La Demostración de Asistencia para el Alquiler es un programa de vivienda federal que se promulgó como parte de la Ley de Asignaciones Consolidadas y Continuas de 2012, [1] y es administrado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD). En términos generales, el propósito de la Demostración de Asistencia para el Alquiler (o RAD, por sus siglas en inglés) es proporcionar un conjunto de herramientas para abordar las necesidades de capital insatisfechas de propiedades de viviendas de alquiler con asistencia federal y muy asequibles para mantener tanto la viabilidad de las propiedades como su impacto a largo plazo. asequibilidad. También simplifica la supervisión administrativa de las propiedades por parte del gobierno federal. Específicamente, la RAD autoriza la conversión de la financiación federal de una propiedad de una forma a otra, cuando la forma inicial presenta impedimentos estructurales a la inversión de capital privado y la nueva forma (sección 8 basada en proyectos) no sólo es familiar para los prestamistas e inversores sino que, desde Desde su promulgación en 1974, ha movilizado miles de millones en inversiones privadas para el desarrollo y rehabilitación de viviendas de alquiler muy asequibles.
La RAD ha sido modificada por cuatro leyes:
Inicialmente, el Congreso limitó el número de unidades que podían convertirse bajo RAD a 60.000, pero en octubre de 2014 se informó que HUD había recibido solicitudes para convertir más de 184.000 unidades. [6] En el año fiscal 2015, el Congreso reautorizó el RAD y aumentó el límite a 185.000 unidades. [7] Una evaluación independiente del programa desde su inicio hasta el otoño de 2015 encontró que, utilizando recursos existentes de 250 millones de dólares, el programa había apalancado aproximadamente 2.500 millones de dólares en inversiones de capital. En el año fiscal 2017, el Congreso volvió a autorizar el RAD, aumentando una vez más el límite, esta vez a 225.000 unidades. Se volvió a aumentar en el año fiscal 2018 a 455.000 unidades. [8]
HUD administra múltiples programas de asistencia para el alquiler. RAD autoriza la conversión de asistencia bajo varios de estos programas a asistencia de la sección 8 basada en proyectos, que puede tomar cualquiera de dos formas:
La plataforma de financiación de la Sección 8 basada en proyectos se caracteriza por una serie de características que permiten a las propiedades asistidas por el programa PBRA o PBV aprovechar la inversión de capital. Desde la perspectiva del propietario o desarrollador, las cuatro características más importantes son:
Esencialmente, un contrato de la sección 8 basado en un proyecto a largo plazo, conocido como contrato de Pagos de Asistencia para la Vivienda (HAP), es algo que un propietario o desarrollador puede "llevar al banco" como prueba de su capacidad para pagar los fondos prestados. Además de garantizar la capacidad de pago del prestatario, el HAP hace que las propiedades sean atractivas para los inversores en el programa federal de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC) , a través del cual se pone a disposición la inversión de capital social. (De lo contrario, un impago de los fondos prestados podría dar lugar a la recuperación de los créditos, perjudicando a los inversores).
El contrato HAP también obliga al propietario a alquilar a hogares con ingresos calificados (es decir, de bajos ingresos), y el subsidio cubre la diferencia entre el 30 por ciento del ingreso ajustado del inquilino y un contrato de alquiler predeterminado y aceptado. Por lo tanto, un contrato HAP permite al propietario prestar servicios a familias de bajos ingresos, sin comprometer la viabilidad financiera de la propiedad.
El financiamiento de los contratos PBRA y PBV está sujeto a asignaciones anuales. Hasta la fecha, los contratos de la PBRA siempre han estado totalmente financiados, lo que significa que el Congreso nunca ha dejado de asignar fondos adecuados a la cuenta de la PBRA para cubrir los contratos financiados con cargo a esa cuenta. [10] Si bien los fondos asignados por el Congreso para el programa de Vales de Elección de Vivienda (HCV) (con los que se financia el programa PBV) fluctúan de un año a otro, las PHA tienen todos los incentivos y, de hecho, están obligadas contractualmente (por el PBV HAP ) para financiar completamente sus contratos PBV HAP, lo que puede dejarlos con opciones difíciles (por ejemplo, emitir menos vales basados en inquilinos [11] o encontrar otras formas de ahorrar en los costos generales de HCV).
