La expresión crisis inmobiliaria española o crisis inmobiliaria iniciada en 2008 se refiere al conjunto de indicadores económicos (fuerte caída del precio de la vivienda en España, escasez de crédito, etc.) que, con toda su gravedad en 2010, evidenciarían el deterioro de las expectativas inmobiliarias y de la industria de la construcción en España [1] en el contexto de una crisis económica global y la burbuja inmobiliaria en España. Tales indicadores serían, principalmente, el descenso de las unidades vendidas, la fuerte caída de los precios de la vivienda (más o menos pronunciada según la región) y el aumento del número de promotores y constructoras declaradas en quiebra o en dificultades financieras. España, sin embargo, no es el único país afectado. [2] La crisis se ha extendido a otros ámbitos, dando lugar a la crisis española de 2008-2014 .
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Desde aproximadamente 1985 la industria de la construcción española había experimentado una notable expansión. No fue sólo una burbuja económica clásica ; formó parte de la llamada burbuja inmobiliaria global , con la particularidad de que, en España, se convirtió en su locomotora económica estructural. Según algunos autores, [3] la información económica sesgada habría generado expectativas poco realistas de revalorización, aumento de precios y sobreoferta. El aumento de precios habría sido un fenómeno común a todos los países industrializados, aunque con variaciones regionales, [4] y habría sido paralelo a la expansión del crédito.
El fenómeno español se habría caracterizado por un notable aumento de la construcción de viviendas y un crecimiento sin precedentes de la deuda hipotecaria , así como por un aumento de la importancia de la construcción en el PIB y un aumento del empleo en el sector. Por otro lado, se produjo un aumento de los precios de la vivienda muy por encima del IPC . [5]
Artículo principal: Crisis de las hipotecas de alto riesgo
En otoño de 2006 se produjo una inflexión en el avance del crédito hipotecario y los precios comenzaron a bajar (cf. portada de la revista Inversión con un categórico "Sí, están bajando"). Los aceleradores de la crisis parecen haber sido varios. Entre los factores coyunturales parece estar la crisis hipotecaria iniciada en agosto de 2007 en Estados Unidos , que se tradujo en una contracción del crédito , y la continua subida del Euribor desde el BCE . Esto provocó un aumento de las cuotas hipotecarias, de las cuales el 98% correspondían a tipos de interés variables en España, hecho que podría haber tenido un impacto en el consumo [6] y, en cualquier caso, en la confianza de los consumidores. Por otra parte, la restricción del mercado de crédito habría dejado a las empresas constructoras sin financiación, con numerosas obras en curso, sin poder encontrar una fuente de crédito debido a las condiciones de refinanciación más estrictas [7] , agravando así la situación en un sector con una alto grado de apalancamiento .
Entre los factores estructurales se encuentran la especulación, el desajuste entre oferta y demanda , incapaz de hacer frente a los elevados precios de los inmuebles, así como la falta de flexibilidad del mercado inmobiliario, con dificultades para adaptarse rápidamente a los cambios del mercado (ya que hasta dos pueden pasar años entre el inicio de un proyecto y su venta), según algunos.
El empresario inmobiliario Eduardo Molet considera que el inicio de la crisis inmobiliaria en España fue el 30 de junio de 2006, coincidiendo con una carta que el Banco de España envió a todos los bancos amenazando con medidas drásticas si seguían concediendo hipotecas como lo hacían. había estado haciendo hasta entonces.
A finales de 2007, las noticias del sector inmobiliario español empezaron a describir los síntomas de lo que podría ser una crisis: caída de las licencias de obra, preventas, ventas e hipotecas. [8]
En el primer trimestre de 2008, las principales empresas constructoras experimentaron una reducción del 72% en sus ventas, [9] con unos ingresos de 20 millones de euros, frente a los 500 millones de euros del mismo periodo de 2007. Desde principios de 2008, la Los principales medios de comunicación habían pronosticado una grave crisis en el sector de la construcción, y la propia patronal del sector predijo reducciones de precios de alrededor del 8%. [10] Por su parte, el sector de compra y venta de suelo experimentó una fuerte contracción durante los primeros cuatro meses de 2008, con una caída de sus ventas cercana al 100%. [11] En concreto, se produjo una "caída" del mercado inmobiliario [12] en el contexto de la crisis financiera nacional e internacional. [13]
El pasado 15 de mayo, la Red Inmobiliaria Don Piso, una de las mayores inmobiliarias en pleno boom inmobiliario, con 400 oficinas propias o franquiciadas, cerró todas sus oficinas y despidió al 100% de su plantilla tras registrar un 66% caída en las ventas. [14]
Como colofón a la crisis, la principal empresa inmobiliaria del país ( Martinsa-Fadesa ) se declara en quiebra el 14 de julio, lo que supone la mayor suspensión de pagos de la historia económica de España. [15] La deuda del grupo se estima en más de 7.000 millones de euros. Las dos entidades financieras con más exposición a la suspensión de pagos de Martinsa-Fadesa fueron Caja Madrid , con 900 millones de euros y Banco Popular con 400 millones de euros.
