Las Leyes de Tierras Asentadas fueron una serie de leyes territoriales inglesas relativas a los límites de la creación de un asentamiento, un mecanismo de transferencia de propiedad utilizado por el propietario de una propiedad que desea asegurar el sustento de las futuras generaciones de su familia.
Mediante el recurso del asentamiento estricto, la propiedad de los bienes se dividió a lo largo del tiempo mediante el uso de propiedades de propiedad absoluta limitadas .
El ejemplo más común de acuerdo estricto ocurre cuando un terrateniente establece en su testamento que la tierra pasará a su hijo mayor de por vida y luego el resto pasará al hijo mayor de su hijo en propiedad compartida.
En los acuerdos se solía prever el pago de una renta vitalicia a la viuda (copropiedad). Se podía prever la entrega de una suma de capital a los hijos menores del terrateniente al llegar a cierta edad o al casarse (porciones). Se trataba de sumas de capital destinadas a asegurarles una vida de por vida y se garantizaban mediante la imposición de una carga sobre la tierra.
El estricto acuerdo significó que la tierra era efectivamente inalienable.
El objetivo principal de las Leyes de Tierras Colonizadas de 1882 a 1890 fue, como afirmó Lord Halsbury en Bruce v. Ailesbury , [1] "liberar la tierra de las ataduras de la colonización, para convertirla en un artículo comercializable a pesar de la colonización".
La legislación logró esto al otorgarle al arrendatario vitalicio poderes legales para tratar la tierra que excedían con creces los poderes que tenía anteriormente bajo el derecho consuetudinario. El más importante de estos poderes era el poder del arrendatario vitalicio de vender el derecho de propiedad absoluta en la tierra y no solo un usufructo vitalicio por derecho de propiedad .
El segundo objetivo de la legislación era proteger los intereses de los beneficiarios del acuerdo, cuyos intereses se vieron superados, es decir, se desvincularon de la tierra y pasaron a depender del producto de la venta, y sus intereses se trasladaron al dinero, es decir, el acuerdo se aplicó ahora al producto de la venta.
Las leyes se aplican siempre que haya un acuerdo.
Un asentamiento se define en el artículo 2(1) de la ley de 1882 como "cualquier tierra o cualquier finca o interés en tierra, que por el momento esté limitado o en fideicomiso para cualquier persona a modo de sucesión".
Básicamente, siempre que un documento crea una sucesión de intereses en la tierra, se aplicarán las Leyes de Tierras Establecidas .
En general, debe haber un elemento de sucesión. La sección 59 crea una situación de tierra establecida en la que no hay ningún elemento de sucesión: cuando un niño tiene derecho a la posesión de la tierra, se considera que es tierra establecida, aunque no pueda estar limitada por la sucesión, es decir, podría tener derecho a un dominio absoluto. Esto se hizo para garantizar la comercialización de la tierra propiedad de un menor, ya que un comprador se mostraría reacio a firmar un contrato con él, dado que era anulable una vez que el menor alcanzara la mayoría de edad.
Generalmente es el inquilino vitalicio quien ejerce los poderes creados por las leyes
Las leyes garantizan que los poderes creados estén disponibles siempre que haya un acuerdo al designar en cada caso posible a una persona para que sea el inquilino de por vida.
La sección 25 de la ley de 1882 define al inquilino vitalicio como "la persona que, por el momento, en virtud de un acuerdo, tiene derecho beneficioso a la posesión de la tierra establecida, durante su vida..." – generalmente la persona con derecho al usufructo vitalicio en posesión o con derecho al feudo en posesión.
Las Leyes de Tierras Colonizadas de 1882 a 1890 es el título colectivo de las siguientes leyes: [2]
Hay dos escenarios en los que el inquilino vitalicio no ejerce los poderes que le confiere la Ley.
En virtud del artículo 50(1), los poderes del inquilino vitalicio no pueden transferirse a otra persona y el artículo 50(2) anula cualquier contrato en virtud del cual el inquilino vitalicio se compromete a no ejercer sus poderes legales. Asimismo, el constituyente no puede, mediante las disposiciones del acuerdo, limitar directa o indirectamente los poderes del inquilino vitalicio en virtud de las leyes. Cualquier disposición que intente hacerlo será nula en virtud del artículo 51 de la Ley de 1882.