Las propiedades asistidas bajo los siguientes programas de asistencia de alquiler de HUD son elegibles para la conversión RAD:
Cada uno de estos programas se describe a continuación, centrándose en los impedimentos a la inversión de capital que elimina la conversión de RAD.
Promulgado en 1937, el programa de vivienda pública está autorizado en virtud del artículo 9 de la ley. [12] La asistencia de la Sección 9 es administrada localmente por agencias de vivienda pública (PHA), que reciben fondos de HUD para respaldar las necesidades operativas y de capital de las propiedades de vivienda pública. En 2010, [13] había 3.040 PHA en todo el país, que administraban un total de 7.340 propiedades de vivienda pública, que comprendían unas 1.105.380 unidades. El programa atiende a más de 2,2 millones de familias. De estas familias, el 32% son personas mayores (el jefe de familia o su cónyuge tiene 62 años o más), el 21% incluye a un miembro de la familia con una discapacidad y el 39% son hogares con niños.
No hay nada parecido a un contrato HAP en el programa de vivienda pública. En cambio, los fondos fluyen a cada PHA a través de un Contrato de Contribuciones Anuales (ACC) entre la PHA y HUD. Anualmente se asignan montos separados para asistencia operativa y de capital, mediante una fórmula. [14] El programa de vivienda pública carece de las tres características clave de un contrato de la sección 8 basado en proyectos que permite a los propietarios de propiedades asistidas con PBRA y/o PBV aprovechar la inversión de capital privado:
Contrato de asistencia a largo plazo. El ACC es esencialmente un contrato perpetuo. Según el ACC, si una PHA acepta asistencia de fondos operativos y de capital, debe utilizar esa asistencia para servir a familias de bajos ingresos.
Financiamiento predecible, confiable y estable. El nivel de financiación disponible para las PHA de un año al siguiente fluctúa según la cantidad asignada por el Congreso. Por lo general, las agencias reciben fondos operativos prorrateados (es decir, una cantidad inferior a la que dictaría la fórmula del fondo operativo) y fondos de capital que son extremadamente inadecuados para abordar las necesidades de reparación, y mucho menos las necesidades de reemplazo. Para respaldar sus operaciones, las PHA tienen cierta flexibilidad para utilizar el dinero de los fondos de capital con fines operativos. Un informe adquirido por HUD y publicado en junio de 2011 estimó que las necesidades de capital insatisfechas en toda la cartera de viviendas públicas ascendían a casi $26 mil millones. [15]
Opción de renovar en los mismos términos. El concepto de "renovación" no aplica en el programa de vivienda pública, dada la naturaleza perpetua del ACC. En cambio, mientras una PHA acepte financiamiento operativo y de capital cada año, permanecerá en el programa de vivienda pública y debe cumplir con "todos los estatutos, órdenes ejecutivas y regulaciones aplicables emitidas por HUD, según sean enmendadas de vez en cuando". ". [16] Esto significa que a medida que el Congreso promulga nuevas leyes que afectan el programa de vivienda pública, o cuando HUD emite nuevas regulaciones, una PHA debe cumplir con esas leyes y regulaciones, independientemente de cualquier costo asociado con hacerlo. En algunos aspectos, los términos del contrato del ACC cambian con tanta frecuencia como se promulgan nuevas leyes y/o se promulgan nuevas regulaciones. [17]
Promulgado en 1978, [18] el programa de Rehabilitación Moderada (Mod. Rehab.) de la sección 8 tenía como objetivo proporcionar asistencia de alquiler basada en proyectos a niveles que respaldarían propiedades que necesitaban menos de un nivel sustancial de rehabilitación. [19] La autoridad para el nuevo Mod. Rehabilitación. Los contratos (excepto aquellos destinados a proporcionar viviendas de ocupación de una sola habitación (SRO) para personas sin hogar) fueron derogados en 1990. Los contratos existentes son elegibles para renovación bajo la Ley de Asequibilidad y Reforma de Vivienda Asistida Multifamiliar de 1997 (MAHRAA), según enmendada, [ 20] que rige la renovación de todos los contratos de la sección 8 de la PBRA.
El mod. Rehabilitación. El programa es administrado por PHA, quienes celebran contratos HAP con propietarios privados. En 2010, había unas 22.804 unidades con Mod. Rehabilitación. asistencia. Estas unidades atendieron a poco menos de 49.000 personas. De las familias atendidas por el programa, el 24% son personas mayores, el 34% incluye un miembro de la familia con una discapacidad y el 21% son familias con niños.
