Impedimento por escritura

Doctrina en el derecho consuetudinario

La preclusión es una doctrina de derecho consuetudinario que, cuando se aplica, impide que un litigante niegue la verdad de lo que se dijo o hizo. ^[1] La doctrina de preclusión por escritura (también conocida como título adquirido posteriormente ) es una doctrina de preclusión particular en el contexto de las transferencias de bienes inmuebles . Según la doctrina, el otorgante de una escritura (generalmente el vendedor de una propiedad inmobiliaria) no puede negar la verdad de la escritura. La doctrina solo puede invocarse en una demanda que surja de la escritura o que involucre un derecho particular que surja de la escritura. ^[2]

Si bien la preclusión por escritura tiene sus raíces en las escrituras de garantía, se ha extendido para afectar las escrituras de renuncia si la escritura representa que el otorgante realmente tenía el título. ^[3]

Ejemplos

1. Si O transfiere una propiedad que no le pertenece a A mediante escritura de garantía , pero O posteriormente adquiere el título de esa tierra, entonces el título pasa inmediatamente a A.

2. Sin embargo, si, como se indica anteriormente, O transfiere una propiedad que no posee a A mediante una escritura de garantía , pero O adquiere posteriormente el título de esa tierra, A puede optar por tratar la falta de título de O en el momento de la transferencia como un incumplimiento de los pactos de posesión y derecho de transferencia (dos de las seis formas tradicionales de pactos de título que se incluyen en una escritura de garantía general ) y demandar a O por daños y perjuicios. A no puede ser obligada a aceptar el título adquirido posteriormente por O si desea en cambio recibir daños y perjuicios. ^{[4] [5]}

3. Si O transfiere una propiedad que no le pertenece a A mediante una escritura de cesión , pero luego O adquiere el título de esa tierra, entonces A no posee nada. Esto se debe a que O le transfirió su interés a A mediante una escritura de cesión; en el momento de la transferencia, el interés de O era nulo, por lo que no le transfirió nada.

Referencias

1. Wallace v. Pruitt , 1 Tex. Civ. App. 231, 234, 20 SW 728, 728 (1892): "El hecho de que el otorgante de una escritura pueda verse impedido de negar la veracidad de lo que se declara en ella es una doctrina bien establecida del derecho consuetudinario".
2. WE Coldwell Co. v. Cowart , 138 Ga. 233, 75 SE 425, 427 (1912), citando 16 Cyc. 699: "Un considerando constituye un impedimento únicamente en una acción fundada en una escritura o interpuesta para hacer cumplir los derechos que surgen de ella".
3. William B. Stoebuck y Dale A. Whitman, La ley de propiedad §11.5 (3.ª ed. 2000)
4. King v. Gilson's Adm'x , 32 Ill. 348, 354-55 (1863): "Los pactos de embargo y de buen derecho a transmitir se rompen, si es que se rompen, cuando se entrega la escritura. Son pactos personales, no corren con la tierra, y son in presenti. Su incumplimiento no depende de ninguna contingencia futura. Son, que el otorgante es entonces embargado, y tiene buen derecho a transmitir. Si no está bien embargado, o si no tiene el poder para transmitir, cuando se entrega la escritura, surge una acción de inmediato, y se puede obtener una recuperación".
5. Reece v. Smith , 276 Ga. 404, 406, 577 SE2d 583, 586 (2003), citando Yaali, Ltd. v. Barnes & Noble, Inc. , 269 Ga. 695, 697(2), 506 SE2d 116 (1998): "[U]n otorgante que transmite mediante escritura de garantía un interés que no posee en ese momento, pero que adquiere más tarde, no podrá negar la validez de la primera escritura. Sin embargo, se entiende generalmente que esta doctrina no puede utilizarse para transferir el título o para subsanar defectos en los requisitos legales para la creación de un interés de propiedad".