la preparación de la cancelación de la hipoteca.
Todas las hipotecas inversas emitidas desde septiembre de 2012 deben tener una "Garantía de no capital negativo". Esto significa que si el saldo del préstamo supera el producto de la venta de la propiedad, no se realizará ningún reclamo por este excedente contra el patrimonio u otros beneficiarios del prestatario. [7] [11]
El 18 de septiembre de 2012, el gobierno introdujo una "protección de capital negativo" en todos los nuevos contratos de hipotecas inversas. Esto significa que el prestatario no puede acabar debiendo al prestamista más de lo que vale su vivienda (el valor de mercado o el capital). En una hipoteca inversa iniciada antes del 18 de septiembre de 2012, el contrato especifica si el prestatario está protegido cuando el saldo del préstamo acaba siendo superior al valor de la propiedad. [13]
Cuando finaliza el contrato de hipoteca inversa y se vende la vivienda del prestatario, el prestamista recibirá el producto de la venta y el prestatario no podrá ser considerado responsable de ninguna deuda que supere esa cantidad (excepto en determinadas circunstancias, como fraude o tergiversación). Si la propiedad se vende por una cantidad superior a la adeudada al prestamista, el prestatario o su patrimonio recibirán los fondos adicionales.
Según los documentos de octubre de 2018 presentados por la Oficina del Superintendente de Instituciones Financieras (OSFI), una agencia federal independiente que reporta al Ministro de Finanzas en ese mes, la deuda hipotecaria inversa pendiente de los canadienses se disparó a 3.420 millones de dólares canadienses, lo que estableció un nuevo récord tanto para los aumentos mensuales como anuales. Daniel Wong, de Better Dwelling, escribió que el salto representó un aumento del 11,57 % con respecto a septiembre, que es el segundo mayor aumento desde 2010, un 844 % más que el ritmo de crecimiento mensual medio. El aumento anual del 57,46 % es un 274 % mayor que el ritmo de crecimiento anualizado medio. [14]
En Canadá, las hipotecas inversas están disponibles a través de tres instituciones financieras: Home Equity Bank, Equitable Bank y Bloom Financial. Ninguna hipoteca inversa emitida en Canadá está asegurada por el gobierno debido a la naturaleza del producto. [15]
El costo de obtener una hipoteca inversa de un prestamista del sector privado puede superar los costos de otros tipos de hipotecas o préstamos de conversión de capital. Los costos exactos dependen del programa de hipoteca inversa particular que adquiera el prestatario y varían de un prestamista a otro. Dependiendo del programa, puede haber otros costos. [16]
El dinero recibido en una hipoteca inversa se sigue considerando un préstamo y, por lo tanto, no es un ingreso sujeto a impuestos. Por lo tanto, no afecta los beneficios gubernamentales del Seguro de Vejez (OAS) o del Suplemento de Ingreso Garantizado (GIS) . [17]
La hipoteca inversa vence (el préstamo más los intereses deben ser devueltos) cuando el prestatario muere, vende la propiedad o se muda de la casa. Según el programa, la hipoteca inversa puede ser transferible a una propiedad diferente si el propietario se muda. El pago anticipado del préstamo (cuando el prestatario paga el préstamo antes de que llegue a su vencimiento) puede generar penalizaciones, según el programa. [16]
La hipoteca de conversión de capital de vivienda asegurada por la FHA , o HECM, fue promulgada el 5 de febrero de 1988 por el presidente Ronald Reagan como parte de la Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario de 1987. [ 18] La primera HECM fue otorgada a Marjorie Mason de Fairway , Kansas , en 1989 por James B. Nutter and Company . [19]
En Estados Unidos, la hipoteca inversa (HECM) asegurada por la FHA es un préstamo sin recurso. En términos simples, los prestatarios no son responsables de pagar ningún saldo del préstamo que exceda el producto neto de la venta de su casa. Por ejemplo, si el último prestatario abandonó la casa y el saldo del préstamo de su hipoteca inversa asegurada por la FHA era de $125,000, y la casa se vendió por $100,000, ni el prestatario ni sus herederos serían responsables de los $25,000 del préstamo de hipoteca inversa que excedieran el valor de su casa. Los $25,000 adicionales se pagarían con el seguro de la FHA que se compró cuando se originó el préstamo HECM. Una hipoteca inversa no puede volverse invertida. El costo del seguro hipotecario de la FHA es una tarifa única del 2% del valor de tasación de la casa y una tarifa anual del 0.5% del saldo pendiente del préstamo. [20]
Según un artículo de 2015 en el Journal of Urban Economics , aproximadamente el 12% de los prestatarios de hipotecas inversas HECM de los Estados Unidos incumplieron "sus impuestos sobre la propiedad o el seguro de propietarios", una "tasa de incumplimiento relativamente alta". [21] Sin embargo, los datos se derivaron de los participantes durante 2006-2011 y se los comparó con propietarios de viviendas con hipotecas a plazo y no con propietarios de viviendas sin hipoteca. Esta investigación provocó una reforma en las hipotecas inversas en 2013: los propietarios de viviendas solo podían retirar el 60% de sus ingresos disponibles en el primer año. La población jubilada normalmente no tiene el mismo nivel de ingresos para afrontar aumentos en impuestos y seguros que las personas con una hipoteca tradicional. En los Estados Unidos, los prestatarios de hipotecas inversas, así como cualquier propietario de vivienda, pueden enfrentar una ejecución hipotecaria si no mantienen sus viviendas o se mantienen al día con el seguro de la vivienda y los impuestos sobre la propiedad . [4] El FBI , el Inspector General y el HUD instan a los consumidores estadounidenses, especialmente a las personas mayores, a ser cautelosos al considerar las hipotecas inversas para evitar estafas . [22] HUD advierte específicamente a los consumidores que "tengan cuidado con los estafadores que cobran miles de dólares por información que HUD proporciona de forma gratuita". [23]
En un estudio de 2018, los prestatarios de hipotecas inversas tienen una satisfacción financiera y de vivienda significativamente mayor en comparación con los no prestatarios. [24] Las hipotecas inversas recibieron menos quejas que cualquier otro producto hipotecario. Entre un total de 32.000 quejas de consumidores recibidas por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) en 2021, solo aproximadamente 300 de esas quejas (menos del 1 %) tenían que ver con préstamos hipotecarios inversos. [25]
Para calificar para la hipoteca inversa HECM en los Estados Unidos, los prestatarios generalmente deben tener al menos 62 años de edad y la vivienda debe ser su residencia principal (las segundas residencias y las propiedades de inversión no califican). [26]
El 25 de abril de 2014, la FHA revisó los requisitos de elegibilidad por edad para HECM a fin de extender ciertas protecciones a los cónyuges menores de 62 años. Según las antiguas pautas, la hipoteca inversa solo podía redactarse para el cónyuge que tuviera 62 años o más. Si el cónyuge mayor fallecía, el saldo de la hipoteca inversa vencía y era pagadero si el cónyuge supérstite más joven quedaba fuera del préstamo HECM. Si este cónyuge más joven no podía pagar o refinanciar el saldo de la hipoteca inversa, se veía obligado a vender la vivienda o perderla por ejecución hipotecaria. Esto a menudo creaba una dificultad significativa para los cónyuges de los deudores hipotecarios HECM fallecidos, por lo que la FHA revisó los requisitos de elegibilidad en la Carta al acreedor hipotecario 2014-07. [27] Según las nuevas pautas, los cónyuges menores de 62 años en el momento de la originación conservan las protecciones ofrecidas por el programa HECM si el cónyuge mayor que obtuvo la hipoteca fallece. Esto significa que el cónyuge sobreviviente puede seguir viviendo en la casa sin tener que pagar el saldo de la hipoteca inversa siempre que se mantenga al día con los impuestos a la propiedad y el seguro de propietario y mantenga la casa en un nivel razonable.
Para que una hipoteca inversa sea una opción financiera viable, los saldos hipotecarios existentes generalmente deben ser lo suficientemente bajos como para ser pagados con los fondos de la hipoteca inversa. [28] Sin embargo, los prestatarios tienen la opción de pagar el saldo de su hipoteca existente para calificar para una hipoteca inversa HECM.
La hipoteca inversa HECM sigue los requisitos de elegibilidad estándar de la FHA para el tipo de propiedad, lo que significa que califican la mayoría de las viviendas de 1 a 4 familias, los condominios aprobados por la FHA y los PUD . [29] Las casas prefabricadas también califican siempre que cumplan con los estándares de la FHA.
