Los agentes de compras o agentes de compras son personas o empresas que ofrecen comprar bienes o propiedades en nombre de otra parte. [1] Agentes de sangría o agentes de sangría (o empresas) son términos alternativos para agentes de compra. [2] Un guión es un pedido de bienes bajo condiciones de venta específicas. [3] [4]
Hay agentes para todo tipo de productos, desde materias primas hasta equipos personalizados especializados.
En Estados Unidos, los agentes que compran bienes raíces de esta manera también se conocen como agentes de búsqueda de propiedades o agentes de compradores y son profesionales que actúan exclusivamente en nombre del comprador de una propiedad y asisten al cliente durante todo el proceso de compra, desde la obtención de las propiedades que corresponden. a los requerimientos de los clientes hasta negociar el mejor precio y condiciones posibles con el vendedor y ayudar al cliente durante el proceso legal para completar la adquisición.
Los agentes de compra a menudo obtienen una vista previa de las propiedades en nombre de sus clientes, seleccionan las más adecuadas y, por lo general, acompañan a los clientes a todas las visitas. Para garantizar la experiencia de visualización de propiedades más eficiente, la mayoría de los agentes ofrecen visitas con un chófer y, a veces, incluso en helicóptero a sus clientes de alto nivel. A menudo, también ofrecerán servicios de conserjería personal que pueden programar todas las visitas, reservar hoteles, traslados y otras comodidades para el cliente. Estos servicios pueden resultar particularmente útiles para los clientes internacionales que tienden a volar para ver propiedades. Además, los agentes normalmente pueden conectar al cliente con todas las personas técnicas necesarias que se requieren en las diferentes etapas del proceso de compra, como abogados, topógrafos y otros profesionales.
Los agentes compradores pueden tener acceso a propiedades fuera del mercado a través de su red de contactos, aunque esto depende de las condiciones del mercado y de qué tan bien conectado esté el agente a nivel local.
El comportamiento ético es un aspecto muy importante para medir la profesionalidad de un agente de compras: en todo momento debe asesorar a sus clientes sin interés alguno por su propio éxito.
Si bien inicialmente los agentes de compra atendían exclusivamente a grupos demográficos más ricos, últimamente, especialmente en mercados más competitivos como Londres o París, el nivel de entrada se ha reducido significativamente a propiedades valoradas en alrededor de £500.000 o €500.000 (ver The Daily Telegraph , [5] ).
En un extremo del espectro se encuentran los expertos inmobiliarios locales súper presentados que pueden ser un recurso invaluable para un comprador que busca propiedades fuera del mercado o pre-comercialización, así como acuerdos privados. Estos profesionales a menudo pueden abastecerse fuera del mercado porque tienen vínculos estrechos con agentes inmobiliarios (o, en los Estados Unidos , corredores de bienes raíces ), conocen a otros intermediarios locales que pueden señalar acuerdos confidenciales exclusivos, como abogados , banqueros privados, administradores de inversiones u otros profesionales y, en ocasiones, conocen personalmente a los propietarios de las mejores propiedades de lujo en venta en el área que cubren. Si esto es lo que busca el comprador, entonces el tamaño de la empresa es menos relevante ya que los contactos se establecen a lo largo del tiempo y están en manos de unos pocos profesionales experimentados que pueden operar tanto dentro de organizaciones más grandes como por su cuenta. Los agentes compradores también suelen tener vínculos estrechos con promotores inmobiliarios, donde el agente puede obtener acceso a nuevas propiedades antes de que salgan al mercado abierto.
Los mejores agentes de compra también tendrán un amplio conocimiento de las propiedades en su área objetivo y se comunicarán directamente con los propietarios de las propiedades adecuadas para preguntarles si venderían. Esto lo coloca en una posición más débil en las negociaciones, pero significa que tendrá acceso a propiedades que otros compradores no tendrán y si su agente de compras es un negociador hábil, es posible que no tenga que pagar una prima.
En el otro extremo del espectro hay agencias que actúan más como empresas de reubicación, bien organizadas, operan en varios idiomas, ayudan a sus clientes con todos los trámites necesarios, están bien conectadas con varios profesionales y otras empresas para poder proporcionar una experiencia completa. servicio; Estas empresas pueden ser menos capaces de detectar transacciones fuera del mercado o negociar directamente con propietarios privados.
