El Programa de Demostración de Asistencia para el Alquiler es un programa federal de vivienda que se promulgó como parte de la Ley de Asignaciones Consolidadas y Continuas de 2012 [1] y es administrado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD). En términos generales, el propósito del Programa de Demostración de Asistencia para el Alquiler (o RAD) es proporcionar un conjunto de herramientas para abordar las necesidades de capital insatisfechas de las propiedades de vivienda de alquiler sumamente asequibles y asistidas por el gobierno federal con el fin de mantener tanto la viabilidad de las propiedades como su asequibilidad a largo plazo. También simplifica la supervisión administrativa de las propiedades por parte del gobierno federal. Específicamente, RAD autoriza la conversión de la financiación federal de una propiedad de una forma a otra, donde la forma inicial presenta impedimentos estructurales a la inversión de capital privado y la nueva forma (sección 8 basada en proyectos) no solo es familiar para los prestamistas e inversores sino que, desde su promulgación en 1974, ha apalancado miles de millones en inversión privada para el desarrollo y la rehabilitación de viviendas de alquiler sumamente asequibles.
La RAD ha sido modificada por cuatro leyes:
Inicialmente, el Congreso limitó a 60.000 el número de unidades que se podían convertir bajo el RAD, pero en octubre de 2014 se informó que el HUD había recibido solicitudes para convertir más de 184.000 unidades. [6] En el año fiscal 2015, el Congreso volvió a autorizar el RAD y aumentó el límite a 185.000 unidades. [7] Una evaluación independiente del programa desde su inicio hasta el otoño de 2015 encontró que, utilizando recursos existentes de $250 millones, el programa había apalancado aproximadamente $2.5 mil millones en inversión de capital. En el año fiscal 2017, el Congreso volvió a autorizar el RAD, aumentando una vez más el límite, esta vez a 225.000 unidades. Se aumentó nuevamente en el año fiscal 2018 a 455.000 unidades. [8]
El HUD administra varios programas de asistencia para el alquiler. El RAD autoriza la conversión de la asistencia en virtud de varios de estos programas en asistencia de la sección 8 basada en proyectos, que puede adoptar cualquiera de dos formas:
La plataforma de financiación de la sección 8 basada en proyectos se caracteriza por una serie de características que permiten que las propiedades asistidas en virtud del programa PBRA o PBV aprovechen la inversión de capital. Desde la perspectiva del propietario o del desarrollador, las cuatro características más importantes son:
En esencia, un contrato de la sección 8 basado en un proyecto a largo plazo, conocido como contrato de Pagos de Asistencia para la Vivienda (HAP), es algo que un propietario o desarrollador puede "llevar al banco" como prueba de la capacidad de devolver los fondos prestados. Además de garantizar la capacidad de devolución del prestatario, el HAP hace que las propiedades sean atractivas para los inversores en el programa federal de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC) , a través del cual se pone a disposición la inversión de capital social. (De lo contrario, un incumplimiento en el pago de los fondos prestados podría dar lugar a la recuperación de los créditos, lo que perjudicaría a los inversores).
El contrato HAP también obliga al propietario a alquilar a familias que reúnen los requisitos de ingresos (es decir, de bajos ingresos), y el subsidio cubre la diferencia entre el 30 por ciento de los ingresos ajustados del inquilino y un alquiler contractual predeterminado y aceptado. De este modo, un contrato HAP permite al propietario prestar servicios a familias de bajos ingresos sin comprometer la viabilidad financiera de una propiedad.
La financiación de los contratos PBRA y PBV está sujeta a asignaciones anuales. Hasta la fecha, los contratos PBRA siempre han estado completamente financiados, lo que significa que el Congreso nunca ha dejado de asignar fondos adecuados a la cuenta PBRA para cubrir los contratos financiados con esa cuenta. [10] Si bien la financiación asignada por el Congreso para el programa de Vales para la Elección de Vivienda (HCV) (con el que se financia el programa PBV) fluctúa de un año a otro, las PHA tienen todos los incentivos y, de hecho, están obligadas contractualmente (por el HAP de PBV) a financiar completamente sus contratos HAP de PBV, lo que puede dejarlas con decisiones difíciles (por ejemplo, emitir menos vales basados en inquilinos [11] o encontrar otras formas de ahorrar en los costos generales de HCV).
