El servicio de préstamos es el proceso mediante el cual una empresa (banco hipotecario, firma de servicios, etc.) cobra los intereses, el capital y los pagos de depósito en garantía de un prestatario. En los Estados Unidos , la gran mayoría de las hipotecas están respaldadas por el gobierno o por entidades patrocinadas por el gobierno (GSE) mediante la compra por parte de Fannie Mae , Freddie Mac o Ginnie Mae (que compra préstamos asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA) o garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA)). Debido a que las GSE y los inversores en préstamos privados normalmente no prestan servicios a los préstamos hipotecarios que compran, el banco que vende la hipoteca generalmente conservará el derecho a prestar servicios a la hipoteca de conformidad con un acuerdo maestro de servicios.
Los pagos que cobra el administrador hipotecario se remiten a varias partes; las distribuciones generalmente incluyen el pago de impuestos y seguros de los fondos en custodia, la remisión de pagos de capital e intereses a los inversores que poseen títulos respaldados por hipotecas (u otros tipos de instrumentos respaldados por fondos de préstamos hipotecarios) y la remisión de honorarios a los garantes hipotecarios, fideicomisarios y otros terceros que prestan servicios. El nivel de servicio varía según el tipo de préstamo y los términos negociados entre el administrador y el inversor que solicita sus servicios, y también puede incluir actividades como el seguimiento de morosidades, reestructuraciones y ejecución de ejecuciones hipotecarias.
A cambio de realizar estas actividades, el prestador de servicios generalmente recibe comisiones por servicios especificadas en el contrato y otras fuentes de ingresos auxiliares, como cargos por mora y por falta de pago. La administración de hipotecas se volvió "mucho más rentable durante el auge inmobiliario", y algunos prestadores de servicios se dirigieron a prestatarios "con menos probabilidades de realizar pagos puntuales" para cobrar más cargos por mora. [1]
Los prestadores de servicios (compañías de servicios) normalmente reciben un porcentaje del saldo impago de los préstamos que atienden. La tasa de comisión puede oscilar entre uno y cuarenta y cuatro puntos básicos , según el tamaño del préstamo, si está garantizado por bienes raíces comerciales o residenciales y el nivel de servicio requerido. Esos servicios pueden incluir (entre otros) declaraciones, embargos, cobros, informes de impuestos y otros requisitos.
Las empresas reconocen los derechos de servicio como activos o pasivos distintos cuando la propiedad de esos derechos está contractualmente separada de la propiedad del préstamo subyacente. El valor reconocido por los derechos de servicio se basa en el valor actual neto de los flujos de efectivo esperados recibidos del servicio menos el monto que se requeriría para compensar adecuadamente a un prestador de servicios (esto incorpora un costo esperado del servicio más un margen de ganancia requerido por los participantes del mercado). El valor de los activos o pasivos de servicio es altamente sensible a las tasas de interés debido a la relación entre las tasas de interés y los pagos anticipados esperados (es decir, refinanciación de préstamos). Esto se debe a que cuando se refinancia un préstamo, las tarifas de servicio y otros beneficios del servicio cesan, lo que hace que el valor de estos activos sea extremadamente volátil. Por esta razón, las empresas que poseen grandes cantidades de derechos de servicio tienden a cubrir el valor de esos derechos de servicio utilizando instrumentos derivados sensibles a las tasas de interés, como swaps de tasas de interés y swaptions .
Para que estas empresas puedan existir, necesitan utilizar software. Hay muchas empresas de software de servicios de préstamos y tienden a centrarse en una industria específica, como instituciones financieras de desarrollo comunitario (CDFI), préstamos comerciales , préstamos residenciales y préstamos multifamiliares. Para proporcionar estas soluciones, los proveedores trabajan con empresas y diseñan los sistemas en función de sus complejidades. Algunos de estos sistemas pueden estar compuestos por miles de programas y pueden considerarse algunos de los sistemas de software más complejos jamás creados.
Wells Fargo , PNC Financial Services , Bank of America , JPMorgan Chase y Ocwen Financial Corporation son ejemplos de grandes empresas involucradas en la industria de servicios de préstamos. [1]