Los distritos de instalaciones comunitarias (CFD), más conocidos como Mello-Roos , son distritos especiales establecidos por los gobiernos locales de California como un medio para obtener fondos públicos adicionales. Los condados, ciudades, distritos especiales, autoridades de poderes conjuntos y distritos escolares de California utilizan estos distritos de financiación para pagar obras públicas y algunos servicios públicos. [1]
La Ley de Instalaciones Comunitarias fue una ley promulgada por la Legislatura del Estado de California en 1982. [2] El nombre Mello-Roos se deriva de sus coautores, el senador Henry J. Mello (D-Watsonville) y el asambleísta Mike Roos (D-Los Ángeles).
Cuando se aprobó la Proposición 13 en California en 1978, limitó la tasa del impuesto a la propiedad y la capacidad de los gobiernos locales para aumentar el valor tasado de la propiedad inmobiliaria en no más de un factor de inflación anual. Como resultado, el presupuesto para servicios públicos y para la construcción de instalaciones públicas no podía continuar sin disminuir. La Legislatura del Estado de California consideró y adoptó nuevas formas de financiar mejoras y servicios públicos locales . [2] Un impuesto Mello-Roos es un impuesto a las parcelas que elude la Proposición 13 (que limita los impuestos a la propiedad en función del valor tasado de la propiedad inmobiliaria) porque no se aplica sobre el valor tasado de la propiedad inmobiliaria.
La Proposición 218 de California (1996 ) exige constitucionalmente la aprobación de dos tercios (2/3) de los votantes para aprobar la formación de un Distrito de Instalaciones Comunitarias de Mello-Roos. En los casos en que el número de votantes registrados dentro de un Distrito de Instalaciones Comunitarias es muy pequeño, la elección requerida se lleva a cabo como una elección de propietarios de propiedades. A veces, un desarrollador inmobiliario es el único "votante" en dichas elecciones de propietarios de propiedades que aprueban un impuesto Mello-Roos.
Una vez aprobado, se forma un Distrito de Instalaciones Comunitarias Mello-Roos. Una vez formado, se impone un impuesto especial (que es diferente del impuesto a la propiedad regular) sobre todas las propiedades dentro del distrito de instalaciones comunitarias. El impuesto especial Mello-Roos se suma al impuesto a la propiedad ad valorem regular sobre la propiedad. El impuesto especial Mello-Roos se basa en una fórmula específica para ese distrito, que se aprobó en los procedimientos. La fórmula puede basarse en una variedad de factores, pero no puede basarse en el valor de la propiedad. En la práctica, la mayoría de los distritos de instalaciones comunitarias Mello-Roos basan el impuesto especial en una serie de fórmulas comunes, como los metros cuadrados de las mejoras, la proximidad a una mejora específica o la superficie del lote. Esto se detalla en la "Tasa y método de distribución" del impuesto especial, que es un documento legal aprobado en los procedimientos.
Estos distritos pueden utilizarse para pagar servicios continuos (como la mejora del paisaje dentro de una comunidad). O, si los votantes lo aprueban, el impuesto especial puede utilizarse como garantía para emitir bonos municipales garantizados con tierras (deuda). Si se aprueba la deuda, el impuesto especial reembolsará el capital y los intereses del bono cada año. [3]
Los distritos de instalaciones comunitarias de Mello-Roos pueden pagar las siguientes mejoras y servicios públicos: calles, agua, alcantarillado y drenaje, electricidad, infraestructura, escuelas, parques y protección policial en áreas de nuevo desarrollo.
