En Estados Unidos, un acuerdo de beneficios comunitarios ( CBA , por sus siglas en inglés) es un contrato firmado por grupos comunitarios y un desarrollador inmobiliario que exige que el desarrollador proporcione servicios específicos y/o mitigaciones a la comunidad o vecindario local. A cambio, los grupos comunitarios acuerdan apoyar públicamente el proyecto, o al menos no oponerse a él. A menudo, la negociación de un CBA depende en gran medida de la formación de una coalición comunitaria de base amplia y que aborde múltiples cuestiones, que incluya organizaciones comunitarias, ambientales, religiosas y laborales.
En el Reino Unido, los acuerdos de la Sección 106 y en Canadá, los acuerdos de la "Sección 37" [1] también exigen ciertos beneficios a los desarrolladores, pero difieren de los acuerdos de construcción colectiva en que son parte de los acuerdos de desarrollo con los gobiernos, no con las comunidades. Los acuerdos de construcción colectiva son generalmente acuerdos contractuales privados, aunque en algunos casos pueden formar parte de un acuerdo de desarrollo con una ciudad. [2] [3]
Los proyectos de desarrollo económico suelen recibir importantes subvenciones de los contribuyentes, pero no suele haber garantías de que los "efectos dominó" de un proyecto beneficien a los residentes actuales. [4] Los proyectos pueden provocar la gentrificación del centro de la ciudad , expulsando a los residentes de bajos ingresos a medida que aumentan los precios de la vivienda, o pueden crear únicamente puestos de trabajo de bajos salarios en el sector minorista y de servicios . Como resultado, muchas regiones metropolitanas siguen experimentando problemas relacionados con la pobreza y la vivienda , a pesar de las importantes inversiones en desarrollo económico.
En respuesta a estos problemas, a fines de los años 1990 se creó el modelo CBA como una forma de que las comunidades más afectadas por los proyectos de desarrollo económico participaran en el proceso de planificación y procuraran garantizar que los beneficios del desarrollo se acumularan en las comunidades existentes. [5] Para los desarrolladores, negociar con representantes de la comunidad puede ser una forma atractiva de obtener el apoyo de la comunidad y ayudar a que sus proyectos avancen. Participar en las negociaciones de CBA puede eliminar sorpresas en el proceso de aprobación de proyectos y permitir que los desarrolladores trabajen con una coalición unificada en lugar de tener que involucrar a las organizaciones comunitarias una por una. [6]
Mientras los gobiernos locales se enfrentaban a su responsabilidad de dar forma a los patrones de desarrollo y uso del suelo , surgió el movimiento de beneficios comunitarios para desafiar el pensamiento convencional y ofrecer una visión más amplia. En relación con el crecimiento inteligente y la justicia ambiental , el movimiento de beneficios comunitarios apunta a garantizar que el propósito principal del desarrollo económico sea traer mejoras mensurables y permanentes a las vidas de los residentes afectados, particularmente aquellos en vecindarios de bajos ingresos y comunidades de color. Las organizaciones aliadas con el movimiento de beneficios comunitarios han presionado al sector público para que desempeñe un papel más estratégico en la planificación del uso del suelo y el crecimiento urbano, y para aprovechar los subsidios de desarrollo económico para la creación de buenos empleos, viviendas asequibles y servicios vecinales que mejoren la calidad de vida de todos los residentes. [5]
El movimiento de beneficios comunitarios comenzó en Los Ángeles, con una implementación exitosa en proyectos de uso mixto en Hollywood y Highland, [7] y Staples Center / LA Live. [8] Desde entonces se ha extendido rápidamente a otras ciudades, incluidas Atlanta , Chicago , Denver , Milwaukee , Minneapolis , New Haven , Nueva York , Filadelfia , Pittsburgh , San Diego , San Francisco , San José , Seattle , Syracuse , Washington, DC y Wilmington . [9] Las organizaciones líderes [ se necesita una fuente no primaria ] incluyen National Community Reinvestment Coalition, [10] The Partnership for Working Families, [11] Los Angeles Alliance for a New Economy (LAANE), [12] Strategic Actions for a Just Economy (SAJE), [13] SCOPE Los Angeles, [14] y Pittsburgh UNITED. [15]
