Un condominio-hotel , también conocido como condotel , condominio hotel o contel , es un edificio que legalmente es un condominio pero que funciona como un hotel , que ofrece alquileres a corto plazo y que mantiene una recepción.
Los condominios hoteleros son edificios de gran altura que se desarrollan y operan como hoteles de lujo, generalmente en las principales ciudades y centros turísticos. [1] Estos hoteles tienen unidades de condominio que permiten a una persona ser dueña de una casa de vacaciones con todos los servicios . Cuando no están usando esta casa, pueden aprovechar el marketing y la gestión que realiza la cadena hotelera para alquilar y administrar la unidad de condominio como lo harían con cualquier otra habitación de hotel.
El gobierno de los EE. UU. es muy estricto con el tipo de publicidad que se puede hacer en relación con los proyectos de condominios hoteleros. Algunos proyectos de condominios se han publicitado como inversiones inmobiliarias, pero como el valor de estos condominios como inversión inmobiliaria no está del todo claro, el gobierno de los EE. UU. actualmente no permite el uso de esta referencia en la publicidad de condominios hoteleros. [ cita requerida ]
En California, los condominios hoteleros han sido criticados por permitir que los desarrolladores eludan las leyes diseñadas para proteger el acceso público a las playas . Debido a que este tipo de instalaciones cuentan con habitaciones de hotel, pueden clasificarse como alojamiento público, a pesar de que la mayoría de las unidades son de propiedad privada y la instalación hace poco por acoger al público. [2]
En Filipinas, los hoteles en condominio cuentan con una escritura de propiedad inmobiliaria en condominio. Esto permite a los extranjeros adquirir hasta el 30 % de las unidades del condominio, a diferencia de la mayoría de los demás bienes inmuebles. [3] Esto ha hecho que este desarrollo en particular sea popular en el país.
Aunque no se pretende que sea una lista completa, los lugares más populares en los EE. UU. para los condominios-hoteles incluyen: Aspen , Chicago , Miami , Fort Lauderdale , el Valle de Las Vegas , la ciudad de Nueva York , Myrtle Beach, Carolina del Sur y Orlando, Florida . Los condominios-hoteles también se encuentran en estaciones de esquí y destinos internacionales, como Jaco, Costa Rica , Tailandia [4] y, más recientemente, Sint Maarten [5] . Los inversores gastaron aproximadamente $250 millones en condominios-hoteles en 2006, y gran parte de ese gasto se concentró en áreas turísticas.
Cabe señalar que analizar la economía de una unidad de condominios hoteleros es extremadamente difícil debido al desafío de obtener información precisa sobre el flujo de ingresos potencial. Los desarrolladores, por lo general, no brindan datos importantes ni estimaciones sobre las tarifas de las habitaciones o los niveles de ocupación por temor a estar sujetos a las regulaciones de la Comisión de Bolsa y Valores de los Estados Unidos (SEC) sobre inversiones, a diferencia de las regulaciones sobre bienes raíces . [6]
Los principales factores que contribuyen al resultado financiero de la propiedad son los ingresos por alquiler, la apreciación o depreciación, los préstamos y las deducciones fiscales. [ cita requerida ]
Los ingresos por alquiler se comparten con la empresa de gestión y los propietarios normalmente no pagan tarifas iniciales por la gestión, que incluye la comercialización y reserva de las unidades. [ cita requerida ] Las tarifas mensuales típicas para las unidades en el pool de alquiler incluyen la reserva de FF&E (mobiliario, accesorios y equipamiento) y las tarifas del complejo. Aunque las divisiones de ingresos entre el propietario y la empresa de gestión varían de un proyecto a otro, la mayoría ronda el 50 por ciento. La mayoría de los hoteles condominio, y especialmente los hoteles de marca como Westin o Ritz-Carlton , están ubicados estratégicamente en economías de complejos turísticos o destinos urbanos populares, que permiten tarifas altas por noche y ocupación constante durante todo el año. Los ingresos por alquiler de los huéspedes del hotel están a merced de los patrones de viaje y pueden disminuir.
Muchos condominios hoteleros, especialmente los de marca, han experimentado un crecimiento de dos dígitos y han superado a los condominios tradicionales o las casas unifamiliares en el mismo mercado de complejos turísticos. Las unidades de condominios hoteleros son bienes raíces escriturados en pleno dominio y pueden comprarse y venderse como otras formas de bienes raíces. Debido a la falta de datos de reventa disponibles para muchos de los mercados emergentes donde se pueden encontrar condominios hoteleros en preconstrucción, los expertos deben tener cuidado al considerar la compra de un condominio hotelero solo con fines de inversión. [7] Al igual que los bienes raíces tradicionales, la apreciación nunca está garantizada. Este mismo escenario ocurrió más recientemente en Las Vegas. Varios de los condominios hoteleros más notables se han vendido por menos en el mercado de reventa que durante la preconstrucción.
La financiación suele ser más cara que la de una vivienda principal. [ cita requerida ] Las tasas hipotecarias pueden ser un punto más altas, y en el pasado esto era especialmente cierto porque las instituciones financieras no estaban familiarizadas con el concepto de condominio-hotel. Las compras previas a la construcción requieren un pago inicial significativo, y los compradores no verán un retorno financiero ni podrán utilizar su unidad hasta que el hotel esté terminado y listo para funcionar. Además, los propietarios pueden tener que comprar un seguro adicional para protegerse contra demandas por responsabilidad civil y algunos tipos de daños o pérdidas.
Se pueden obtener beneficios fiscales adicionales a través de la propiedad de un condominio hotel. [ cita requerida ] Si el condominio hotel se utiliza como residencia no principal o como alquiler residencial, los propietarios pueden acelerar la depreciación de su unidad de condominio hotel de 39 años a 27,5, 15, 7 e incluso 5 años. Las leyes impositivas de los condominios hoteleros determinan esto y afectan a las personas caso por caso, ya que la situación impositiva de cada potencial comprador es diferente.
Al igual que ocurre con la mayoría de los condominios, los propietarios de unidades de condominios-hoteles deben pagar las cuotas de la asociación de propietarios , comúnmente conocidas como HOAs. La cuota y los servicios pueden variar mucho. Los factores que provocan una fluctuación son la clasificación de estrellas y el nivel de operación del hotel, y su ubicación física. Una propiedad ubicada en el océano, por ejemplo, puede experimentar clima costero de manera regular, lo que a su vez puede aumentar la necesidad de un mantenimiento más regular del exterior del edificio. En esa misma línea, una propiedad ubicada en una estación de esquí debe soportar fuertes tormentas invernales y también debe lidiar con los servicios de remoción de nieve.
Salvo excepciones, muchas de las tarifas y servicios que se encuentran en las asociaciones de propietarios son fijos y fluctúan muy poco de un proyecto a otro. Los servicios como estos suelen incluir los servicios generales de la unidad, los servicios de las áreas comunes, las reservas individuales de habitaciones y edificios, el mantenimiento de los jardines, las tarifas por el uso del área de ejercicios , la seguridad , el control de plagas , los costos de reparación mecánica, los sistemas de alarma de seguridad , el mantenimiento del área de estacionamiento , el mantenimiento del área de la piscina y los servicios administrativos y de gestión del propietario. Los elementos relacionados con el impacto en los huéspedes del hotel generalmente no se incluyen en las tarifas de la asociación de propietarios; estos incluyen el servicio de limpieza y los costos relacionados con el personal y la operación del hotel. [8]