Existe información contradictoria sobre si los impuestos Mello-Roos son deducibles de los impuestos federales y estatales sobre la renta. En general, solo los impuestos sobre la propiedad "ad valorem" (basados en el valor de la propiedad) son deducibles. Los impuestos Mello-Roos no son impuestos sobre la propiedad ad valorem, sino que son, en general, impuestos fijos sobre las parcelas . Sin embargo, el IRS ha declarado que:
Las evaluaciones a propietarios de bienes inmuebles, basadas en algo distinto del valor tasado de la propiedad, pueden ser deducibles si son cobradas para el bienestar público general por una autoridad fiscal competente a una tasa similar a los propietarios de todas las propiedades en la jurisdicción de la autoridad fiscal, y si las evaluaciones no son para beneficios locales (a menos que sean para cargos de mantenimiento o intereses). [4]
California utiliza el estándar federal para la deducibilidad de los impuestos a la propiedad en el impuesto a la renta estatal. [5] En cualquier caso, el contribuyente tiene la carga de demostrar que la deducción de los impuestos Mello-Roos cae dentro de estos criterios en la auditoría.
Muchas comunidades que necesitan nuevas escuelas u otra infraestructura pública, como parques y carreteras, imponen impuestos Mello-Roos como alternativa a (o además de) las tasas de impacto que pagan directamente los promotores inmobiliarios. Si bien los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria se suelen cobrar como porcentaje del valor tasado de la parcela, un impuesto Mello-Roos se cobra independientemente del valor tasado de la propiedad (un impuesto a la parcela) y no está sujeto a las limitaciones de la tasa del impuesto sobre la propiedad de la Proposición 13. [6]
Muchas comunidades antiguas han impuesto impuestos Mello-Roos en áreas que incluyen casas antiguas que anteriormente no estaban sujetas a impuestos Mello-Roos. Esto se hace cuando los ingresos por impuestos a la propiedad no alcanzan lo que el gobierno local considera "necesario", o los gastos aumentan, como por ejemplo debido a la mayor carga resultante de los salarios y beneficios de los empleados públicos (incluidas las pensiones). Muchos Distritos de Instalaciones Comunitarias también renuevan los impuestos Mello-Roos que vencen y aumentan los impuestos Mello-Roos existentes. Se requiere la aprobación de dos tercios (2/3) de los votantes según la Proposición 218 (1996) para aumentar o extender un impuesto Mello-Roos.
La Proposición 218 fue una enmienda constitucional de iniciativa aprobada por los votantes de California el 5 de noviembre de 1996. Llamada la " Ley del Derecho a Votar sobre Impuestos ", [7] la Proposición 218 fue una continuación constitucional de la Proposición 13. La Proposición 218 incluye una disposición que reserva constitucionalmente a los votantes locales el derecho de usar el poder de iniciativa para reducir o derogar cualquier impuesto, tasa, tarifa o cargo local , incluida la disposición para un requisito de firma de petición significativamente reducido para calificar una medida en la boleta. [8]
Un impuesto o cargo Mello-Roos aplicado para financiar un servicio generalmente está sujeto a reducción o derogación mediante el poder de iniciativa local conforme a la Proposición 218, incluido el requisito de firma de petición significativamente reducido en virtud de la misma. Esto proporciona a los votantes locales dentro de un Distrito de Instalaciones Comunitarias un recurso legislativo fácilmente disponible para abordar cuestiones de inequidad asociadas con la financiación de los servicios públicos locales en una comunidad.
Los ejemplos en los que la reducción o derogación de un impuesto Mello-Roos sobre los servicios puede ser apropiada incluyen aquellos casos en los que los votantes desean eliminar o reducir un servicio público actualmente proporcionado por un gobierno local, cuando los votantes creen que ciertos servicios públicos actualmente proporcionados por un gobierno local pueden ser prestados de manera más rentable por el sector privado, como por ejemplo por una asociación de propietarios locales, cuando los votantes no votaron previamente en una elección de votantes registrados sobre un impuesto Mello-Roos y cuando los votantes creen que están soportando una carga fiscal desproporcionada y/o injusta en comparación con otros en la comunidad.
Un impuesto o cargo Mello-Roos aplicado para pagar bonos es una situación legalmente más compleja porque los problemas de deterioro de contratos federales pueden impedir el ejercicio del poder de iniciativa local conforme a la Proposición 218. En tales situaciones, generalmente se necesita el asesoramiento de un asesor legal . Una iniciativa compensatoria local conforme a la Proposición 218 es una opción alternativa cuando existen problemas de deterioro de contratos.
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