El proyecto de ley SB 35 del Senado de California ( SB 35 ) es un estatuto que agiliza la construcción de viviendas en los condados y ciudades de California que no construyen suficientes viviendas para cumplir con los requisitos de construcción de viviendas exigidos por el estado. [1] El proyecto de ley fue presentado a la Asamblea Estatal de California por el senador estatal Scott Wiener (D-SF) el 15 de diciembre de 2016. [2] El SB 35 tiene como objetivo abordar la escasez de viviendas en California aumentando la oferta de viviendas. El proyecto de ley fue firmado como ley el 29 de septiembre de 2017 por el gobernador Jerry Brown como parte del Paquete de Vivienda de California de 2017, un conjunto de 15 proyectos de ley que proporcionan "una inyección de nuevos recursos regulatorios y financieros" para las ciudades. [1] [2]
Scott Wiener presentó la SB 35 para aumentar la oferta de viviendas en ciudades que no están produciendo suficientes viviendas, [3] al alentar a las ciudades a que aumenten la construcción de viviendas por su cuenta o se vean obligadas a aceptar la construcción de viviendas. Después de la aprobación del proyecto de ley, Wiener afirmó: “La SB 35 conservará el control local para aquellas ciudades que están produciendo su parte de viviendas, pero creará un camino más simplificado para la creación de viviendas en aquellas ciudades que están bloqueando la construcción de viviendas o ignorando su responsabilidad de construir”. [4]
En 2021 se promulgó la ley AB1174, que otorga a los proyectos que utilizan la aprobación especial de SB35 más tiempo para iniciar la construcción para compensar los retrasos causados por demandas. [5] [6]
Según la ley vigente, cada localidad (ciudades y partes no incorporadas de los condados) tiene una meta de producción de viviendas para personas de bajos ingresos en las Evaluaciones de Necesidades de Vivienda Regional (RHNA, por sus siglas en inglés). La SB 35 requiere que las localidades informen su producción de viviendas por nivel de ingresos en sus informes anuales de progreso del elemento de vivienda (APR, por sus siglas en inglés). Las unidades producidas se comparan con los objetivos de RHNA en el punto medio y al final de cada ciclo. [7] [8] [9] Si la localidad no cumple con sus objetivos prorrateados de RHNA, entonces ciertos proyectos pueden utilizar un proceso de aprobación simplificado durante el siguiente medio ciclo.
Para poder utilizar el proceso de aprobación simplificado, el desarrollo debe:
Si el desarrollo cumple con todos los criterios, las localidades deben aprobar el proyecto en (1) 60 días si el desarrollo contiene menos de 150 unidades de vivienda; o (2) 90 días si el desarrollo contiene más de 150 unidades de vivienda. [11]
Los costos de la vivienda en California están entre los más inasequibles de los Estados Unidos. En 2018, el costo promedio de una vivienda en San José era 10 veces mayor que el ingreso familiar promedio; el de las viviendas en Los Ángeles , 9,5 veces; el de las viviendas en San Francisco , 8,9 veces; el de las viviendas en San Diego, 8,1 veces. [12] California es el estado más caro para alquilar en los Estados Unidos . [13]
California ha tenido una escasez de viviendas desde 1970 y ocupa el puesto 49 entre 50 estados en cuanto a unidades de vivienda per cápita. [14] El problema ha empeorado después de la Gran Recesión , ya que el desarrollo de viviendas cayó a 40.000 unidades en 2009 y no ha alcanzado los niveles previos a la recesión. [15] California necesita aproximadamente 180.000 unidades por año para igualar el crecimiento actual. [14] El lento desarrollo de viviendas combinado con una alta demanda de viviendas ha aumentado los costos de la vivienda en todas las ciudades de California.
Los altos precios de alquiler del estado se han traducido en un aumento del número de personas sin hogar , más hogares que gastan la mitad de sus ingresos en vivienda y un éxodo de hogares de ingresos bajos y medios que se van a estados con un costo de vida más bajo . [16] La escasez de viviendas afecta negativamente a la economía de California .
