La banca de tierras es la práctica de agrupar parcelas de tierra para su venta o desarrollo futuro .
Si bien en muchos países el término banca de tierras puede referirse a diversos esquemas privados de inversión inmobiliaria , en los Estados Unidos se refiere al establecimiento de autoridades cuasi gubernamentales de condado o municipio encargadas de gestionar un inventario de tierras excedentes.
En algunos casos, la práctica se lleva a cabo como una estafa: se venden terrenos por encima de su valor de mercado y se exagera su potencial de ganancias futuras.
Los bancos de tierras son entidades cuasi gubernamentales creadas por condados o municipios para gestionar y reutilizar eficazmente un inventario de propiedades infrautilizadas, abandonadas o embargadas . A menudo se les otorgan poderes que les permiten lograr estos objetivos de maneras que las agencias gubernamentales existentes no pueden. Si bien el "modelo" de banco de tierras ha ganado un amplio apoyo y se ha implementado en varias ciudades, se implementa de manera diferente para abordar mejor las necesidades del municipio, el estado y el contexto legal local en el que se creó. [1]
Los bancos de tierras se originaron en las décadas de 1920 y 1930 como un medio para poner a disposición terrenos de bajo precio para la construcción de viviendas y garantizar un desarrollo ordenado. [2] El período de desindustrialización en los Estados Unidos, junto con una mayor suburbanización a mediados del siglo XX, dejó a muchas ciudades estadounidenses con grandes cantidades de propiedades industriales, residenciales y comerciales vacías y deterioradas . A principios de la década de 1970, los municipios comenzaron a buscar soluciones para gestionar el declive o estimular la revitalización en barrios urbanos que alguna vez fueron prósperos. El primer banco de tierras se creó en St. Louis en 1971. [1] Si bien otros municipios continuaron adoptándolos poco a poco, no fue hasta mediados de la década de 2000 que los bancos de tierras comenzaron a ser vistos como un modelo probado, confiable y aceptado y experimentaron una implementación generalizada, particularmente después del éxito del Genesee County Land Bank . En 2009, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano publicó un informe que incluía a los bancos de tierras como modelo de mejores prácticas para los municipios que enfrentaban los efectos de la crisis financiera de 2007-2008 y la consiguiente crisis de ejecuciones hipotecarias . [3]
El sistema de banca de tierras se desarrolló a finales del siglo XVII en las Islas Británicas y antes era patrimonio exclusivo de la nobleza terrateniente o de los promotores inmobiliarios como Nicholas Barbon . Muchas empresas de construcción comercial de renombre participan con éxito en el sistema de banca de tierras para futuros proyectos de construcción. Las empresas también compran terrenos y los dividen fácilmente en parcelas más pequeñas, para luego ofrecerlas a la venta a inversores individuales. Esta práctica relativamente nueva en el Reino Unido no está bajo el control de la Autoridad de Conducta Financiera . Muchas personas desconfían de esta forma de inversión, ya que muchas empresas de banca de tierras basadas en parcelas han fracasado o han sido cerradas. Actualmente no se han registrado casos exitosos auditados de banca de tierras basadas en parcelas en el Reino Unido, a pesar de que el país atravesó un importante auge inmobiliario entre 2002 y 2007. [4]
Un plan de banca de tierras que sea un plan de inversión colectiva es una "actividad regulada" [5] a los efectos de la Ley de Servicios y Mercados Financieros de 2000 y, según la sección 19(1), solo puede ser operada en el Reino Unido por una persona que esté autorizada o exenta. La sección 26 establece que un acuerdo celebrado por una persona en contravención de esto es inaplicable y cualquier suma pagada a esa persona puede ser recuperada junto con una compensación por cualquier pérdida sufrida. Después de la reciente aplicación de esta regulación por parte de la FCA, muchas empresas que venden terrenos en el Reino Unido se han mudado fuera de la Unión Europea y solo ofrecen terrenos a residentes no británicos que no están protegidos por las regulaciones de la FCA.
Desde que se introdujeron los cambios en la Ley de Registro de Tierras , se han creado varias empresas que ofrecen terrenos en el Reino Unido como inversión. Por lo general, se trata de terrenos destinados a zonas verdes , zonas de conservación de la naturaleza , llanuras aluviales , tierras agrícolas o protegidas que no son aptas para el desarrollo. No se han registrado solicitudes de permisos de planificación exitosas para terrenos vendidos en virtud de dichos esquemas de inversión colectiva.
