Buy-to-let es una expresión británica que hace referencia a la compra de una propiedad específicamente para alquilarla, es decir, para alquilarla . Una hipoteca de buy-to-let es un préstamo hipotecario diseñado específicamente para este propósito. Las propiedades de buy-to-let suelen ser residenciales, pero el término también abarca inversiones en propiedades para estudiantes e inversiones en habitaciones de hotel. [1]
Antes de los años 1980, el número de particulares que se convertían en propietarios era muy reducido. La compra de una propiedad para alquilar se consideraba algo exclusivo de los propietarios profesionales y de las personas lo suficientemente ricas como para pagar en efectivo o disponer de depósitos importantes que les permitieran obtener hipotecas de tipo comercial. La moderna hipoteca de "compra para alquilar" no estaba disponible y la posibilidad de comprar una propiedad como medio de financiar un ingreso de jubilación no se le ocurría a la mayoría de las personas. No existía la infraestructura de préstamos, asesoramiento e información.
El cambio fundamental se produjo con la Ley de Vivienda de 1988 , cuando se introdujo el contrato de arrendamiento a corto plazo , que dio a los posibles propietarios y prestamistas la seguridad de que los inquilinos residirían en la propiedad solo durante un período determinado.
Desde mediados y finales de los años 90, el negocio de compra para alquiler ha experimentado un fuerte crecimiento. Según el Consejo de Prestamistas Hipotecarios , entre 1999 y 2015 los prestamistas concedieron más de 1,7 millones de préstamos para compra para alquiler. En los últimos 12 años, el alquiler privado se duplicó en tamaño. Los saldos pendientes de hipotecas para compra para alquiler aumentaron recientemente a más de 200.000 millones de libras , el equivalente al producto interior bruto de Hong Kong. [2]
Como ocurre con el alquiler de todas las propiedades, los beneficios para el propietario de una vivienda que compra para alquilar pueden incluir un ingreso estable por los ingresos del alquiler y una acumulación de riqueza si los precios de las casas suben. El aumento de los precios de las casas en el Reino Unido ha hecho que la compra para alquilar sea una forma popular de invertir. [3] El riesgo principal implica la especulación apalancada, donde el propietario toma un préstamo para comprar la propiedad con la expectativa de que la casa pueda venderse más tarde por un precio más alto, o que los ingresos por alquiler igualarán o superarán el costo del préstamo. En el mejor de los casos para el propietario, se habrá beneficiado del uso del dinero de los bancos prestamistas, lo que indica que han asignado el capital de manera más eficiente de lo que podrían haberlo hecho los inversores profesionales. Si el propietario no puede cumplir con las condiciones de los pagos de su hipoteca, entonces el banco intentará tomar posesión de la propiedad y venderla para obtener el dinero prestado. Si los precios han caído, el apalancamiento podría dejar al propietario en un patrimonio neto negativo .
Otros riesgos son los cambios sustanciales en la política gubernamental (véase la sección siguiente).
Cifras recientes de la Asociación Nacional de Propietarios (NLA) sugieren que, a septiembre de 2014, el 27% de los propietarios que alquilan una sola propiedad y el 19% de los propietarios que alquilan entre dos y cuatro propiedades alcanzan el punto de equilibrio o registran pérdidas. [4]
En promedio, los rendimientos brutos de las propiedades en alquiler (el rendimiento anual de la inversión antes de la deducción de los costos de funcionamiento) se situaron en el 5,1% en diciembre de 2014. Esto representó una disminución de 0,2 puntos porcentuales con respecto a los rendimientos promedio en diciembre de 2013. [5]
Los rendimientos brutos del alquiler varían según el país; los rendimientos más altos se registran en Escocia (6,1 %) y en ciudades del norte de Inglaterra, mientras que en Londres se sitúan en el 4,1 %.