Durante 2009 continuó agravándose la caída de las ventas [16] y de los precios [17] , lo que ahora es abiertamente reconocido por todos los implicados como un fuerte ajuste del mercado de la construcción.
La crisis inmobiliaria, en cualquier caso, se produjo en medio de una desaceleración económica generalizada, tanto a nivel internacional como en España , en lo que podría ser el inicio de una recesión económica . [18]
Como forma de fomentar el alquiler, el gobierno español proporcionó una serie de subsidios directos al alquiler, vigentes desde enero de 2008, [19] y ha acelerado las licitaciones para reactivar el sector a través de obras públicas. [20] Aunque los bancos y la industria de la construcción han sugerido que el gobierno debería actuar directamente sobre el sector para rescatarlo, llegando incluso a pedir el uso de la reserva de la Seguridad Social y del Fondo de Pensiones [21] ( puesto que la crisis financiera y la crisis inmobiliaria parecen estar entrelazadas), el gobierno, a través de su Ministro de Economía, rechazó la idea, afirmando que "el ajuste [de la industria de la construcción] no debe impedirse artificialmente". [22] Asimismo, se ha sugerido que las viviendas gratuitas deberían convertirse en viviendas protegidas.
Entre las principales consecuencias se encuentran un aumento del desempleo [23] y la consiguiente contracción del consumo. Asimismo, el sector de la construcción se ve afectado, cerrando hasta la mitad de las agencias inmobiliarias [24] y provocando la quiebra de un gran número de empresas constructoras [25] , provocando también enormes dificultades a los consorcios inmobiliarios. [26]
Desde el punto de vista financiero y bancario, el colapso inmobiliario español comprometió la estabilidad de las entidades financieras, provocando fusiones para garantizar la supervivencia de algunas de ellas, [27] obligando a otras a bloquear el reembolso de las inversiones de determinados fondos inmobiliarios [ 28] e incluso convertir bancos y cajas de ahorros en improvisadas agencias inmobiliarias. [29]
La primera entidad financiera española en serias dificultades a causa de la crisis inmobiliaria fue Caja Castilla-La Mancha , que fue intervenida por el Banco de España el domingo 29 de marzo de 2009, siendo destituida toda su gestión y cubiertos los depósitos del banco por el Fondo de Garantía de Depósitos para cubrir la falta de liquidez. [30]
Desde 2007, el pico de la burbuja, los precios han seguido cayendo. Durante 2009, según el Banco de España , cayeron un 12% respecto a 2007. [31] El número de operaciones de compraventa también siguió cayendo en picado. [32]
Algunos autores pedían la creación de un banco malo , como ha hecho Alemania , que debería ser asumido por el Estado. "Es el modelo sueco . La burbuja inmobiliaria estallaría. Los precios de los apartamentos bajarían, ya que se ajustarían a la demanda real y los balances de los bancos podrían sanearse". El problema es que aumentaría el déficit estatal, aunque se podrían utilizar los 99.000 millones previstos para el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB). [33]
Las disposiciones exigidas por el Banco de España , de que tras dos años de impago de viviendas o terrenos sin terminar, se debe conceder el 100% del crédito, pueden no ser realistas ya que "Los terrenos en el centro de las ciudades siempre valen dinero. Esto La norma no tiene sentido", afirma Juan Ramón Quintás, presidente de la Confederación Española de Cajas de Ahorros . Sin embargo, el Banco de España sabe que no puede relajarse demasiado porque se le acusaría de laxitud, pero tampoco puede endurecerse demasiado, porque podrían caer demasiadas entidades. Ese fue el dilema en el primer trimestre de 2010. [34]
Además, el aumento de la oferta ha provocado una caída en el precio de los apartamentos en alquiler, durante 23 meses consecutivos según estadísticas de febrero de 2010, [35] lo que ejerció una presión adicional sobre los precios de compra y venta. [36]
En el primer trimestre de 2014, según la Sociedad de Tasación , se esperaba que la vivienda cayera un 5% ante las escasas ventas. [37]
Uno de los problemas más graves, derivado de la crisis inmobiliaria, es el número de desahucios (unas 178.000 ejecuciones hipotecarias durante el trienio 2007-2009, frente a 47.379 en el trienio anterior). Cinco Días calcula que en 2010 se esperaban que se sumaran otras 180.000 ejecuciones hipotecarias. El CGPJ señala que las cifras son engañosas, ya que una misma solicitud puede implicar la subasta de varios inmuebles, por lo que "el incremento detectado puede ser aún más alarmante".
