El servicio de préstamos es el proceso mediante el cual una empresa (banco hipotecario, empresa de servicios, etc.) cobra los pagos de intereses, principal y depósito en garantía de un prestatario. En Estados Unidos , la gran mayoría de las hipotecas están respaldadas por el gobierno o por entidades patrocinadas por el gobierno (GSE) mediante compras por parte de Fannie Mae , Freddie Mac o Ginnie Mae (que compra préstamos asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA) o garantizados. por el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA)). Debido a que las GSE y los inversionistas de préstamos privados generalmente no administran los préstamos hipotecarios que compran, el banco que vende la hipoteca generalmente conservará el derecho de administrar la hipoteca de conformidad con un acuerdo marco de administración.
Los pagos cobrados por el administrador hipotecario se remiten a varias partes; Las distribuciones generalmente incluyen el pago de impuestos y seguros de fondos en garantía, la remisión de pagos de capital e intereses a inversores que poseen valores respaldados por hipotecas (u otros tipos de instrumentos respaldados por conjuntos de préstamos hipotecarios) y el envío de tarifas a garantes hipotecarios, fideicomisarios y otros terceros. prestación de servicios. El nivel de servicio varía según el tipo de préstamo y los términos negociados entre el administrador y el inversionista que busca sus servicios, y también puede incluir actividades tales como monitoreo de morosidad, reestructuraciones/reestructuraciones y ejecución de ejecuciones hipotecarias.
A cambio de realizar estas actividades, el administrador generalmente recibe tarifas de servicio especificadas contractualmente y otras fuentes auxiliares de ingresos, como cargos flotantes y por mora. El servicio hipotecario se volvió "mucho más rentable durante el auge inmobiliario", y algunos administradores se dirigieron a prestatarios "menos propensos a realizar pagos puntuales" para cobrar más cargos por mora. [1]
Los administradores (empresas de servicios) normalmente reciben una compensación recibiendo un porcentaje del saldo impago de los préstamos que administran. La tasa de comisión puede oscilar entre uno y cuarenta y cuatro puntos básicos, según el tamaño del préstamo, ya sea que esté garantizado por bienes raíces comerciales o residenciales, y el nivel de servicio requerido. Esos servicios pueden incluir (entre otros) declaraciones, incautaciones, cobros, informes de impuestos y otros requisitos.
Las empresas reconocen los derechos de servicio como activos o pasivos distintos cuando la propiedad de esos derechos está separada contractualmente de la propiedad del préstamo subyacente. El valor reconocido por los derechos de servicio se basa en el valor presente neto de los flujos de efectivo esperados recibidos del servicio menos el monto que se requeriría para compensar adecuadamente a un administrador (esto incorpora un costo esperado del servicio más un margen de ganancia requerido por los participantes del mercado). . El valor del servicio de activos o pasivos es muy sensible a las tasas de interés debido a la relación entre las tasas de interés y los pagos anticipados esperados (es decir, refinanciamiento de préstamos). Esto se debe a que cuando se refinancia un préstamo, las tarifas de servicio y otros beneficios del servicio cesan, lo que hace que el valor de estos activos sea extremadamente volátil. Por esta razón, las empresas que poseen grandes cantidades de derechos de servicio tienden a cubrir el valor de esos derechos de servicio utilizando instrumentos derivados sensibles a las tasas de interés, como swaps de tasas de interés y swaptions .
Para que estas empresas existan, necesitan utilizar software. Hay muchas empresas de software de servicios de préstamos y tienden a centrarse en una industria específica, como instituciones financieras de desarrollo comunitario (CDFI), préstamos comerciales , préstamos residenciales y préstamos multifamiliares. Para proporcionar estas soluciones, los proveedores trabajan con empresas y diseñan los sistemas en función de sus complejidades. Algunos de estos sistemas pueden contener miles de programas y pueden considerarse algunos de los sistemas de software más complejos jamás creados.
Wells Fargo , PNC Financial Services , Bank of America , JPMorgan Chase y Ocwen Financial Corporation son ejemplos de grandes empresas involucradas en la industria de servicios de préstamos. [1]