El desarrollo verde es un concepto de desarrollo inmobiliario que considera los impactos sociales y ambientales del desarrollo. Se define por tres subcategorías: capacidad de respuesta ambiental, eficiencia de los recursos y sensibilidad comunitaria y cultural. La capacidad de respuesta ambiental respeta el valor intrínseco de la naturaleza y minimiza el daño a un ecosistema. La eficiencia de los recursos se refiere al uso de menos recursos para conservar la energía y el medio ambiente. La sensibilidad comunitaria y cultural reconoce los valores culturales únicos que alberga cada comunidad y los considera en el desarrollo inmobiliario, a diferencia de los signos más discernibles de sostenibilidad, como la energía solar (los paneles solares son más visiblemente "verdes" que el uso de materiales locales). El desarrollo verde se manifiesta en varias formas, sin embargo, generalmente se basa en multiplicadores de soluciones: características de un proyecto que brindan beneficios adicionales, que en última instancia reducen los impactos ambientales de los proyectos. [1] : 3–8
El desarrollo verde surgió como resultado del movimiento ambientalista en la década de 1970. [2] En la industria inmobiliaria, el uso del término comenzó en 1987 con un informe de la Comisión Mundial sobre Medio Ambiente y Desarrollo , titulado " Nuestro futuro común ". El informe incluye 16 principios de gestión ambiental, diseñados para fomentar el desarrollo verde. También analiza el modelo tradicional de crecimiento macroeconómico y su desprecio por las consecuencias ambientales. [3] Después de este movimiento inicial, la industria inmobiliaria experimentó una relación de ida y vuelta con las metodologías "verdes"; las cuestiones ambientales a menudo quedaron en segundo lugar detrás de los factores puramente económicos. [4] Comenzó a surgir una preocupación ambiental incesante y una legislación que afectaba al sector inmobiliario, es decir, el desarrollo verde. [2] Sin embargo, una preocupación común del desarrollo verde es que puede aumentar los costos del proyecto y los tiempos de finalización. Por lo tanto, ha habido un debate continuo sobre si las estrategias verdes pueden ser sostenibles y económicamente estimulantes. [5] : 137 Desde entonces, la atención ambiental nacional se ha abierto camino hacia los desarrolladores inmobiliarios y se ha convertido en una prioridad cada vez mayor. [6] Hoy en día, los desarrolladores deben trabajar dentro de los parámetros de una legislación que ahora considera las implicaciones ambientales del desarrollo. [5] : 134
En respuesta a la creciente preocupación pública por las cuestiones medioambientales, los gobiernos han promulgado leyes que regulan diversos aspectos de la industria inmobiliaria, así como otros sectores de la economía. En los Estados Unidos, dichas leyes incluyen la Ley Nacional de Política Ambiental (NEPA), la Ley de Aire Limpio , la Ley de Agua Limpia , la Ley de Gestión de la Zona Costera y la Ley Integral de Respuesta, Compensación y Responsabilidad Ambiental (CERCLA; también conocida como "Superfondo"). La NEPA, promulgada en 1970, cambió la forma en que las agencias federales tomaban decisiones porque les exigía proponer un análisis ambiental antes de iniciar un proyecto. La Ley de Aire Limpio (1970) exige que la Agencia de Protección Ambiental de los Estados Unidos (EPA) establezca normas nacionales para el aire limpio y las normas de control de la contaminación. La Ley de Agua Limpia (1972) se diseñó para minimizar la contaminación en los cuerpos de agua naturales y también para garantizar una calidad del agua que proteja las fuentes de agua potable y respalde actividades recreativas como la pesca o la natación. La Ley de Gestión de la Zona Costera (1972) gestiona los recursos costeros de la nación, como los Grandes Lagos y los estuarios. CERCLA se conoce comúnmente como "Superfondo" porque comprende dos fondos fiduciarios que brindan ayuda para mejorar las áreas que han sido contaminadas por desechos peligrosos. La Ley de Enmiendas y Reautorización del Superfondo de 1986 permite al gobierno gravar una propiedad que se está limpiando. Además, la Ley de Calidad Ambiental de California (CEQA) es la legislación más completa de California en materia de medio ambiente. Esta ley se aplica a todas las decisiones que toman las ciudades y los condados de California e incluye el mandato de un Informe de Impacto Ambiental (EIR) tanto para proyectos públicos como privados. Posteriormente, cualquier nuevo desarrollo inmobiliario está sujeto a un análisis ambiental detallado antes de comenzar un proyecto. [5] : 133–135