Aunque el programa opera a través de un contrato HAP, las prácticas de HUD y los términos de renovación dictados por el Congreso desfavorecen la inversión de capital privado en Mod. Propiedades asistidas por rehabilitación:
Contrato de asistencia a largo plazo. Por varias razones, HUD ha adoptado la práctica de renovar Mod. Rehabilitación. contratos por un solo año a la vez. [21] Generalmente, un contrato a corto plazo no es algo que un propietario o desarrollador pueda "llevar al banco".
Financiamiento predecible, confiable y estable. El mod. Rehabilitación. El programa fue derogado debido a un escándalo relacionado con la forma en que HUD otorgó los contratos de asistencia. Los efectos del escándalo persisten en forma de condiciones de renovación relativamente desfavorables, que están incluidas en MAHRAA. [22] Específicamente, los alquileres de renovación deben ser el menor de los alquileres actuales, ajustados; Alquiler justo de mercado; o alquiler de mercado. Esto significa que las propiedades con alquileres por debajo del mercado sólo pueden renovar a niveles de alquiler similares, ajustados por lo que suele ser una cantidad modesta. Dado que HUD no ofrece contratos multianuales, los alquileres se reestablecen cada año al renovar el contrato.
Opción de renovar en los mismos términos. Si bien el HAP puede renovarse anualmente sustancialmente en los mismos términos, los alquileres fluctuarán por las razones descritas anteriormente.
Promulgados en 1965 [23] y 1968, [24] respectivamente, los programas de Suplemento de Alquiler (Rent Supp.) y Pago de Asistencia de Alquiler (RAP) son programas de asistencia de alquiler regidos por contratos entre propietarios privados y HUD. Si bien las plataformas de financiación de ambos programas son similares en este sentido al HAP de la sección 8 basado en proyectos, ninguno de los programas es un programa de la sección 8 sujeto a renovación según MAHRAA. De hecho, ningún tipo de contrato de asistencia al programa es renovable. Totalmente financiado en el momento en que se promulgaron los programas hace años, cada contrato de asistencia para el alquiler simplemente sigue su curso, con una fecha de vencimiento estricta después de la cual los inquilinos pueden recibir asistencia para el alquiler basada en el inquilino, pero las propiedades en sí ya no son muy asequibles. Muchas propiedades asistidas por Rent Supp/RAP, como Mod. Propiedades asistidas por rehabilitación: están parcialmente asistidas; esto es en parte una función del hecho de que los niveles de asistencia por unidad han disminuido en relación con los costos operativos a lo largo del tiempo, por lo que cada vez más unidades han quedado sin asistencia. La conversión a la plataforma de la sección 8 basada en proyectos bajo RAD hace posible que los propietarios de propiedades asistidas por Rent Supp./RAP pasen a una forma de contrato renovable, reciban nuevas inversiones de capital en sus propiedades y conserven alquileres muy asequibles para los ingresos. -inquilinos elegibles que residan en ellos.
En 2010, había unas 13.723 unidades asistidas por Rent Supp/RAP, que prestaban servicios a 18.908 personas. De las familias que residen en estas unidades, el 52% son personas mayores, el 15% incluye un miembro de la familia con una discapacidad y el 24% son familias con niños.
RAD se implementó a través de Aviso. El Aviso de Implementación ha sido modificado tres veces. [25] La última versión gobierna el programa, abordando las conversiones de asistencia bajo el primer y segundo componente de RAD.
Primer Componente. El primer componente de RAD rige la conversión de asistencia bajo la sección 9 de la Ley (es decir, financiación de vivienda pública) a asistencia PBRA o PBV. El texto que autoriza la RAD limita las conversiones de viviendas públicas a 225.000 unidades en todo el país. Las PHA que deseen convertirse bajo este componente deben pasar por un proceso de selección. No hay financiación incremental vinculada a estas conversiones; en cambio, las PHA convierten sus fondos de vivienda pública en asistencia de PBRA o PBV aproximadamente a sus niveles de financiamiento actuales.