Los inversores en planes de inversión en terrenos del Reino Unido han sufrido pérdidas considerables. Un gran número de empresas británicas que ofrecían terrenos en el Reino Unido han fracasado o han sido clausuradas por la Autoridad de Servicios Financieros (FSA) u otras autoridades. [6] [7] [8] Algunas empresas se han trasladado al extranjero tras una investigación de la FSA. Algunas empresas ofrecen ahora terrenos del Reino Unido desde lugares como Dubai o Singapur, donde las autoridades locales no regulan dichas actividades o no son conscientes de la naturaleza de alto riesgo de la inversión. En junio de 2010, la Autoridad Monetaria de Singapur (MAS) emitió una advertencia [9] sobre los planes de terrenos de almacenamiento de tierras advirtiendo de que podrían ser estafas, centrándose específicamente en las empresas que ofrecen terrenos del Reino Unido y Canadá.
Un representante de una empresa puede ponerse en contacto con una persona por teléfono, en puestos temporales en centros comerciales o en ferias inmobiliarias y ofrecerle una inversión estratégica en terrenos en el Reino Unido. Muy a menudo, las estadísticas del gobierno o de la industria del Reino Unido, la proximidad del terreno a zonas edificadas o el historial reciente de los precios de las viviendas en el Reino Unido se citan como demostración de por qué el terreno es una gran inversión. La comunicación verbal a menudo indicará que el terreno está en trámite rápido para la aprobación de la construcción y tiene un gran potencial como terreno edificable. Al fijar el precio del terreno, normalmente se hace referencia a los precios aprobados del terreno edificable en el pico del mercado. Muy a menudo, la empresa de banca de tierras presentará planos detallados que muestran un desarrollo de viviendas en el sitio. Estos planos suelen denominarse "preaprobados", "conceptuales" o "predesarrollados". El vendedor se centrará en el valor futuro potencial del terreno frente al precio de venta actual.
Nunca se hace referencia al valor de los cinturones verdes o de las tierras agrícolas, ni a las cuestiones relacionadas con el mantenimiento a largo plazo, ni a la venta colectiva de pequeñas parcelas de tierra. El precio de venta suele aumentar entre 10 y 100 veces el valor actual del terreno. Los planos que se muestran no tienen validez en la legislación urbanística del Reino Unido y no pueden considerarse una indicación de progreso en el proceso de planificación. Nunca se da una promesa contractual escrita de permiso de planificación a pesar del optimismo típicamente extremo del vendedor. El vendedor normalmente nunca mencionará que el terreno está protegido o es un cinturón verde y no se puede desarrollar según las normas urbanísticas actuales. Normalmente no hay posibilidad de obtener permiso de planificación en un plazo razonable.
El inversor puede acabar pagando una cantidad considerable de dinero por una pequeña superficie de terreno de bajo valor que presenta un riesgo muy elevado de quedar sin desarrollar. Una vez que el público en general se da cuenta de la falta de viabilidad del plan de inversión en terrenos propuesto, el valor real de los terrenos individuales se desploma. Esto suele ir seguido de la liquidación total de la empresa de terrenos o de su traslado a otra jurisdicción legal.
En el caso de los clientes que muestran su disposición a comprar estos planes, también puede haber intentos de vender productos adicionales de banca de tierras basados en parcelas en ubicaciones alternativas u otros programas de inversión de alto rendimiento . Los clientes también pueden ser incluidos en listas de incautos que luego se venden a otras empresas que ofrecen planes similares. Cuando la empresa de banca de tierras de parcelas fracasa, a los inversores de parcelas también se les pueden ofrecer servicios de recuperación de inversiones o planificación a cambio de una tarifa. Estos servicios suelen ser fraudulentos o fracasan y dan lugar a una mayor pérdida de dinero para el inversor.
En un documental titulado You and Yours , emitido por primera vez en BBC Radio 4 en diciembre de 2006 [10] , se criticaban los servicios que ofrecían muchas empresas de adquisición de terrenos en el Reino Unido, sugiriendo que estaban estafando a sus clientes. Una estafa de adquisición de terrenos se basa en la muy baja probabilidad de que alguna de las parcelas reciba permiso de planificación y en los muy altos márgenes de beneficio que se obtienen de las parcelas, y el vendedor utiliza tácticas de marketing engañosas para convencer a los compradores de que están haciendo una buena inversión.
