La compensación justa es un derecho consagrado en la Quinta Enmienda de la Constitución de Estados Unidos (y las constituciones estatales homólogas), que se invoca siempre que el gobierno se apropia de propiedad privada . Según algunas constituciones estatales, también se debe cuando el gobierno "daña" la propiedad privada.
Por lo general, el gobierno presenta una acción de expropiación para tomar propiedad privada para uso público y una compensación justa se determina en el juicio si el propietario no llega a un acuerdo con el gobierno. Sin embargo, cuando el gobierno no presenta una acción de expropiación y no paga por la expropiación, el propietario puede solicitar una compensación en una acción llamada expropiación inversa .
Por razones de conveniencia, los tribunales generalmente utilizan el valor justo de mercado como medida de compensación justa. La principal evidencia del valor justo de mercado en casi todos los dominios eminentes son los informes de tasación creados por los tasadores contratados por ambas partes. Debido a la dificultad de detener el proceso de expropiación, y la única cuestión suele ser cuál es la compensación justa que se debe al propietario de un terreno, un juicio de expropiación a menudo se denomina "batalla de tasadores".
El valor de mercado es la medida predominante, pero no exclusiva, para determinar la compensación justa que se le debe a un propietario según la Quinta Enmienda. Los tasadores definen el valor justo de mercado como el precio más probable, en términos de efectivo, que pagaría un comprador dispuesto a un vendedor dispuesto, cada uno de los cuales estaría plenamente informado de las características buenas y malas de la propiedad, y la propiedad estaría expuesta en el mercado. durante un tiempo adecuado para atraer ofertas. [1] Pero en los casos de expropiación, el valor justo de mercado se define como el precio más alto que se puede obtener en el mercado abierto y el valor no se ve influenciado por la inminencia de la expropiación. En otras palabras, la propiedad debe valorarse como si el proyecto para el cual se toma no existiera; esto se conoce como la doctrina de la "influencia del proyecto". [1] [2]
El valor de mercado no incluye pérdidas incidentales (por ejemplo, costo de mudanza, pérdida de fondo de comercio comercial, etc.), pero algunas de estas pérdidas son compensables en parte mediante estatutos, como la Ley Federal Uniforme de Asistencia para la Reubicación ( Código de Regulaciones Federales 49) . ) y sus homólogos estatales. [3] La denegación judicial de compensación por las pérdidas comerciales infligidas cuando un negocio realizado en la tierra expropiada es destruido por la expropiación, ha sido objeto de mucha controversia y severas críticas por parte de comentaristas legales. [4] [5] Sin embargo, sólo un estado (Alaska) permite su recuperación en todos los casos y algunos otros también lo hacen en diversos grados. [5]
Dependiendo de la jurisdicción, el expropiante puede pagar los honorarios de los abogados y tasadores del propietario . En California y Nueva York, la adjudicación de dichos honorarios es discrecional ante el tribunal, mientras que en otros, como Carolina del Sur , es obligatoria. [6] [7] Además, los propietarios siempre tienen derecho a recibir intereses sobre la compensación justa que se les debe si el pago se retrasa. [8]
Debido a que la expropiación es difícil de prevenir, en casi todos los casos de expropiación, la única cuestión que se debe determinar en el juicio es la compensación justa que se debe al propietario y qué parte es más creíble en la valoración de la propiedad expropiada. [9] En consecuencia, un juicio de expropiación a menudo se ve como una "batalla de tasadores" porque las tasaciones, como expresiones de opinión, pueden variar dramáticamente para cualquier propiedad determinada. [9] [10] [11] Aunque sus valoraciones pueden ser diferentes, los tasadores del expropiante y del expropiado siguen el mismo proceso de tres pasos:
El mayor y mejor uso de la propiedad es a menudo el factor más importante para determinar el valor justo de mercado de la tierra expropiada. [12] Se define como "el uso razonablemente probable de la propiedad que resulta en el valor más alto". [13] La determinación del mayor y mejor uso de la propiedad expropiada es la guía para la determinación de su valor por parte de un tasador, dictando qué metodologías utilizan en su tasación. [1]