Antes de iniciar el proceso de préstamo para una hipoteca inversa aprobada por la FHA/HUD, los solicitantes deben realizar un curso de asesoramiento aprobado. [30] Un asesor aprobado debe ayudar a explicar cómo funcionan las hipotecas inversas, las implicaciones financieras e impositivas de obtener una hipoteca inversa, las opciones de pago y los costos asociados con una hipoteca inversa. [31] El asesoramiento tiene como objetivo proteger a los prestatarios, aunque la calidad del asesoramiento ha sido criticada por grupos como la Oficina de Protección Financiera del Consumidor. [1]
En una encuesta realizada en 2010 a estadounidenses de edad avanzada, el 48% de los encuestados citó las dificultades financieras como la principal razón para obtener una hipoteca inversa y el 81% manifestó su deseo de permanecer en su hogar actual hasta la muerte. [32]
El fondo total de dinero que un prestatario puede recibir de una hipoteca inversa HECM se denomina límite principal (PL), que se calcula en función del monto máximo de reclamación (MCA), la edad del prestatario más joven, la tasa de interés esperada (EIR) y una tabla de factores de PL publicada por HUD. De manera similar a la relación préstamo-valor (LTV) en el mundo de las hipotecas a plazo, el límite principal es esencialmente el porcentaje del valor de la vivienda que se puede prestar según las pautas HECM de la FHA. La mayoría de los PL suelen estar en el rango del 50% al 60% del MCA, pero a veces pueden ser más altos o más bajos. La siguiente tabla ofrece ejemplos de límites principales para varias edades y EIR y un valor de propiedad de $250,000. [33]
El dinero de una hipoteca inversa se puede distribuir de cuatro maneras, en función de las necesidades y objetivos financieros del prestatario: [30] [34]
El HECM de tasa ajustable ofrece todas las opciones de pago anteriores, pero el HECM de tasa fija solo ofrece una suma global.
La opción de línea de crédito genera crecimiento, lo que significa que todo lo que esté disponible y no se utilice en la línea de crédito aumentará automáticamente a una tasa compuesta. Esto significa que los prestatarios que optan por una línea de crédito HECM pueden potencialmente obtener acceso a más efectivo con el tiempo del que inicialmente calificaron al momento de la originación.
La tasa de crecimiento de la línea de crédito se determina agregando un 1,25% a la tasa de interés inicial (IIR), lo que significa que la línea de crédito crecerá más rápido si aumenta la tasa de interés del préstamo.
El 3 de septiembre de 2013, HUD implementó la Carta a los hipotecarios 2013-27, que introdujo cambios significativos en la cantidad de fondos que se pueden distribuir dentro del primer año del préstamo. [35] Debido a que muchos prestatarios estaban retirando sumas globales del préstamo (a menudo alentados por los prestamistas) al cierre y gastando el dinero rápidamente, HUD buscó proteger a los prestatarios y la viabilidad del programa HECM al limitar la cantidad de fondos a los que se puede acceder dentro de los primeros 12 meses del préstamo.
Si las obligaciones obligatorias totales (que incluyen los saldos hipotecarios existentes, todos los costos de cierre, las deudas federales morosas y los costos de transacción de compra) que se deben pagar con la hipoteca inversa son inferiores al 60 % del límite de capital, entonces el prestatario puede obtener fondos adicionales hasta el 60 % del límite de capital en los primeros 12 meses. Se puede acceder a los fondos restantes disponibles después de 12 meses.
Si las obligaciones obligatorias totales exceden el 60% del límite de capital, entonces el prestatario puede retirar un 10% adicional del límite de capital si está disponible.
La Ley de Vivienda y Recuperación Económica de 2008 proporcionó a los deudores hipotecarios HECM la oportunidad de comprar una nueva residencia principal con los fondos del préstamo HECM: el llamado programa HECM para compra [36] , que entró en vigor en enero de 2009. El "HECM para compra" se aplica si "el prestatario puede pagar la diferencia entre el HECM y el precio de venta y los costos de cierre de la propiedad". [30] El programa fue diseñado para permitir que las personas mayores compren una nueva residencia principal y obtengan una hipoteca inversa dentro de una sola transacción eliminando la necesidad de un segundo cierre. Texas fue el último estado que permitió las hipotecas inversas para compra. [37] [38]
A diferencia de las hipotecas tradicionales a plazo, en el mundo de las hipotecas inversas no existen cuentas de depósito en garantía. Los impuestos sobre la propiedad y el seguro de propietarios de vivienda los paga el propietario de la vivienda por su cuenta, lo cual es un requisito del programa HECM (junto con el pago de otros cargos de propiedad, como las cuotas de la asociación de propietarios). [39]
Si un solicitante de una hipoteca inversa no cumple con los estándares de crédito satisfactorio o de ingresos residuales requeridos por las nuevas pautas de evaluación financiera implementadas por la FHA el 2 de marzo de 2015, el prestamista puede requerir una Reserva de Expectativa de Vida (LESA, por sus siglas en inglés). Una LESA reserva una parte del monto del beneficio de la hipoteca inversa para el pago de impuestos a la propiedad y seguro durante la expectativa de vida restante del prestatario. La FHA implementó la LESA para reducir los incumplimientos basados en el impago de impuestos a la propiedad y seguro.