Las propiedades asistidas bajo los siguientes programas de asistencia de alquiler de HUD son elegibles para la conversión a RAD:
A continuación se describe cada uno de estos programas, centrándose en los impedimentos a la inversión de capital que la conversión RAD elimina.
El programa de vivienda pública , promulgado en 1937, está autorizado en virtud de la sección 9 de la Ley. [12] La asistencia de la sección 9 es administrada localmente por agencias de vivienda pública (PHAs), que reciben fondos del HUD para apoyar las necesidades operativas y de capital de las propiedades de vivienda pública. En 2010, [13] había 3.040 PHAs en todo el país, que administraban un total combinado de 7.340 propiedades de vivienda pública, que comprenden unas 1.105.380 unidades. El programa atiende a más de 2,2 millones de familias. De estas familias, el 32% son de edad avanzada (el jefe de familia o el cónyuge tiene 62 años o más), el 21% incluye a un miembro de la familia con una discapacidad y el 39% son hogares con niños.
En el programa de vivienda pública no existe nada parecido a un contrato HAP. En cambio, los fondos fluyen a cada PHA a través de un Contrato de Contribuciones Anuales (ACC) entre la PHA y el HUD. Anualmente se asignan montos separados para asistencia operativa y de capital, mediante una fórmula. [14] El programa de vivienda pública carece de las tres características clave de un contrato de la sección 8 basado en proyectos que permiten a los propietarios de propiedades asistidas con PBRA y/o PBV aprovechar la inversión de capital privado:
Contrato de asistencia a largo plazo. El contrato de asistencia a largo plazo es esencialmente un contrato perpetuo. En virtud del contrato de asistencia a largo plazo, si una PHA acepta asistencia de fondos operativos y de capital, debe utilizar dicha asistencia para atender a familias de bajos ingresos.
Financiación predecible, fiable y estable. El nivel de financiación disponible para las PHA de un año a otro fluctúa en función de la cantidad asignada por el Congreso. Normalmente, las agencias reciben financiación operativa prorrateada (es decir, una cantidad inferior a la que dictaría la fórmula de financiación operativa) y financiación de capital que es totalmente inadecuada para hacer frente a las necesidades de reparación, y mucho menos a las necesidades de sustitución. Para apoyar sus operaciones, las PHA tienen cierta flexibilidad para utilizar el dinero de los fondos de capital para fines operativos. Un informe obtenido por el HUD y publicado en junio de 2011 estimó que las necesidades de capital no satisfechas en toda la cartera de viviendas públicas ascendían a casi 26.000 millones de dólares. [15]
Opción de renovación en los mismos términos. El concepto de "renovación" no se aplica en el programa de vivienda pública, dada la naturaleza perpetua del ACC. En cambio, mientras una PHA acepte financiación operativa y de capital cada año, permanecerá en el programa de vivienda pública y deberá cumplir con "todos los estatutos, órdenes ejecutivas y reglamentos aplicables emitidos por el HUD, tal como se enmienden de vez en cuando". [16] Esto significa que, a medida que el Congreso promulga nuevas leyes que afectan al programa de vivienda pública, o que el HUD emite nuevos reglamentos, una PHA debe cumplir con esas leyes y reglamentos, independientemente de cualquier costo asociado con ello. En algunos aspectos, los términos del contrato del ACC cambian con tanta frecuencia como se promulgan nuevas leyes y/o se promulgan nuevos reglamentos. [17]
Promulgado en 1978, [18] el programa de Rehabilitación Moderada de la sección 8 (Mod. Rehab.) tenía como objetivo proporcionar asistencia de alquiler basada en proyectos a niveles que apoyarían a las propiedades que necesitaban menos que un nivel sustancial de rehabilitación. [19] La autoridad para nuevos contratos de Mod. Rehab. (excepto aquellos destinados a proporcionar viviendas de ocupación individual (SRO) para personas sin hogar) fue derogada en 1990. Los contratos existentes son elegibles para renovación bajo la Ley de Reforma y Asequibilidad de Viviendas Multifamiliares Asistidas de 1997 (MAHRAA), en su forma enmendada, [20] que rige la renovación de todos los contratos PBRA de la sección 8.