Los rendimientos brutos de los alquileres en las principales ciudades del mundo oscilan entre el 1,6% (en Taipei) y el 11,7% (en Chisinau, Moldavia). Los rendimientos brutos de los alquileres de propiedades residenciales han tendido a la baja a nivel mundial durante varios años y, en general, han seguido cayendo desde la crisis de la vivienda. [ cita requerida ]
La hipoteca para comprar y alquilar es un acuerdo hipotecario en el que un inversor pide dinero prestado para comprar una propiedad en el sector privado de alquiler con el fin de arrendarla a inquilinos . Las hipotecas para comprar y alquilar se ofrecen en el Reino Unido desde 1996. [6]
Los prestamistas calculan cuánto están dispuestos a prestar utilizando una fórmula diferente a la de una propiedad ocupada por su propietario. Suelen tener en cuenta los ingresos mensuales previstos por alquiler para determinar el préstamo máximo disponible. Según el prestamista, a los prestatarios también se les puede permitir incluir sus propios ingresos personales en el cálculo del monto máximo que pueden pedir prestado. A los propietarios primerizos también se les puede exigir que tengan un ingreso anual independiente de al menos £25.000. En el caso de una propiedad ocupada por su propietario, el cálculo suele ser un múltiplo del ingreso anual del propietario.
El tipo más común de hipoteca para comprar y alquilar es una opción de solo intereses. El tipo de interés de la hipoteca puede ser fijo o variable. Los tipos fijos significan que los pagos no fluctuarán, y los tipos variables significan que los pagos pueden subir o bajar de acuerdo con el tipo de base del Banco de Inglaterra. Los tipos de interés y las comisiones que se ofrecen en las hipotecas BTL son, en promedio, ligeramente más altos que los de una hipoteca para vivienda ocupada por el propietario. Esto se debe a la percepción entre los bancos y otras instituciones crediticias de que las hipotecas BTL representan un mayor riesgo que las hipotecas para vivienda ocupada por el propietario.
Es posible que muchas personas no cumplan con los requisitos para obtener una hipoteca para comprar una vivienda en alquiler. Los criterios de aceptación pueden incluir montos de depósito, calificación crediticia y más.
A finales de la década de 1990 y principios del siglo XXI, este tipo de inversión se hizo popular y ayudó a impulsar drásticamente los precios de las viviendas. [7]
En los últimos años, la compra para alquilar ha recibido muy mala prensa, y muchos analistas creen que ha contribuido a una inflación galopante de los precios de la vivienda. Oxford Economics afirmó en agosto de 2007 que la compra para alquilar "contribuye indudablemente a la sobrevaloración de la vivienda". [7]
Una de las dificultades para determinar cómo ha contribuido la compra para alquilar a la inflación de los precios de la vivienda es que ha habido cambios simultáneos en el mercado inmobiliario, como el aumento de la población y una importante inversión extranjera directa en propiedades.
Las cifras publicadas por UK Finance para el tercer trimestre de 2019 mostraron un aumento interanual del 40% en las ejecuciones hipotecarias para compra y alquiler. [8]
El gobierno ha tomado medidas para proteger a los inquilinos en los últimos años, incluidos esquemas obligatorios de protección de depósitos de terceros y licencias obligatorias para viviendas de ocupación múltiple (HMO).
En su discurso de 2022, la Reina se comprometió a presentar un proyecto de ley en la sesión 2022-23 para abolir los desalojos "sin culpa" previstos en la sección 21 en el sector privado de alquiler. [9] Se abolirán las cláusulas de revisión de alquileres y los propietarios solo podrán aumentar sus alquileres una vez al año. Se deberá avisar con dos meses de antelación a cualquier aumento del alquiler.
Hasta 2015, la política gubernamental en materia de compra para alquiler había sido relativamente benigna, pero esto cambió en los Presupuestos y la Declaración de Otoño de 2015. [10] Se tomaron cuatro medidas importantes para reducir el atractivo de la inversión: [ ¿por qué? ]
(Los cambios en torno a la desgravación fiscal de los costos de financiación hipotecaria mencionados anteriormente significan que los propietarios pueden deducir solo el equivalente a la desgravación de la tasa básica en su declaración de impuestos, lo que puede provocar que su tributación personal se desplace a una banda de impuesto a la renta más alta incluso si no reciben ingresos suficientes para justificarlo en otras circunstancias. [11] )
El gobierno también ha tomado medidas para mejorar la recaudación de impuestos de los propietarios de BTL en los últimos años, las medidas incluyen:
La Autoridad de Regulación Prudencial regula un gran número, pero no todos, los prestamistas de compra para alquiler.
