El permiso de planificación en el Reino Unido es el permiso de planificación requerido en el Reino Unido para poder construir en un terreno o cambiar el uso del terreno o los edificios . En el Reino Unido, el ocupante de cualquier terreno o edificio necesitará el título de propiedad de dicho terreno o edificio (es decir, "propiedad"), pero también necesitará un "título de planificación" o permiso de planificación. El título de planificación fue otorgado para todos los usos y edificios preexistentes por la Ley de Planificación Urbana y Rural de 1947 , que entró en vigor el 1 de julio de 1948. Desde esa fecha, cualquier "desarrollo" nuevo ha requerido un permiso de planificación.
El término "desarrollo", tal como lo define la ley, consiste en cualquier operación de construcción , ingeniería o minería , o la realización de un cambio sustancial de uso en cualquier terreno o edificio. Ciertos tipos de operaciones, como el mantenimiento rutinario de un edificio existente, están específicamente excluidos de la definición de desarrollo.
A determinadas categorías de desarrollo se les concede un permiso de planificación automático por ley y, por lo tanto, no se requiere ninguna solicitud de permiso de planificación. Estas categorías se denominan desarrollo permitido . [1]
En el caso de cualquier propuesta, por lo tanto, hay una prueba en dos etapas: "¿la propuesta es un desarrollo?" y, si la propuesta es un desarrollo, "¿es un desarrollo permitido?". Solo si un desarrollo no es un desarrollo permitido se requerirá una solicitud de permiso de planificación. La solicitud de permiso de planificación debe presentarse a la autoridad de planificación local (LPA). [2]
Las autoridades locales del parque son generalmente los ayuntamientos o distritos locales ( 'autoridad local' en Escocia ), aunque las solicitudes para una operación minera, extracción de minerales o instalaciones de gestión de residuos serían resueltas por el ayuntamiento local en áreas no metropolitanas . En el caso de un parque nacional, las solicitudes de planificación se presentan a la autoridad del parque nacional .
Todas las autoridades locales tienen su propio sitio web, en el que se puede acceder a los formularios de solicitud, los datos de contacto y otros documentos pertinentes. Por lo general, están abiertas a conversaciones previas a la solicitud para aclarar si una propuesta requerirá un permiso de planificación y, en el supuesto de que así sea, la probabilidad de que se conceda dicho permiso.
La ley exige que todas las solicitudes de permiso de planificación se resuelvan de acuerdo con las políticas del " plan de desarrollo ", a menos que consideraciones materiales de planificación indiquen lo contrario. Por lo tanto, la decisión sobre cualquier solicitud de planificación está "basada en políticas" y no "basada en influencias". Aunque se consultará al público y a los residentes cercanos sobre casi cualquier solicitud de planificación, la decisión no se tomará sobre la base de la popularidad o la impopularidad. El encuadre de la decisión en función de la política de planificación publicada impide que la decisión sobre una solicitud de planificación se tome sobre bases arbitrarias, perversas o sujetas a impropiedades.
Por lo tanto, es muy importante que los solicitantes de un permiso de planificación se aseguren de conocer las políticas del plan de desarrollo local pertinentes antes de presentar una solicitud. Estas políticas también se pueden consultar a través del sitio web de la LPA o del Portal de planificación del gobierno del Reino Unido , que ofrece un centro de intercambio de información y asesoramiento a nivel nacional sobre planificación para políticas de planificación tanto gubernamentales como locales. En la práctica, es muy recomendable discutir las propuestas con la LPA o con un consultor de planificación experimentado que pueda brindar asesoramiento independiente antes de incurrir en las tasas y otros costos que implica presentar una solicitud de planificación o en las demoras y los costos fallidos que surgirían de la denegación del permiso de planificación.
Se pueden solicitar distintos tipos de permisos de planificación:
Una vez concedido el permiso, se podrán realizar las siguientes solicitudes adicionales:
La tarifa para cada parte tendría que calcularse por separado sobre la base adecuada, sujeta a cualquier máximo pertinente, y luego se cobraría el total, que no estaría sujeto a ningún máximo. Una autoridad también puede, después de un debate, permitir que una solicitud se divida en elementos básicos para que se pueda dar prioridad al permiso para las obras de preparación del sitio, por ejemplo. La aceptación de una propuesta en forma híbrida queda a discreción de la LPA, no es algo en lo que un solicitante pueda insistir. Hay que tener en cuenta que una LPA está facultada para exigir detalles incluso cuando la solicitud es un esbozo, si es necesario en interés de una buena planificación. El término "solicitud híbrida" no está definido en la ley.