El programa de rehabilitación residencial está administrado por las PHA, que celebran contratos de HAP con propietarios privados. En 2010, había unas 22.804 unidades con asistencia de rehabilitación residencial. Estas unidades atendían a poco menos de 49.000 personas. De las familias atendidas por el programa, el 24% son personas mayores, el 34% incluye a un familiar con una discapacidad y el 21% son familias con niños.
Aunque el programa opera a través de un contrato HAP, las prácticas de HUD y los términos de renovación dictados por el Congreso desfavorecen la inversión de capital privado en propiedades asistidas por Mod. Rehab.:
Contrato de asistencia a largo plazo. Por diversas razones, el HUD ha adoptado la práctica de renovar los contratos de rehabilitación residencial por un solo año a la vez. [21] Por lo general, un contrato a corto plazo no es algo que un propietario o un desarrollador pueda "llevar al banco".
Financiación predecible, fiable y estable. El programa de rehabilitación residencial fue derogado debido a un escándalo relacionado con la forma en que el HUD adjudicó los contratos de asistencia. Los efectos del escándalo persisten en forma de condiciones de renovación relativamente desfavorables, que están incorporadas en la MAHRAA. [22] En concreto, los alquileres de renovación deben ser inferiores a los alquileres actuales, ajustados; el alquiler justo de mercado; o el alquiler de mercado. Esto significa que las propiedades con alquileres por debajo del mercado pueden renovarse solo a niveles de alquiler similares, ajustados por lo que suele ser una cantidad modesta. Dado que el HUD no ofrece contratos plurianuales, los alquileres se vuelven a fijar cada año en el momento de la renovación del contrato.
Opción de renovación en los mismos términos. Si bien el HAP puede renovarse anualmente en términos sustancialmente iguales, los alquileres fluctuarán por las razones descritas anteriormente.
Promulgados en 1965 [23] y 1968, [24] respectivamente, los programas de Suplemento de Alquiler (Rent Supp.) y Pago de Asistencia de Alquiler (Rain Assistance Payment, RAP) son programas de asistencia de alquiler regidos por contratos entre propietarios privados y HUD. Si bien las plataformas de financiación de ambos programas son en este sentido similares al HAP de la sección 8 basado en proyectos, ninguno de los programas es un programa de la sección 8 sujeto a renovación según MAHRAA. De hecho, ninguno de los tipos de contratos de asistencia de programas es renovable. Totalmente financiados en el momento en que se promulgaron los programas hace años, cada contrato de asistencia de alquiler simplemente sigue su curso, con una fecha de vencimiento estricta después de la cual los inquilinos pueden recibir asistencia de alquiler basada en inquilinos, pero las propiedades en sí mismas ya no son profundamente asequibles. Muchas propiedades asistidas por el Suplemento de Alquiler/RAP, como las propiedades asistidas por el Mod. Rehab., están parcialmente asistidas; esto es en parte una función del hecho de que los niveles de asistencia por unidad han disminuido en relación con los costos operativos con el tiempo, por lo que cada vez más unidades han quedado sin asistencia. La conversión a la plataforma de la sección 8 basada en proyectos bajo RAD hace posible que los propietarios de propiedades asistidas por Alquiler Supp./RAP pasen a una forma de contrato renovable, reciban nueva inversión de capital en sus propiedades y mantengan alquileres muy asequibles para los inquilinos elegibles por ingresos que residen en ellas.