A los agentes de compra independientes les gusta enfatizar su autonomía respecto de las agencias de venta que, según el país, actúan en nombre de los vendedores o como mediadores entre las dos partes (ver The Independent , [6] ). Por otro lado, algunas agencias inmobiliarias conocidas también ofrecen servicios de compra a pesar de sus reservas sobre conflictos de intereses.
Debido a la diferente naturaleza de las agencias de compra, a menudo se recomienda a los compradores potenciales que se comuniquen con más de una empresa para comparar y contrastar sus beneficios. Como suele ocurrir, puede ser mejor contratar a un profesional que sea más capaz de escuchar y comprender nuestras necesidades, aunque su empresa no cumpla del todo con todos los demás requisitos.
La mayoría de los agentes de compras tienen una importante experiencia transaccional; sin embargo, al igual que los agentes inmobiliarios, sólo unos pocos de estos profesionales tienen cualificación en agrimensura, por lo que es posible que no sean los mejores asesores a la hora de valorar la propiedad y predecir las tendencias futuras del mercado. Por este motivo, el comprador puede confiar en otros asesores o en su propio criterio antes de tomar una decisión de inversión.
Desde un punto de vista geográfico, la cobertura de los agentes de compra varía desde un enfoque bastante limitado en unos pocos distritos urbanos específicos o áreas subregionales (algunas ciudades y sus alrededores) hasta servicios de 'cadena' a nivel nacional. Sin embargo, cada empresa tiene algunas áreas en las que es más fuerte y sólo en esas ubicaciones puede ofrecer un valor superior, especialmente cuando se trata de buscar oportunidades especiales. Sólo unas pocas empresas en Europa se han expandido para cubrir más de un país empleando a diferentes profesionales.
Existen diversos términos para un agente de compras que incluyen: consultor inmobiliario, consultor de adquisición de propiedades, agente de reubicación y buscador de propiedades. Según el párrafo anterior, sus habilidades varían ligeramente, pero el negocio es muy similar. Como este sector específico dentro del sector inmobiliario es todavía relativamente nuevo, en comparación con los agentes inmobiliarios, por ejemplo, los términos específicos utilizados todavía son objeto de debate en cada país.
En algunos países europeos, como el Reino Unido , los agentes de compras no necesitan aprobar ningún examen específico ni obtener ninguna certificación para comenzar a ejercer su profesión, mientras que en otros países, como Italia , Francia o España, deben cumplir con los mismos requisitos legales y de calificación. como lo hacen los agentes de ventas, aunque los dos roles difieren sustancialmente. Este aparente vacío en la regulación puede llenarse cuando la industria madure.
Las tarifas de los agentes de compra dependen del mercado inmobiliario específico y, a menudo, varían dentro de un determinado país. La estructura general de tarifas se compone de una pequeña tarifa de registro que es reembolsable (siempre que el comprador complete la compra dentro de un tiempo determinado definido en el contrato) y se cobra por adelantado, y una tarifa de éxito que es un porcentaje del precio de compra del propiedad y se paga en el intercambio de contratos o cuando se firma un contrato preliminar.
Los agentes de compra generalmente exigen exclusividad, lo que significa que el cliente no puede continuar la búsqueda por sí solo o a través de agentes inmobiliarios mientras dure el contrato, que generalmente dura de 3 a 6 meses.
Las empresas francesas tienen prohibido cobrar tasas de registro y están obligadas por ley a vincular toda su compensación a la finalización exitosa de la transacción. Sin embargo, los buenos agentes de compras no obtienen ningún beneficio de la tasa de registro; el objetivo principal de la tarifa es aumentar la probabilidad de que el cliente esté sinceramente comprometido con la compra; en caso de no serlo, perderían la tasa de inscripción después de un cierto período de tiempo.
La tarifa de éxito es un porcentaje del precio de venta. Los posibles compradores de propiedades deben saber que existen dos acuerdos diferentes que dependen principalmente de las condiciones del mercado:
Todas estas condiciones están bien especificadas en el acuerdo contractual que el cliente firma de antemano. Los agentes compradores afirman a menudo que pueden obtener un descuento sobre el precio de venta mayor que el que podría conseguir un comprador privado porque conocen mejor los precios a los que se han intercambiado recientemente propiedades similares en el mercado y utilizan buenas habilidades de negociación.
El Defensor del Pueblo de la Propiedad [8] establece un conjunto completo de códigos de ética, del que cualquier agente de compras respetado sería miembro.