Un ejemplo de un intento indirecto de restringir el ejercicio de los poderes se encuentra en In re Fitzgerald 1902 IR 162.
El artículo 56(1) establece que cuando exista un conflicto entre las disposiciones de un acuerdo y las disposiciones de la Ley en relación con sus poderes cuando el acuerdo sea más restrictivo, prevalecerán las disposiciones de la Ley.
La nota 57 establece que nada en las Leyes impide que un constituyente confiera al inquilino de por vida poderes adicionales a los conferidos por la ley.
Se incorporaron a la legislación tres controles para evitar que el inquilino vitalicio abuse de sus poderes:
Un inquilino vitalicio según el artículo 53 debe "tener en cuenta los intereses de todas las partes que tienen derecho a ello en virtud del acuerdo". Debe tener en cuenta los intereses de los beneficiarios, pero no es lo mismo que el fiduciario habitual, ya que siempre es uno de los beneficiarios. En Re Earl of Stamford and Warrington (1916) 1 Ch Younger J describió al inquilino vitalicio como un fiduciario "muy interesado".
"Puede ejercer legítimamente sus poderes con cierta consideración, pero no exclusivamente, a sus propios intereses personales", según el Juez Vaisey en Re Boston's Will Trusts 1956 Ch 395.
Tiene derecho a cierta medida de discreción, Wheelwright v. Walker [1883] 23 Ch. 752 y Wheelwright v. Walker [1883] Weekly Reporter 912.
Según el artículo 37 de la Ley de 1882, el inquilino vitalicio tiene el poder de vender reliquias siempre que obtenga una orden judicial – Re Earl of Radnor's Will Trusts 1890 45 Ch D402.
Cuando hay tierras en juego, el tribunal sólo intervendrá si el ejercicio del poder afectaría económicamente a los beneficiarios, por ejemplo, Re Earl Somers 1895 11 TLR 567.
Sin embargo, cuando la pérdida financiera es sólo especulativa, el tribunal no intervendrá, como en el caso de Thomas v. Williams 1883 24 Ch D 558.
Otra situación en la que los tribunales intervendrán es cuando la transacción no es de buena fe o parece implicar un elemento de fraude, Middlemas v. Stevens (1901) 1 Ch.
Éste es el papel que desempeñan los fideicomisarios del asentamiento.
Los poderes no son equivalentes a los de un propietario absoluto. La legislación les impone límites y restricciones.
En virtud del artículo 3 de la ley de 1882, el arrendatario vitalicio tiene la facultad de vender o intercambiar tierras o cualquier parte de ellas o cualquier derecho de interés o privilegio de cualquier tipo sobre ellas o en relación con ellas. El artículo 4 impone una restricción que establece que al vender "debe obtener el mejor precio que pueda obtenerse razonablemente".
También se deben seguir ciertos procedimientos. Una vez que se cumplen estos procedimientos, en caso de venta por parte del arrendatario vitalicio, el comprador recibe el dominio absoluto sobre la tierra, liberado de todos los intereses que le corresponden en virtud del acuerdo. Los intereses en virtud del acuerdo se traspasan al producto de la venta.
En virtud del artículo 45(3), el comprador, si está tratando de buena fe con el inquilino vitalicio, no está obligado a asegurarse de que se haya dado la notificación requerida a los fideicomisarios. La extralimitación seguirá aplicándose siempre que el comprador esté actuando de buena fe, incluso si no se cumple este requisito procesal. En Hughes v. Fanagan (1891) 30 LR IR, el tribunal sostuvo que cuando un arrendatario en virtud de un contrato de arrendamiento de 35 años otorgado por el inquilino vitalicio sabía que no había fideicomisarios del acuerdo, no se le concedía la protección del artículo 45(3). Otro de los requisitos procesales es que el producto de la venta o el capital deben pagarse a los fideicomisarios de los acuerdos o al tribunal (artículo 22 de la Ley de 1882).