Wiener presentó la SB 35 para aumentar la oferta de viviendas y estabilizar o reducir los precios de las viviendas. [15] El proyecto de ley es parte del Paquete de Vivienda de California de 2017, que son 15 proyectos de ley pequeños dedicados a aumentar la asequibilidad de la vivienda. [15] Los partidarios de la SB 35 esperan que acorte el proceso de permisos para ciertos desarrollos. [17]
La Ley de Elementos de Vivienda de 1969 exige que todas las ciudades construyan una cantidad específica de viviendas de bajo, medio y de mercado. [17] Las ciudades deben construir su RHNA, que el HCD determina cada 8 años. [19] La RHNA determina la cantidad de viviendas de bajo, medio y de mercado que se espera que cada municipio construya para satisfacer las necesidades de vivienda regionales. Sin embargo, el 97,6% de las ciudades de California no construyen la cantidad requerida de unidades de vivienda de bajo ingreso asignadas. [17]
"El control local se centra en cómo una comunidad logra sus objetivos de vivienda, no en si logra o no esos objetivos", dijo Wiener en una declaración. "La SB 35 establece estándares claros y razonables para garantizar que todas las comunidades sean parte de la solución al crear viviendas para nuestra creciente población". [20]
Sin embargo, los funcionarios locales a menudo no están de acuerdo con los funcionarios estatales sobre cuáles deberían ser esos objetivos de producción de viviendas. [21]
La Liga de Ciudades de California y muchos gobiernos municipales se opusieron a la SB 35 por imponer el control estatal sobre las normas de planificación local. [10] Los gobiernos municipales que se oponen a la SB 35 incluyen: Berkeley , Beverly Hills , Encinitas , Palm Desert , Vallejo , San Luis Obispo , Huntington Beach y Walnut Creek . [10]
Varias ciudades han presentado demandas judiciales para detener la SB 35 tras su aprobación. En 2019, Huntington Beach demandó al estado de California para detener la aplicación de la SB 35. El abogado de la ciudad de Huntington Beach, Michael Gates, afirma que la SB 35 "interfiere inconstitucionalmente con la autoridad de la ciudad para hacer cumplir las leyes de zonificación locales". [22] En 2021, Huntington Beach perdió la demanda y decidió no apelar. [23]
Algunos expertos en vivienda creían que el impacto de la SB 35 en la producción total de viviendas sería mínimo debido a los estándares requeridos para cumplir con la aprobación de racionalización. [8] Se esperaba que el proyecto de ley aumentara la vivienda por debajo del precio del mercado para los hogares con ingresos más bajos. [24] Hasta noviembre de 2019, los funcionarios habían aprobado más de 6000 viviendas bajo la SB 35, incluidas 4700 en el Área de la Bahía y 1600 en el sur de California. [25] Un informe de 2023 encontró que entre 2018 y 2021, 156 proyectos de vivienda pendientes y aprobados habían resultado de la ley con un total de 18 215 nuevas unidades propuestas, dos tercios de las cuales eran viviendas asequibles. [26]
28 ciudades y condados han cumplido con sus RHNA de ingresos bajos y altos moderados. 298 jurisdicciones no han creado suficientes viviendas para cumplir con sus RHNA de ingresos altos moderados. [27] Los proyectos en estas jurisdicciones pueden calificar para viviendas SB 35 si son desarrollos con un 10% de unidades de vivienda dedicadas a viviendas por debajo del precio del mercado.