Fase I
En septiembre de 2016, la PRA anunció una fecha límite del 1 de enero de 2017 para que los prestamistas implementen nuevos estándares mínimos de suscripción recomendados para las solicitudes de compra para alquilar.
La PRA indicó que la determinación de la asequibilidad debería incorporar un cálculo del índice de cobertura de intereses (ICR), que definió como: “la relación entre el ingreso mensual esperado por alquiler de la propiedad en alquiler y los pagos mensuales de intereses que tienen en cuenta los probables aumentos futuros de las tasas de interés”.
En el momento de su Declaración de Supervisión SS 13/16, [12] en septiembre de 2016, el estándar de la industria hipotecaria para establecer el umbral mínimo de ICR era del 125%. Posteriormente, la mayoría de los prestamistas establecieron un umbral mínimo de ICR del 145%.
Las directrices de la PRA fueron más allá y recomendaron que los prestamistas evalúen la capacidad de un prestatario para mantener los pagos hipotecarios mensuales si las tasas subieran en el futuro, sugiriendo que las empresas deberían aplicar una tasa de interés mínima asumida para el prestatario del 5,5%.
Fase II [13]
Los prestamistas que cayeron bajo las reglas de la PRA tuvieron que interpretar un segundo conjunto de cambios e implementarlos antes del 30 de septiembre de 2017. Bajo la segunda fase de las Reglas de la PRA, el proceso de suscripción aplicado por los prestamistas se volvió mucho más estricto, en particular para los propietarios de propiedades en alquiler que poseían cuatro o más propiedades, denominados "propietarios de cartera".
En la Declaración de Supervisión (SS13/16), la PRA afirmó:
“La PRA espera que las empresas reconozcan que la experiencia y las habilidades adquiridas en el ámbito de los préstamos para compra de propiedades en alquiler no se traducen automáticamente en habilidades equivalentes a la hora de evaluar a los propietarios de carteras. Los préstamos a los propietarios de carteras son inherentemente más complejos dada la cantidad de deuda en conjunto, los flujos de efectivo y los costos que surgen de múltiples arrendamientos y los riesgos potenciales de las concentraciones inmobiliarias y/o geográficas”.
Con los cambios de la PRA, los prestamistas ahora tuvieron que analizar mucho más a fondo las finanzas del prestatario. Sin embargo, la interpretación de las nuevas reglas por parte de los prestamistas varió mucho: algunos prestamistas optaron por no ofrecer más productos de compra para alquilar a los propietarios de carteras, mientras que otros adoptaron diferentes enfoques para la suscripción de contratos de arrendamiento para este grupo demográfico. Los propietarios de carteras ahora deben presentar mucha más información sobre sus propiedades existentes, ingresos por alquiler y planes comerciales de lo que se exigía antes de este cambio.
En el Reino Unido, particularmente en Londres, existe un fenómeno conocido como "comprar para dejar", en el que los inversores compran propiedades y las dejan vacías para beneficiarse del aumento de los precios de las viviendas sin la molestia de tener que lidiar con los inquilinos. [14] A nivel nacional, el "comprar para dejar" representa un pequeño porcentaje de propiedades vacías según la organización benéfica Empty Homes, [15] pero el ayuntamiento de Kensington y Chelsea estimó en 2015 que hasta una de cada cuatro casas en ciertas partes de su vecindario se ven afectadas, lo que aumenta los precios y restringe el número de hogares que realmente viven allí. [16] En general, las casas vacías a largo plazo representan el 2% de las propiedades en Kensington y Chelsea. [17] En el norte de Londres, el ayuntamiento de Camden logró reducir el número de casas vacías cobrando un recargo del 50% en el impuesto municipal sobre las casas que permanecen vacías durante más de dos años. [17]
Algunos políticos han culpado a los inversores extranjeros de comprar casas y dejarlas vacías, pero las investigaciones han descubierto que solo el 2% de los compradores extranjeros de propiedades de nueva construcción en Londres utilizarían la propiedad como segunda residencia, mientras que el 65% tiene la intención de alquilarlas y el 33% las compraría como hogares para niños que asisten a la universidad en Londres. [18]
A partir de 2016, los precios de las viviendas en el centro de Londres comenzaron a caer, [19] reduciendo el atractivo de "comprar para vivir".