stringtranslate.com

Relación deuda-ingresos

En el sector hipotecario, la relación deuda-ingreso ( DTI ) es el porcentaje del ingreso bruto mensual de un consumidor que se destina al pago de deudas. (Hablando con precisión, la DTI a menudo cubre más que solo deudas; también puede incluir capital, impuestos, tarifas y primas de seguros. Sin embargo, el término es una frase hecha que sirve como una abreviatura conveniente y bien entendida). Hay dos tipos principales de DTI, como se analiza a continuación.

Dos tipos principales de DTI

Los dos tipos principales de DTI se expresan como un par utilizando la notación (por ejemplo, 28/36).

  1. El primer DTI, conocido como ratio front-end , indica el porcentaje de ingresos que se destina a los costos de la vivienda, que para los inquilinos es el monto del alquiler y para los propietarios es PITI ( capital e intereses de la hipoteca , prima del seguro hipotecario [cuando corresponda], prima del seguro contra riesgos , impuestos a la propiedad y cuotas de la asociación de propietarios [cuando corresponda]).
  2. El segundo DTI, conocido como ratio back-end , indica el porcentaje de ingresos que se destina a pagar todos los pagos de deuda recurrentes, incluidos aquellos cubiertos por el primer DTI y otras deudas como pagos de tarjetas de crédito , pagos de préstamos de automóviles, pagos de préstamos estudiantiles, pagos de manutención de hijos, pagos de pensión alimenticia y sentencias judiciales. [1]

Ejemplo

Si el prestamista requiere una relación deuda-ingreso de 28/36, entonces, para calificar a un prestatario para una hipoteca, el prestamista seguiría el siguiente proceso para determinar qué niveles de gastos aceptaría:

Límites de DTI utilizados para calificar a los prestatarios

Estados Unidos

Préstamos conformes

En Estados Unidos, para los préstamos conformes , los siguientes límites son actualmente típicos:

Préstamos no conformes

En la década de 2000, los límites de ratios atrasados ​​de hasta 55 se hicieron comunes para los préstamos no conformes , a medida que la industria financiera experimentaba con créditos más flexibles, con términos y mecanismos innovadores, impulsados ​​por una burbuja inmobiliaria . El negocio hipotecario experimentó un cambio cuando la industria bancaria hipotecaria tradicional se vio ensombrecida por una infusión de préstamos del sistema bancario paralelo que eventualmente rivalizó con el tamaño del sector financiero convencional. La crisis de las hipotecas de alto riesgo produjo una corrección del mercado que revisó nuevamente a la baja estos límites para muchos prestatarios, lo que refleja un ajuste predecible del crédito después de la laxitud de la burbuja crediticia . La financiación creativa (que implica ratios más riesgosos) todavía existe, pero hoy en día se otorga con una calificación de clientes más estricta y sensata.

Límites históricos

El negocio de prestar y pedir dinero prestado ha evolucionado cualitativamente en la era posterior a la Segunda Guerra Mundial. No fue hasta esa época que la FHA y la VA (a través del GI Bill ) lideraron la creación de un mercado masivo de hipotecas amortizadas a tasa fija a 30 años. No fue hasta la década de 1970 que la persona trabajadora promedio tenía saldos en tarjetas de crédito (más información en Tarjeta de crédito#Historia ). Por lo tanto, el límite DTI típico en uso en la década de 1970 era PITI<25%, sin límite codificado para la segunda relación DTI (la que incluye tarjetas de crédito). En otras palabras, en la notación actual, podría expresarse como 25/25, o quizás más exactamente, 25/NA, con el límite NA dejado a la discreción de los prestamistas caso por caso. En las décadas siguientes, estos límites aumentaron gradualmente, y el segundo límite se codificó (coincidiendo con la evolución de la calificación crediticia moderna ), a medida que los prestamistas determinaban empíricamente cuánto riesgo era rentable. Este proceso empírico continúa hoy en día.

Canadá

El Instituto Vanier de la Familia mide la deuda en relación con los ingresos como la deuda familiar total en relación con los ingresos netos. Se trata de una relación diferente, porque compara una cifra de flujo de caja (ingreso anual después de impuestos) con una cifra estática (deuda acumulada), en lugar de compararla con el pago de la deuda, como se indicó anteriormente. El Instituto informó el 17 de febrero de 2010 que la familia canadiense promedio debe $100.000, por lo que tiene una deuda en relación con los ingresos netos después de impuestos del 150% [7].

Reino Unido

El Banco de Inglaterra (a partir del 26 de junio de 2014) implementó un multiplicador de deuda a ingresos para las hipotecas de 4,5 (una hipoteca de consumo puede ser 4,5 veces el tamaño del ingreso anual), en un intento de frenar el rápido aumento de los precios de la vivienda. Anteriormente, se confiaba en estándares internos para evaluar el riesgo de impagos; sin embargo, a raíz de la crisis financiera de 2008, se decidió que el riesgo de contagio entre mercados inmobiliarios era demasiado grande como para confiar únicamente en la regulación voluntaria. [8]

Véase también

Referencias

  1. ^ "Análisis de la relación deuda-ingreso". Compra/venta de viviendas . About.com . Archivado desde el original el 2008-07-06 . Consultado el 2006-04-11 .
  2. ^ "Guía de ventas de Fannie Mae". Archivado desde el original el 12 de noviembre de 2020.
  3. ^ David Sirota, PhD (2006). Finanzas inmobiliarias (11.ª ed.). Dearborn Press.
  4. ^ HUD, CARTA DEL HIPOTECARIO 2005-16
  5. ^ "Relación deuda-ingreso: ¿Importa algo en los préstamos VA?". 3 de abril de 2012.
  6. ^ "Requisitos del DTI para préstamos del USDA".
  7. ^ Roger Sauvé. "Un día familiar de seis cifras". Informe sobre el estado actual de las finanzas familiares en Canadá 2010. Instituto Vanier de la Familia . Archivado desde el original el 18 de febrero de 2011. Consultado el 18 de febrero de 2011 .
  8. ^ Reuters