Según el Instituto de Tasación , el mayor y mejor uso de la propiedad debe ser razonablemente probable considerando las características físicas de la propiedad, las regulaciones territoriales y las leyes que afectan la propiedad (incluida la posibilidad de cambiar esas regulaciones y leyes), y debe ser financieramente viable. [13] Los tasadores tradicionalmente analizan usos alternativos de una propiedad para determinar su mayor y mejor uso con los siguientes criterios en orden descendente: [13]
1. Permisibilidad legal
El criterio de permisibilidad legal analiza cómo está zonificada la propiedad, los códigos de construcción, las restricciones privadas como convenios restrictivos o servidumbres de conservación, controles del distrito de preservación histórica y regulaciones ambientales. Todo lo cual puede impedir muchos usos potenciales de la tierra. [13] Los tasadores también consideran la posibilidad razonable de que la propiedad sea rezonificada analizando otras propiedades en el área y el plan integral del municipio. [13]
2. Posibilidad física
El criterio de posibilidad física analiza el tamaño, la forma, la topografía, los suelos de la propiedad, si hay servicios públicos disponibles, el acceso a la propiedad a través de caminos y otros medios, y otras consideraciones ambientales como la presencia de humedales o llanuras aluviales. [1]
3. Viabilidad financiera
Para determinar la viabilidad financiera del proyecto, los tasadores analizan la oferta y la demanda en el área para el uso del suelo (por ejemplo, si el mayor y mejor uso puede ser una gasolinera, el tasador miraría cuántas gasolineras estaban ubicadas). cerca de la propiedad). [1] El tasador también estima los costos de demoler y reemplazar las estructuras existentes en la propiedad, así como otros gastos, como las tarifas de permisos. [9] Luego, el tasador estima la cantidad de ingresos netos que el nuevo uso de la propiedad podría generar y si esos ingresos netos pagarían los cambios realizados en la propiedad. [1]
4. Máxima rentabilidad
Al final del análisis, el tasador realiza un análisis comparativo de todos los usos financieramente viables para determinar cuál de los usos es el más rentable. El uso que sea más rentable y satisfaga los otros tres criterios es el mayor y mejor uso de la propiedad. [1]
Existen tres metodologías tradicionales utilizadas por los tasadores para determinar el valor de la propiedad y, por tanto, la justa compensación adeuda. Estas metodologías son:
En una asignación típica, un tasador de una parte en un caso de expropiación utiliza los tres métodos y luego determina cuál calcula más apropiadamente el valor justo de mercado de la propiedad en cuestión. [9] Sin embargo, existen limitaciones para el uso de cada metodología. El enfoque de costos no se puede utilizar para evaluar el valor de terrenos baldíos y el enfoque de comparación de ventas no se puede utilizar para evaluar propiedades únicas/especializadas, como un jardín municipal o una planta de energía. [14]
El método de comparación de ventas es el método preferido por la mayoría de los tribunales para determinar el valor justo de mercado de una propiedad. [1] También es el más utilizado para propiedades residenciales. [15] Con este enfoque, "una opinión del valor de mercado se desarrolla comparando propiedades similares a la propiedad en cuestión que se han vendido recientemente, están listadas para la venta o están bajo contrato (es decir, para las cuales se han recibido recientemente ofertas de compra y un depósito). enviado)." [13] El tasador realiza ajustes de valoración a la valoración de la propiedad expropiada en función de las similitudes y diferencias de las propiedades que se vendieron recientemente. [1] Los ajustes realizados por el tasador de cada parte son uno de los mayores argumentos en el juicio de expropiación. [dieciséis]
Los ajustes realizados son tanto cuantitativos como cualitativos. Los tasadores utilizan varias técnicas estadísticas o de análisis de datos para realizar ajustes cuantitativos, tales como: variantes de análisis de sensibilidad (por ejemplo, análisis de datos emparejados o agrupados), análisis de tendencias, análisis de escenarios y capitalización de diferencias de ingresos. [13]