El proyecto de ley SB 375 (2008) del Senado de California es otra pieza legislativa que promueve el desarrollo ecológico. Su objetivo es alcanzar los objetivos climáticos de California a través de patrones de desarrollo y uso de la tierra más eficientes. Más específicamente, el SB 375 busca reducir las emisiones de gases de efecto invernadero (GEI) a través de una estrecha coordinación entre el uso de la tierra y el transporte. Una forma de lograrlo es a través de medidas del lado de la demanda. Esta estrategia disminuiría la demanda de conducción y, por lo tanto, reduciría las millas recorridas por vehículo (VMT) y, en última instancia, reduciría las emisiones de GEI. Por ejemplo, un componente de política del lado de la demanda puede incluir la ubicación de paradas de transporte público cerca del desarrollo, con el fin de maximizar la transitabilidad peatonal . [7]
Además, la ley estatal de California exige niveles mínimos de conservación de energía para todos los proyectos de desarrollo nuevos o existentes. El vendedor de una vivienda debe incluir información sobre la modernización de la conservación de energía y el aislamiento térmico en el contrato de venta. [5] : 133
El Proyecto de Ley 375 del Senado muestra una estrategia de planificación urbana llamada gestión del crecimiento . Se define por una estrecha coordinación entre los controles del uso del suelo y la inversión de capital y está fuertemente motivada por cuestiones ambientales. Se define por "la regulación de la cantidad, el momento, la ubicación y el carácter del desarrollo". [8] Como el nombre puede sugerir, la gestión del crecimiento puede no implicar limitar cualquier crecimiento. "Control del crecimiento" conlleva la connotación de gestionar o limitar el crecimiento, y "ningún crecimiento" indicaría detener el crecimiento por completo. Además, la gestión del crecimiento requiere la cooperación de las tres connotaciones. [8]
Los límites de crecimiento urbano (UBG, por sus siglas en inglés) son estrategias populares de gestión del crecimiento. Están diseñados para fomentar el crecimiento dentro de un límite determinado y desalentar el crecimiento fuera de él. El objetivo de los UGB es promover el desarrollo denso, con el fin de reducir la expansión urbana. Esta técnica de gestión del crecimiento busca en última instancia revitalizar las ciudades centrales y crear espacios vibrantes y transitables para el desarrollo comunitario. [8]
Estos patrones de desarrollo agrupados son multiplicadores de soluciones. Reducir la demanda de infraestructura puede ahorrar dinero y recursos. Estos multiplicadores pueden aumentar la transitabilidad, lo que fomenta la interacción social y la unión comunitaria. [1] : 5
En Estados Unidos, los edificios comerciales y residenciales son los mayores consumidores de electricidad y los sistemas de calefacción , ventilación y aire acondicionado (HVAC) representan una gran parte de este consumo. De hecho, el Departamento de Energía de Estados Unidos estima que el 70 % de la electricidad que se utiliza en Estados Unidos proviene de los edificios. Los métodos de construcción inteligentes , como los sistemas de detección de ocupación, las redes de sensores inalámbricos y los sistemas de control de calefacción, ventilación y aire acondicionado, tienen como objetivo un uso más eficiente de la energía. Un equipo de investigadores de la Universidad de San Diego estima que sus sistemas de automatización de edificios inteligentes ahorrarán entre un 10 y un 15 % de la energía de los edificios. [9]
La ciudad de Pasadena, California, ha adoptado recientemente un plan general basado en siete principios rectores: necesidades de la comunidad y calidad de vida, preservación del carácter histórico de Pasadena, vitalidad económica, una comunidad familiar saludable, falta de necesidad de automóviles, promoción como un centro cultural, científico, corporativo, de entretenimiento y educativo para la región, y participación comunitaria. [10]
Este proyecto incluyó consideraciones ambientales y sociales en el proceso de construcción. Holly Street Village Apartments en Pasadena aborda varios de los principios delineados en el plan general de Pasadena. Incorpora un desarrollo de uso mixto con un centro comercial en la planta baja que incluye una tienda de delicatessen, una tienda de conveniencia y una galería de arte. Además, Holly Street Village Apartments está ubicado cerca de una estación de tren ligero. El objetivo de estas estrategias es reducir la demanda de automóviles y facilitar el uso del transporte público para las personas. [1] : 80