Segundo Componente. Según el segundo componente de la RAD, los propietarios de propiedades asistidos en virtud de la sección 8 Mod. Rehabilitación. (incluido Mod. Rehab. SRO), Rent Supp. y/o los programas RAP son elegibles para convertirse en asistencia PBRA o PBV. Estas conversiones de segundo componente no están sujetas a ningún límite, ni los propietarios están obligados a pasar por un proceso de selección competitivo. En cambio, las conversiones están sujetas a la disponibilidad de bonos de protección al inquilino (TPV). [26] Los TPV se emiten al finalizar o expirar el contrato (independientemente del RAD); Según el segundo componente de RAD, los TPV emitidos conforme a terminaciones o vencimientos de contratos ocurridos después del 1 de octubre de 2006 son elegibles para conversión a asistencia PBRA o PBV.
Además de autorizar conversiones de asistencia, RAD incluye otros elementos.
Los inquilinos que residen en una propiedad RAD (es decir, una propiedad cuya asistencia se ha convertido a PBRA o PBV según RAD) tienen derecho a un Vale de Elección de Vivienda (HCV) después de residir en la propiedad durante un cierto período de tiempo. [27] Específicamente, un inquilino que reside en una propiedad con PBRA tiene derecho a asistencia HCV después de dos años, [28] mientras que un inquilino que reside en una propiedad asistida por PBV tiene derecho a dicha asistencia después de un año. Para evitar un escenario en el que los AVC de facturación de una PHA sean consumidos en gran medida por los inquilinos de propiedades RAD que eligen ejercer esta opción de movilidad, RAD ofrece a las PHA la capacidad de limitar la cantidad de AVC de facturación que van a los inquilinos de propiedades de RAD, a diferencia de las familias. en la lista de espera de la PHA para recibir asistencia por VHC, en cualquier año. De manera similar, para evitar altos niveles de rotación en propiedades individuales, que pueden ser desestabilizadores y costosos, los propietarios de propiedades asistidas con PBRA pueden limitar al 15 por ciento el número de familias en cualquier propiedad que pueden ejercer movilidad en un año determinado. Para las PHA que no administran asistencia HCV y los propietarios de propiedades asistidas con PBRA que no están dentro de la jurisdicción de una PHA que administra asistencia HCV, RAD ofrece una exención limitada por buena causa de Choice-Mobility.
Una vez que una propiedad ha convertido la asistencia bajo RAD, está sujeta al protocolo de ajuste anual que se aplica al programa PBRA o PBV. Específicamente, las propiedades convertidas a PBRA son elegibles para un ajuste anual de costos operativos, cada año en el aniversario del contrato HAP, sujeto a la disponibilidad de asignaciones. El ajuste se aplica al alquiler del contrato, menos la parte del alquiler pagada por el servicio de la deuda. Las propiedades convertidas a PBV son elegibles para un ajuste, si lo solicita el propietario, siempre que los alquileres sigan siendo razonables (es decir, no excedan los alquileres de unidades comparables sin asistencia).
El Congreso no proporcionó fondos para las conversiones bajo el primer componente de la RAD. A medida que cada propiedad de vivienda pública pasa por una conversión "sin costo", los fondos simplemente se transfieren de la cuenta de la sección 9 (vivienda pública) a la cuenta de la sección 8 respectiva (PBRA o PBV). En la práctica, esto significa que los alquileres del contrato inicial bajo el nuevo HAP se establecen en función de los niveles de financiamiento previos a la conversión, teniendo en cuenta los límites de alquiler que se aplican en el programa PBRA o PBV. Como parte de su aviso de implementación RAD, HUD calculó los alquileres contractuales para cada proyecto de vivienda pública en el país; La metodología empleada por HUD se explica en el Anexo 1C del aviso de implementación. [29]
Los inquilinos de las propiedades de la RAD tienen un conjunto de derechos, algunos de los cuales son propios de la RAD y otros forman parte de los programas PBRA o PBV. El derecho a ejercer Choice-Mobility, mencionado anteriormente, se encuentra entre estos derechos. Los demás se describen a continuación.
No se realizarán nuevas evaluaciones de los hogares actuales. Para todos los efectos, los inquilinos actuales de propiedades que pasan por la conversión de RAD se convierten en "nuevas admisiones" al programa PBRA o PBV tan pronto como se convierte la financiación. Para proteger a dichos inquilinos de ser desplazados, el texto que autoriza la RAD prohíbe tratarlos como nuevas admisiones, prohibiendo, por ejemplo, la evaluación (por ejemplo, verificaciones de crédito, etc.) y eximiéndolos de determinaciones de elegibilidad de ingresos y requisitos de focalización de ingresos. [30] Sin embargo, tan pronto como estos inquilinos se mudan de sus unidades, las unidades pueden alquilarse sólo a hogares con ingresos calificados que cumplan con otros criterios de admisión.
