Un agente inmobiliario es una persona o empresa que organiza la venta, el alquiler o la gestión de propiedades y otros edificios . Un agente que se especializa en alquiler a menudo se denomina agente de alquiler o de gestión . Los agentes inmobiliarios se dedican principalmente a la comercialización de propiedades disponibles para la venta, y se utiliza un abogado o un transportista autorizado para preparar los documentos legales. En Escocia , sin embargo, muchos abogados también actúan como agentes inmobiliarios, una práctica poco común en Inglaterra y Gales .
"Agente inmobiliario" sigue siendo el título actual de la persona responsable de la gestión de un grupo de propiedades de propiedad privada, alquiladas en su totalidad o en su mayoría bajo un mismo propietario. Los títulos alternativos son factor, administrador o alguacil, según la época, la región y la extensión de la propiedad en cuestión. [ cita necesaria ]
El término originalmente se refería a una persona responsable de administrar una finca, mientras que aquellos que se dedicaban a la compra y venta de viviendas eran " agentes inmobiliarios " y los que vendían terrenos eran "agentes inmobiliarios". Sin embargo, en el siglo XX se empezó a utilizar " Agente Inmobiliario " como término genérico. Un agente inmobiliario es aproximadamente sinónimo del término estadounidense corredor de bienes raíces .
Los agentes inmobiliarios deben estar familiarizados con su área local, incluidos los factores que podrían aumentar o disminuir los precios de las propiedades. por ejemplo, si se va a construir una nueva carretera o un aeropuerto, esto puede arruinar las casas cercanas. Del mismo modo, el cierre de una cantera o la mejora de una zona pueden aumentar los precios. Al asesorar a los clientes sobre el precio de venta, el agente debe conocer los precios de venta recientes (o valores de alquiler) de propiedades comparables. [ cita necesaria ]
En el Reino Unido, los agentes inmobiliarios residenciales están regulados por la Ley de agentes inmobiliarios de 1979, así como por la Ley de consumidores, agentes inmobiliarios y compensación de 2007.
En septiembre de 2012 se introdujo el CPR ( reglamento de protección al consumidor ), que ahora regula el proceso de venta de viviendas. [1]
Para la propiedad residencial, también existen algunas asociaciones comerciales de agentes inmobiliarios, INEA, la Red Independiente de Agentes Inmobiliarios, y NAEA Propertymark (anteriormente conocida como Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios). Los miembros de NAEA Propertymark pueden ser sancionados por infracciones de su código de conducta. [2] Su proceso disciplinario incluye todo, desde advertencias y advertencias hasta sanciones más severas de hasta £5.000 por cada norma infringida, y una sanción máxima de €5 millones por infracciones de las normas específicas contra el blanqueo de dinero. [3]
Algunos agentes inmobiliarios son miembros de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), el principal organismo de profesionales inmobiliarios del Reino Unido, que se ocupa de propiedades residenciales, comerciales y agrícolas. Los miembros, conocidos como "Chartered Surveyors", se eligen basándose en un examen y deben cumplir con un código de conducta, que incluye regulaciones sobre el cuidado del dinero de sus clientes y un seguro de indemnización profesional en caso de error o negligencia.
El Programa del Defensor del Pueblo para Agentes Inmobiliarios , [4] que obtuvo la aprobación de la OFT para el Código de Prácticas para Ventas Residenciales en 2006 y en diciembre de 2018, afirma tener más de 15.897 oficinas de ventas y 14.746 oficinas de alquiler registradas en la TPO. [5]
Existe un requisito legal de pertenecer a cualquiera de las organizaciones para operar como agente inmobiliario. Los agentes pueden ser multados si no son miembros de un plan de reparación. El plan de reparación se introdujo junto con los agentes gobernantes en referencia al HIP ( Home Information Pack ).
Existe un puñado de cadenas nacionales de agentes inmobiliarios residenciales, la mayoría de las cuales son empresas especializadas a nivel local o regional.
Existen varias agencias comerciales multinacionales, típicamente angloamericanas, paneuropeas o globales. Todas estas empresas buscan brindar una gama completa de servicios de asesoría inmobiliaria, no solo agencia.
Sólo un puñado de grandes empresas comercializan propiedades tanto comerciales como residenciales.
