Una casa de ocupación múltiple ( HMO ), [1] o una casa de ocupación múltiple , es un término en inglés británico que se refiere a propiedades residenciales donde existen "áreas comunes" y son compartidas por más de un hogar .
La mayoría de las HMO se han subdividido en casas más grandes diseñadas y ocupadas por una familia. Algunas leyes de vivienda hacen una distinción entre aquellos edificios ocupados principalmente en arrendamientos a largo plazo y aquellos donde la mayoría de los ocupantes son inquilinos a corto plazo.
La definición de HMO tiene su origen en la legislación de seguridad contra incendios, luego de una serie de muertes publicitadas y evitables en edificios superpoblados.
En las HMO, los baños y las cocinas/ cocinetas suelen designarse como áreas comunes compartidas por todos los inquilinos, pero contractualmente las áreas comunes también pueden incluir escaleras, jardines y rellanos. Las casas pueden dividirse en pisos independientes , dormitorios o alojamientos sencillos. [2]
Las HMO que cumplen con la ley se caracterizan por un mayor nivel de protección contra incendios, después de una serie de muertes en casas superpobladas. Según la Campaña por los Derechos de los Bedsit, tres personas por semana murieron en incendios en casas de ocupación múltiple (HMO) entre 1985 y 1991. [3]
Las HMO fueron definidas principalmente por la Ley de Vivienda de 1985 como "... una casa ocupada por personas que no forman un solo hogar". [4] La Ley de Vivienda y Gobierno Local de 1989 amplió la definición para incluir cualquier parte de un edificio que:
Desde entonces, tanto la Ley de 1985 como la de 1989 han sido reemplazadas por la Ley de Vivienda de 2004 , [6] que estableció una definición más completa y compleja [7] y también introdujo el requisito de que algunas HMO estén sujetas a una licencia obligatoria (ver más abajo).
La Ley de Vivienda de 1985 fue una ley consolidada. La definición de HMO en la sección 345 HA85 proviene de la sección 129 (1) de la Ley de Vivienda de 1974.
La Ley de Vivienda de 2004 introdujo una licencia obligatoria para las grandes HMO, que se definían en la Ley como propiedades con cinco o más inquilinos que forman más de un hogar y comparten instalaciones como cocina, baño y/o retretes en tres o más pisos.
El 1 de octubre de 2018, la Orden de Licencias de Viviendas de Ocupación Múltiple (Descripción Prescrita) (Inglaterra) de 2018 [8] modificó la definición de HMO grande en la Ley de 2004 al abolir el requisito de "3 o más pisos". Sin embargo, los apartamentos construidos expresamente en un bloque de tres o más apartamentos quedaron excluidos de la clasificación modificada.
Aparte de la definición legal de las HMO que requieren una licencia obligatoria, las autoridades locales tienen la facultad de introducir sistemas de concesión de licencias aprobados que incluyan a las HMO más pequeñas como sujetas a licencia. Normalmente son para tres o más inquilinos que forman más de un hogar.
La Ley de Vivienda de 2004 (HA) introdujo una clasificación de HMO en virtud del artículo 257 de esa Ley que incluye apartamentos independientes en un bloque reformado, donde:
Esta clasificación ayuda a que los edificios con normas de seguridad y contra incendios inadecuadas estén bajo el control de los regímenes de inspección de las autoridades locales (LA). Las HMO de la Sección 257 a menudo se incluyen expresamente en los esquemas de licencias adicionales para HMO de Los Ángeles. [9]
El Reglamento sobre impuestos municipales (responsabilidad de los propietarios) de 1992 proporciona una definición diferente de HMO que se utiliza únicamente para determinar la obligación tributaria municipal . Normalmente, el propietario debe pagar el impuesto municipal en nombre de los inquilinos. [10]
Los espacios habitables de las HMO suelen ser más pequeños, pero suelen ser más baratos que los de un apartamento de un dormitorio. Los acuerdos HMO suelen incluir la mayoría de las facturas de servicios públicos con el alquiler. Esto se debe a que es difícil para los propietarios distribuir de manera justa el costo de las facturas entre cada inquilino y también es más atractivo para los inquilinos potenciales. [11]
Las licencias HMO se introdujeron por primera vez en Escocia en 2000. [12] Para que se les conceda una licencia según el plan, las propiedades deben cumplir ciertos estándares, como la presencia de detectores de humo y puertas cortafuegos. [13] Estas disposiciones se incluyeron en respuesta a un incendio fatal en un piso de estudiantes en Glasgow, que no tenía detectores de humo que funcionaran y barras de metal que impedían el escape a través de una ventana. [14]
Posteriormente, los planes HMO se introdujeron en otras partes del Reino Unido, aunque la definición legal de lo que constituye una HMO varía entre Escocia, Irlanda del Norte, Inglaterra y Gales.
