Un contrato de arrendamiento con arrendatario a crédito (también conocido como "arrendamiento con arrendatario a crédito" ) es un método de financiación de bienes raíces . [1] [2] Un "arrendamiento con arrendatario a crédito" es un contrato de arrendamiento de un propietario a un inquilino que conlleva garantías suficientes de que los prestamistas percibirán que los flujos de efectivo de alquiler del contrato de arrendamiento son tan confiables como un bono corporativo. Esto generalmente requiere que el inquilino tenga un crédito excepcionalmente bueno (de ahí el nombre de "arrendamiento con arrendatario a crédito"), a menudo que la propiedad sea esencial para el inquilino (sede corporativa, una instalación de fabricación clave o similar) y obligaciones contractuales que aseguren que estos alquileres estarán entre las obligaciones más altas del inquilino. Por lo general, el contrato de arrendamiento se estructura como un contrato de arrendamiento neto triple , en el que un inquilino es responsable del seguro, los impuestos a la propiedad y la mayoría o la totalidad de los costos de reparación y mantenimiento. [2]
Cuando un propietario pide dinero prestado para financiar la propiedad, el prestamista necesita una garantía adecuada para prestarle al propietario que quiere comprar la propiedad. Si el propietario tiene un arrendatario comprometido que tiene un historial sobresaliente de pago puntual, entonces el prestamista está dispuesto a aceptar el compromiso del inquilino de pagar los pagos del alquiler al propietario para que pasen a través del propietario como garantía para el pago al prestamista. En otras palabras, si los pagos del alquiler del inquilino al propietario tienen la calificación crediticia de un bono, el prestamista aceptará ese bono sintético adeudado al propietario como garantía para un préstamo al propietario. En la financiación del inquilino a crédito, normalmente el préstamo del prestamista al propietario se estructura como una deuda sin recurso . [2]
Los contratos de arrendamiento con crédito pueden crearse en transacciones de venta con arrendamiento posterior o en nuevas transacciones de compra. [2]
Los préstamos de arrendamiento con inquilino a crédito suelen ser coterminales ( es decir , terminan al mismo tiempo) que el arrendamiento en sí. [2] Ocasionalmente, los arrendamientos con inquilino a crédito se organizan como arrendamientos netos dobles , lo que puede aumentar los retornos en efectivo para un propietario, pero aumentará su riesgo general, especialmente a medida que una propiedad envejece. [2]
Un "arrendatario a crédito" es un inquilino con un crédito excepcionalmente bueno, de modo que el prestamista del propietario tiene una gran seguridad de pago puntual del capital y los intereses. Un arrendatario a crédito es casi siempre una corporación con una calificación Aa o superior, un gran arrendatario regional o un arrendatario local con un crédito excelente que puede ser mejor que el de sus competidores nacionales. Solo las empresas más grandes son elegibles para el tratamiento de arrendatario a crédito por parte de los prestamistas. Un prestamista ofrecerá mejores condiciones de financiación para un desarrollo con una cierta cantidad de espacio alquilado previamente o actualmente arrendado a los arrendatarios a crédito. [2]