La guía de la Asociación Americana de Abogados [40] aconseja que, en general,
El dinero recibido de una hipoteca inversa se considera un anticipo de préstamo. Por lo tanto, no está sujeto a impuestos y no afecta directamente a los beneficios de la Seguridad Social o Medicare . Sin embargo, una guía de la Asociación Estadounidense de Abogados [40] sobre hipotecas inversas explica que si los prestatarios reciben Medicaid , SSI u otros beneficios públicos, los anticipos de préstamos se contabilizarán como "activos líquidos" si el dinero se mantiene en una cuenta (de ahorros, corriente, etc.) más allá del final del mes calendario en el que se recibe; el prestatario podría perder la elegibilidad para dichos programas públicos si los activos líquidos totales (dinero en efectivo, por lo general) son mayores que lo que permiten esos programas. [42]
La hipoteca inversa HECM no vence ni es pagadera hasta que el último prestatario (o el cónyuge no prestatario) muere, vende la casa o no vive en la casa durante un período mayor a 12 meses. [43] El préstamo también puede vencer y ser pagadero si el prestatario no paga los impuestos a la propiedad o el seguro de propietarios, deja que la condición de la casa se deteriore significativamente o transfiere el título de la propiedad a una persona que no es prestataria (excluyendo los fideicomisos que cumplen con los requisitos del HUD). [44]
Las hipotecas de conversión de capital de vivienda representan el 90% de todas las hipotecas inversas originadas en los EE. UU. En mayo de 2010, había 493.815 préstamos HECM activos. [45] En 2006, el número de hipotecas HECM que el HUD está autorizado a asegurar bajo la ley de hipotecas inversas estaba limitado a 275.000. [46] Sin embargo, a través de las leyes de asignaciones anuales, el Congreso ha extendido temporalmente la autoridad del HUD para asegurar las HECM a pesar de los límites legales. [47]
El crecimiento del programa en los últimos años ha sido muy rápido. En el año fiscal 2001, se originaron 7.781 préstamos HECM. Para el año fiscal que terminó en septiembre de 2008, el volumen anual de préstamos HECM superó los 112.000, lo que representa un aumento del 1.300% en seis años. Para el año fiscal que terminó en septiembre de 2011, el volumen de préstamos se había contraído a raíz de la crisis financiera, pero se mantuvo en más de 73.000 préstamos que se originaron y aseguraron a través del programa HECM. [48]
Desde que se creó el programa HECM, los analistas han esperado que el volumen de préstamos crezca aún más a medida que la población estadounidense envejece. En 2000, la Oficina del Censo estimó que 34 millones de los 270 millones de residentes del país tenían sesenta y cinco años o más, [49] mientras proyectaba que los dos totales aumentarían a 62 y 337 millones, respectivamente, en 2025. [50] Además, el Centro de Investigación sobre Jubilación del Boston College estima que más de la mitad de los jubilados "pueden ser incapaces de mantener su nivel de vida durante la jubilación". [51] Las bajas tasas de adopción pueden explicarse en parte por aspectos disfuncionales del mercado de hipotecas inversas, incluidos los altos márgenes, la complejidad del producto, la desconfianza de los consumidores en los prestamistas de hipotecas inversas y la falta de transparencia en los precios. [52]
Hong Kong Mortgage Corporation (HKMC), una entidad patrocinada por el gobierno similar a la de Fannie Mae y Freddie Mac en los EE. UU., proporciona un servicio de mejora crediticia a los bancos comerciales que originan hipotecas inversas. Además de proporcionar liquidez a los bancos mediante la titulización , HKMC puede ofrecer garantías de los capitales de las hipotecas inversas hasta un cierto porcentaje del valor del préstamo. A partir de 2016, las hipotecas inversas están disponibles para los propietarios de viviendas de 55 años o más en 10 bancos diferentes. [53] Los solicitantes también pueden aumentar el valor del préstamo al comprometer sus pólizas de seguro de vida en el dinero al banco. En términos del uso de los fondos, los solicitantes pueden hacer un retiro único para pagar el mantenimiento de la propiedad, los costos médicos y legales, además del pago mensual. [53]
En 2013, la Comisión de Supervisión Financiera del Ministerio del Interior puso en marcha un programa de prueba de hipotecas inversas . El Banco Cooperativo de Taiwán fue el primer banco en ofrecer este producto. En junio de 2017, había hipotecas inversas disponibles en un total de 10 instituciones financieras. Sin embargo, el estigma social asociado con la falta de conservación de bienes inmuebles para la herencia ha impedido la adopción generalizada de las hipotecas inversas. [54]
Las hipotecas inversas han sido criticadas por varias deficiencias importantes:
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