La Reserva de Tierras Agrícolas (ALR) de Columbia Británica es un conjunto de tierras donde la agricultura está designada como uso prioritario. [1] Se fomenta la agricultura y se restringen los usos no agrícolas. [1] [2] : 16
La ALR fue establecida por el gobierno del Nuevo Partido Demócrata de Columbia Británica de Dave Barrett en 1973 para preservar las limitadas tierras agrícolas de la provincia de la urbanización. [3] : 1–5 El ALR cubre 4,6 millones de hectáreas (46 mil kilómetros cuadrados, equivalentes a 18 mil millas cuadradas), o alrededor del 4,9% de la superficie terrestre de Columbia Británica. [2] : 73 [4]
Hay seis regiones administrativas de ALR: Costa Sur, Interior, Isla, Kootenay, Norte y Okanagan. [1]
Las exenciones fiscales se aplican a las propiedades en el ALR y han surgido cuestiones de equidad entre los contribuyentes. [5]
El ALR cubre 4,6 millones de hectáreas (11,4 millones de acres). [4] : 18 Comprende el 4,9% de la superficie terrestre de 94,6 millones de hectáreas de Columbia Británica. [4]
Menos de una cuarta parte de la tierra en el ALR son tierras agrícolas de primera calidad (1,1% de la superficie terrestre de Columbia Británica), donde las tierras agrícolas de primera categoría se clasifican en las clases 1 a 3 del estudio del Inventario de Tierras de Canadá (CLI). [2] : 17 [3] : 1 [6] Aproximadamente tres cuartas partes de la tierra total de BC se encuentran por encima de los mil metros de altura, y la geografía montañosa de la provincia significa que una proporción relativamente pequeña de su tierra tiene capacidad agrícola. [3] : 2
Aproximadamente el 46% de las tierras ALR son de propiedad privada y el 54% son de propiedad pública (gobierno provincial, municipal o federal). [2] : 18
Antes de 1973, se estima que cada año se perdían entre 4.000 y 6.000 hectáreas de tierras agrícolas de primera calidad debido a la urbanización en Columbia Británica. [3] : 3 El reconocimiento de que la provincia tenía tierras cultivables limitadas y la preocupación por la seguridad alimentaria llevaron al gobierno provincial a introducir la Ley de la Comisión de Tierras el 18 de abril de 1973, que creó la Comisión de Tierras Agrícolas (ALC) y estableció la Reserva de Tierras Agrícolas. (ALR). [4] [3] : 1-3
Los límites del ALR se basan en las características naturales del terreno y su clima. [7] [8] Todos los terrenos de las Clases 1 a 4 del estudio del Inventario de Tierras de Canadá (CLI) que aún no estaban desarrollados se incluyeron en el ALR. [3] : 3, 10 (Las tierras agrícolas de primera calidad se clasifican en las Clases 1-3 del CLI, mientras que las tierras de la Clase 4 son marginales para cultivos extensivos). [3] : 1 [6] [9] : Clase 5–9 [10] Las tierras 5 y 6 se incluyeron si podían usarse efectivamente junto con las tierras de Clase 1 a 4, y las tierras de Clase 7 se incluyeron si su exclusión podría permitir la intrusión no deseada de usos incompatibles en áreas agrícolas. [7] [3] : 11 (La tierra de las Clases 5 y 6 es adecuada sólo para cultivos forrajeros perennes o pastoreo natural, mientras que la tierra de la Clase 7 no tiene capacidad agrícola). [3] : 1, 12 [6]
Comenzando con mapas CLI y obteniendo aportes de gobiernos locales y audiencias públicas, el ALC identificó 4,7 millones de hectáreas para ser incluidas en el ALR. [3] Desde el principio se tomó conciencia de que en algunas áreas (partes de la isla de Vancouver, por ejemplo) la información CLI podría mejorarse. [3] : 12 Entre 1980 y 1984, la Comisión llevó a cabo una revisión exhaustiva de los límites de zonificación del ALR, utilizando nuevos mapas e información del suelo. Se prestó especial atención a la isla oriental de Vancouver. [11]
Se excluyó del ALR suficiente terreno para permitir unos cinco años de crecimiento urbano. [3] : 9 Las tierras del gobierno federal se incluyeron en el ALR si sus características biofísicas justificaban su inclusión, pero las regulaciones del ALR no se aplican a las tierras del gobierno federal. [3] : 10–11
La ALR es administrada por la Comisión de Tierras Agrícolas (ALC), que consta de una junta directiva de 11 a 19 miembros designados por el Ministro de Agricultura y Alimentación. [2] : 12 La zonificación territorial restrictiva se utiliza para proteger las tierras agrícolas, y las decisiones de zonificación del ALC tienen prioridad sobre los estatutos de uso de la tierra de los gobiernos locales. [12] : 120 La ALC toma decisiones principalmente sobre la remoción (exclusión) o adición (inclusión) de tierras; subdivisión; y uso de la tierra no agrícola. [3] : 17 [2] : 10, 30–31 Las decisiones se basan en cómo una solicitud respalda el mandato de la ALC "preservar las tierras agrícolas" y "fomentar la agricultura en tierras agrícolas". [13]