Los defensores del CBA sostienen que el enfoque de beneficios comunitarios mejora el proceso de desarrollo para la comunidad, los desarrolladores y los funcionarios locales al crear un escenario general de beneficio mutuo. [16] Algunos de los principios y objetivos que los defensores del CBA buscan promover incluyen: [3]
En el centro de la estrategia de beneficios comunitarios se encuentran la organización comunitaria y la creación de coaliciones. [17] [18] Organizar y mantener una coalición, facilitar el compromiso y elaborar una agenda compartida son esenciales para crear un CBA exitoso. Las coaliciones pueden incluir una variedad de grupos comunitarios, como grupos vecinales, organizaciones ambientales, organizaciones de buen gobierno, sindicatos y organizaciones religiosas. [6] Las coaliciones generalmente no están incorporadas, pero los grupos comunitarios miembros pueden celebrar un acuerdo operativo para regir su relación en la coalición. El Centro de Derecho Público de la Facultad de Derecho de la Universidad de Tulane ha creado un modelo de acuerdo operativo de coalición de CBA . [19]
Los funcionarios electos y los organismos gubernamentales suelen desempeñar un papel activo en las negociaciones de los acuerdos de desarrollo. En California y otras jurisdicciones donde se autorizan los acuerdos de desarrollo, los representantes del gobierno pueden ser signatarios formales de los acuerdos. En otros casos, los funcionarios gubernamentales pueden desempeñar un papel más informal facilitando las negociaciones de los acuerdos y fomentando la cooperación. [6]
Por lo general, las negociaciones entre una coalición de CBA y un desarrollador comienzan después de que se ha anunciado un proyecto, pero antes de la aprobación gubernamental. Sin embargo, hay ejemplos de requisitos legislativos de CBA vinculados a subsidios que imponen estándares de beneficio comunitario sobre terrenos dentro de distritos específicos. Por ejemplo, a los desarrolladores que participan en el proyecto Atlanta Beltline que optan por utilizar financiación por incremento de impuestos se les exige que incorporen los beneficios comunitarios a través de un acuerdo de desarrollo o financiación. [9]
El modelo de contrato de CBA permite que cada CBA en particular se adapte a las necesidades de la comunidad, el tamaño y el tipo de desarrollo propuesto y el poder de negociación relativo de los grupos comunitarios y el desarrollador. Los beneficios pueden ser proporcionados por el propio desarrollador, o un CBA puede exigir que el desarrollador imponga disposiciones de CBA a sus inquilinos, proveedores y contratistas. Por lo general, los CBA incluyen estándares de calidad laboral, programas de contratación local y requisitos de vivienda asequible. [6]
Otros beneficios incluyen, entre otros:
La gama de beneficios que ofrece un CBA se ha explorado ampliamente en la literatura académica [20] , así como en conferencias [21], en un esfuerzo por generar conciencia sobre los beneficios de los CBA para los desarrolladores, el gobierno local y las comunidades en dificultades.
Los grupos comunitarios deben considerar cómo se supervisará y hará cumplir cada disposición de un CBA. Aunque los compromisos financieros y otros beneficios únicos pueden ser bastante fáciles de supervisar, otros compromisos de los desarrolladores y los inquilinos, como los requisitos de salario digno y de contratación local, pueden estar vigentes durante décadas y requerir una supervisión a largo plazo. Para abordar esta cuestión, los CBA han incluido requisitos periódicos de presentación de informes y divulgación, mecanismos de investigación de quejas y disposiciones que establecen comités de supervisión. Cuando un CBA se incorpora a un acuerdo de desarrollo, las agencias gubernamentales también pueden desempeñar un papel en la supervisión de la implementación del CBA. [5]
Como un CBA es un contrato legalmente vinculante, [22] solo puede ser ejecutado por las partes que lo firmaron. Los CBA que se incorporan a los acuerdos de desarrollo pueden ser ejecutados por el gobierno, así como por los grupos comunitarios. [6] No hay jurisprudencia sobre la validez y ejecutabilidad de los CBA. El contrato similar a un CBA de 1993 de Donald Trump relacionado con el proyecto Riverside South de la ciudad de Nueva York fue objeto de una opinión de la División de Apelaciones de Nueva York en 2008, pero el tribunal sostuvo que los términos del contrato habían expirado. [23]