Derecho a asistencia de retorno/reubicación. Para conversiones a PBRA o PBV, cualquier inquilino que viva en una propiedad antes de la conversión tiene derecho a permanecer. Si la propiedad se está rehabilitando significativamente como parte de la conversión, entonces el inquilino tiene derecho a regresar después de cualquier reubicación temporal. La Ley Uniforme de Reubicación [31] se aplica a cualquier reubicación que resulte de una adquisición, nueva construcción o rehabilitación.
Aumentos graduales de los alquileres. Si el alquiler mensual de un inquilino aumenta por encima de cierta cantidad únicamente como resultado de la conversión, entonces el aumento del alquiler debe realizarse gradualmente durante un período de hasta 5 años. La PHA tiene la discreción de determinar el período de incorporación gradual.
Participación en el programa de Autosuficiencia Familiar Continua (FSS) y Coordinadores de Servicios de Autosuficiencia y Oportunidades para Residentes (ROSS-SC). Los programas FSS y ROSS-SC brindan incentivos, servicios y coordinación de servicios a las familias para ayudarlas a avanzar hacia el logro de la autosuficiencia o para permitirles envejecer en su lugar. No todas las PHA participan en estos programas de subvenciones. En caso de que un inquilino de vivienda pública participe en uno de estos programas y la conversión de la asistencia resulte en que la asistencia de vivienda de esa familia sea administrada por una PHA que no participa en el programa, la familia conserva el derecho de continuar su participación hasta la finalización del programa ( en el caso de FSS) o hasta que se hayan gastado los fondos de la subvención (en el caso de ROSS-SC).
Participación y financiación de los residentes. Los inquilinos que residen en propiedades convertidas a asistencia PBRA o PBV según RAD tienen derecho a establecer y operar una organización de residentes "con el fin de abordar cuestiones relacionadas con su entorno de vida". [32] La organización residente es elegible para recibir financiación de participación de residentes.
Derechos procesales del residente. Los residentes de propiedades de vivienda pública convertidas a asistencia de PBRA o PBV obtienen ciertos derechos procesales relacionados con los procedimientos de quejas y la notificación de terminación.
Ingreso del trabajo sin tener en cuenta. La exclusión del ingreso del trabajo (EID, por sus siglas en inglés) es una característica de varios programas de HUD que tiene como objetivo fomentar el trabajo y el empleo continuo al ignorar, durante un período de tiempo, cualquier aumento en el ingreso del trabajo que, en ausencia del EID, aumentaría la renta del inquilino. pago de renta. Según la RAD, si un inquilino participa en el EID y la conversión de la asistencia lo haría no elegible para el beneficio, [33] puede continuar recibiendo el beneficio mientras dure su elegibilidad.
Empleos Plus. Jobs Plus es un programa piloto que proporciona subvenciones y flexibilidades específicas a las PHA para que puedan implementar estrategias para ayudar a los residentes de viviendas públicas a aumentar su empleo y sus ingresos. Según RAD, las propiedades de vivienda pública propiedad de beneficiarios de Jobs Plus que se convierten a asistencia de PBRA o PBV pueden continuar participando en el programa Jobs Plus hasta que se haya cerrado la subvención.
Hogares con ingresos excesivos. En algunos casos, una conversión de vivienda pública a asistencia PBRA o PBV puede resultar en una situación en la que el pago del alquiler del inquilino [34] exceda el alquiler de la unidad. Por lo general, cuando el pago del alquiler de un inquilino excede el alquiler de la unidad, el inquilino queda sin asistencia y la unidad en la que reside se elimina del contrato HAP. Dado que un propósito clave de RAD es aprovechar la inversión de capital privado, la eliminación de una unidad del contrato HAP sería contraproducente. Por lo tanto, para las conversiones RAD, dichos inquilinos simplemente pagan el alquiler de la unidad y las unidades permanecen bajo el contrato HAP. El inquilino también sigue siendo considerado un "participante del programa", lo que significa que conserva los derechos de elección de movilidad, de procedimiento y todos los demás derechos que pertenecen a los participantes del programa.
Unidades subocupadas. Una familia de vivienda pública que reside en una unidad que tiene más dormitorios de los necesarios, según el tamaño de la familia, puede permanecer en esa unidad después de la conversión a asistencia PBRA o PBV, pero debe mudarse a una unidad del tamaño apropiado cuando haya una en ese sitio disponible.
Renovación del contrato de arrendamiento. Los propietarios de propiedades asistidas por PBV deben renovar todos los contratos de arrendamiento al vencimiento, a menos que exista una causa para no renovarlos.
Establecimiento de lista de espera. Una PHA puede tener listas de espera separadas para sus programas de vivienda pública y HCV/PBV, o puede tener una lista de espera combinada. Asimismo, un propietario multifamiliar puede tener una lista de espera para cada propiedad asistida por PBRA, o puede operar una lista de espera para toda la comunidad. RAD especifica cómo los hogares en la lista de espera de una propiedad de vivienda pública que pasa por una conversión a asistencia PBRA o PBV deben ser notificados sobre la conversión de asistencia e informados sobre cómo solicitar la nueva lista de espera.
Al establecer los criterios de elegibilidad y selección de propiedades que solicitan participar en RAD, así como los procedimientos para seleccionar dichas propiedades, el Secretario de HUD debe brindar una oportunidad para comentarios públicos. El Secretario también debe garantizar que los residentes de propiedades de vivienda pública propuestas para conversión a asistencia PBRA o PBV según RAD tengan la oportunidad de hacer comentarios. Ambos requisitos están integrados en el lenguaje que autoriza a RAD. Para implementar este último requisito, HUD declaró, en el aviso de implementación, [35] que la conversión de RAD se considerará una "enmienda significativa" al Plan Anual o al Plan Quinquenal de una PHA, lo que desencadenará un proceso de consulta pública obligatorio. Fuera de RAD, las PHA generalmente tienen la libertad de determinar qué cambios o enmiendas a su(s) Plan(es) constituyen una enmienda significativa.
El lenguaje que autoriza a la RAD otorga al Secretario la capacidad de renunciar o especificar requisitos alternativos para cualquier disposición del estatuto del PBV, [36] así como "cualquier disposición que rija el uso de la asistencia a partir de la cual se convierte una propiedad conforme a la demostración o los fondos aportados". disponibles para [los programas de vivienda pública y PBRA]". [37] Para implementar dichas exenciones y requisitos alternativos, el Secretario debe determinar si son necesarios y, 10 días antes de hacer efectivas dichas exenciones o requisitos alternativos, publicar un aviso en el Registro Federal especificando qué son.
La sección 1.5 del aviso de implementación [38] enumera las exenciones y requisitos alternativos que se han adoptado de conformidad con esta autoridad.
El texto que autoriza la RAD requiere la propiedad o el control público continuo de las propiedades de vivienda pública. Específicamente, requiere que una entidad pública o sin fines de lucro mantenga la propiedad o el control de una propiedad de vivienda pública que se convierta en asistencia PBRA o PBV. La transferencia a una entidad privada después de la conversión se permite solo en caso de ejecución hipotecaria, quiebra o terminación y transferencia de asistencia por violaciones materiales o incumplimiento sustancial, y solo si ninguna entidad pública es capaz de asumir la propiedad. La transferencia de propiedad a una entidad con fines de lucro se permite solo para facilitar el acceso a créditos fiscales para viviendas para personas de bajos ingresos, y solo si la PHA conserva un interés en la propiedad.
Además, la Declaración de Fideicomiso de vivienda pública que se publica cuando la asistencia se convierte de la sección 9 a la sección 8 se reemplaza por un convenio de asequibilidad y uso renovable a largo plazo.
Finalmente, al vencimiento de cada contrato PBRA o PBV adjunto a una antigua propiedad de vivienda pública, el Secretario debe ofrecer un contrato de renovación y el propietario debe aceptar dicha oferta.
El texto que autorizaba la RAD requería que la Contraloría General de los Estados Unidos estudiara el efecto a largo plazo de la conversión de los vales de protección de inquilinos (TPV) de los años fiscales 2012 y 2013 a vales basados en proyectos (PBV). El propósito del estudio fue evaluar si, a largo plazo, las conversiones de asistencia basada en inquilinos a asistencia basada en proyectos probablemente afectarían las opciones de vivienda disponibles para los residentes asistidos. Específicamente, se pidió a la Contraloría General que examinara el cambio en la relación entre TPV y PBV.
