La burbuja inmobiliaria española es la parte colapsada y exagerada de un aumento de precios a largo plazo de los precios inmobiliarios españoles . Este aumento de precios a largo plazo se ha producido en varias etapas desde 1985 hasta 2008. [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] La burbuja inmobiliaria puede ser claramente dividido en tres períodos: 1985-1991, en el que el precio casi se triplicó; 1992-1996, en el que el precio se mantuvo algo estable; y 1996-2008, en el que los precios volvieron a crecer sorprendentemente. Coincidiendo con la crisis financiera de 2007-2008 , los precios comenzaron a caer . En 2013, Raj Badiani, economista de IHS Global Insight en Londres, estimó que el valor de los bienes raíces residenciales ha caído más del 30 por ciento desde 2007 y que los precios de la vivienda caerían al menos un 50 por ciento desde su máximo en 2015. [10] Nota de Alcidi y Gros; “Si la construcción continuara al ritmo todavía relativamente alto actual, el proceso de absorción de la burbuja tardaría más de 30 años”. [11]
Al inicio de la burbuja inmobiliaria, los analistas no estaban de acuerdo sobre su existencia. Nuevos procedimientos han permitido un examen más preciso de la burbuja.
Aunque no existe una definición exacta de burbuja especulativa, en el caso de la burbuja española fueron evidentes diferencias entre el incremento medio del IPC y de los salarios del 3% y los incrementos anuales del precio de la vida de hasta el 17%, indicando la El precio de la vivienda aumentó 6 veces más rápido que los salarios y el IPC promedio. [ cita necesaria ]
En agosto de 2007 estalló la burbuja inmobiliaria estadounidense, tras la crisis de las hipotecas de alto riesgo o hipotecas basura. Un poco después [ ¿cuándo? ] El Instituto Nacional de Estadística anunció el fuerte descenso de la compraventa de viviendas (27% en el primer trimestre de 2008) y la contracción de las hipotecas (25% en enero de 2008), considerado el momento en el que estalló la burbuja española. [ cita necesaria ]
Las empresas constructoras, principales beneficiadas por el aumento de precios, solían negar la existencia de la burbuja, aclarando el "mito" interesado, así como otros sectores directamente ligados al negocio de la construcción, para los que no existía una burbuja, pero sí simplemente un "boom inmobiliario". Por su parte, los sectores disconformes con la situación económica, más conectados con los consumidores, afectados principalmente por el aumento de precios y las dificultades de acceso a la vivienda, insistieron en valorar los mismos datos en sentido contrario, al igual que otros colectivos. enmarcado como una crítica social y el Movimiento Verde.
La evolución futura de un mercado influye en el comportamiento real de un individuo. Es decir, si muchos compradores potenciales estiman que se acerca una futura caída de los precios, pueden optar por esperar a que esto ocurra para poder comprar. Esto provoca que la demanda actual disminuya y, por tanto, los precios reales caigan. El mismo procedimiento se llevaría a cabo a la inversa si la gente estuviera esperando un aumento.
Por otro lado, la falta de transparencia que caracteriza al mercado inmobiliario en España impedía hacer valoraciones exactas de la situación: como se verá a continuación, mientras una entidad lanzaba mensajes de calma y alarma al mismo tiempo, las estadísticas nunca fueron sistemáticas y caracterizados por la dispersión, cuando no eran simplemente contradictorios, sino que seguían siendo parte del mercado inmobiliario fiscal oculto, al moverse en parte con dinero negro o en una forma de corrupción. En ese sentido, algunos especialistas denunciaron incluso una campaña de falta de transparencia y secretismo de los medios de comunicación que, basándose en intereses económicos, habría evitado mencionar la verdadera naturaleza del auge del coste de la vivienda.
En cualquier caso, en los primeros meses de 2008 la fuerte desaceleración del mercado inmobiliario español ya permitió a algunos economistas hablar (como Alan Greenspan , ex presidente de la Reserva Federal ) de una burbuja especulativa y de su estallido. En ese mismo sentido, en abril de 2008 las propias constructoras y promotoras reconocieron que se había producido una "gran caída de los precios y (...) hicieron estallar a los consumidores del mercado", reconociendo implícitamente una sobrevaloración de los activos inmobiliarios, dibujando una sombra panorámica para el sector y, por tanto, para toda la estructura económica española. En 2009, todavía nadie había puesto en duda que una enorme burbuja inmobiliaria especulativa había estallado en todo el mundo, sintiéndose con especial virulencia en España, que ha visto por ello una profunda y profunda recesión económica.