Generalmente, en el Reino Unido, una HMO tiene las siguientes características:
Las definiciones de lo que constituye una HMO y un hogar se establecen en la ley de cada jurisdicción legal. [15] [16] [17]
Una casa es una HMO grande si se aplica todo lo siguiente: [18]
Antes del 1 de octubre de 2018, existía el criterio adicional de que el edificio tuviera tres o más plantas. [1] Los propietarios de grandes HMO deben solicitar una licencia y cumplir con ciertas normas y obligaciones. [15] [19]
Las HMO no necesitan licencia si están gestionadas o son propiedad de una asociación o cooperativa de vivienda, un ayuntamiento, un instituto de educación superior o un proveedor de alojamiento para estudiantes, un servicio de salud o una autoridad de policía o bomberos. [19]
Cuando una autoridad local haya aplicado una directiva del artículo 4 , se requiere un permiso de planificación para el cambio de uso de una vivienda a alojamiento HMO en el área designada. Esto suele ser para proteger la combinación de viviendas en áreas particulares de una ciudad; por ejemplo, en Newcastle upon Tyne, las directivas del artículo 4 han entrado en vigor en partes de Heaton, Jesmond, South Gosforth, Sandyford y Spital Tongues. [20] [21]
En Inglaterra y Gales, las autoridades locales gestionan y hacen cumplir la concesión de licencias a las HMO.
Dependiendo de la región de la autoridad, tienen algunas o todas las siguientes competencias, para variar:
El incumplimiento de los términos de una licencia para una HMO constituye un delito penal. Los inquilinos pueden recuperar hasta 12 meses de alquiler de un propietario sin licencia de HMO. Desde la Ley de Vivienda y Planificación de 2016 (HaPA), los inquilinos pueden presentar una solicitud de Orden de Pago de Alquiler (RRO) directamente contra el propietario y sin esperar a que el ayuntamiento actúe primero (la situación prevista en la Ley de Vivienda de 2004 (HA)). [23] Algunos inquilinos han logrado recuperar el alquiler de los propietarios de HMO sin licencia. [24]
Irlanda del Norte es una jurisdicción legal separada dentro del Reino Unido y todas las HMO deben estar registradas y cumplir con ciertos estándares y obligaciones. [25] En Irlanda del Norte, una propiedad es una HMO si tres o más personas viven en ella, estas personas forman al menos tres familias u hogares separados y al menos una persona paga algún tipo de alquiler para vivir en la propiedad. [26] En abril de 2019 entraron en vigor nuevas regulaciones y un nuevo sistema de concesión de licencias gestionado por los ayuntamientos ha sustituido al sistema de registro centralizado. [27] Los propietarios deben pasar una prueba de idoneidad y se han introducido sanciones fijas. Los gerentes de HMO deben cumplir con un Código de prácticas. [27]
Escocia es una jurisdicción legal separada dentro del Reino Unido y todas las HMO deben estar registradas y cumplir con ciertos estándares y obligaciones. [28] Una HMO en Escocia es una propiedad compartida por tres o más inquilinos que no son miembros de la misma familia u hogar. [29] El propietario debe ser "una persona idónea y adecuada" y se realizan inspecciones anuales para comprobar la propiedad (Ley de 2006). [17] Los albergues y residencias para estudiantes o enfermeras se consideran HMO en Escocia y el Gobierno escocés está considerando ampliar la definición de HMO. [29] [30] A finales de marzo de 2019 había más de 15.600 licencias en vigor y el 87% de ellas correspondían a las cuatro ciudades principales y a la autoridad local de Fife (Aberdeen, Dundee, Edimburgo y Glasgow). Edimburgo representa casi dos de cada cinco licencias de HMO de Escocia debido a sus alquileres más altos, su gran población estudiantil, alquileres turísticos y el intercambio de jóvenes profesionales. [31]
Las HMO son populares entre los inversores de compra para alquiler porque, se cree, tienen un mayor potencial de generación de ingresos que las propiedades de compra para alquiler ordinarias o "vainilla". Al dividir las propiedades individuales en varios dormitorios, cada uno de los cuales se alquila mediante acuerdos de arrendamiento separados , los propietarios también pueden reducir su exposición a la pérdida de ingresos debido a atrasos o anulaciones de alquileres. Si bien las HMO pueden generar mayores ingresos, las inversiones de las HMO, al menos en Escocia, fuertemente regulada, implican costos iniciales significativamente más altos en comparación con las propiedades regulares de compra para alquiler debido a los importantes costos de licencias, controles y certificados de seguridad, protección contra incendios, alarmas, carpintería y otras reparaciones necesarias. [32]
Algunos argumentan que la inversión de HMO es necesaria debido a la insuficiente oferta de viviendas en el Reino Unido, mientras que otros argumentan que se está explotando. [33]
Debido a los requisitos legales adicionales impuestos a los propietarios de HMO, muchos prestamistas hipotecarios de compra para alquiler se niegan a financiar propiedades de HMO. Esto ha llevado al surgimiento de un mercado hipotecario especializado en HMO, atendido por un subconjunto más pequeño de prestamistas. Debido a que la elección de productos es más limitada, los prestatarios de hipotecas HMO suelen estar sujetos a criterios más estrictos. A menudo necesitan mayores depósitos en efectivo, ya que la relación préstamo-valor promedio es ligeramente menor que la de una hipoteca ordinaria de compra para alquiler, mientras que el valor mínimo de la propiedad tiende a ser mayor. A los prestatarios que financian HMO sin licencia también se les puede exigir que demuestren que su autoridad local no tiene intención de otorgar licencia para la propiedad en el futuro. También es común que los prestamistas hipotecarios HMO impongan estipulaciones sobre varios aspectos de la propiedad, incluida la cantidad de habitaciones permitidas, el tipo de contrato de arrendamiento y el tipo de cerraduras instaladas en las puertas internas y externas. [34]