213 jurisdicciones no han creado suficientes viviendas para satisfacer sus necesidades de vivienda de bajos y muy bajos ingresos. [27] Los proyectos en estas jurisdicciones pueden calificar para viviendas SB 35 si son desarrollos con el 50% de las unidades de vivienda dedicadas a viviendas por debajo del precio de mercado. [27]
El proyecto de remodelación del centro comercial Vallco en Cupertino es el proyecto más grande que ha utilizado la SB 35. [24] El proyecto incluirá locales comerciales y 2 millones de pies cuadrados de espacio de oficina, y 2.402 unidades de vivienda en total. La mitad de esas unidades, o 1.201, se designarán como viviendas a precio inferior al del mercado para residentes de ingresos bajos y muy bajos. [11] El proyecto fue aprobado el 21 de septiembre de 2018 para su racionalización según la SB 35. En octubre de 2018, el Ayuntamiento aprobó, y los residentes presentaron un referéndum sobre, otro proyecto de Vallco del mismo desarrollador: el Plan Específico de Vallco de 2018. En mayo de 2019, el Ayuntamiento derogó el Plan Específico de Vallco. [28]
La Agencia de Desarrollo Económico de la Misión (MEDA), una agencia de desarrollo de viviendas asequibles, utilizó la SB 35 para acelerar la construcción de un desarrollo de viviendas 100% asequibles en el Distrito de la Misión de San Francisco . [24] El desarrollo incluirá 130 unidades de vivienda dedicadas a familias de bajos ingresos; el 30% de esos apartamentos están reservados para familias que anteriormente no tenían hogar. [29] Sin la SB 35, el desarrollo habría seguido el proceso de aprobación normal y se habría retrasado entre 6 meses y un año. [24]
En 2021 se promulgó la ley AB1174, que otorga a los proyectos (como Vallco) que utilizan la aprobación especial de SB35 más tiempo para iniciar la construcción para compensar los retrasos causados por demandas. [5] [6]
En 2023, se promulgó la ley SB 423, que extendió la disposición Sunset de la ley SB 35 por diez años hasta el 1 de enero de 2036, amplía el alcance geográfico y el alcance del proceso de revisión ministerial de la ley SB 35 y modifica los requisitos laborales y de asequibilidad de la ley SB 35. En particular, la ley SB 423 incluyó una determinación legislativa de que la vivienda asequible es una preocupación estatal en lugar de una preocupación municipal, y amplió las enmiendas de la ley SB 35 a la Sección 65913.4 del Código de Gobierno para que se apliquen a todas las ciudades, incluidas las ciudades autónomas. [30] [31]
Finalmente, Newsom dio luz verde a la AB 1174, un proyecto de ley que apunta específicamente al proyecto de viviendas, oficinas y comercio minorista Vallco que se está llevando a cabo en Cupertino. La ciudad se vio obligada a otorgarle a Vallco una aprobación especial en virtud de una nueva ley que acelera ciertos desarrollos residenciales. Esa aprobación es válida por tres años, y los funcionarios de Cupertino dijeron recientemente que la de Vallco expirará este mes. La AB 1174 aclara que los proyectos retrasados por litigios, como lo fue Vallco, tienen más tiempo. "Cerrar esta laguna protegerá miles de nuevas unidades de vivienda en todo el estado contra los caprichos de la oposición local", escribió Jim Wunderman, presidente y director ejecutivo del Consejo del Área de la Bahía, en un comunicado de prensa. "Con demasiada frecuencia, se abusa del sistema legal para bloquear la construcción de viviendas que tan desesperadamente necesitamos. La AB 1174 cumple con la intención de la legislación de reforma de vivienda anterior de acelerar la construcción de más viviendas en California".
La AB 1174 corrige una laguna en la SB 35 (Weiner), que se aprobó en 2017 y permite la aprobación acelerada de desarrollos de vivienda que cumplan con varios requisitos estatales y locales. La SB 35 incluía una disposición según la cual, a menos que la construcción comience dentro de los tres años, el proyecto debe volver al punto de partida para su aprobación. Pero el límite de tiempo de tres años en la SB 35 no tuvo en cuenta los retrasos causados por demandas frívolas presentadas contra los proyectos por oponentes a la vivienda, entre otros. Permitir tales retrasos y los enormes costos que conllevan a menudo puede ser una sentencia de muerte para los nuevos proyectos de vivienda. ... La AB 1174 tendrá un impacto inmediato en Cupertino, donde un proyecto para transformar el antiguo centro comercial Vallco en un enorme desarrollo residencial y comercial obtuvo la aprobación bajo la SB 35, pero fue impugnado en una demanda que le habría impedido cumplir con el plazo de tres años que expiraba el 21 de septiembre.