Según un cable de 2005 de la embajada de Estados Unidos en Madrid, ya entonces se podían advertir de los síntomas de una sobrevaloración muy considerable, citando como causa la inexistencia de un contrapeso del mercado de alquileres bajo una legislación desfavorable; cambiar bajo presiones internas en los principales partidos, según el mismo cable. Además, especuló con éxito que, cuando la burbuja explotó y la situación financiera se intensificó, el gobierno que hubiera estado en el poder habría convocado elecciones anticipadas.
Si los hechos sobre el mercado inmobiliario estuvieran en su momento aceptado, como veremos, por los diferentes actores, no siempre estarían de acuerdo con la valoración que hacen dichos datos. El mismo Banco de España rechazó la idea de que hubiera girado en torno a una burbuja especulativa:
Los resultados del trabajo realizado en el mercado inmobiliario no respaldaron, según el Banco de España, la hipótesis de equilibrio o burbuja, sino que reforzaron la confusión que caracterizaba la situación del mercado inmobiliario español a finales de 2004 por una sobrevaloración de la vivienda adecuada con una paulatina absorción de la discrepancia encontrada entre los precios observados y los precios explicados por su fundamental en el largo plazo. [12]
Sin embargo, los informes oficiales de esa entidad también reconocían la sobrevaloración de los activos inmobiliarios, y ya en el año 2002 alertaban sobre una posible depreciación de las viviendas. En 2003, García Montalvo publicó uno de los primeros artículos sobre la formación de una burbuja inmobiliaria en España.
Quienes negaban la existencia de una burbuja especulativa, y como mucho aceptaban una pequeña sobrevaloración de los activos, argumentaban el buen estado de la economía española, los datos de empleo y crecimiento sostenido, y unas tasas de morosidad muy reducidas, atribuyendo el crecimiento de los precios a una presión de demanda.
En el otro extremo de la balanza se situaron las críticas de quienes estimaban que se estaba ante una burbuja inmobiliaria de consecuencias impredecibles:
Desde hace muchos años se viene desarrollando una colosal burbuja especulativa [inmobiliaria], que The Economist (18 de junio de 2005) caracterizó como un importante proceso especulativo en la historia del capitalismo.
En general, desde las posiciones críticas se afirmó que la dependencia de la economía española del sector de la construcción, así como el excesivo endeudamiento, podrían haber provocado a largo plazo una recesión económica, especialmente por culpa de la subida de los tipos de interés. que erosionó el consumo interno y elevó la tasa de desempleo y los niveles de morosidad, provocando, finalmente, una devaluación de los activos inmobiliarios.
La propiedad de vivienda en España supera el 80%. El deseo de tener una casa propia fue fomentado por los gobiernos de los años 1960 y 1970 y, por tanto, se ha convertido en parte de la psique española. Además, la regulación fiscal fomenta la propiedad: el 15% de los pagos hipotecarios son deducibles del impuesto sobre la renta personal. Además, los apartamentos más antiguos están controlados por controles de alquiler no ajustados a la inflación [13] y el desalojo es lento, lo que desalienta el alquiler. Los bancos ofrecían hipotecas a 40 años y, más recientemente, a 50 años .