En 2010, había unas 13.723 unidades asistidas por el programa de asistencia para el pago de la renta (RAP), que atendían a 18.908 personas. De las familias que residen en estas unidades, el 52% son personas mayores, el 15% incluye a un familiar con alguna discapacidad y el 24% son familias con niños.
El RAD se implementó mediante un Aviso de Implementación que se modificó tres veces. [25] La última versión rige el programa y aborda las conversiones de asistencia en virtud de los componentes primero y segundo del RAD.
Primer componente. El primer componente de RAD regula la conversión de la asistencia en virtud de la sección 9 de la Ley (es decir, la financiación de viviendas públicas) a la asistencia PBRA o PBV. El texto que autoriza a RAD limita las conversiones de viviendas públicas a 225.000 unidades en todo el país. Las PHA que deseen realizar la conversión en virtud de este componente deben pasar por un proceso de selección. No hay financiación incremental vinculada a estas conversiones; en cambio, las PHA convierten su financiación de vivienda pública en asistencia PBRA o PBV aproximadamente en sus niveles de financiación actuales.
Segundo componente. En virtud del segundo componente de RAD, los propietarios de propiedades asistidas en virtud de los programas de rehabilitación de la sección 8 (incluidos los de rehabilitación de viviendas unifamiliares), de asistencia para el alquiler y/o de asistencia para el programa RAP son elegibles para convertirse en beneficiarios de la PBRA o de la PBV. Estas conversiones del segundo componente no están sujetas a ningún límite, ni se exige a los propietarios que pasen por un proceso de selección competitivo. En cambio, las conversiones están sujetas a la disponibilidad de vales de protección para inquilinos (TPV). [26] Los TPV se emiten al momento de la terminación o vencimiento del contrato (independientemente de RAD); en virtud del segundo componente de RAD, los TPV emitidos en virtud de terminaciones o vencimientos de contratos que ocurran después del 1 de octubre de 2006 son elegibles para convertirse en beneficiarios de la PBRA o de la PBV.
Además de autorizar conversiones de asistencia, el RAD presenta una serie de otros elementos.
Los inquilinos que residen en una propiedad RAD (es decir, una propiedad cuya asistencia se ha convertido en PBRA o PBV bajo RAD) tienen derecho a un Vale de Elección de Vivienda (HCV) después de residir en la propiedad durante un período de tiempo determinado. [27] Específicamente, un inquilino que reside en una propiedad con PBRA tiene derecho a la asistencia HCV después de dos años, [28] mientras que un inquilino que reside en una propiedad asistida por PBV tiene derecho a dicha asistencia después de un año. Para evitar un escenario en el que los HCV de rotación de una PHA estén siendo consumidos en gran parte por inquilinos en propiedades RAD que eligen ejercer esta opción de movilidad, RAD ofrece a las PHA la capacidad de limitar la cantidad de HCV de rotación que van a los inquilinos de propiedades RAD, en lugar de las familias en la lista de espera de la PHA para la asistencia HCV, en un año determinado. De manera similar, para evitar altos niveles de rotación en propiedades individuales, lo que puede ser desestabilizador y costoso, los propietarios de propiedades asistidas con PBRA pueden limitar al 15 por ciento el número de familias en cualquier propiedad que puedan ejercer la movilidad en un año determinado. Para las PHA que no administran asistencia HCV y los propietarios de propiedades asistidas con PBRA que no están dentro de la jurisdicción de una PHA que administra asistencia HCV, RAD ofrece una exención limitada por buena causa de la Elección de Movilidad.
