La Reserva Agrícola es una zona de uso de la tierra designada en el condado de Montgomery, Maryland . La zona de 93.000 acres (380 km2) fue creada en 1980 por el Consejo del Condado de Montgomery para preservar las tierras agrícolas y el espacio rural en la parte noroeste del condado. El programa de protección de tierras agrícolas ha sido caracterizado como "el programa más famoso, más estudiado y más emulado" de su tipo en los Estados Unidos. [1]
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Los residentes del condado y los planificadores gubernamentales comenzaron a notar la pérdida de tierras agrícolas y espacios abiertos ya en la década de 1950, asociada con el aumento de la suburbanización después de la Segunda Guerra Mundial . [2] La demanda general de viviendas en la región estaba haciendo que las tierras agrícolas fueran cada vez más atractivas para los desarrolladores , y el aumento de los valores de las propiedades alentó a muchos agricultores a vender. Aproximadamente la mitad de las tierras agrícolas del condado se convirtieron en propiedad no agrícola en la década de 1960. [2] : 12 La Comisión de Planificación y Parques de Maryland-Capital Nacional notó una pérdida de 18,768 acres (75,95 km 2 ) de tierras agrícolas durante un período de 8 años en la década de 1970, un promedio de 2,346 acres / año. [2] : 14
Tras los estudios realizados por un grupo de trabajo del condado y un debate público, el Consejo estableció el Plan Maestro de Espacios Abiertos Agrícolas y Rurales en 1980. [3] : 188–9 [4] Los objetivos generales de la zona agrícola son preservar las granjas, los suelos productivos y un estilo de vida. Busca preservar las tierras agrícolas a través de:
El gobierno del condado identificó dos áreas contiguas en su región norte que definirían los límites exteriores de la zona agrícola. La primera área, cerca de las ciudades de Poolesville y Barnesville , tenía 110.000 acres (450 km2 ) y contenía la mayor parte de las tierras agrícolas contiguas. La segunda área, al este de Olney , tenía 26.000 acres (110 km2 ) y tenía algunas tierras agrícolas, pero estaba fragmentada con subdivisiones residenciales. Sin embargo, el condado decidió que algunas de las tierras agrícolas y espacios abiertos restantes en esta área podrían conservarse si se agrupaba el desarrollo residencial futuro. [3] : 190–191
La legislación de 1980 autorizó al gobierno del condado a definir una Zona de Transferencia de Densidad Rural dentro de la Reserva Agrícola, en la que el desarrollo de nuevas viviendas se limita a una casa por cada 25 acres (100.000 m2 ) . Anteriormente, la densidad permitida era una casa por cada 5 acres (20.000 m2 ) . El Consejo del Condado compensó a los propietarios de propiedades rurales por su pérdida de capacidad de desarrollo, mediante la creación de un derecho de propiedad legal llamado Derecho de Desarrollo Transferible (TDR). El consejo asignó un TDR por cada cinco acres de tierra rural en el área designada. Un TDR podría venderse a alguien que quisiera construir en otra parte del condado, con una densidad mayor de la que se permitiría en esa zona no rural. [5] [6]
Los planificadores del condado de Montgomery estimaron que entre 1981 y 2007 se produjeron transacciones que separaron 9.700 TDR de propiedades de la zona agrícola. Aproximadamente dos tercios de esos derechos se transfirieron a proyectos de desarrollo de áreas receptoras en otras partes del condado. El condado creó un grupo de trabajo en 2001 para analizar y facilitar las transacciones entre propiedades "proveedoras" y áreas receptoras. [7]
En 2008, el condado estableció un Programa de Terminación de Lotes de Construcción como una medida adicional para abordar la fragmentación de las tierras agrícolas. [8] El programa autoriza la creación de servidumbres en lotes donde el programa TDR puede no ser aplicable, para restringir los usos no agrícolas de la tierra en la zona de reserva. Similar en concepto a un TDR, la servidumbre crea un crédito comercializable para un propietario de tierras y elimina el derecho a construir una unidad de vivienda en un lote. El propietario de tierras puede vender el crédito a un desarrollador para su uso en otra zona designada dentro del condado. El programa ha preservado 1,025 acres (4.15 km 2 ) de tierras agrícolas a partir de 2016. [9]
Según un grupo de defensa, la reserva ofrece los siguientes beneficios:
Entre los desafíos para mantener el carácter de la Reserva Agrícola, se encuentran varios enumerados por un grupo de defensa local: los altos costos de operar una granja en el condado de Montgomery; el mayor desarrollo de instalaciones privadas (por ejemplo, escuelas privadas); y el desarrollo de nuevas carreteras. [11]