Como se temía, cuando estalló la burbuja especulativa , España se convirtió en uno de los países más afectados. Según Eurostat , durante el período junio de 2007-junio de 2008, España ha sido el país europeo con la caída más pronunciada en las tasas de construcción. [14] En 2008, las nuevas construcciones prácticamente se paralizaron, pero los precios inicialmente se mantuvieron relativamente estables y los vendedores se mostraron reacios a ofrecer grandes descuentos. El precio medio nacional a finales de 2008 era de 2.095 euros/m2 [15] [16] Las ventas reales durante el período julio de 2007-junio de 2008 disminuyeron una media del 25,3% (y la mayor parte de la pérdida posiblemente se produjo en el tramo de 2008 de este periodo). Algunas regiones se han visto más afectadas que otras ( Cataluña estuvo a la cabeza en este sentido con una caída de las ventas del 42,2%, mientras que regiones escasamente pobladas como Extremadura cayeron apenas un 1,7% durante el mismo período). [17]
A diferencia de gran parte de Estados Unidos, pero como la mayoría de países europeos, España no reconoce los préstamos hipotecarios como deuda sin recurso . Dado que los precios de las propiedades cayeron lo suficiente como para que la mayoría de las ejecuciones hipotecarias solo representaran el 60% del préstamo, los desalojados tienen grandes deudas por propiedades que ya no poseen. [18]
Según los informes del Banco de España , entre 1976 y 2003, el precio de la vivienda en España se ha duplicado en términos reales, lo que supone, en términos nominales, una multiplicación por 16. En el periodo 1997-2006, el precio de la vivienda La vivienda en España había aumentado alrededor del 150% en términos nominales, equivalente a un crecimiento del 100% en términos reales. Se afirma que entre 2000 y 2009 se añadieron 5 millones de nuevas viviendas al parque existente de 20 millones. [19] En 2008, el mercado inmobiliario comenzó a caer rápidamente y los precios de la vivienda disminuyeron drásticamente un 8% ese año. [20] En el período 2007-2013, los precios de la vivienda española habían caído un 37%. [21] Cada año se construyeron casi un millón de viviendas en España, más que en Alemania, Francia e Inglaterra juntas. [22]
Uno de los principales efectos de esta situación es el crecimiento del endeudamiento de los hogares . Dado que habitualmente la compra de una vivienda, ya sea para vivir o para invertir, se realiza a partir de préstamos hipotecarios, el aumento de precio implica un aumento del endeudamiento. El endeudamiento de los españoles se triplicó en menos de diez años. En 1986, la deuda representaba el 34% de la renta disponible, en 1997 ascendió al 52% y en 2005 llegó al 105%. En 2006, una cuarta parte de la población estaba endeudada con vencimientos superiores a 15 años. [23] De 1990 a 2004, la duración media de las hipotecas aumentó de 12 a 25 años. [24] El Banco de España informó que en 2006 el ahorro de los hogares se había visto abrumado por la deuda. [25]
De hecho, el Banco de España ha alertado cada año sobre el elevado endeudamiento de los hogares españoles, [26] que según la institución era insostenible. La deuda privada ascendía a finales de 2006 a 832.289 millones de euros, un incremento interanual del 18,53%, y alcanzó 1 billón de euros a finales de 2010. [27] El Banco de España también advirtió sobre el excesivo endeudamiento de la industria de la construcción. [28]
El presidente de las Cámaras de Comercio de España, Javier Gómez Navarro, afirmó en un acto organizado por el Colegio de Periodistas Financieros que las entidades "nunca recuperan" el 30% de la deuda contraída con el sector inmobiliario. Según el Banco de España, esta deuda ascendía a 325.000 millones de euros y a diciembre de 2009 correspondían 96.824 millones a préstamos dudosos. [29] El presidente de las Cámaras lamentó que el sistema financiero español no admitiera el impacto de la crisis sobre sus activos, así como el Banco de España, que afirmó que era responsabilidad de todo el sector financiero: "En España Nunca se quiso reconocer que el sistema financiero no estaba en buena forma, ya que esto habría obligado al sector bancario a iniciar políticas de recapitalización. El objetivo de la política estatal hasta ahora ha sido ganar tiempo, iniciar una recuperación suave. recapitalización bancaria, pero el tiempo se acaba". [30]
Según RR de Acuña & Asociados, una firma consultora de bienes raíces, más de la mitad de los 67.000 desarrolladores del país pueden ser categorizados como “zombis”, ya que tienen pasivos que exceden sus activos y solo ingresos suficientes para pagar los intereses de sus préstamos. [31] Según el Banco de España, la tasa de morosidad de los hogares sobre el importe total del crédito aumentó del 0,8% en 2005 al 6,2% en 2011.