Una vez que una propiedad ha sido convertida a la asistencia bajo el RAD, está sujeta al protocolo de ajuste anual que se aplica al programa PBRA o PBV. Específicamente, las propiedades convertidas a PBRA son elegibles para un ajuste anual del costo operativo, cada año en el aniversario del contrato HAP, sujeto a la disponibilidad de asignaciones. El ajuste se aplica al alquiler del contrato, menos la parte del alquiler pagada por el servicio de la deuda. Las propiedades convertidas a PBV son elegibles para un ajuste, si lo solicita el propietario, siempre que los alquileres sigan siendo razonables (es decir, no excedan los alquileres de unidades comparables sin asistencia).
El Congreso no proporcionó fondos para las conversiones en el marco del primer componente del RAD. A medida que cada propiedad de vivienda pública pasa por una conversión "sin costo", la financiación simplemente se transfiere de la cuenta de la sección 9 (vivienda pública) a la cuenta de la sección 8 respectiva (PBRA o PBV). En la práctica, esto significa que los alquileres contractuales iniciales en el marco del nuevo HAP se establecen en función de los niveles de financiación previos a la conversión, teniendo en cuenta los topes de alquiler que se aplican en el programa PBRA o PBV. Como parte de su aviso de implementación del RAD, el HUD calculó los alquileres contractuales para cada proyecto de vivienda pública en el país; la metodología empleada por el HUD se explica en el Anexo 1C del aviso de implementación. [29]
Los inquilinos de propiedades RAD tienen un conjunto de derechos, algunos de los cuales son específicos de RAD y otros forman parte de los programas PBRA o PBV. El derecho a ejercer Choice-Mobility, mencionado anteriormente, se encuentra entre estos derechos. Los demás se describen a continuación.
No se realizarán nuevos exámenes de selección de los hogares actuales. A todos los efectos, los inquilinos actuales de propiedades que pasan por la conversión RAD se convierten en "nuevas admisiones" del programa PBRA o PBV tan pronto como se convierta la financiación. Para proteger a dichos inquilinos de ser desplazados, el lenguaje que autoriza la RAD prohíbe tratarlos como nuevas admisiones, por ejemplo, prohibiendo la selección (por ejemplo, verificaciones de crédito, etc.) y eximiéndolos de las determinaciones de elegibilidad de ingresos y los requisitos de fijación de objetivos de ingresos. [30] Sin embargo, tan pronto como estos inquilinos se muden de sus unidades, las unidades pueden alquilarse solo a hogares que califiquen por sus ingresos y que cumplan con otros criterios de admisión.
Derecho a regresar/asistencia para la reubicación. En el caso de las conversiones a PBRA o PBV, todo inquilino que haya vivido en una propiedad antes de la conversión tiene derecho a permanecer allí. Si la propiedad se está rehabilitando de manera significativa como parte de la conversión, entonces el inquilino tiene derecho a regresar después de cualquier reubicación temporal. La Ley Uniforme de Reubicación [31] se aplica a cualquier reubicación que resulte de una adquisición, una nueva construcción o una rehabilitación.
Aumento progresivo del alquiler. Si el alquiler mensual de un inquilino aumenta por encima de una determinada cantidad únicamente como resultado de la conversión, el aumento del alquiler debe implementarse gradualmente durante un período de hasta 5 años. La PHA tiene la discreción de determinar el período de implementación gradual.
Participación en los programas de Autosuficiencia Familiar Continua (FSS) y Coordinadores de Servicios de Autosuficiencia y Oportunidades para Residentes (ROSS-SC). Los programas FSS y ROSS-SC brindan incentivos, servicios y coordinación de servicios a las familias para ayudarlas a progresar hacia la autosuficiencia o permitirles envejecer en el hogar. No todas las PHA participan en estos programas de subvenciones. En el caso de que un inquilino de vivienda pública participe en uno de estos programas y la conversión de la asistencia resulte en que la asistencia para vivienda de esa familia sea administrada por una PHA que no participe en el programa, la familia conserva el derecho a continuar su participación hasta que finalice el programa (en el caso de FSS) o hasta que se hayan gastado los fondos de la subvención (en el caso de ROSS-SC).