La función principal de la ALC era preservar las tierras agrícolas, pero la legislación original también le dio la responsabilidad de establecer cinturones verdes, bancos de tierras y reservas de tierras para parques. Esta responsabilidad fue eliminada en 1977. (La ALC tuvo que comprar (o adquirir) estas tierras antes de su designación. Por el contrario, las tierras en el ALR se podían determinar sin necesidad de compra utilizando herramientas de zonificación tradicionales.) [3] : 7
En 1988, los campos de golf se convirtieron en un uso de suelo permitido, pero después de 1992 volvieron a requerir aprobación. [3] : 15 [14] : 194
El 29 de mayo de 2014, el gobierno liberal de Christy Clark en Columbia Británica dividió la ALR en dos zonas: Zona 1 (isla, Okanagan, costa sur) y Zona 2 (norte, Kootenay, interior). [15] Las regulaciones ALR fueron vistas como una carga para los agricultores que poseían tierras agrícolas de mala capacidad. [14] : 192 Para dar a los propietarios de la Zona 2 más flexibilidad para obtener ingresos no agrícolas de sus tierras, los factores de decisión de uso de la tierra de la Zona 2 de la ALC se ampliaron para incluir valores económicos, culturales y sociales. [16] [14] : 191–193 [16] El 20 de noviembre de 2018, el primer ministro del NDP, John Horgan, revirtió la división de la Zona 2, devolviendo el ALR a una sola zona según los criterios originales. [15] [14]
A partir de septiembre de 2020, los propietarios privados ya no podían solicitar directamente al ALC la retirada de sus tierras del ALR. [17] Aunque los propietarios privados de tierras pueden solicitar dicha remoción a su gobierno local, deben confiar en que el gobierno local presente la solicitud de remoción. [18] [19]
Independientemente de que sus tierras se utilicen o no para la agricultura, existe una exención de impuestos del 50 % para los propietarios de tierras de ALR en relación con los impuestos escolares, hospitalarios y otros impuestos a la propiedad (por ejemplo, los impuestos TransLink en Metro Vancouver). [5] : 5 [20] [21] Un estudio de la Universidad Politécnica de Kwantlen señala que esta exención fiscal fomenta la propiedad , pero no el cultivo, de tierras ALR. [22] : 6
Un estudio del área del Gran Vancouver (Metro Vancouver) encuentra que los principales beneficiarios de la exención son las propiedades en el ALR clasificadas como "Residencial". [5] : 6 Dado que estas propiedades no se utilizan para la agricultura, el estudio recomienda la eliminación de la exención para mantener la equidad entre los propietarios de terrenos residenciales dentro y fuera del ALR. [5] : 6
El impuesto a la propiedad tiende a ser más bajo en las tierras ubicadas dentro del ALR, incluso si la tierra no está cultivada. Esto se debe a que una propiedad se evalúa en función del valor de mercado del terreno teniendo en cuenta su "mayor y mejor uso" y valores de propiedad rural comparables. El mayor y mejor uso de una propiedad está limitado por las restricciones de subdivisión y uso del suelo del ALR. Por lo tanto, los terrenos dentro del ALR generalmente tienen un valor más bajo, incluso cuando están divididos en zonas residenciales, comerciales o industriales. [5] : 11 Un estudio para Metro Vancouver encontró que para una propiedad de 5 acres evaluada como residencial en Langley (que no tiene "estatus de granja") que paga $13,656 en impuestos a la propiedad, una propiedad comparable evaluada como residencial en el ALR pagar $3,880 en impuesto a la propiedad. [5] : 11–12 El estudio señala que han surgido cuestiones de equidad entre los contribuyentes, ya que los usos residenciales y comerciales dentro del ALR crean demanda de servicios que son financiados por los gobiernos locales a través de impuestos a la propiedad (servicios públicos, tránsito, policía, bomberos y emergencia). servicios). [5] : 3
Las estructuras y los usos comerciales e industriales relacionados con la agricultura están restringidos, pero están permitidos en el ALR para brindar oportunidades económicas relacionadas con la agricultura a los agricultores. [23] [24] Un informe de 2020 preparado para el gobierno de Columbia Británica recomendó reservar hasta un máximo de un cuarto del uno por ciento de las tierras ALR de la provincia para crear una nueva categoría de tierras agrícolas-industriales. [25] [26] Para contrarrestar las preocupaciones sobre permitir estructuras en tierras agrícolas cultivables, las tierras convertidas tendrían un suelo de baja calidad y no serían adecuadas para la agricultura ( CLI Clases 4-7). [25] : 12, 73, 74 [26]