Una estrategia clave utilizada para vender terrenos en el Reino Unido es dar a entender que, como el cliente es el propietario del terreno, no puede perder su dinero. La empresa de banca de tierras suele sugerir aumentos anuales espectaculares en el valor de los terrenos y un marco temporal muy optimista para las solicitudes de planificación exitosas. Estos nunca están comprometidos contractualmente. Por lo general, la empresa de banca de tierras vende un terreno con una prima de entre 15 y 100 veces el valor de mercado actual de un terreno no urbanizado. [11] Un comprador puede pagar 15.000 libras esterlinas por un terreno que solo tiene un valor de mercado actual de 500 libras esterlinas. Sobre esta base, la mayor parte de la inversión no es en terrenos, y los pequeños aumentos anuales porcentuales en el valor del terreno no tienen sentido. La inversión real es en un servicio propuesto para entregar valiosos terrenos edificables aprobados en el futuro. Si ese servicio nunca se entrega o no tiene éxito, el activo de terreno restante normalmente no tiene valor. Si la empresa vendedora quiebra o desaparece, el propietario del terreno no puede venderlo económicamente, ya que el esfuerzo administrativo y los costes de venta suelen superar el valor del terreno.
Muchas empresas de adquisición de tierras se dirigen a víctimas fuera del Reino Unido, en particular en Canadá , Singapur , Tailandia , Brunei y Malasia . Los residentes de estos países pueden desconocer el mercado inmobiliario del Reino Unido y las normas de planificación locales, como la zonificación de cinturones verdes .
En 2008, la firma de banca de tierras UKLI fue puesta bajo administración debido a la insolvencia, a pesar de haber obtenido £69 millones de 4.500 personas por parcelas de tierra. [ cita requerida ] Land International fue cerrada en 2008 después de perder £10 millones para los inversores, [12] y las mismas parcelas de Land International fueron posteriormente puestas a la venta en Asia. [13] En 2010, Land International (Far East) quebró, causando que los inversores perdieran S$6 millones (£2,5 millones). [14] El diputado David Heath solicitó un debate en la Cámara de los Comunes tras la oferta de 209 parcelas en el pueblo de Dean , diciendo que "si bien la banca de tierras puede no ser ilegal, es indudablemente una estafa". [15]
El 15 de enero de 2009, el Registro de la Propiedad del Reino Unido emitió un comunicado de prensa [16] en el que informaba a los consumidores de que el Registro de la Propiedad había publicado una guía en la que advertía contra los planes de inversión en bancos de tierras. El director de servicios jurídicos corporativos del Registro de la Propiedad, Mike Westcott Rudd, afirmó que se estaba "engañando al público sobre las perspectivas de obtener un permiso de planificación", ya que se citaba falsamente a bancos y promotores inmobiliarios conocidos como socios del proyecto y que, en algunos casos, se presentaban documentos falsificados del Registro de la Propiedad para sugerir que existía una aprobación de planificación cuando no era así.
Como resultado de la importante controversia y la cobertura mediática que recibió el negocio de la banca de tierras, muchos directores y funcionarios de las empresas involucradas fueron procesados y condenados a penas de prisión por los tribunales. [17] [ cita requerida ]
En 2011, el estado de Nueva York aprobó un estatuto de banco de tierras que autorizaba la creación de organizaciones sin fines de lucro en cada condado para tomar posesión de las viviendas abandonadas y vacías para que pudieran ser rehabilitadas, vendidas o demolidas de manera ordenada. Muchos condados del norte del estado, incluidos el condado de Erie , el condado de Onondaga , el condado de Schenectady y el condado de Albany, han abandonado viviendas a medida que la gente se mudaba a los suburbios. Algunas propiedades han sido abandonadas debido a impuestos atrasados y la ciudad ha tomado posesión de ellas. [18]
El reciente acuerdo sobre firmas robóticas le dio al Fiscal General Eric Schneiderman los medios para financiar bancos de tierras en Schenectady y Albany. [19]
El estado de Michigan también tiene un programa de banco de tierras. [20] Ohio aprobó una legislación sobre bancos de tierras en 2009.
La inversión inmobiliaria no es nada nuevo en Estados Unidos. Varios multimillonarios que se hicieron a sí mismos empezaron comprando grandes extensiones de terreno en California, donde aún no habían surgido oportunidades de desarrollo. Personas como Bob Hope y Donald Trump han cosechado enormes beneficios comprando grandes áreas y conservando la propiedad hasta que el mercado ofreciera un rendimiento considerable cuando se vendiera. Sin embargo, también ha habido muchas estafas inmobiliarias en Estados Unidos, como las grandes áreas de pantanos de Florida que se vendieron como adecuadas para la construcción de propiedades inmobiliarias.