Una solicitud de cambio de uso de un sitio, por ejemplo, de uso residencial a uso comercial, puede realizarse por sí sola o junto con una solicitud de permiso para desarrollar el sitio para un nuevo propósito. El marco legal de las clases de uso de planificación en Inglaterra se establece en el Reglamento de Planificación Urbana y Rural (Clases de Uso) (Enmienda) (Inglaterra) de 2020 (SI 2020 N.º 757), que entró en vigor el 1 de septiembre de 2020. Este reglamento modificó la Orden de Planificación Urbana y Rural (Clases de Uso) de 1987. [ 4]
En el Reino Unido, una condición de planificación es una condición que se impone a la concesión de un permiso de planificación. Dichas condiciones permiten que el desarrollo siga adelante solo si se cumplen ciertas condiciones. Las condiciones incluyen límites de tiempo para el desarrollo, compromisos en materia de medio ambiente y ruido y límites en el tamaño y la apariencia externa de un nuevo desarrollo.
Los permisos de planificación suelen concederse sujetos a una condición de planificación que exige que el desarrollo comience en un plazo de tres años [ cita requerida ] . Por lo general, también incluirán una serie de otras condiciones, por ejemplo, compromisos relacionados con cuestiones medioambientales y de ruido; límites en el tamaño y la apariencia externa de un nuevo desarrollo; requisitos para que el plan se construya de acuerdo con los planos aprobados, que se planten árboles según el plan paisajístico y se reemplacen si mueren en los primeros años, o que el color y el acabado de los materiales externos sean aprobados por la LPA. Algunas de estas condiciones deberán cumplirse antes de que comience cualquier trabajo en el sitio; otras entrarán en vigor una vez que se inicie el desarrollo, o más tarde.
La mayoría de las condiciones impuestas a un permiso de planificación concedido se relacionarán con la implementación de obras dentro del sitio real de la solicitud (cuyos límites deben estar definidos por una línea roja marcada en un mapa a escala precisa del sitio, generalmente un extracto de Ordnance Survey , que acompaña a la solicitud). Si existe la necesidad de controlar aspectos del desarrollo que se requiere que ocurran fuera del sitio de la solicitud definido (como mejoras relacionadas con la carretera), entonces la implementación de esos aspectos puede ser requerida por una condición de Grampian . Esto se redactaría en el sentido de que el desarrollo que se permite no debe comenzar (o no debe ocuparse, según corresponda), hasta que se hayan completado las obras requeridas fuera del sitio.
Las condiciones de planificación se imponen para exigir que el promotor haga o deje de hacer algo para que el desarrollo sea aceptable. En ocasiones, el permiso de planificación solo se concederá si el solicitante firma un acuerdo legal en virtud del artículo 106 de la Ley de Planificación Urbana y Rural que exige que se hagan ciertas cosas o se pague dinero a la LPA, por ejemplo, para contribuir a la mejora de las carreteras locales, las escuelas, los espacios abiertos u otras instalaciones que sirvan al desarrollo antes de que este se complete u ocupe. Dichas contribuciones solo se pueden exigir si son necesarias para que el desarrollo sea aceptable, razonable y se relacionen directamente con el desarrollo propuesto.
También se puede denegar el permiso de planificación cuando el proyecto no cumple los objetivos de vivienda asequible. Esto se confirmó en el caso de Parkhurst Road Ltd v Secretary of State for Communities And Local Government, en el que el Ayuntamiento de Islington rechazó la solicitud de un promotor porque no cumplía “la cantidad máxima razonable de vivienda asequible” (véase la sentencia en el párrafo 14). El argumento del promotor de que no se construirían viviendas asequibles si se rechazaba su propuesta no era excusa para no cumplir los requisitos de vivienda asequible. Esta sentencia también demuestra que pagar de más por el terreno para el desarrollo no permite a los promotores eludir los requisitos de vivienda asequible mediante una “inviabilidad financiera autoinfligida”. [5]
El sistema de permisos de planificación ha sido criticado por ser "demasiado lento, burocrático y costoso", contribuyendo así a la crisis de la vivienda en el Reino Unido . [6] En enero de 2015, había 150.000 viviendas esperando pasar de la etapa de planificación "esquema" a la etapa de planificación "detallada". [6]
En el documento informativo de la Cámara de los Comunes titulado 'Abordar la falta de oferta de viviendas en Inglaterra', Barton y Wilson sostienen que, debido al mayor valor que el permiso de planificación concedido puede ofrecer a la tierra, el "comercio estratégico de tierras" por parte de los promotores está contribuyendo a la crisis de la vivienda en el Reino Unido . [7]
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