Zimmer Associates International, una empresa de desarrollo inmobiliario, completó el Inn of the Anasazi en Santa Fe, Nuevo México en 1991. Robert Zimmer (cofundador) y sus socios, Steve Conger y Michael Fuller, se fijaron el objetivo de construir un edificio que "mostrara tecnologías de ahorro de energía y recursos, fortaleciera la comunidad local, ofreciera elegancia de primera clase y recompensara económicamente a sus participantes". [1] : 3 El diseño interior del hotel rinde homenaje a los antiguos indios Anasazi, incluyendo muebles elaborados localmente, alfombras hechas a mano y arte mural nativo americano, hispano y vaquero. El uso de adobe en el exterior del hotel incluye el estilo histórico de pueblo. Además, Zimmer y sus socios readaptaron un edificio con estructura de acero que se había utilizado anteriormente en la década de 1960 como centro de detención juvenil, en lugar de comenzar el proyecto desde el principio. Otras características "verdes" de este hotel de Santa Fe son los tragaluces, la iluminación de bajo consumo y los accesorios que ahorran agua. Además, el Inn of the Anasazi estimula la economía regional comprando alimentos orgánicos cultivados localmente a agricultores hispanos. Por último, el Inn fomenta la participación del personal en organizaciones locales sin fines de lucro y eventos que patrocinan diversas culturas locales. El Inn of the Anasazi integra "objetivos sociales y ambientales con consideraciones financieras..." [1] : 4
Taipei 101 , estilizado como TAIPEI 101, es un rascacielos de 508 m (1667 pies) de altura ubicado en Taipei, Taiwán, que ha recibido la certificación LEED (Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental) del US Green Building Council como la puntuación más alta en la historia. En este proyecto, "TAIPEI" es un acrónimo de "tecnología", "arte", "innovación", "gente", "medio ambiente" e "identidad". [11] El Dr. Hubert Keiber, CEO de Siemens Building Automation en Taipei, enfatiza la eficiencia energética con el argumento de que la energía es el mayor gasto individual para los edificios comerciales. Desde 2011, el Taipei 101 se ha convertido en el rascacielos más responsable con el medio ambiente del mundo, reduciendo el uso de agua, el uso de energía y las emisiones de carbono en un 10%. [12]
La gestión/limitación del crecimiento (discutida anteriormente) se manifiesta en Boulder, Colorado . La ciudad de Boulder restringe muy estrictamente el desarrollo de viviendas al limitar los permisos de construcción de viviendas a 400 por año, lo que representa el 1 por ciento del parque total de viviendas de la ciudad. Además, la ciudad ha comprado terrenos fuera de los límites de la ciudad, designados para espacios verdes abiertos permanentes. Este límite de 400 unidades obstaculiza seriamente el crecimiento demográfico de la ciudad.
Esta escasez de viviendas tiene varias repercusiones. En primer lugar, aumenta los precios de las viviendas. Además, como Boulder restringe el desarrollo de viviendas más que el desarrollo comercial, el número de trabajadores disponibles en Boulder crece más rápido que el parque de viviendas. Esto hace que muchos trabajadores viajen desde fuera de los límites de la ciudad. [8]
Una crítica común al desarrollo ecológico es que afecta negativamente la forma en que los desarrolladores inmobiliarios hacen negocios, ya que puede aumentar los costos y crear demoras. [5] : 137 Por ejemplo, obtener la certificación LEED puede contribuir a generar costos adicionales. Esto incluye tarifas adicionales de diseño y construcción de edificios, tarifas de diseño y construcción de interiores, tarifas de operación y mantenimiento de edificios, tarifas de desarrollo de vecindarios, tarifas de viviendas y campus, y tarifas de programas de volumen. [13]
Además, el desarrollo ecológico ha sido criticado a nivel residencial. Se ha demostrado que las viviendas de alto rendimiento ahorran energía a largo plazo, pero aumentan rápidamente los costos de capital iniciales, a través de calentadores de agua sin tanque, barreras radiantes y sistemas de aislamiento reflectante y sistemas de aire acondicionado de alta eficiencia. [14] Además, los desarrolladores a menudo no pueden desarrollar en ciertas porciones de tierra debido a servidumbres de conservación . Estas servidumbres son adquiridas por gobiernos u organizaciones no gubernamentales, con el fin de "preservar la tierra en su condición natural, paisajística, agrícola, histórica, forestal o de espacio abierto". [5] : 132