Participación y financiación de los residentes. Los inquilinos que residen en propiedades convertidas en beneficiarios de la asistencia PBRA o PBV en virtud de la RAD tienen derecho a establecer y gestionar una organización de residentes "con el fin de abordar cuestiones relacionadas con su entorno vital". [32] La organización de residentes es elegible para recibir financiación mediante la participación de los residentes.
Derechos procesales de los residentes. Los residentes de propiedades de vivienda pública convertidas a la asistencia PBRA o PBV obtienen ciertos derechos procesales relacionados con los procedimientos de queja y la notificación de terminación.
Exención de ingresos laborales. La exención de ingresos laborales (EID, por sus siglas en inglés) es una característica de varios programas del HUD que tiene como objetivo fomentar el trabajo y la continuidad del empleo al no tener en cuenta, durante un período de tiempo, cualquier aumento de los ingresos laborales que, en ausencia de la EID, aumentaría el pago de alquiler de un inquilino. Conforme a la RAD, si un inquilino participa en la EID y la conversión de la asistencia lo haría inelegible para el beneficio, [33] puede seguir recibiendo el beneficio mientras dure su elegibilidad.
Jobs Plus. Jobs Plus es un programa piloto que ofrece subvenciones y flexibilidades específicas a las PHA para que puedan implementar estrategias que ayuden a los residentes de viviendas públicas a aumentar su empleo y sus ingresos. En virtud de RAD, las propiedades de vivienda pública propiedad de beneficiarios de Jobs Plus que se conviertan en asistencia PBRA o PBV pueden seguir participando en el programa Jobs Plus hasta que se haya cerrado la subvención.
Hogares con ingresos superiores a los previstos. En algunos casos, la conversión de una vivienda pública a una vivienda con asistencia de PBRA o PBV puede dar lugar a una situación en la que el pago de alquiler del inquilino [34] supere el alquiler de la unidad. Normalmente, cuando el pago de alquiler de un inquilino supera el alquiler de la unidad, el inquilino se queda sin asistencia y la unidad en la que reside se elimina del contrato HAP. Dado que un objetivo clave de RAD es aprovechar la inversión de capital privado, la eliminación de una unidad del contrato HAP sería contraproducente. Por lo tanto, en el caso de las conversiones de RAD, dichos inquilinos simplemente pagan el alquiler de la unidad y las unidades permanecen bajo el contrato HAP. El inquilino también sigue siendo considerado un "participante del programa", lo que significa que conserva los derechos de elección de movilidad, de procedimiento y todos los demás derechos que corresponden a los participantes del programa.
Unidades subocupadas. Una familia de vivienda pública que resida en una unidad que tenga más habitaciones de las requeridas, según el tamaño de la familia, puede permanecer en esa unidad después de la conversión a la asistencia PBRA o PBV, pero debe mudarse a una unidad de tamaño adecuado cuando haya una disponible en ese sitio.
Renovación del contrato de arrendamiento. Los propietarios de propiedades que reciben asistencia del PBV deben renovar todos los contratos de arrendamiento al vencimiento, a menos que exista una causa para no renovarlos.
Establecimiento de listas de espera. Una PHA puede tener listas de espera separadas para sus programas de vivienda pública y HCV/PBV, o puede tener una lista de espera combinada. De la misma manera, un propietario de viviendas multifamiliares puede tener una lista de espera para cada propiedad asistida con PBRA, o puede operar una lista de espera para toda la comunidad. RAD especifica cómo se debe notificar a los hogares en la lista de espera de una propiedad de vivienda pública que pasa por una conversión a la asistencia PBRA o PBV sobre la conversión de la asistencia e informarles sobre cómo solicitar la nueva lista de espera.