Los honorarios de los agentes inmobiliarios corren a cargo del vendedor de la propiedad. Los agentes inmobiliarios normalmente cobran al vendedor, "sin venta, sin honorarios", de modo que si la propiedad no se vende, entonces el cliente no pagará nada al agente inmobiliario y el agente habrá trabajado para el cliente, gratis. de cargo. Si el vendedor vende la propiedad y completa la venta de su propiedad a un comprador presentado por el agente inmobiliario, entonces el agente inmobiliario cobrará entre el 1% y el 3,5%, y el promedio en 2018 fue del 1,42% incluyendo IVA y este se calcula en base al precio de venta de la propiedad. [6]
Los modelos alternativos de agencias inmobiliarias, sobre todo los agentes inmobiliarios en línea, generalmente ofrecen una variedad de honorarios, la mayoría de los cuales se pagan por adelantado o más tarde al finalizar. [7] Las tarifas oscilan entre £ 300 y £ 800. [8]
Los agentes inmobiliarios que se ocupan del alquiler de propiedades comerciales normalmente cobran una tarifa del 7 al 15% del alquiler del primer año, más la totalidad del alquiler del primer mes. Si dos agentes cobran el 10%, dividirán la tarifa entre ellos. Los agentes inmobiliarios que venden propiedades comerciales (conocidos como agentes de inversión) suelen cobrar el 1% del precio de venta. [ cita necesaria ]
Las tarifas que cobran los agentes de alquiler residencial varían, dependiendo de si el agente administra la propiedad o simplemente consigue nuevos inquilinos . Los cargos a los posibles inquilinos pueden variar de cero a £300 en tarifas no reembolsables que generalmente se describen como tarifas de solicitud , administración o procesamiento (o las tres). [ cita necesaria ] No existen pautas para permitir que los agentes paguen cargos, excepto que la ley les prohíbe cobrar una tarifa por una lista de propiedades. Todos los cargos a los inquilinos son ilegales en Escocia. [9] De lo contrario, son libres de cobrar lo que quieran en Inglaterra y Gales.
Generalmente también se requiere el pago del primer mes de alquiler por adelantado más una fianza reembolsable (normalmente equivalente a un mes de alquiler). La mayoría de los alquileres residenciales en el Reino Unido se rigen por contratos de arrendamiento garantizados de corta duración . Los arrendamientos garantizados de corta duración (generalmente denominados simplemente "shorthold") brindan menos protección legal que los tipos de arrendamientos residenciales anteriores, en su mayoría obsoletos. Los contratos de arrendamiento a corto plazo son contratos estándar; el texto generalmente está disponible en papelerías legales y en Internet por alrededor de £1,00, aunque la mayoría de los agentes de arrendamiento cobrarán £30 por proporcionar uno.
Es importante que se realicen verificaciones de referencias de inquilinos antes de que el inquilino se mude a una propiedad. La verificación de crédito se puede realizar utilizando datos del historial crediticio de Equifax, Experian o Call Credit (los tres principales proveedores del Reino Unido) utilizando un sistema de sitio web interno o un servicio de referencia administrado. Un agente acreditado también solicitará una referencia de empleo y una referencia del propietario anterior para intentar verificar que el inquilino puede pagar el alquiler de la propiedad y que no hubo problemas graves con el agente anterior. También es esencial que se recopilen y presenten pruebas de identidad y de residencia.
Los agentes inmobiliarios que venden propiedades residenciales generalmente cobran entre el 0,5% (agencia única) y el 3% (agencia múltiple) del precio de venta obtenido más IVA ( Impuesto sobre el valor añadido ). Algunos agentes pueden cobrar por marketing adicional, como periódicos y sitios web; sin embargo, generalmente la publicidad está incluida en la tarifa. Todos los honorarios deben acordarse claramente y anotarse en el contrato de agencia antes del mercado para que no haya confusión sobre los cargos adicionales.
En julio de 2016, ¿cuál? encontró que los honorarios promedio nacionales de los agentes inmobiliarios son del 1,3%, [10] aunque los honorarios varían ampliamente.
Aparte de las propiedades más baratas, los honorarios de los agentes inmobiliarios suelen ser el segundo componente más caro del coste de una mudanza en el Reino Unido después del impuesto de timbre .
Los agentes de High Street rara vez cobran costos iniciales por vender, ni costos por cancelar una venta y retirar una casa del mercado. Entonces, si bien hay otras opciones disponibles para vender propiedades con agentes en línea, a menudo cobran tarifas por adelantado sin garantía de venta o quizás con la motivación que ofrecerá una agencia de High Street que no vende y no cobra.
Desde aproximadamente 2005, los agentes inmobiliarios en línea han ofrecido una alternativa a la estructura de tarifas tradicional, reclamando paquetes de venta de tarifas fijas más baratos. Estos agentes inmobiliarios en línea afirman ofrecer a los vendedores de propiedades privadas la posibilidad de comercializar su propiedad a través de los principales portales inmobiliarios (el medio preferido utilizado por los agentes inmobiliarios tradicionales) por una fracción del coste de la agencia inmobiliaria tradicional. Los agentes inmobiliarios en línea afirman que pueden anunciar una propiedad con la misma eficacia que los agentes inmobiliarios tradicionales utilizando técnicas de marketing digital y centralizando sus operaciones administrativas en una ubicación, en lugar de tener oficinas físicas en la ciudad en la que se encuentran. Los agentes inmobiliarios en línea normalmente cubren todo el Reino Unido, por lo que afirman poder reducir las tarifas eliminando los límites geográficos que generalmente tienen los agentes inmobiliarios tradicionales. Por último, los agentes inmobiliarios online suelen cobrar por adelantado, en lugar de un agente tradicional, que normalmente no cobraría nada si la propiedad no se vende.
En febrero de 2010, la Oficina de Comercio Justo (OFT) anunció que un cambio en la legislación para los agentes inmobiliarios había provocado un cambio en la forma en que se venden las viviendas, permitiendo que los agentes en línea más baratos se establezcan más que antes. [11]
Los agentes inmobiliarios intermediarios o los portales inmobiliarios con sede en el Reino Unido han comenzado a alentar a los agentes inmobiliarios del Reino Unido y de todo el mundo a colaborar mostrando todas sus propiedades, permitiendo así a los visitantes del sitio ver una amplia gama de propiedades del Reino Unido y del extranjero, todo en un solo sitio web.
Una investigación realizada en 2007 decía que la forma más eficaz de vender una propiedad es mediante carteles de "Se vende". El 28% de los clientes había visto los carteles de "Se vende" del agente inmobiliario antes de investigar más a fondo las propiedades. La búsqueda de casas a través de Internet ocupó el segundo lugar (21%), seguida por los periódicos (17%). La cuarta forma más efectiva, y la más tradicional, fue la visita de los clientes a la oficina de una agencia inmobiliaria (15%). En 2010, entre el 80% y el 90% de las propiedades se encontraron a través de Internet y los agentes ven menos gente entrando a sus oficinas. Los foros siguen siendo muy eficaces, pero muchos agentes ahora están eliminando la publicidad en papel y migrando sólo a lo digital, como los eMags y simplemente la web. [ cita necesaria ]
Otros métodos incluyeron subastas (11%), boca a boca (3%) y folletos (2%). [ cita necesaria ]
Los agentes inmobiliarios utilizan software de agencia inmobiliaria para gestionar sus solicitudes de compra, visitas a propiedades, marketing y ventas de propiedades. Los agentes inmobiliarios pueden utilizar el software para preparar los detalles de la propiedad que se utilizan para anunciar la propiedad, ya sea en línea o impresa. También pueden registrar los requisitos de un solicitante de compra y compararlos automáticamente con su base de datos de propiedades. Una vez que se acuerda una venta, pueden gestionar la cadena de ventas de propiedades vinculadas utilizando el software.
El software para agencias inmobiliarias también ayudará con el marketing inmobiliario al distribuir automáticamente los detalles de la propiedad a los portales inmobiliarios.
La última tecnología ha influido en el crecimiento de los agentes en línea y en que el sector inmobiliario se vuelve cada vez más dependiente del uso de la tecnología para atraer al mercado de consumo. Un ejemplo de una empresa que realiza esto actualmente es Matterport , que ha creado una cámara que crea modelos digitales 3D y planos de realidad virtual y fotografía ultra HD. [12] Esto ha llevado a que los especialistas en marketing digital puedan influir en el comportamiento en línea en el mercado inmobiliario mediante el uso de un portal web . Al utilizar sitios web seguros, los especialistas en marketing tienen la capacidad de monitorear el nivel de actividad de los usuarios y obtener información invaluable para ayudar a los vendedores y agentes inmobiliarios a utilizar su marketing y satisfacer mejor las necesidades de sus clientes.
En los últimos años los agentes han vuelto a trabajar juntos a través de sistemas similares a los de EE.UU. llamados MLS (multilisting service). Aquí es donde un agente principal se hará cargo de una propiedad y enviará los detalles a otros (sub)agentes locales. Los subagentes comercializarán y presentarán a los solicitantes al agente principal. MLS puede lograr más ofertas, vender una propiedad más rápido y los agentes lo ofrecen como un servicio premium.
En los EE. UU., los datos de propiedad se pasan desde el software de los agentes mediante el esquema de alimentación de datos RETS. En el Reino Unido, muchos software están adoptando la fuente de datos INEA idx (intercambio de datos de información) para recibir listados de propiedades sub (mls).
En ambos casos, la tecnología a través de MLS e idx significa que los subagentes que colaboran pueden incluir muchas más propiedades en sus sitios web trabajando juntos.
En Gran Bretaña, no se requieren calificaciones formales para convertirse en agente inmobiliario; sin embargo, se considera que valen la pena el conocimiento de la propiedad local y las habilidades de servicio al cliente. [13]
En 2002, la BBC publicó una guía humorística sobre el lenguaje de los agentes inmobiliarios .