El problema, originado en la ley hipotecaria española, es que el propietario desahuciado por impago ve cómo su vivienda es subastada, vendida y debe seguir pagando la hipoteca de la vivienda que no es de su propiedad. En el 90% de los casos, las agencias inmobiliarias de los bancos acreedores participan en las subastas y acaban adjudicándose las viviendas a precio de ganga. La ley hipotecaria les permite adquirir la propiedad por el 50% del precio de la subasta pública si ésta queda desierta, pero aún tienen que pagar al banco la hipoteca pendiente.
La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) señala que la realidad jurídica "abusiva y coercitiva se enmarca en una situación de asistencia permanente del Estado al sector bancario" y que, en En caso de impago, la recuperación del inmueble hipotecado por parte del banco "conlleva automáticamente la cancelación de toda deuda", como ocurre en otros países europeos y en Estados Unidos, donde, si no se puede pagar, se entrega el inmueble y la deuda queda cancelada. A esto se le llama " dación en pago ". [38] [39] [40]
En el primer trimestre de 2011 se llevaron a cabo 15.491 desahucios en España. [41]
Las medidas adoptadas hasta ahora por el Gobierno español no han podido afrontar la crisis inmobiliaria española de 2008. La supresión del Ministerio de Vivienda estuvo relacionada con este fracaso y a principios de 2010 el Ministerio de Fomento se propuso acompañar al sector. en su paulatina normalización, creándose una Comisión de Trabajo para la promoción del Sector Inmobiliario . [42] El gobierno acordó reducir el IVA para las viviendas nuevas con el fin de ayudar a los bancos a llevar al mercado el inmenso stock de viviendas propiedad de promotores y constructores, [43] pero no es efectivo. [44] Algunas comunidades introducen la deducción por la adquisición de viviendas nuevas en la declaración del IRPF en los tramos autonómicos con el fin de ayudar a bancos, promotores y constructores ante el inmenso stock que queda vacío. [45]
Las variables poblacionales y ocupacionales tienen un impacto radical en la demanda de vivienda. La disminución del número de habitantes (debido a la disminución de la inmigración, al aumento de la emigración y a la caída de la tasa de natalidad) reduce significativamente la demanda de vivienda. El aumento del desempleo anula las expectativas de emancipación o cambio de vivienda de las generaciones jóvenes o maduras. El mercado inmobiliario sufre la pérdida de estos clientes tradicionales.
En octubre de 2011 el INE publicó datos sobre el descenso de la población española en 27.771 habitantes de enero a julio de 2011. También hizo públicos los datos sobre la proyección demográfica de España para la próxima década, que prevé, de continuar la tendencia demográfica, un descenso del 1,2% de la población hasta 2021, es decir, un descenso de más de 500.000 habitantes, quedando a esa fecha en 45,6 millones de habitantes. [46]
Para José Luis Jimeno, experto inmobiliario y presidente de la consultora inmobiliaria Noteges, el boom nunca volverá y una de sus principales causas es el factor demográfico: "Los baby boomers españoles fueron en masa al ejército, luego a la universidad y luego comprar una casa", pero esta situación se habría acabado hace años, y la tasa de natalidad en España se ha estancado. Además de la opinión de Jimeno, la inmigración también se ha estancado e incluso hay una nueva emigración en busca de trabajo. [47]
El fuerte crecimiento del desempleo en España ha tenido un claro impacto en la demanda de vivienda. Según la Encuesta de Población Activa del primer trimestre de 2011, el número de desempleados en el país fue de 4.833.700, con una tasa de desempleo del 20,89%. [48] Desde 2009, España tiene la tasa de desempleo más alta del primer mundo (ver Lista de países por tasa de desempleo ). La tasa de paro juvenil en España es del 43,61%. [49]
La crisis hipotecaria se agravó en 2012, tanto por el deterioro de las entidades financieras españolas como por el aumento del número de desahucios y el dramático número de suicidios provocados por los desahucios. [50] [51] [52] [53] [54] [55] [56] [57] [58] [59]
La concesión de préstamos de alto riesgo ha supuesto reformas, fusiones, rescates y numerosas nacionalizaciones de cajas de ahorros ( Caja Castilla-La Mancha , CajaSur , Caja Mediterráneo (CAM, Novacaixagalicia , Caixa Catalunya , Unnim y Bankia ). [60] [61] [62] [63] [64] [65]