De conformidad con el artículo 54, en una venta, intercambio, arrendamiento o hipoteca, un comprador/arrendatario/hipotecario de buena fe, si trata de buena fe con el inquilino de por vida, será considerado de manera concluyente, frente a los beneficiarios del acuerdo, como habiendo pagado el mejor precio que razonablemente se podía obtener y habiendo cumplido con todos los requisitos establecidos en las leyes.
Consulte los comentarios obiter hechos por Black J en Gilmore v. The O'Conor Don 1947 IR 462
El artículo 6 permite a un arrendatario vitalicio arrendar la tierra o cualquier parte de ella. El contrato de arrendamiento durará todo el plazo incluso si el arrendatario vitalicio muere antes de su terminación.
Existen ciertas condiciones y restricciones:
La regla general establecida en Re Wix 1916 1Ch es que la renta reservada en los contratos de arrendamiento debe considerarse parte de los ingresos del arrendatario provenientes de la tierra. Nunca se capitaliza, es decir, se reserva para los demás beneficiarios.
La ley de 1882 hace una excepción en el caso de los arrendamientos mineros, ya que el valor de capital de la tierra se verá disminuido por la minería: el artículo 11 establece que, a menos que se exprese una intención contraria en el acuerdo, parte de la renta se reservará como capital y el resto se destinará al arrendatario como ingreso. Si el arrendatario vitalicio es objeto de juicio político por desperdicio, se capitalizan las tres cuartas partes de la renta; si es intachable, se capitaliza la cuarta parte de la renta.
Las Leyes de Tierras Colonizadas no cambiaron radicalmente el poder del inquilino vitalicio para hipotecar.
En virtud del artículo 18, puede hipotecar la tierra si se necesita dinero para lograr la igualdad de intercambio, para comprar la renta del terreno o para recaudar dinero para cancelar cargas de naturaleza permanente. Todo dinero recaudado mediante la hipoteca se considera dinero de capital y, en virtud del artículo 22, debe pagarse a los fideicomisarios o al tribunal. Incluso en estos casos, sigue aplicándose el artículo 53.
Véase: Hampden v. Conde de Buckinghamshire 1893 CH 53.
Las mejoras son gastos adicionales a los gastos cotidianos, por ejemplo, reparaciones que debe pagar él mismo. Véase el artículo 25 de la Ley de 1882 y el artículo 13 de la Ley de 1890.
Las mejoras sólo pueden realizarse con dinero de capital y no pueden convertirse en una carga para el acuerdo – Standing v. Grey 1903 1 IR 49.
Otros poderes diversos conferidos al inquilino son más restrictivos; por ejemplo, en virtud del artículo 10(2) de la Ley de 1890, el inquilino no puede vender, intercambiar ni arrendar de por vida la mansión principal y sus terrenos sin el consentimiento de los fideicomisarios del acuerdo o una orden judicial. En virtud del artículo 37 de la Ley de 1882, las reliquias familiares, como cuadros y antigüedades, no pueden venderse sin una orden judicial.
El papel de los fideicomisarios es principalmente de supervisión. Por lo general, no tienen poderes para tratar activamente la tierra, ya que estos poderes se confieren al inquilino de por vida. Los fideicomisarios del asentamiento tienen un papel más activo en dos escenarios:
La sección 2(8) de la Ley de 1882, complementada por la sección 16 de la Ley de 1890, identifica cinco categorías de personas que califican como fideicomisarios del acuerdo:
Categorías previstas en el artículo 16 de la ley de 1890:
El papel de los fideicomisarios del acuerdo se creó para garantizar que el inquilino vitalicio, al ejercer sus poderes legales, no perjudique los intereses de los demás beneficiarios del acuerdo. Hughes v. Fanagan 1891 30 LR IR: el objetivo principal de los fideicomisarios del acuerdo es proteger los intereses de los beneficiarios del resto.
Para permitirles lograr este objetivo, la legislación impuso tres requisitos legales: deben recibir el capital, deben recibir notificación y deben dar su consentimiento.
Consentimientos: algunas transacciones, como la venta de la mansión principal, requerirán el consentimiento de los fideicomisarios (venta de la mansión, art. 10(2). Este consentimiento se puede otorgar de manera informal sin necesidad de hacerlo por escrito, según Gilbey v. Rush 1, cap. 11).
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