Las estafas de tierras en Florida tienen una historia que se remonta a la Fiebre de Tierras de Florida de la década de 1920. Muchos condados de Florida tienen rastros de estas estafas de tierras en la actualidad. El condado de Polk , Florida , en particular, ha sido devastado por las estafas de banca de tierras. El condado de Polk, al ser la tierra que se encuentra entre la ciudad de Tampa , en el condado de Hillsborough, Florida, y la ciudad de Orlando , en el condado de Orange, Florida, ha sido un semillero para el desarrollo de tierras especulativas. El norte del condado de Polk se encuentra dentro del bajo Green Swamp . El estado de Florida ha declarado que Green Swamp es "tierra de preocupación estatal crítica". Durante la década de 1970 hasta fines de la década de 1980, Green Swamp se vendió como adecuado para el desarrollo inmobiliario. El desarrollo de Disney World y la atracción que recibió fue la herramienta de ventas para persuadir a las personas a comprar lotes de un acre a precios especulativos altos. Estos precios oscilaban entre $ 2,000 y $ 15,000 por acre. Las estafas de banca de tierras en Florida continúan hoy en día y se operan principalmente fuera de los Estados Unidos. A clientes extranjeros incautos se les venden tierras de Florida desde fuera de las fronteras de Estados Unidos a través de contratos de compraventa de títulos de propiedad.
En diciembre de 2008, durante la Gran Recesión , la Junta de Revisión de Inversiones Extranjeras (FIRB) flexibilizó las leyes relativas a la inversión extranjera en bienes raíces australianos. Conforme a la legislación anterior, los residentes temporales solo podían comprar una propiedad para fines de residencia principal por un valor de hasta 300.000 dólares. En virtud de las nuevas leyes vigentes desde febrero de 2009, se ha eliminado este límite monetario.
En marzo de 2010, el gobernador del Banco de la Reserva de Australia anunció que estaba monitoreando el efecto del cambio de reglas en el mercado inmobiliario. [21]
El 24 de abril de 2010, el Tesorero Adjunto, el Senador Nick Sherry, anunció el endurecimiento de las leyes sobre inversión extranjera como resultado de la reacción pública a los cambios realizados un año antes. Si bien todavía tienen derecho a comprar una propiedad de cualquier valor, los residentes temporales ahora deben vender su residencia al salir del país y deben informar todas las compras a la Junta de Revisión de Inversión Extranjera, eliminando así de manera efectiva esta laguna jurídica en la acumulación de tierras. Sin embargo, las empresas extranjeras pueden comprar propiedades para alojar al personal local.
Es posible que personas extranjeras creen una empresa registrada con el único propósito de comprar propiedades en Australia y eludir activamente la solución legal. [22]
A partir del 20 de abril de 2010, el COAG acordó que el Grupo de Trabajo sobre Reforma de la Oferta y Asequibilidad de la Vivienda ampliará el trabajo de auditoría de tierras para examinar "las propiedades privadas infrautilizadas de grandes parcelas de tierra a mediados de 2010". [23]
Si bien la mayor parte de los bancos de tierras se basan en la perspectiva de que las áreas urbanas se expandan a expensas de las áreas rurales, en varias partes del mundo, las tierras agrícolas se están expandiendo a expensas de las tierras vírgenes. La compra de tierras vírgenes que se han identificado como adecuadas para la agricultura debido a su clima, topografía y propiedades del suelo, donde el comprador no tiene intención de trabajar la tierra él mismo o arrendarla, sería un banco de tierras agrícolas.
Cuando el inversor bancario adquiere tierras, estas tierras suelen estar bastante alejadas de la infraestructura existente, lo que mantiene bajos los precios. El inversor prevé que, debido al potencial productivo natural de la zona, se desarrollará una infraestructura agrícola (caminos suficientes, contratistas especializados, almacenamiento de cereales), se pondrá más tierra a cultivar y los valores de la tierra se multiplicarán.
La banca de tierras agrícolas se encuentra en lugares donde aún existen grandes extensiones de tierra virgen fértil, donde las valoraciones son bajas y donde la legislación permite grandes tenencias de tierra (propiedad libre) por parte de inversores nacionales y extranjeros. Los países típicos de tales inversiones durante los últimos años han sido Argentina , Brasil , Uruguay y Paraguay [24] donde los precios de la tierra se apreciaron en consecuencia. [25]
Aunque la percepción de que la tierra fértil del mundo es un activo limitado y valioso no es nueva, recibió renovada atención del público y de los medios con la crisis alimentaria mundial , cuando se acuñaron frases como pico del trigo o pico del suelo [26] .
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