Aunque numerosos acuerdos de negociación colectiva han demostrado ser herramientas exitosas para mejorar el proceso de desarrollo económico, han surgido diversas críticas. Tal vez la crítica más importante sea que los acuerdos de negociación colectiva no ofrecen ninguna manera de garantizar que sean verdaderamente representativos de las necesidades y deseos de la comunidad. El acuerdo de negociación colectiva de Atlantic Yards , por ejemplo, ha sido criticado porque fue negociado por sólo un puñado de grupos comunitarios, todos los cuales reciben financiación del desarrollador, mientras que muchos otros grupos comunitarios fueron excluidos de las negociaciones. Un informe del Colegio de Abogados de la Ciudad de Nueva York también ha puesto en duda si los negociadores de los acuerdos de negociación colectiva lograrán acuerdos apropiados con los desarrolladores y si los acuerdos de negociación colectiva interferirán con el proceso de planificación. Varios problemas legales relacionados con las exacciones y las contraprestaciones también pueden debilitar la eficacia de los acuerdos de negociación colectiva. [24]
Se han negociado acuerdos de contratación pública para numerosos proyectos. El más conocido es probablemente el del Staples Center de Los Ángeles , que en general se ha considerado un éxito. [25] Otros proyectos que han tenido acuerdos de contratación pública incluyen el proyecto Goodwill de Dearborn Street en Seattle , el estadio Consol Energy Center (para el equipo de hockey Penguins ) en Pittsburgh , [26] el desarrollo residencial Bayview–Hunters Point de San Francisco , el proyecto de reurbanización Gates-Cherokee en Denver y el desarrollo Ballpark Village en San Diego . [27]
Los defensores del movimiento de beneficios comunitarios no han aceptado como legítimos los "CBA" de algunos proyectos. Por ejemplo, el "CBA" para el nuevo estadio de los Yankees no ha sido considerado un "verdadero" CBA porque fue negociado por funcionarios electos, no por grupos comunitarios. [3] El acuerdo incluía importantes beneficios comunitarios, como 28.000.000 de dólares en subvenciones y entradas gratuitas para organizaciones locales. [28] Sin embargo, el CBA no se ha implementado sin problemas. En 2009, el administrador anterior del fondo comunitario demandó a la organización benéfica comunitaria de los Yankees, alegando que el fondo había sido mal administrado. [29]
En preparación para los Juegos Olímpicos de Invierno de 2010 , la ciudad de Vancouver , Columbia Británica, Canadá, adjudicó un contrato a Millennium Development Corporation para construir su villa de atletas de 600.000 pies cuadrados (56.000 m2 ) y 600 unidades en el sureste de False Creek. Este desarrollo incluyó un CBA con objetivos de crear 100 puestos de trabajo para residentes del centro de la ciudad capacitados y de origen local y adquirir una meta de $15 millones en bienes y servicios del centro de la ciudad. También incluyó un fondo de legado de $750.000 para capacitar a los residentes del centro de la ciudad. [30] El CBA incluyó inversión y apoyo del Gobierno Federal Canadiense, el Gobierno Provincial de Columbia Británica, la Ciudad de Vancouver y Building Opportunities with Business Inner-City Society Building Opportunities with Business (una organización sin fines de lucro de desarrollo económico comunitario también conocida como BOB); estas partes colectivamente están reconocidas bajo el Acuerdo de Vancouver . [31] La CBA también recibió apoyo de Bell, VanCity, la Corporación Canadiense de Vivienda e Hipotecas y la Asociación Regional de Construcción de Vancouver. Building Opportunities with Business supervisó el uso de los fondos heredados, consiguió mano de obra y apoyó a los residentes del centro de la ciudad con capacitación y ayuda, mientras que la VRCA supervisó la capacitación de los residentes. Aunque la Villa Olímpica fue ampliamente criticada por exceder el presupuesto, en un informe de 2008 para la ciudad preparado por BOB se cita la creación de 120 puestos de trabajo con adquisiciones cercanas a los 50 millones de dólares. El informe también admite que el seguimiento de la actividad económica real del desarrollo fue difícil y que las adquisiciones no son exactas. Independientemente de la dificultad de seguimiento de las adquisiciones y el hecho de que el proyecto superó el presupuesto, la CBA se considera ampliamente un éxito.
Se puede encontrar un análisis de los acuerdos de beneficios comunitarios en "Resumen e índice de acuerdos de beneficios comunitarios", [32] publicado en línea en 2011 por el Centro de Derecho Público de la Facultad de Derecho de la Universidad de Tulane. [33]