Al establecer los criterios de elegibilidad y selección de las propiedades que solicitan participar en el RAD, así como los procedimientos para seleccionar dichas propiedades, el Secretario del HUD debe brindar una oportunidad para que el público haga comentarios. El Secretario también debe garantizar que los residentes de las propiedades de vivienda pública propuestas para la conversión a la asistencia PBRA o PBV bajo el RAD tengan la oportunidad de hacer comentarios. Ambos requisitos están incorporados en el lenguaje que autoriza el RAD. Para implementar este último requisito, el HUD declaró, en el aviso de implementación, [35] que la conversión al RAD se considerará una "enmienda significativa" al Plan Anual o Plan Quinquenal de una PHA, lo que desencadena un proceso de consulta pública obligatorio. Fuera del RAD, las PHA generalmente tienen la libertad de determinar qué cambios o enmiendas a su(s) Plan(es) constituyen una enmienda significativa.
El lenguaje que autoriza la RAD le da al Secretario la capacidad de eximir o especificar requisitos alternativos para cualquier disposición del estatuto PBV, [36] así como "cualquier disposición que rija el uso de la asistencia de la cual se convierte una propiedad bajo la demostración o fondos puestos a disposición para [los programas de vivienda pública y PBRA]". [37] Para implementar dichas exenciones y requisitos alternativos, el Secretario debe determinar que son necesarios y, 10 días antes de hacer efectivas dichas exenciones o requisitos alternativos, publicar un aviso en el Registro Federal que especifique cuáles son.
La sección 1.5 del aviso de implementación [38] enumera las exenciones y los requisitos alternativos que se han adoptado de conformidad con esta autoridad.
El lenguaje que autoriza la RAD requiere que la propiedad pública o el control de las propiedades de vivienda pública continúen. Específicamente, requiere que una entidad pública o sin fines de lucro mantenga la propiedad o el control de una propiedad de vivienda pública que se convierta en asistencia PBRA o PBV. La transferencia a una entidad privada después de la conversión se permite solo en caso de ejecución hipotecaria, quiebra o terminación y transferencia de asistencia por violaciones materiales o incumplimiento sustancial, y solo si ninguna entidad pública es capaz de asumir la propiedad. La transferencia de propiedad a una entidad con fines de lucro solo se permite para facilitar el acceso a los créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos, y solo si la PHA conserva un interés en la propiedad.
Además, la Declaración de Fideicomiso de vivienda pública que se publica a medida que la asistencia se convierte de la sección 9 a la sección 8 se reemplaza por un pacto de uso y asequibilidad renovable a largo plazo.
Finalmente, al vencimiento de cada contrato PBRA o PBV vinculado a una antigua propiedad de vivienda pública, el Secretario debe ofrecer un contrato de renovación y el propietario debe aceptar dicha oferta.
El texto que autoriza la RAD requería que el Contralor General de los Estados Unidos estudiara el efecto a largo plazo de la conversión de los vales de protección de inquilinos (TPV) de los años fiscales 2012 y 2013 en vales basados en proyectos (PBV). El propósito del estudio era evaluar si, a largo plazo, las conversiones de la asistencia basada en inquilinos a la asistencia basada en proyectos afectarían probablemente las opciones de vivienda disponibles para los residentes asistidos. En concreto, se pidió al Contralor General que examinara el cambio en la proporción de TPV a PBV.
El informe se publicó el 24 de abril de 2014. [39]
Por último, el lenguaje que autoriza a RAD exige que HUD "evalúe y publique los hallazgos sobre el impacto de la conversión [de vivienda pública] en:
Un informe de progreso del 30 de septiembre de 2014 sobre RAD [41] resumió los resultados del programa hasta agosto de 2014 y describió el momento y el contenido de la evaluación independiente más amplia requerida por el Congreso.