En 2022, se modificaron las regulaciones de ALR para promover la industria de tecnología agrícola al permitir cultivos cultivados en estantes apilados verticalmente. El cambio tenía como objetivo reducir los costos de energía y las emisiones de gases de efecto invernadero, mejorar la eficiencia agrícola y ayudar con la escasez de mano de obra. [27] [28]
Miles de agricultores protestaron por la creación de la ALR porque se oponían a las restricciones que impone la ALR sobre lo que los propietarios pueden hacer con sus propias tierras. [29] Las restricciones interfieren con sus derechos de propiedad privada y, por lo tanto, reducen el valor de la tierra. Cuarenta años después, el apoyo entre agricultores y ganaderos se hizo más generalizado, aunque no incondicional, según el director ejecutivo del Consejo de Agricultura de Columbia Británica. [30]
En 2017, un concejal de la ciudad de Richmond dijo que no quería "casas grandes en granjas pequeñas". [31] Las llamadas "casas monstruosas" se estaban construyendo en los terrenos de ALR de Richmond, donde el tamaño promedio de las casas aumentó a 12,087 pies cuadrados en 2015, en comparación con 7,329 en 2010. [31] El ex presidente de ALR, Frank Leonard, dijo que las casas "monstruosas" son un gran problema en algunas áreas como Richmond, ya que las tierras agrícolas "esencialmente se pierden" cuando alguien compra un terreno ALR y construye "una mansión de 10,000 pies cuadrados más una cancha de tenis, una piscina y dependencias". [32] Además, si bien los estatutos de uso de la tierra no permiten hoteles en tierras agrícolas, hubo informes de la construcción de grandes edificios en Richmond que eran esencialmente hoteles privados de lujo. [33] [31]
En respuesta, en 2018 el gobierno provincial introdujo un límite de tamaño de 500 metros cuadrados (aproximadamente 5400 pies cuadrados) para la residencia principal construida en el ALR. [34] La Asociación de Propietarios de Tierras Agrícolas de Columbia Británica se opuso a la ley diciendo que el gobierno no los consultó adecuadamente y que un límite de 500 metros cuadrados no permitiría suficiente espacio para lo que a menudo son empresas familiares. [35] Posteriormente se suavizaron las restricciones de modo que, a partir del 31 de diciembre de 2021, además de una residencia principal con una superficie de 500 m 2 o menos, a los propietarios se les permitió una residencia con una superficie total de 90 m 2 o menos (186 m 2 en una propiedad de 40 hectáreas o más), si lo permite el reglamento del gobierno local. [36] [37] : 2–3 Además, se podría ubicar una suite secundaria en la residencia principal. [37] : 7, 16 Además, se eliminó el requisito de que el propietario del terreno o los familiares directos deban utilizar residencias adicionales. [38] Como antes, la ALC podría aprobar residencias adicionales si fueran para uso agrícola. [34] [38]
Un informe de investigación de 2016 del periódico The Globe and Mail encontró que a medida que los precios de las propiedades agrícolas suburbanas se dispararon junto con el mercado inmobiliario residencial de Vancouver, aumentaron las ventajas fiscales de las propiedades ALR. [33] El estudio encontró diferencias significativas entre los precios de mercado y las valoraciones provinciales de 122 propiedades examinadas. En un ejemplo, una propiedad ubicada en el ALR pagó alrededor de $5,300 en impuestos a la propiedad, mientras que una propiedad residencial en el mismo municipio con el mismo valor de mercado pagaría aproximadamente $77,000. [33] El artículo también destacó una exención fiscal asociada con el nuevo impuesto provincial del 15% sobre bienes inmuebles adquiridos por compradores extranjeros. El impuesto se aplica únicamente al precio de venta de la masía, mientras que la compra del terreno ALR está libre de impuestos. [33]
Se ha criticado la inconsistencia en cómo se aplican las políticas agrícolas, en términos de trato especial para los productores de vino y otros productos alcohólicos. En un caso, un agricultor que quería servir los productos de su granja en un restaurante necesitaba producir alcohol, ya que el servicio de alimentos y bebidas está permitido en el ALR si la granja produce un producto alcohólico. [39] : 6–7 [40] [41] [42] [43]
{{cite journal}}: Mantenimiento CS1: DOI inactivo a partir de abril de 2024 ( enlace )Richard Bullock, presidente de la Comisión de Tierras Agrícolas, dijo: "Los agricultores han aceptado que la ALR llegó para quedarse". En una gira por la provincia poco después de asumir la comisión de tierras en 2010, Bullock dijo que estaba asombrado al encontrar que el sentimiento pro-ALR era "casi universal. La gente quiere que hagamos lo correcto".