Menqa and Another v Markom and Others [1] es un caso importante en el derecho de propiedad sudafricano , escuchado en la Corte Suprema de Apelaciones (SCA) [2] el 5 de noviembre de 2007, con sentencia dictada el 30 de noviembre.
En virtud de una sentencia en rebeldía contra Markom, el primer demandado, su propiedad residencial fue vendida en ejecución a Menqa, el primer apelante (quien posteriormente la vendió al segundo apelante). La orden de ejecución había sido emitida por el secretario del tribunal de magistrados sin supervisión judicial, pero antes de la sentencia en Jaftha v Schoeman; Van Rooyen v Stoltz [3] , en la que el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional la disposición pertinente de la Ley de Tribunales de Magistrados [4] [5] y ordenó su enmienda.
Por lo tanto, Menqa había actuado de buena fe, al no tener conocimiento en ese momento del defecto en la orden judicial. Sin embargo, en la División Provincial de El Cabo, el juez Zondi sostuvo que la venta en ejecución, junto con todas las ventas posteriores, era, no obstante, nula y sin valor, ya que podría comprometer el derecho de Markom en virtud de la Constitución de acceder a una vivienda adecuada. [6] Por lo tanto, la Jaftha se aplicó retroactivamente y el tribunal a quo ordenó al registrador de escrituras que volviera a registrar a Markom como propietario de la propiedad.
En apelación, la SCA acordó que las ventas en ejecución de bienes inmuebles, así como todas las ventas posteriores, eran inválidas si la orden de ejecución había sido emitida por el secretario del magistrado sin supervisión judicial. La ausencia de esta salvaguarda procesal pondría en peligro los derechos constitucionales de una parte, [7] incluso si la orden fue emitida antes de Jaftha , y no podría salvarse mediante una aplicación de la Ley de Tribunales de Magistrados. [8]
El tribunal también sostuvo que, si una venta en ejecución era nula y sin valor porque violaba el principio de legalidad, el alguacil no tenía autoridad para transferir la propiedad al comprador, quien, por lo tanto, no adquiriría la propiedad, a pesar de estar registrada la propiedad a su nombre. En base a los hechos, Markom tenía teóricamente derecho a recuperar la propiedad en un procedimiento reivindicativo. [9]
El tribunal sostuvo además, sobre la base de los hechos, que ordenar al Registrador de Escrituras que volviera a registrar la propiedad a nombre de Markom no tendría en cuenta
La decisión del tribunal a quo fue así confirmada en parte y revocada en parte.
En una sentencia concurrente, Cloete JA determinó que, en derecho consuetudinario, una venta en ejecución era nula por falta de cumplimiento de una formalidad esencial, pero que el incumplimiento de formalidades no esenciales no tenía ese resultado. Su opinión era que el artículo 70 de la Ley de Tribunales de Magistrados debía interpretarse en el sentido de que tenía el mismo efecto que el derecho consuetudinario, excepto que una venta en ejecución en un tribunal de magistrados podía ser impugnada incluso por falta de formalidades no esenciales cuando el comprador no actuó de buena fe o no tuvo conocimiento del incumplimiento. Además, el artículo 70 no debía interpretarse como una protección para una venta que es nula, ya que esto entra en conflicto con el principio básico de legalidad, así como con la Constitución. [11]