Los tasadores generalmente primero hacen ajustes financieros entre las ventas de los comparables y la propiedad que se está expropiando. Sin embargo, no están obligados a hacerlo si el análisis de los datos que han recopilado indica lo contrario. [13] Los primeros cinco ajustes que normalmente se hacen son para los términos de financiamiento de cada compra, los derechos de propiedad transferidos, las condiciones de la venta, los gastos realizados poco después de la compra y las condiciones del mercado. [13] con base en el financiamiento utilizado por el comprador de la propiedad y las condiciones del mercado en la fecha de venta de las propiedades. [1] Esto se debe a que los valores de las propiedades fluctúan con la oferta y la demanda, lo que está influenciado, entre otras cosas, por los cambios en los mercados financieros y las tasas de interés hipotecarias. Cuando las tasas de interés hipotecarias son altas, hay menos demanda en el mercado inmobiliario y las propiedades se venden por menos de lo que costarían en un mercado favorable. [13]
Una vez realizados los ajustes financieros, el tasador suele realizar lo que se denomina "ajustes de propiedad". Estos ajustes son para: "ubicación, características físicas, características económicas, características legales y componentes no inmobiliarios". [13]
Los ajustes sobre diversas características de las propiedades pueden dar como resultado grandes diferencias en la valoración de cualquier comparable determinado y la propiedad que se está expropiando. [1] Pero el estándar general es que los ajustes afecten la valoración de la propiedad en cuestión en no más del 15 al 25 por ciento, ya que de lo contrario la tasación se basaría más en la opinión del tasador y no se fundamentaría en el uso de datos basados en datos. acercarse. [14]
En los casos de expropiación, dependiendo de la jurisdicción, los datos recabados sobre ventas de inmuebles similares podrán ser admitidos como prueba directa y/o como sustento del testimonio del tasador. [1] La parte que ofrece las ventas comparativas tiene la carga de probar que las propiedades son similares a la que está siendo expropiada (por ejemplo, las propiedades tienen el mismo mayor y mejor uso, la fecha de venta fue reciente pero no antes de que se iniciara la acción de expropiación). archivadas, las propiedades están ubicadas dentro de proximidad económica entre sí, etc.). [1]
El enfoque de costos es más aplicable cuando la propiedad expropiada está diseñada específicamente para un uso determinado y no hay propiedades comparables que puedan usarse en el método de ventas comparativas. [16] Utilizando este enfoque, el tasador valora la propiedad determinando "cuánto costaría construir o reemplazar una propiedad similar". [dieciséis]
El enfoque de capitalización de ingresos "normalmente proporciona indicaciones fiables del valor de las propiedades que generan ingresos". [16] Utilizando este enfoque, los tasadores intentan determinar el valor de mercado de la propiedad analizando su capacidad para producir ingresos. Sin embargo, la evidencia de ingresos en la que se basa el tasador debe ser atribuible a la propiedad en sí y no al negocio ubicado en la propiedad. [dieciséis]
Las tres metodologías de tasación tradicionales no siempre son adecuadas para establecer la compensación justa que se le debe a un propietario. Esas metodologías por sí solas pueden no ser adecuadas para evaluar intereses de propiedad únicos que no son títulos de dominio simple , [14] o para evaluar la compensación justa adeuda a los propietarios de tierras en jurisdicciones con protecciones en sus constituciones estatales que exigen que se pague una compensación justa a los propietarios de tierras cuando el el gobierno "daña" su propiedad. [17] [18] Por estas razones, los tasadores pueden crear enfoques híbridos o novedosos para utilizar en sus tasaciones para un caso de expropiación eminente (o expropiación inversa). [18] Sin embargo, la admisibilidad de sus dictámenes basados en estas metodologías está sujeta a reglas jurisdiccionales de prueba sobre peritajes. [14]
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