El 21 de septiembre de 2016, el HUD publicó un "Informe provisional de evaluación de la demostración de asistencia para el alquiler del HUD". [42] Esta evaluación independiente del programa completó la primera fase de la evaluación ordenada por el Congreso. Los resultados de ese informe se resumen a continuación. Un segundo estudio, que se realizará próximamente, "realizará evaluaciones físicas en una muestra de propiedades RAD y no RAD, analizará informes financieros de propiedades RAD y no RAD, examinará datos administrativos sobre la ubicación de los residentes RAD y encuestará a una muestra de residentes RAD para comprender cómo los afectó el programa". [43]
El Informe provisional de evaluación del programa de asistencia para alquileres (RAD) de HUD [44] es una evaluación independiente del desempeño del programa desde su inicio hasta el otoño de 2015. Los hallazgos generales del informe se resumen a continuación:
En cuanto al tamaño de las PHA que participan en el RAD, el 8 por ciento son pequeñas, el 29 por ciento son medianas y el 48 por ciento son grandes. El informe analiza en detalle por qué las PHA decidieron participar en el RAD, cómo seleccionaron los proyectos que se convertirían y por qué decidieron convertirlos a la plataforma PBRA o PBV. Varias PHA presentaron múltiples solicitudes con el objetivo de convertir la mayor parte posible de su inventario a la plataforma de la sección 8.
No todos los proyectos que se sometieron a una reconversión se rehabilitaron simultáneamente. Por ejemplo, el 18 por ciento de los proyectos que se reconvirtieron lo hicieron para comenzar a establecer una reserva de capital para futuras reparaciones, lo que fue posible gracias a la transición a la plataforma de financiación de la sección 8. Del 63 por ciento de los proyectos que sí se sometieron a una rehabilitación (el 19 por ciento tenía necesidades de capital tan graves que se están demoliendo y reconstruyendo), los costos de construcción por unidad promediaron poco menos de 61.000 dólares.
En lo que respecta a la vivienda pública, los problemas con el programa se hicieron evidentes a las pocas décadas de su promulgación. En 1948 —apenas 11 años después de que se hubiera autorizado el programa— un subcomité especial del Senado que había sido designado para desarrollar la legislación sobre vivienda decidió no adoptar propuestas "controvertidas" [45] para viviendas públicas adicionales. Finalmente, la Ley de Vivienda de 1949 [46] autorizó 810.000 unidades de vivienda pública adicionales, pero no fue hasta 1969 que se alcanzó esta meta de producción. Mientras tanto, se habían promulgado programas que proporcionaban subsidios a entidades privadas para desarrollar y operar viviendas de alquiler sumamente asequibles. Federal Housing Policy & Programs: Past and Present, publicado en 1985, [47] ofrece un análisis exhaustivo de este período de tiempo y la dinámica que influyó tanto en las realidades negativas como en las percepciones negativas del programa de vivienda pública.
En 1980, Raymond J. Struyk, del Urban Institute, publicó un libro en el que sugería que el sistema de financiación de la vivienda pública se modificara para adoptar "el tipo de fórmula que se utiliza para proporcionar pagos de subsidios en el programa de la Sección 8". [48] Esta sugerencia fue una de las precursoras de la promulgación de la RAD. Por ejemplo, la Comisión de Vivienda del Milenio, bipartidista y con mandato del Congreso, publicó un informe en 2002 [49] en el que pedía, entre otras cosas, una transición gradual del programa de vivienda pública a un enfoque basado en proyectos (es decir, la Sección 8).
El RAD no ha estado exento de detractores. [50] El 7 de octubre de 2015, la congresista estadounidense Maxine Waters (demócrata por California) planteó una serie de preocupaciones sobre el programa y solicitó una revisión del Congreso.
Las cifras a continuación provienen de la edición de enero de 2018 de RAD Talk, [51] publicada por HUD:
Durante 2017, HUD publicó una guía de reubicación mejorada y tomó medidas adicionales para garantizar que el trabajo de construcción se complete según lo requerido, los residentes regresen a las propiedades y los propietarios cumplan con los requisitos de contratación exigidos por el gobierno federal. [52]