El informe fue publicado el 24 de abril de 2014. [39]
Finalmente, HUD está obligado bajo el texto que autoriza a RAD a "evaluar y publicar los resultados sobre el impacto de la conversión [de viviendas públicas] en:
Un informe de progreso del 30 de septiembre de 2014 sobre RAD [41] resumió los resultados del programa hasta agosto de 2014 y describió el momento y el contenido de la evaluación independiente más amplia requerida por el Congreso.
El 21 de septiembre de 2016, HUD publicó una "Evaluación de la demostración de asistencia de alquiler de HUD, informe provisional". [42] Esta evaluación independiente del programa completó la primera fase de la evaluación ordenada por el Congreso. Las conclusiones de ese informe se resumen a continuación. Un segundo estudio, que se publicará próximamente, "realizará evaluaciones físicas en una muestra de propiedades RAD y no RAD, analizará informes financieros para propiedades RAD y no RAD, examinará datos administrativos sobre la ubicación de los residentes de RAD y encuestará a una muestra de residentes de RAD. entender cómo les afectó el programa". [43]
La Evaluación de la Demostración de Asistencia para el Alquiler (RAD) de HUD — Informe provisional [44] es una evaluación independiente del desempeño del programa desde su inicio hasta el otoño de 2015. Las conclusiones generales del informe se resumen a continuación:
Con respecto al tamaño de las PHA que participan en RAD, el 8 por ciento son pequeñas, el 29 por ciento son medianas y el 48 por ciento son grandes. El informe explora en detalle por qué las PHA eligieron participar en RAD, cómo seleccionaron los proyectos a convertir y por qué eligieron convertirse a la plataforma PBRA o PBV. Varias PHA presentaron múltiples solicitudes, buscando convertir la mayor cantidad posible de su inventario a la plataforma de la Sección 8.
No todos los proyectos que fueron objeto de conversión realizaron rehabilitación simultánea. Por ejemplo, el 18 por ciento de los proyectos que se convirtieron lo hicieron para comenzar a establecer una reserva de capital para futuras reparaciones, lo que fue posible al pasar a la plataforma de financiación de la sección 8. Del 63 por ciento de los proyectos que sí fueron rehabilitados (el 19 por ciento tenía necesidades de capital tan severas que están siendo demolidos y reconstruidos), los costos de construcción por unidad promediaron poco menos de $61,000.
Con respecto a la vivienda pública, los problemas con el programa se hicieron evidentes a las pocas décadas de su promulgación. En 1948, apenas 11 años después de que se autorizara el programa, un subcomité especial del Senado que había sido designado para desarrollar legislación sobre vivienda decidió no adoptar propuestas "controvertidas" [45] para viviendas públicas adicionales. Finalmente, la Ley de Vivienda de 1949 [46] autorizó 810.000 unidades de vivienda pública adicionales, pero no fue hasta 1969 que se alcanzó esta meta de producción. Mientras tanto, se habían promulgado programas que proporcionaban subsidios a entidades privadas para desarrollar y operar viviendas de alquiler muy asequibles. Federal Housing Policy & Programs: Past and Present, publicado en 1985, [47] proporciona una discusión exhaustiva de este período y la dinámica que tuvo en cuenta tanto las realidades negativas como las percepciones negativas del programa de vivienda pública.
En 1980, Raymond J. Struyk, del Urban Institute, publicó un libro en el que sugería que se cambiara el sistema de financiación de la vivienda pública por "el tipo de fórmula utilizada para proporcionar pagos de subsidios en el programa de la Sección 8". [48] Esta sugerencia fue una de varias precursoras de la promulgación de la RAD. Por ejemplo, la Comisión de Vivienda del Milenio, bipartidista y con mandato del Congreso, emitió un informe en 2002 [49] pidiendo, entre otras cosas, una transición gradual del programa de vivienda pública a un enfoque basado en proyectos (es decir, la sección 8).
La RAD no ha estado exenta de detractores. [50] El 7 de octubre de 2015, la congresista estadounidense Maxine Waters (D-CA) planteó una serie de preocupaciones sobre el programa y solicitó una revisión del Congreso.
Las siguientes cifras provienen de la edición de enero de 2018 de RAD Talk, [51] publicada por HUD:
Durante 2017, HUD publicó una guía de reubicación mejorada y tomó medidas adicionales para garantizar que el trabajo de construcción se complete según lo requerido, que los residentes regresen a las propiedades y que los propietarios cumplan con los requisitos de contratación exigidos por el gobierno federal. [52]