La Abogado General del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, Juliane Kokott , considera, en el dictamen hecho público el jueves 8 de noviembre de 2012, que la legislación española en materia de desahucios vulnera la Directiva 93/13 de la Unión Europea. La ley española permitiría introducir cláusulas consideradas abusivas en los contratos de préstamos hipotecarios establecidos por los bancos y que, en caso de incumplimiento, desembocarían en la ejecución forzosa del desalojo. Este informe se basa en la demanda presentada por Mohamed Aziz contra el banco CatalunyaCaixa tras ser desalojado por la fuerza de su vivienda en 2011. [66] [67] [68]
La crisis económica en España y el aumento del número de desahucios -400.000 entre 2007 y 2012-, junto con una serie de suicidios, ha llevado al Consejo General del Poder Judicial a instar a reformas. [69] También los 46 jueces decanos están pidiendo la modificación de la norma para evitar el abuso de desalojos y la corrupción. [70] Ante el suicidio de Amaia Egaña el 9 de noviembre de 2012, el juez decano de Baracaldo, Juan Carlos Mediavilla, instó a acometer cambios en la legislación en materia de desahucios para evitar nuevas "tragedias". [71]
Rafael Correa , presidente de Ecuador , durante su visita a España en marzo de 2012, criticó la ley hipotecaria española afirmando que irrespetaba los derechos humanos y mostraba la supremacía del capital sobre los seres humanos. El grupo de ecuatorianos residentes en España es de unos 360.000 de los cuales 15.000 se han visto afectados por la crisis hipotecaria española. [72]
Las firmas de hipotecas en España alcanzaron su punto máximo en 2006, desde entonces han ido cayendo de forma constante. En 2012, se firmaron 274.715 préstamos para la compra de una vivienda, el nivel más bajo desde que estalló la burbuja inmobiliaria en 2007. La caída es del 32,74% en 2012 con respecto a 2011. [73] Las perspectivas para 2013 siguen siendo sombrías en general, ya que Una serie de factores inciden en el estancamiento de la demanda de vivienda: elevado desempleo (más del 25%), dificultad de financiación, previsible aumento de los tipos de interés, aumento de los impuestos sobre la vivienda y fin del crédito fiscal sobre la vivienda, aumento del alquiler , posible influencia del banco malo -Sareb- , datos de población -baja natalidad y emigración-. [74] Autores como Borja Mateo indican que el estancamiento continuará y los precios seguirán bajando unos años más. [75] [76] [77] [78]
El 14 de marzo de 2013, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dictaminó que las leyes españolas sobre desahucios no garantizan a los ciudadanos una protección suficiente contra las cláusulas abusivas en las hipotecas y, por tanto, violan la legislación de la UE, en concreto la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril. , 1993 sobre protección del consumidor. La sentencia del Tribunal Europeo de Luxemburgo se dicta en respuesta a una cuestión planteada por el Juzgado de lo Mercantil de Barcelona, en concreto por el juez José María Fernández Seijo, a petición del abogado Dionisio Moreno, [79] ante la imposibilidad de paralizar un desalojo según la legislación española. Según la sentencia, los desahucios pueden ser paralizados por el juez cumpliendo la citada normativa comunitaria. [80] [81] [82] [83]
A finales de 2013 el precio de la vivienda habría acumulado una caída del 45% desde el inicio de la crisis en 2007, considerando también que el coste de la vivienda no habría tocado suelo. [84] España fue el país del mundo donde los precios de la vivienda cayeron más. En el tercer trimestre de 2013 el valor de los apartamentos en España cayó un 9,46% respecto al tercer trimestre de 2012. [85]
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea en sentencia del jueves 17 de julio de 2014 declaró que la reforma de la ley hipotecaria aprobada por el Partido Popular en 2013 viola los derechos humanos . La sentencia señala que la ley es contraria al artículo 47 de la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea , relativo al derecho a la tutela judicial efectiva, y en concreto a la Directiva 93/13 en materia de consumo, y señala que no suspender el procedimiento hipotecario en el caso de una demanda ante el tribunal mercantil es contrario al Derecho comunitario . [86]
En junio de 2014, el precio de la vivienda habría acumulado una caída del 6,6% respecto a junio de 2013. [87] La firma de hipotecas en marzo registró una caída en 2014 del 32,4%, lo que suma 45 meses de caídas. [88] Según el Consejo General del Notariado, el número de viviendas vendidas, con altibajos, se mantiene en cifras medias similares a meses anteriores. [89]