Palk v Mortgage Services Funding plc [1993] Ch 330 fue una decisión judicial del Tribunal de Apelaciones de Inglaterra y Gales relacionada con la ejecución de hipotecas. [1] [2] El caso se refería a la búsqueda de una orden de venta de la propiedad a través de los tribunales, pero era ligeramente inusual ya que eran los hipotecados (es decir, los prestatarios) quienes buscaban la orden de venta, pero la compañía financiera titular de la hipoteca era la que se oponía a ella.
Durante el curso de su sentencia, el Vicerrector, Sir Donald Nicholls, ofreció una visión general en relación con la ejecución de hipotecas bajo la ley inglesa , y expresó varios principios que el tribunal debería aplicar cuando busca hacer justicia entre las partes. [3]
El Sr. y la Sra. Palk eran propietarios de una propiedad en Heathfield, East Sussex . En enero de 1990 hipotecaron la propiedad a Mortgage Services Funding plc para asegurar un préstamo de £300.000. Sin embargo, el negocio del Sr. Palk comenzó a hundirse poco después y entró en liquidación por insolvencia . En marzo de 1991, el Sr. Palk llegó a un acuerdo con un comprador para vender la casa por £283.000, pero en ese momento la deuda hipotecaria con los intereses acumulados era de £358.587. [4] Sin embargo, Mortgage Services se negó a consentir la venta debido al déficit. Entonces, el Sr. y la Sra. Palk iniciaron procedimientos en el Tribunal del Condado de Eastbourne para obtener una orden de venta de la propiedad según la sección 91(2) de la Ley de Propiedad de 1925. En procedimientos separados, Mortgage Services solicitó una orden de posesión de la propiedad, pero esos procedimientos se suspendieron en espera del resultado de la solicitud de Palk para una orden de venta.
En el momento de la demanda, el importe adeudado en virtud de la hipoteca aumentaba a razón de 43.000 libras esterlinas al año debido a los crecientes intereses. Se pensaba que el valor máximo de alquiler de la propiedad era de 13.000 a 14.000 libras esterlinas al año. Por lo tanto, cada año que la propiedad permaneciera sin vender, los Palk se endeudarían aproximadamente 30.000 libras más. [5]
Los servicios hipotecarios no querían que se vendiera la casa porque los precios de las propiedades estaban deprimidos debido a la recesión. Querían esperar a ver si los precios de las propiedades se recuperaban antes de intentar venderla. Sin embargo, esto significaba que, en esencia, estaban especulando sobre un aumento futuro de los valores de las propiedades a expensas de los Palk. [6]
En primera instancia, el caso llegó ante Su Señoría el Juez Lovegrove QC en el Tribunal del Condado de Eastbourne, quien rechazó la solicitud de Palk de una orden de venta, aunque afirmó que lo hizo "con mucho pesar". [7]
El Vicerrector revisó la historia de la discreción del tribunal para ordenar la venta. Señaló que la jurisdicción surgió originalmente en relación con la facultad de ordenar la venta como alternativa a la ejecución hipotecaria, pero señaló que "las acciones de ejecución hipotecaria son casi inauditas hoy en día y lo han sido durante muchos años". [8] También señaló que era una ley establecida desde hace mucho tiempo que un acreedor hipotecario tenía libertad para elegir cuándo ejercer su poder de venta, citando a Lord Templeman en China and South Sea Bank Ltd v Tan [1990] 1 AC 536 en 545:
"Si el acreedor decide ejercer su poder de venta sobre la garantía hipotecaria, debe venderla al valor actual del mercado, pero debe decidir en su propio interés si debe vender y cuándo".
Luego, consideró una gama más amplia de casos relacionados con el deber del acreedor hipotecario en relación con el ejercicio del poder de venta, y sostuvo que se trataba de deberes generales que debían interpretarse de manera amplia, en lugar de deberes específicos y estrechos. [9] Luego comentó: "Que pueda actuar de manera tan arrogante no es una proposición que me parezca atractiva". [10]
Luego analizó la discreción del tribunal sobre una solicitud de venta y señaló:
"El artículo 91(2) otorga al tribunal una amplia discreción. Esta discreción no tiene restricciones y puede ejercerse en cualquier momento. Es evidente que al ejercer esa facultad el tribunal tendrá debidamente en cuenta los intereses de todos los interesados. El tribunal actuará judicialmente, pero no puede ser correcto que el tribunal se niegue a ejercer esa facultad si la consecuencia será una injusticia manifiesta". [11]
Tras considerar esos puntos, sostuvo que el tribunal debía ejercer su discreción a favor de ordenar la venta, admitió la apelación y remitió el caso nuevamente al Tribunal del Condado para recibir instrucciones. [12]
Sir Michael Kerr emitió un breve juicio concurrente.
El caso se cita como buena autoridad en todos los principales textos jurídicos ingleses en relación con las hipotecas. [13] [14]
El caso ha sido citado y aplicado en numerosas decisiones judiciales desde que se dictó, [1] entre ellas: